姜秀明

摘要：文章在闡述人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場的一般關(guān)系的基礎(chǔ)上，從婚前人口、中年人口、老年人口等方面分析人口結(jié)構(gòu)差異對建筑設(shè)計和房地產(chǎn)的影響，旨在能夠為我國房地產(chǎn)工程建設(shè)發(fā)展提供更多有益參考支持。

關(guān)鍵詞：人口結(jié)構(gòu);差異;建筑設(shè)計;房地產(chǎn);影響

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具備經(jīng)濟(jì)和民生的雙重屬性，站在經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，使得房價上漲的重要因素包含經(jīng)濟(jì)、利率、稅收、土地、人口等。加上房地產(chǎn)行業(yè)具備服務(wù)性的屬性，在發(fā)展的過程中還會因為服務(wù)產(chǎn)生一些費(fèi)用，最終提升房價。文章以人口結(jié)構(gòu)差異為研究切入點(diǎn)，就人口結(jié)構(gòu)差異對房地產(chǎn)發(fā)展的影響問題進(jìn)行探究。

一、人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場的一般關(guān)系分析

（一）人口年齡結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場

人口年齡結(jié)構(gòu)的變化共同形成了人口紅利 的社會現(xiàn)象，從內(nèi)涵角度上來看，人口紅利主要是指在人口轉(zhuǎn)變過程中所展現(xiàn)出來的被撫養(yǎng)人口比例不斷降低，勞動年齡人口比例提升的人口結(jié)構(gòu)形式。在人口結(jié)構(gòu)的作用下能夠為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的人力資源支持。

對于房地產(chǎn)市場發(fā)展來說，通過撫養(yǎng)比較低人口結(jié)構(gòu)能夠降低人口撫養(yǎng)的負(fù)擔(dān)，提升人口結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)性，在充足勞動力的供應(yīng)影響下會為人口結(jié)構(gòu)帶來國民經(jīng)濟(jì)高儲蓄率、高投資率和低利率，從而間接的影響房地產(chǎn)投資活動和人們的消費(fèi)需求。

（二）人口地域結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場發(fā)展

農(nóng)村和城市人口的分布情況將會直接影響到房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展需求，城市化進(jìn)程 加快和農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移是加大人們住房需求的一個重要因素。按照亞洲城市化進(jìn)程中的人口遷移方向，城市化發(fā)展體現(xiàn)在四個階段，其中，在城市人口不足50%的時候，人口遷移以農(nóng)村人口遷移為主;在城市人口超過50%比例的時候，人口的遷移以城市遷移為主。伴隨人口遷移，大城市的房價會發(fā)生深刻的變化，即房價上漲，城市郊區(qū)人口超過城市人口，郊區(qū)城市化形成了較大的都市商圈。

（三）人口結(jié)構(gòu)對住宅價格的影響

房屋價格的制定深受供需關(guān)系變化的影響，其中，人口因素是影響人們對房屋使用需求的主要因素，具體影響表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，人口家庭結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響。家庭是社會基本單元，上個世紀(jì)六十、七十年代的人進(jìn)入到中年，他們是非獨(dú)生子女，在組建家庭之后從一個家庭分出多個家庭，家庭新增戶數(shù)的提升對房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提出了更高的要求，需要房地產(chǎn)開發(fā)商加大對房屋的建設(shè)，由此加劇了有限的土地資源和人們源源不斷的對房屋的需求的矛盾沖突。第二，人口年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)發(fā)展的影響。受計劃生育的影響，社會范圍內(nèi)的人口減少，人類步入到老齡化階段。老齡化社會使得人口迎來紅利時期，老齡階段的人群具備較高儲蓄率和持續(xù)儲蓄的心理，由此使得銀行存款利率降低，房地產(chǎn)投資、股票的購買推動了房價的上漲。第三，人口空間結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)發(fā)展的影響。人口流動是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本原則，人口從經(jīng)濟(jì)發(fā)展地的地區(qū)流入經(jīng)濟(jì)發(fā)展高的地區(qū)、農(nóng)村人口流向城市人口這樣的變化對我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深刻的影響。 從總體上來看，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出和城市化發(fā)展水平一致的變動狀態(tài)，而出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因一方面體現(xiàn)在國家以戶籍政策為基礎(chǔ)的住房保障政策支持，房地產(chǎn)的發(fā)展是為了解決人口的居住需要;另外一個方面，城市化的發(fā)展產(chǎn)生大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求，迫切房地產(chǎn)開發(fā)商爭相占用底盤發(fā)展房地產(chǎn)。

