【摘要】2021年1月1日《民法典》正式施行，其中“居住權”是一大亮點。《民法典》彌補了居住權法律規(guī)定的缺失，以專章規(guī)定居住權制度，讓房屋回歸“居住”屬性，以兼具人身性與物權性的居住權，起到保護弱勢群體的作用。新增的居住權，是對當前時代發(fā)展要求的回應，滿足了人們對居住權多樣化的需求，同時還為國家實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”夯筑了法律基礎。長遠來看，居住權制度還能促進繼承制度優(yōu)化、催化遺產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)等作用?？偟膩碚f，居住權制度的實施具有十分重要的社會、經(jīng)濟和法律意義。

【關鍵詞】 居住權;立法價值;弱勢群體;住房需求;法律保障

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

法是由國家制定或認可，以權利義務為主要內(nèi)容，由國家強制力保證實施的社會行為規(guī)范及其相應的規(guī)范性文件等的總稱。我國經(jīng)濟發(fā)展行穩(wěn)致遠，社會生活風清氣正，都離不開民法制度夯實基礎、與時俱進?！睹穹ǖ洹肥俏覈谝徊恳苑ǖ涿姆桑恰吧鐣畹陌倏迫珪?，起到調(diào)整平等主體之間的人身和財產(chǎn)的關系的作用。具體來說，《民法典》中的居住權制度的價值主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、保護弱勢群體，解決中低收入群體的住房問題，成為我國住房保障制度的有效補充。

《民法典》對居住權的定義是：自然人依照合同的約定，對他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權。房屋所有權人通過法定方式賦予特定關系人居住權，不僅保障其權利，還有效承擔自己供養(yǎng)和撫養(yǎng)的義務。“住有所居”一直是人民群眾對幸福生活最重要的定義。日常生活中，需要借助他人的住宅來使自身能夠居有定所、避免流離失所的，一般都是社會中的弱勢群體，如失去勞動能力的老年人或是離婚后房產(chǎn)分割后無房一方。居住權制度能讓為子女傾盡一生的老人，名正言順地住在自己兒女的房子里安享晚年。居住權制度也能保障離婚后弱勢一方的居住權，有效解決離婚案件判決后執(zhí)行難的問題;

當前，我國住房保障制度已進入“多主體供給、多渠道保障為主，租房與購房并行”階段，國家相繼出臺廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房等政策和限制房貸等措施，滿足弱勢群體的住房需求。面對紛繁復雜的社會實際需求，這些舉措仍存在覆蓋人群有限、標準不一、手段不完備等缺陷。公租房、廉租房都是基于國家保障性的住房政策，使用人以租賃的形式取得房屋的短期居住權，是短期的債權，保障的期限以及穩(wěn)定性有限的。經(jīng)濟適用房是政策性住房，房屋所有人享有部分產(chǎn)權，在滿足一定條件后可以取得完全產(chǎn)權，但是易被投機者鉆政策空子攫取高額利潤。而居住權制度提供了一種新的房屋利用方式，明確居住權的物權性，權力長期性和穩(wěn)定性受法律保護。同時，通過確立居住權保留房屋所有權，但把居住權轉(zhuǎn)讓給迫切需要住房的群體，解決了需房群體的住房需求，同時限制了投機炒房行為，彌補了原有制度的缺陷，是切實解決民生問題的創(chuàng)新舉措。

2、滿足不同人群對居住權多樣化的社會需求，做到物盡其用。

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和生活方式的多元化發(fā)展，人們對于居住問題的保障有了新的要求，出現(xiàn)了多樣化的社會需求。首先我國老齡化程度高，父母沒有房產(chǎn)，又需解決居住問題，對于兒女供給的住房，權利性質(zhì)不明容易導致糾紛。其次，在婚姻家庭關系中，離婚后原有的房屋判決給了一方，因資金不足、政策限制等原因，另一方無法購置新房，一時無棲身之所。第三，在城市化、城鎮(zhèn)化建設過程中，大量農(nóng)村勞動力進入城市。他們的收入水平偏低，沒有購買工作城市房屋的能力，他們長期穩(wěn)定的居住愿望難以實現(xiàn)。第四，有些住宅所有權人幫助他人撫養(yǎng)未成年人，考慮到不確定因素，需為未成年人設立有法律保障的居住權利。第五，擁有房屋所有權的雇主為照顧無房可住的退休老員工年，與其簽訂居住權協(xié)議。

