孫思志

【摘要】在我國經(jīng)濟迅速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)興起，起到了推動我國國民經(jīng)濟發(fā)展的作用。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策是非常重要的一個步驟，加強對于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的研究工作能夠更加明顯的剖析出當前房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策當中所存在的不足之處，從而推動整個項目投資決策的完善工作，通過采取定量方法，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策進行研究，借助定量方法的重要作用剖析整個投資決策內(nèi)容，推動房地產(chǎn)開發(fā)項目的優(yōu)化升級，減少其中存在的風險問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);投資決策;定量方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.022

1、緒論

1.1房地產(chǎn)投資決策定量化研究的背景和意義

當前房地產(chǎn)企業(yè)在進行發(fā)展過程當中，房地產(chǎn)投資決策的科學與否會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)投資決策成為項目開發(fā)過程中的重要問題。在房地產(chǎn)投資決策當中，會對整個房地產(chǎn)投資項目當中的建設地點的選擇以及當前市場的發(fā)展狀況所進行的投資類型以及確切的開發(fā)方案的確定，產(chǎn)生著巨大的影響，也會對整個房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。其中我國經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展，我國越來越推動著城鎮(zhèn)化建設，以能夠更好的解決當前城鎮(zhèn)居民對于住房的需求，但是也存在一些問題，當前我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量要求越來越高，目前我國對于房地產(chǎn)項目的要求也在不斷提升，就需要當前房地產(chǎn)企業(yè)更加重視整個房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的科學性，從而減少在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程當中所存在的風險保證能夠充分利用房地產(chǎn)企業(yè)所投入的資金，減少在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程當中所造成的成本耗費，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

鑒于房地產(chǎn)項目的各項特點，如果不在龐大的預測數(shù)據(jù)進行量化計算和評價，在后續(xù)決策過程中勢必會承擔巨大的風險，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)某一新項目的過程中，需要重點對該項目的可行性進行研究，并出具可靠性強的研究報告，而可行性報告的具體內(nèi)容，是向部分項目提供一些關(guān)于建設中可能會涉及到了數(shù)據(jù)和指標，并針對這些內(nèi)容給出一些可行性方面的建議。比如由地方政府投資的項目，通常都會出具該項目的可行性研究報告，而項目能否可以給開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)濟效益、是否被社會公眾接受、是否對國民經(jīng)濟發(fā)展有益，都需要提供量化的數(shù)據(jù)，通過定量分析的方式對項目進行決策。

1.2房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的意義

房地產(chǎn)投資項目的決策時需要保證整個決策的科學性，這樣才能夠降低整個房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程當中所產(chǎn)生的資金損耗，因此就需要通過獲取較為全面的數(shù)據(jù)信息，并借助所搜集到的各種數(shù)據(jù)剖析出當前相關(guān)項目投資的必要性，以及對于整個項目投資過程當中各環(huán)節(jié)的可行性，通過展開房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟評價，可以更加全面的對當前的房地產(chǎn)投資項目進行分析，讓房地產(chǎn)投資項目當中各環(huán)節(jié)的經(jīng)濟效益展現(xiàn)出來，以通過這些信息不斷對房地產(chǎn)投資項目進行優(yōu)化升級，從而科學保證整個房地產(chǎn)項目的順利開展，同時也提升整個房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益[1]。對房地產(chǎn)投資項目進行經(jīng)濟評價，主要是為了保障項目投資的經(jīng)濟效益。從我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的投資結(jié)構(gòu)來看，其中仍然存在一定不合理現(xiàn)象，為了改善這一現(xiàn)象，要求企業(yè)通過集中資金的方式搞好投資項目的同時，重視項目投資的經(jīng)濟效益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新的機遇和挑戰(zhàn)，因此在必須慎重選擇房地產(chǎn)項目的投資方向，如有項目投資的需要，就必須在投資決策階段經(jīng)受住多方面的考驗。比如如何避免技術(shù)、市場等多方面因素對項目投資的影響這一問題，如何讓每一個項目都穩(wěn)定可靠，都是值得深入思考的問題，這些可能直接決定了房地產(chǎn)投資項目的成敗。