二、不同年齡段人口結(jié)構(gòu)差異對建筑設(shè)計和房地產(chǎn)的影響

人口結(jié)構(gòu)是影響住宅房地產(chǎn)市場按照的重要方面，人口對房地產(chǎn)以及住宅設(shè)計的影響是深刻的，不同年齡受生活經(jīng)歷、收入變動、身體情況影響對房屋住宅的功能要求不同，這些都會影響房屋建設(shè)。

（一）婚前人口對建筑設(shè)計和房地產(chǎn)的影響

第一，市場需求是重要因素。在地區(qū)城市人口的增加，有一些年輕人已經(jīng)不再滿足于和自己的父母居住，在這樣的需求影響下，一些房地產(chǎn)項目開始進(jìn)行小戶型公寓樓的設(shè)計。第二，公寓住宅不需要考慮房屋的朝向，為房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)幦〉搅烁嘈б?。站在需求的角度上，東西向的住宅設(shè)計一方面增加了整個小區(qū)的容積率，另外一個方面也增加了東西方向立面和小區(qū)天際線的變化，使得整個房屋的設(shè)計平面呈現(xiàn)出多樣的變化。

（二）中年人口對建筑設(shè)計和房地產(chǎn)的影響

不斷攀升的房地產(chǎn)價格超過了中年群體的房屋購買力。在消費(fèi)者對住宅房屋消費(fèi)理念的理智化對待，三室兩廳的房屋得到了人們的青睞。另外，在銀行存款利率降低、股市低迷、債券市場不穩(wěn)定的背景下，越來越多的社會閑散資金被投入到房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了發(fā)展的春天。在這樣背景下，作為設(shè)計者需要立足人們的需求來不斷創(chuàng)新新的房屋設(shè)計目標(biāo)，使得房地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計能夠滿足更多社會人群的需要。

（三）老齡人口對建筑設(shè)計和房地產(chǎn)的影響

日益增長的老齡人口對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了深刻的影響，房地產(chǎn)設(shè)計人員，在進(jìn)行房屋設(shè)計的時候要充分考慮老年人的住宅生活問題，實(shí)現(xiàn)房屋的無障礙誰。房屋室內(nèi)環(huán)境的營造要能夠促進(jìn)老年人和不同年代人之間的交往，并為不同年代人的日常生活創(chuàng)設(shè)更多的活動場地。

在房屋住宅設(shè)計上要堅持無障礙設(shè)計的基本原則，合理設(shè)計道路的通行寬度，取消臺階轉(zhuǎn)而設(shè)置扶手，使用防滑地面以及有安全保障的設(shè)備設(shè)施來為老年人提供安全舒適的室內(nèi)居住生活。

三、城市化進(jìn)程下人口結(jié)構(gòu)變化對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出的要求

城市化進(jìn)程會對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響，想要促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展需要充分發(fā)揮出城市的帶動作用。一方面，改革城鄉(xiāng)隔離的戶籍制度，在保障農(nóng)業(yè)穩(wěn)定生產(chǎn)的情況下為農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移創(chuàng)設(shè)良好條件支持，通過吸引農(nóng)村勞動力來強(qiáng)化人口紅利優(yōu)勢。另外一個方面，優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，形成房地產(chǎn)市場獨(dú)有的梯級消費(fèi)發(fā)展模式，將城市化進(jìn)程中潛在的購買需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求。在區(qū)分居民購買需求和動機(jī)的基礎(chǔ)上，對第一套房、第二套房采取差別性的稅收政策和貸款政策。

結(jié)束語

綜上所述，人口結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素，人口家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、空間分布結(jié)構(gòu)會從側(cè)面來反映出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化，也將會在未來的很長時間影響我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。站在城市化發(fā)展的角度來看，國家提出的每年1%的城市化率會對城市住房需求產(chǎn)生壓力，在這個期間，政府部門提供的公共住房、廉價租房是解決戶籍人口居住問題的關(guān)鍵。外來人口對房地產(chǎn)行業(yè)住房需求的增加將會持續(xù)性的推進(jìn)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

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