摘要：如何處理和解決好歷史遺留問題，是很多不動產(chǎn)登記部門必須面對的現(xiàn)實課題。歷史遺留問題幾乎都是因相關(guān)手續(xù)無法完善或者部分資料遺失，導(dǎo)致無法直接辦理不動產(chǎn)登記，根據(jù)實際情況提出幾點意見和建議。

關(guān)鍵詞：歷史遺留問題;資料留存;不動產(chǎn)登記

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）10-0014-16 收稿日期：2021-09-03

作者簡介：于磊，日照市不動產(chǎn)交易登記中心。

當(dāng)前，不動產(chǎn)歷史遺留問題成為老百姓辦證難、辦證慢的主要因素之一，是百姓來信來訪的熱點、難點問題。如何處理和解決好歷史遺留問題，是很多不動產(chǎn)登記部門必須面對的現(xiàn)實課題。今年，自然資源部把化解歷史遺留問題作為一號文件印發(fā)，可見對此問題的重視?；獠粍赢a(chǎn)登記歷史遺留問題專項工作，是全心全意為民辦實事、辦好事、解難事，是實實在在的重大惠民工程、民生工程。

1 歷史遺留問題產(chǎn)生的原因

歷史遺留問題主要是由于相關(guān)管理環(huán)節(jié)不規(guī)范、不銜接等原因?qū)е碌模@些問題大都發(fā)生在不動產(chǎn)登記前的環(huán)節(jié)，缺少登記法定要件，無法按照正常程序辦理，俗稱“辦證難”。

一是相關(guān)手續(xù)不完善。（1）辦理了房屋所有權(quán)證未辦理土地證;（2）工業(yè)或者教育用地建設(shè)了住宅;（3）違法占地、未批先建、少批多占，超紅線建設(shè)等無合法權(quán)源材料。

二是未通過竣工驗收備案。（1）因違反規(guī)劃、用地規(guī)定，未能通過綜合竣工驗收備案;（2）未辦理施工許可、施工資料丟失、施工企業(yè)不配合等導(dǎo)致無法驗收;（3）項目已經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格，但由于其他因素未辦理竣工備案手續(xù)。

三是欠繳土地出讓價款或相關(guān)稅費。（1）開發(fā)建設(shè)單位未繳清土地出讓金，但項目開發(fā)后已銷售完畢;（2）開發(fā)單位未繳清稅費，已經(jīng)代收了住戶契稅但代繳前消亡，以及單位負責(zé)人跑路等;（3）開發(fā)建設(shè)單位擅自改變土地性質(zhì)、用途和容積率后未補辦用地調(diào)整手續(xù)，補繳相應(yīng)土地出讓金;（4）開發(fā)建設(shè)單位缺少開工手續(xù)、欠繳城市建設(shè)配套費等應(yīng)繳費用，導(dǎo)致無法辦理驗收但居民已入住。

四是未通過規(guī)劃許可或規(guī)劃核實。（1）擅自調(diào)整規(guī)劃，未能通過規(guī)劃核實;（2）未按照規(guī)劃批準(zhǔn)面積建設(shè);（3）擅自改變?nèi)莘e率，未按項目規(guī)劃要求建設(shè)配套公用設(shè)施等。

五是原分散登記的房屋、土地信息不一致。（1）土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人不一致;（2）房屋與土地的登記用途不一致;（3）房、地登記范圍不一致。

六是項目跨宗地建設(shè)或界址不清。（1）同一建設(shè)項目跨宗地且宗地的用途、出讓年限不一致;（2）建筑物新建、擴建超出原宗地界址或跨宗建設(shè)，導(dǎo)致界址不清。

七是已購住房的土地使用權(quán)或在建工程被開發(fā)單位抵押或被司法查封。（1）開發(fā)項目的土地被查封或抵押后，開發(fā)商仍將竣工驗收的房屋出售;（2）人民法院對開發(fā)項目的土地予以查封，但地上房屋已出售并辦理了房屋所有權(quán)登記。