1.3房地產(chǎn)投資項目定量化決策的研究現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程當中，越來越重視進行房地產(chǎn)投資決策研究的重要性，越來越重視展開相應的評估工作，通過對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目進行分析的經(jīng)驗進行總結(jié)，可以發(fā)現(xiàn)運用定量和定性相結(jié)合的綜合評價方法所進行的決策評價工作較為科學，因此在當前房地產(chǎn)投資項目的評價過程當中，越來越多選擇定量化決策評價方法，通過科學的進行分析，構(gòu)建出相對應的數(shù)學模型，并且不斷借助當前的先進科學技術(shù)以及現(xiàn)代化計算機手段，管理科學內(nèi)容以及相對應的人工智能技術(shù)，在構(gòu)建出了更加完善的定量化軟件系統(tǒng)。通過采用定量方法，不斷對當前房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策進行分析，從而有效借助評價結(jié)果進行優(yōu)化升級，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的科學性。國內(nèi)對房地產(chǎn)投資項目的定量與定性相結(jié)合的研究，主要是通過建立數(shù)學模型的方式對項目進行綜合性評價。比如通過灰色理論、模糊數(shù)學等的應用;模糊邏輯、神經(jīng)網(wǎng)絡、專家系統(tǒng)等方面的研究等。同時還綜合運用了計算機、人工智能等方面的技術(shù)，綜合運用了經(jīng)濟數(shù)學、管理科學等領域的知識。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策概述

2.1房地產(chǎn)投資的特點

由于房地產(chǎn)企業(yè)所進行的房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模相對較大，其中所涉及到的內(nèi)容相對較多，整體的復雜性也相對較強，因此也就導致在實際進行房地產(chǎn)開發(fā)項目過程當中，所需要進行的投資相對較多且整體工程量較大，而且在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程當中需要大量的土地資源，但是隨著經(jīng)濟市場的不斷發(fā)展，當前土地價格在逐漸提升，這也就使得在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程當中，需要在購買土地時所需要投入的資金在不斷增多，而且受到當前市場發(fā)展的影響，使得整體建筑價格材料在相對上漲，房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要耗費的資金越來越多，而且在整個項目投資過程當中，所受到的外界影響因素也多，這也就導致了房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程當中所需要進行的投資的不確定性相對較強。同時房地產(chǎn)開發(fā)項目投資是需要進行較長時間的開發(fā)，因此也就使得整個投資的回收期相對較長，需要進行長期的建設工作才能夠完成房地產(chǎn)的開發(fā)。

2.2房地產(chǎn)投資的風險

受到當前經(jīng)濟市場的影響以及房地產(chǎn)投資的特點，使得房地產(chǎn)投資的風險相對較大，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理力度逐漸加強，越來越多的推出了相應的政策，來對整個房地產(chǎn)市場進行管控，但是隨著各種政策的出現(xiàn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理越發(fā)的嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)的局限性越來越明顯，就導致了相應房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)投資過程當中所存在的經(jīng)濟損失逐漸增多。而且受到當前經(jīng)濟發(fā)展的影響，雖然人們的生活水平有了一定程度的提升，但是當前房價的逐年上漲，使得人們面臨的購房壓力在逐漸提升，使得人們購房的意向在逐漸減弱，因此也就使得當前房地產(chǎn)投資面臨較多的風險。需要注意的是，房地產(chǎn)投資可能還會受到自然環(huán)境風險的影響。主要包括房地產(chǎn)所處的地理位置、配套設施建設情況、公共交通便利條件等因素。也就是說，如果房地產(chǎn)項目中擬定的建設地點在相對繁華的地段，且該地基礎設施建設完備、公共交通條件便利，勢必會增大對消費者的吸引力，也增大的該項目投資的可行性。

3、指標評價法在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策中的應用

3.1建設項目經(jīng)濟評價分類指標

在建設項目經(jīng)濟評價分類指標當中，包括項目的財務評價以及國民經(jīng)濟評價項目，財務評價是從當前房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，對當前整個項目所能夠帶來的財務效益。而整個項目的國民經(jīng)濟評價是從我國當前發(fā)展的角度對其所能夠帶來的國民經(jīng)濟以及社會效益的分析，也就是指在整個項目建成之后的經(jīng)濟效益所能夠?qū)ξ覈鴩窠?jīng)濟做出的相應貢獻。

3.2財務評價指標與應用

我國的財務評價指標是通過對我國各種制度政策進行分析，用來計算整個項目所能夠帶來的財務經(jīng)濟效益，從而所制定出的評價指標，以用來考察整個項目的相應經(jīng)濟效益，通過將整個財務評價指標應用到當前房地產(chǎn)項目開發(fā)投資決策當中去，可以更加良好的對整個項目進行分析，推動相應管理層人員不斷對當前房地產(chǎn)開發(fā)項目進行優(yōu)化升級[2]。

