白書平 賈治宇 薛敏

【摘要】現(xiàn)有住宅地產產品在疫情防控階段暴露出戶型設計缺陷、住宅小區(qū)建筑布局不科學、物業(yè)服務水平較低、醫(yī)療運動配套缺乏等問題，后疫情時代人們對健康住宅產品的需求愈加迫切。本文通過分析后疫情時代人們對住宅地產需求的變化，建議住宅地產開發(fā)商改變投資策略。住宅地產開發(fā)商應從加快完善住宅產品衛(wèi)生防疫與安全健康的技術標準、創(chuàng)新住宅產品戶型設計、整體提高以居住性能為基礎的住宅小區(qū)規(guī)劃設計、實現(xiàn)物業(yè)管理服務多元化發(fā)展與提升、加大健康技術應用、提高住宅產品的智能化等方面進行調整，進而提升后疫情時代住宅產品品質，實現(xiàn)后疫情時代住宅地產的復蘇與振興。

【關鍵詞】后疫情時代;住宅地產;發(fā)展趨勢

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.010

一場突如其來的新冠肺炎疫情，房地產市場受到較大沖擊。隨著疫情防控取得很大成效，房地產企業(yè)逐步有序復工復產。但是隨著全球疫情的不斷蔓延，我國將進入后疫情時代。

房地產作為我國經濟社會的指示針、火車頭，與社會經濟的健康發(fā)展休戚相關，關乎到社會民生福祉[1]。在后疫情時代，房地產企業(yè)更應該審視疫情對住宅產品的影響，結合疫情期間住宅產品暴露出的問題，分析疫情后人們對于住宅地產的需求變化，積極探索后疫情時代房地產企業(yè)的投資策略及住宅地產產品的發(fā)展趨勢，實現(xiàn)后疫情時代住宅地產的復蘇與振興。

1、疫情沖擊后住房需求的變化

在新冠肺炎疫情的影響下購房需求短期內大幅度下降，但購房總量受影響較小;更多的是影響購房需求節(jié)奏，即體現(xiàn)出延遲效應;同時人們的住房理念也發(fā)生深刻改變，住宅需求不再簡單地追求配套、性價比，而是轉向追求生活品質及健康生活。在后疫情時代，消費者對商品住宅的需求將體現(xiàn)出以下變化：

1.1無房者將積極尋求買房

在2020年初的疫情防控期間，部分社區(qū)提出了“在本社區(qū)有房產證者方可進入社區(qū)”的規(guī)定，把無房者擋在了門外，刺激了相當一部分的無房者在未來將加速買房，從而獲得城市的認同感，同時也帶來了城市生活的穩(wěn)定性和安全感，對城市生活有了更強的歸屬感。

1.2改善型住房需求增加

受疫情影響，居家成為人們的生活常態(tài)。未來人們傾向于選擇低密度、低層、通風采光好的住宅，希望居家生活更寬敞、更舒適、更安全，崇尚綠色健康居住環(huán)境，當前居住在偏小戶型的人們在未來必然會尋求置換較大的改善型住房。后疫情時代，人們在住宅地產的產品選擇上更加注重社區(qū)治理能力、醫(yī)療、生活配套的完備性;傾向于選擇優(yōu)質的物業(yè)管理服務;重視環(huán)境監(jiān)測等健康科技的智能家居，崇尚綠色健康居住環(huán)境[2]。

2、疫情沖擊后房地產開發(fā)商的投資策略

2.1精選項目

寬松政策環(huán)境下要避免頭腦發(fā)熱而盲目拿項目，仍然要堅持精選地區(qū)和項目，精算為上，不做地王，避免出現(xiàn)騎虎難下的局面[3]。

2.2找準節(jié)奏

疫情不僅改變了房地產企業(yè)對投資項目的選擇，而且對投資節(jié)奏精準度的把握提出了更高的要求。房地產企業(yè)需在保證現(xiàn)金流安全的前提下，充分利用科學工具提高投資精準度;抓住市場機遇實現(xiàn)精準投資[4]。

2.3提升住房設計水平

總結疫情教訓，在住房戶型、環(huán)境、小區(qū)設計和物業(yè)服務等方面進行深度改革性設計，力求更加適應市場的新需求。很多樓盤將建筑設計、景觀設計和室內設計分別委托給不同的設計單位，三者的設計單位缺乏協(xié)調與整合，并會遺留下部分三不管地界。例如，建筑首層的外立面，單元門入口處尤為明顯，由于沒有足夠精細地設計，與傳統(tǒng)的低品質住宅并無區(qū)別[5]。此外，當前市場上的住宅產品大多使用固定圖紙，毫無深化和創(chuàng)新;并且多采用幾室?guī)讖d的傳統(tǒng)設計理念，隨著生活方式的改變，已遠遠不能滿足現(xiàn)代年輕人的住房環(huán)境需求。在住房設計方面，需充分研究生活方式的改變、不同地區(qū)生活方式的差異，對戶型進行創(chuàng)新與深化，提升住房設計水平。