居住權制度實現(xiàn)房屋所有權與居住權的合法分離，兼顧雙方利益，既將房產(chǎn)的所有權留住，又能保障特定關系人享有居住權，實現(xiàn)了住房使用價值的最大化。居住權入法，設置居住權有法律保護，避免諸多居住糾紛，有利于社會穩(wěn)定。

3、符合我國人口老齡化現(xiàn)狀，為老年人實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”提供法律保障。

近年來，我國老齡化進程加快。數(shù)據(jù)顯示，2019年底我國60歲及以上人口已占總?cè)丝诘?8.1%，達到2.54 億人，預計到2050 年中國老齡人口數(shù)量將占總?cè)丝诘?4.9%。未富先老，老年人的生活質(zhì)量失去保障。養(yǎng)老問題成為社會熱點問題。

提高房屋的融資效益和居住效益，具有很強的現(xiàn)實意義。現(xiàn)有利用住房進行養(yǎng)老的制度幾乎空白，而“子女在取得父母房產(chǎn)后，不履行贍養(yǎng)義務，將老人趕走”“以房養(yǎng)老‘套路貸”等社會新聞頻發(fā)。居住權法律地位的確立填補了房屋所有權與租賃權之間的空白，為老年人“以房養(yǎng)老”提供法律保障。老人在養(yǎng)老資金不充裕的情況下，可以求助金融機構，把房屋賣給金融機構，同時讓自己成為居住權人。如此，不僅能籌措到足夠的養(yǎng)老資金提高生活質(zhì)量，又能夠住有所居。在具體交易模式上可以自由選擇：房屋的交易價格低于市場價格，然后無償設立居住權，或是就按照市場價出售，定期繳納一定數(shù)額的費用，在此房屋上設置所需期限的居住權。如此，金融機構取得了房屋的所有權，老人獲得效力遠高于債權的居住權，雙方都安心。

4、彌補居住權法律規(guī)定的缺失，防范糾紛于未然，節(jié)約了司法成本。

民法典關系到廣大人民群眾的衣食住行、生老病死，根據(jù)工作生活方式的變遷，民法典內(nèi)容及時發(fā)展補充，居住權制度的增設，正是我國法律體系的進步。我國法律遵循“物權法定”，物權種類和內(nèi)容由法律直接規(guī)定，不得由當事人基于自由意志而協(xié)商創(chuàng)設或者確定。但我國的社會生活千差萬別，這一原則在生活實踐中的適用狀況不盡如人意，難以應對社會生活的需要。滯后的法律，非但無力解決社會矛盾，甚至妨礙經(jīng)濟社會的前進與發(fā)展。用益物權性質(zhì)的居住權在具體司法實踐中能派生出多種具體的權利類型，為日后司法實踐提供依據(jù)，達到事半功倍的效果。

在司法糾紛中，民事主體之間訂立居住權合同屢見不鮮，在民事訴訟中居住權的訴訟案件數(shù)居高不下。民法典實施前，相關司法解釋和司法實踐中雖有設立居住權制度的苗頭，苦于司法判決中并沒有支持和承認該項權利的明確立法依據(jù)，多以物權或債權的意義層面上開展，容易陷入無立法依據(jù)或不能服眾的境地。結(jié)果往往是判決成一紙空文不能落地，解決司法實踐矛盾的作用甚微。創(chuàng)設居住權，明確了居住權具有一般獨立性要求、絕對性內(nèi)容、排他性特點，具有優(yōu)于所有權的效力和對抗第三人的效力。居住權的出現(xiàn)恰好可以解決司法困境，讓法官有法可依，節(jié)約了司法成本。

5、長遠來看，能促進社會的變革創(chuàng)新，為解決疑難問題開拓思路。

一個國家的法律完善程度，影響著該國的社會穩(wěn)定和長治久安。進一步健全我國的法律體系，能讓我們的社會更加公平，使權利人能更好地享受權益和相應的保障。民法典物權編引入居住權制度，長期來看，必將會帶來一系列連鎖反應，促使全社會重新考量原有法律和制度，帶動社會創(chuàng)新，為當前一系列的社會老大難問題開辟新路徑。

首先，為繼承制度的變革提供支撐?！独^承法》規(guī)定的法定繼承順序不能很好實現(xiàn)“遺產(chǎn)下流”，遺產(chǎn)有可能向旁流轉(zhuǎn)至與被繼承人血緣親屬關系較遠的他人手中，違背被繼承人的意愿。比如遺產(chǎn)是一套房產(chǎn)，本人、父母先后去世，繼承人就包括了有兄弟姐妹和子女，原本應屬于子女配偶的財產(chǎn)被稀釋，共同擁有這套房產(chǎn)容易產(chǎn)生糾紛。居住權的設計能夠為繼承制度創(chuàng)新奠定良好的基礎，用居住權制度代替父母第一順位繼承制度，發(fā)揮贍養(yǎng)功能，維護家庭生活的和社會安定。