3.3國民經(jīng)濟評價指標與應用

國民經(jīng)濟評價指標是指按照當前我國資源合理分配的原則，從我國國家發(fā)展的角度對整個房地產(chǎn)項目進行考察以來，充分計算整個房地產(chǎn)投資項目所能夠給我國國民經(jīng)濟帶來的貢獻值。通過應用國民經(jīng)濟評價指標，可以更加良好的幫助當前房地產(chǎn)企業(yè)分析整個房地產(chǎn)項目所能夠帶來的經(jīng)濟效益，以推動房地產(chǎn)企業(yè)進行科學決策。

4、房地產(chǎn)開發(fā)投資類型優(yōu)化組合決策中的數(shù)學規(guī)劃法

4.1有關(guān)數(shù)學規(guī)劃法

在當前我國房地產(chǎn)項目開發(fā)投資類型優(yōu)化組合決策當中，所采用的數(shù)學規(guī)劃法是更加具有代表性的方法，其中的線性規(guī)劃法能夠更加明確的將整個項目當中的相應問題線性規(guī)劃的方法來進行表述。但是由于我國運籌學的研究時間相對較短，當前各行業(yè)對于運籌學的運用相對較少，我國房地產(chǎn)企業(yè)對于數(shù)學規(guī)劃的認識不充分，在整個房地產(chǎn)項目的投資決策評價過程當中，對于各種數(shù)學規(guī)劃法的運用相對較少，因此就需要提升房地產(chǎn)企業(yè)對于數(shù)學規(guī)劃法的認識。實際，在展開房地產(chǎn)投資項目的研究過程當中，要能夠借助數(shù)學規(guī)范化構(gòu)建相應的問題模型，確定整個房地產(chǎn)項目的落實背景，并將整個房地產(chǎn)項目投資決策當中的關(guān)鍵量設置為決策變量，并且根據(jù)實際狀況，對整個決策變量所容易產(chǎn)生的相應變化進行分析以來，更加科學的明確出整個目標函數(shù)，從而借助數(shù)學規(guī)劃法，對當前房地產(chǎn)項目投資決策進行評價。

4.2利用EXCEL附帶的規(guī)劃求解軟件求解線性規(guī)劃問題

隨著我國各行業(yè)的不斷發(fā)展以及各種科學技術(shù)水平的提升，我國越來越多的行業(yè)對于現(xiàn)代化電子技術(shù)的應用在不斷增多，而電子表格作為重要的技術(shù)手段，對展開數(shù)學函數(shù)以及相應的財務工作有著重要的影響作用，通過接觸其中的數(shù)學模型可以更加明確且真實的將其中的問題展現(xiàn)出來，因此當前房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)投資決策的研究過程當中，借助電子表格當中所附帶的規(guī)劃求解軟件，對求解線性規(guī)劃問題進行分析，可以明確的幫助相應人員分析出當前整個投資決策當中所存在的問題，從而借助其中的數(shù)據(jù)不斷展開優(yōu)化升級，以提升整個決策科學性[3]。

4.3線性規(guī)劃法的優(yōu)點和不足

雖然借助線性規(guī)劃法，可以更加科學的將整個房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策當中的相應關(guān)系，更加直觀的方式展現(xiàn)出來，但是由于其中的決策變量與目標最大值或最小值成線性關(guān)系，因此在實際進行計算時容易產(chǎn)生較多的問題，同時也容易出現(xiàn)退化結(jié)合循環(huán)不能求解的狀況，導致了整個結(jié)果無法明確地展現(xiàn)出來，就需要借助當前先進的數(shù)學軟件進行求解，在運用線性規(guī)劃法時需要能夠意識到如果運用實際問題構(gòu)建模型時沒有出錯，就可以較為快速的求出相應結(jié)果。

結(jié)語：

我國經(jīng)濟良好發(fā)展為我國房地產(chǎn)企業(yè)帶來了較大的發(fā)展機遇，但是隨著當前房地產(chǎn)市場的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程當中，所存在的問題逐漸增多，要想推動房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，就需要不斷加強當前房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理工作，而對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的研究工作是其中的重要部分，通過采用定量方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策進行研究，全面地對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策當中所存在的優(yōu)勢和問題進行分析，從而針對其中問題不斷進行改善，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策當中所存在的風險，保證相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠穩(wěn)定落實并獲得更大的經(jīng)濟效益，推動相應房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]吳霽.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目財務分析與投資決策應用淺析[J].大眾投資指南，2020（06）：6-7+9.

[2]姚學群.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策定量方法研究[D].昆明理工大學，2007.

[3]易小媛.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策方法新探索[D].對外經(jīng)濟貿(mào)易大學，2006.