2.4提升業(yè)務操作能力

這次疫情，讓房地產企業(yè)充分感受到開展線上業(yè)務的必要性和實用性，應積極拓展線上服務，打造線上線下高度融合的會議辦公、投融資、開發(fā)、營銷、物業(yè)服務等全流程業(yè)務平臺。以物業(yè)服務管理為例，2021年由住建部聯(lián)合十部委發(fā)布的《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，明確提出促進線上線下服務融合發(fā)展，發(fā)展以生活服務為主的增值業(yè)務，加速智慧物業(yè)建設;鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發(fā)等領域延伸，探索“物業(yè)服務+生活服務”的新模式;加強智慧物業(yè)管理服務能力建設，提升設施設備智能化管理水平[6]。經歷新冠肺炎疫情后，物業(yè)管理行業(yè)迸發(fā)出更強勁的生命力，在資本市場、規(guī)模拓展、品牌發(fā)聲等方面均再創(chuàng)高潮;此外，物業(yè)管理企業(yè)也越來越重視高素質人才的引進。物業(yè)管理行業(yè)已逐步擺脫傳統(tǒng)老舊的主觀影響，科技、服務、多元等新標簽正逐漸融入，行業(yè)洗牌或將加劇，除了業(yè)務拓展及多元化以外，品牌構建也必將成為下一個物業(yè)管理企業(yè)需要重點發(fā)展的方向[7]。

2.5改善資金條件

2021年，國際環(huán)境的不確定、不穩(wěn)定性因素依然較多。我國經濟持續(xù)向好，但經濟結構發(fā)展的不平衡、不充分問題依然值得關注。未來中央必將會多舉措暢通國內大循環(huán)，充分釋放國內的需求潛力，為“雙循環(huán)”新格局的形成奠定夯實基礎;同時，為支持實體經濟的發(fā)展，降低社會融資的實際成本，仍然會繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，并更加注重在穩(wěn)增長、調結構、防風險、控通脹之間把握綜合平衡，為經濟恢復與發(fā)展提供更加有利的資金環(huán)境[8]。

2.6樹立信心

信心比黃金更重要。受疫情影響，全球經濟復蘇需要一定時間，房地產企業(yè)應做好營銷、投資等多方面的準備;此外還應保持現(xiàn)金流的充裕。總之，希望房地產企業(yè)做好全方位準備，響應政府的號召，順利度過后疫情時代[9]。

3、疫情沖擊后住宅地產的發(fā)展趨勢

3.1城鎮(zhèn)化水平不斷提高

2020年末，我國城市常住人口的比例達到60%，但與發(fā)達國家相比仍然存在較大差距。我國是農業(yè)大國，城鎮(zhèn)化水平應在保持在70%以上，城鎮(zhèn)化已成為我國未來的發(fā)展趨勢，將會有數(shù)以億計的農村人口流入城市，城市中需要更多中低價位和中小戶型的住房來滿足城鎮(zhèn)化人口的需要。如此龐大的內需市場，將會給房地產的多元化發(fā)展帶來新的機遇。

3.2城市群數(shù)量明顯增多

城市群發(fā)展過程中，龍頭城市自身的規(guī)模較大，且其在發(fā)展過程中可推動周邊城市的建設與發(fā)展，充分發(fā)揮龍頭城市的輻射作用，周邊中小城市的住房需求將明顯增加，同時產業(yè)園區(qū)和特色小鎮(zhèn)等也具備了有利的發(fā)展條件。

3.3建立高質量、高品質住房體系

3.3.1健康住宅

受新冠肺炎疫情的影響，人們對于住宅的健康提出了更高的要求。在以往的發(fā)展中，人們普遍關注甲醛、PM2.5等環(huán)境指標;受疫情影響，人們不再只關注住宅的環(huán)境指標，更普遍地關注住宅的通分、采光以及管理等。因此，房地產企業(yè)應高度重視住宅的其他健康水平，這也會成為房地產未來行業(yè)發(fā)展的主要方向。

3.3.2養(yǎng)老地產

當前我國養(yǎng)老模式主要有居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老及多種養(yǎng)老模式相結合。然而，隨著經濟社會的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能已日益弱化，難以滿足多層次的養(yǎng)老需求。目前，盡管我國養(yǎng)老房地產行業(yè)發(fā)展速度迅速，但養(yǎng)老產業(yè)供給依然存在很大缺口。在老齡化加速的形勢下，各城市養(yǎng)老地產迅猛發(fā)展，養(yǎng)老地產會逐漸成為房地產行業(yè)的另一只新軍，這也充分證明養(yǎng)老房地產行業(yè)具有廣闊的市場前景。受疫情的影響，人們對養(yǎng)老房地產與大健康產業(yè)實現(xiàn)聯(lián)動發(fā)展提出了更迫切的需求?！爱a業(yè)+生態(tài)+科技+文化”必然是房地產業(yè)發(fā)展的方向，密切圍繞人們的美好生活和國家高質量發(fā)展，堅持“生態(tài)、生活、生產”深度融合，多業(yè)態(tài)互聯(lián)，住宅房地產將由賣房轉向“賣生活”，實現(xiàn)產城融合。

結語：

近年來，盡管我國房地產行業(yè)的發(fā)展速度有所減慢，但在發(fā)展過程中出現(xiàn)了較多的問題，未來房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢也逐漸成為人們普遍關注的焦點。受新冠肺炎疫情的影響，房地產行業(yè)需要正確認識住宅地產的發(fā)展現(xiàn)狀，合理分析未來住宅地產發(fā)展的主要趨勢，并持續(xù)關注人們對于住宅地產的需求變化，以此推動后疫情時代住宅地產的復蘇與振興，達到健康持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。

參考文獻：

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[7]楊一涵.物業(yè)管理行業(yè)空間進一步打開[J].物業(yè)管理，2021：64-69.

[8]黃瑜.2021年市場趨勢展望[J].CHINA REAL ESTATE，2020：17-19.

[9]易南.疫情下地產行業(yè)的危與機[J].萬方數(shù)據，特稿，2020：8-9.

作者簡介：

白書平（1992-），男，漢，內蒙古呼和浩特，籍貫：內蒙古呼和浩特，職務：總經理助理，本科，研究方向：房地產管理，單位：山西巨華房地產開發(fā)有限公司。