其次，催熟遺產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過四十多年的改革開放和經(jīng)濟大發(fā)展，我國的民營經(jīng)濟已經(jīng)非常壯大，許多家庭資產(chǎn)龐大。為了保證子孫后代不對前人積累的財產(chǎn)投資失敗，由職業(yè)經(jīng)理人團隊打理產(chǎn)業(yè)，將價值不菲的房產(chǎn)作為信托財產(chǎn)設立信托。先轉(zhuǎn)移所有權到信托機構名下，經(jīng)營收益用于家人的生活開支。同時在房產(chǎn)上給家人設置居住權，剩下的空置房產(chǎn)可多樣化經(jīng)營，如出租、出售經(jīng)營性居住權等。經(jīng)營所得的現(xiàn)金流打包做成證券，收益可以再分配。這種遺產(chǎn)信托制度能實現(xiàn)死者的財產(chǎn)分配愿望，既降低投資風險，保障財產(chǎn)增值，又讓家人擁有安心的住所和穩(wěn)定的生活收益。當然這僅是美好設想，但毋庸置疑，居住權的入法會催熟遺產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)。

再者，為房屋租賃市場保駕護航。我國現(xiàn)在關于租房沒有相應的制度保障，租住他人房屋基于租賃合同，債權性質(zhì)的租賃關系穩(wěn)定性較弱，朝令夕改時有發(fā)生。如此便難抵抗善意第三人，無法滿足人們長期居住的需求，轉(zhuǎn)而都尋求買房，助推了房價。因此我們應當借鑒德國設立居住權的背景，居住權入法后，重新打造房屋租賃市場，制定出適合長期居住的、穩(wěn)定性高的居住權制度。如此，還能盤活大量的空房，提高房屋有效利用，減少資源浪費。

最后，為宅基地“三權分置”探路。宅基地“三權分置”，目的在于保持集體所有權不變的同時鼓勵以農(nóng)村宅基地和住宅使用權的流轉(zhuǎn)、租賃、抵押等方式獲取財產(chǎn)性收入。石晨誼在《遺囑設立的居住權如何登記》一文中指出，法律對設立居住權的住宅未限制，宅基地上的房屋符合設立居住權的客體要求，這為宅基地“三權分置”提供了出路。他認為，雖然居住權的設計初衷是滿足特殊人群的生活居住需要，但這不影響它在現(xiàn)實生活中的靈活應用。居住權的物權效力足以對抗宅基地使用權人的違約反悔等行為。經(jīng)營主體與宅基地使用權人通過合同約定，在農(nóng)房上有償設立居住權，同時不限制后續(xù)可能發(fā)生的出租等行為。假設經(jīng)營主體是民宿業(yè)主，他對農(nóng)房進行升級改造，以經(jīng)營或出租方式取得收益。宅基地使用權人保有宅基地的使用權，不會突破現(xiàn)行法律關于宅基地不得出讓給農(nóng)民集體經(jīng)濟組織之外的成員的規(guī)定。宅基地所有權、使用權和居住權的“三權分置”模式，兼顧了保留農(nóng)民集體經(jīng)濟組織財產(chǎn)、保護宅基地使用權人權益、保障投資人投資回報的功能。居住權制度的應用，無須大動干戈地改造現(xiàn)行的法律體系，制度成本和社會認知成本較低，可以在法律允許的范圍內(nèi)擴大宅基地上房屋的利用范圍，釋放出農(nóng)村基本經(jīng)營制度的活力，能推動鄉(xiāng)村振興。

誠然，當前《民法典》中的居住權制度存在條款過于簡單、權利設置不合理、絕對化傾向等不足，但是其深遠意義顯而易見。因此，我們有必要先明確居住權制度的價值所在，以此為基上再去分析和完善它。如此才能更好地適應現(xiàn)實生活的需要，更好地促進社會良性發(fā)展。

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作者簡介：

柳聞鶯，出生年月：1985年9月，性別：女，籍貫：浙江省諸暨市，現(xiàn)在職稱：中級經(jīng)濟師，學歷：大學本科，研究方向：高級經(jīng)濟師、建筑與房地產(chǎn)專業(yè)、不動產(chǎn)登記方向。