八是擅自改變土地用途。（1）土地實際用途與原批準(zhǔn)用途不一致，住宅用地部分改為商業(yè)且已發(fā)放房產(chǎn)證;（2）出讓用途為工業(yè)用地，實際已變更為商業(yè)、住宅并辦理了房產(chǎn)證，但未補辦用地、規(guī)劃等變更手續(xù)等。

2 解決處理歷史遺留需要注意的幾個方面

2.1 堅持應(yīng)解盡解

歷史遺留問題的成因比較復(fù)雜，部分地市在化解時片面追求辦證，對在非住宅用地上建設(shè)的住宅頒發(fā)了房地用途不一致的證書，居民拿到證書之后仍然無法辦理交易或者進行抵押登記。

歷史遺留問題本身就是難題，不留后患地解決好歷史遺留問題，更是難上加難。要充分尊重當(dāng)時的特定環(huán)境，充分了解當(dāng)時的具體情況，充分考慮當(dāng)時政策的意義，還要確保今后不產(chǎn)生新的矛盾，不增添新的麻煩，不留下任何隱患。在前期充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，日照市堅持化解方案超前實用，堅持一步到位的思路，統(tǒng)籌考慮規(guī)劃和土地審批情況，專門制定了配套辦法，按照歷史時點補繳土地出讓金等相關(guān)配套稅費，讓群眾拿到一本可抵押可交易的不動產(chǎn)證書。

2.2 堅持尊重歷史

處理歷史遺留問題，必須遵照尊重歷史，面對現(xiàn)實的原則。如果割裂當(dāng)時的歷史條件，單純地處理和解決這一問題，則無可下手。只有全面、充分、實事求是地考慮問題產(chǎn)生的來龍去脈，認認真真分析其產(chǎn)生、發(fā)展、爆發(fā)的全過程，并采取符合政策的措施，才能從根本上處理和解決好這一歷史遺留問題。

歷史上，由于土地和房產(chǎn)的規(guī)劃規(guī)則不同，導(dǎo)致房屋用途和土地用途不一致的，都經(jīng)批準(zhǔn)部門驗收通過。按照現(xiàn)在的規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)，繳納土地出讓金后辦理，明顯未考慮歷史上造成問題的原因并不在購房人。應(yīng)該尊重當(dāng)時的情況，采用房屋和土地用途分別記載的方式予以解決，目前部里和各省出臺的文件基本都采用了此種方式。

2.3 堅持流程明確

成立化解工作專班，把所有的職能部門打造成一個整體，共同承擔(dān)化解不動產(chǎn)登記問題、造福一方百姓的重任，職能部門既各司其職、各負其責(zé)，又相互支持、密切配合，形成強大合力。

將工作目標(biāo)層層分解，落實到具體單位，將化解工作拆分為五個環(huán)節(jié)掛圖作戰(zhàn)。第一個環(huán)節(jié)，工程住建部門負責(zé)竣工備案、房屋鑒定、房屋測繪;第二個環(huán)節(jié)，自然資源和規(guī)劃部門負責(zé)完善用地手續(xù);第三個環(huán)節(jié)，規(guī)劃部門完善規(guī)劃手續(xù);第四個環(huán)節(jié)，稅務(wù)部門負責(zé)核稅;第五個環(huán)節(jié)，不動產(chǎn)登記部門負責(zé)辦理不動產(chǎn)登記。化解專班全流程掌控，采用督查令方式，各部門限時辦限。

2.4 堅持最快辦結(jié)

一是同時處理違法違規(guī)。對違法違規(guī)建設(shè)的小區(qū)要依法予以查處。對不主動申報、不積極配合或拒不配合解決問題的，由工作專班下發(fā)督辦通知，約談開發(fā)建設(shè)單位主要負責(zé)人，相關(guān)部門對建設(shè)單位的資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、繳納稅費、相關(guān)資產(chǎn)情況及開發(fā)建設(shè)行為進行核查，依法嚴(yán)肅處理。開發(fā)建設(shè)單位及人員涉嫌犯罪的，移交司法部門立案查處。將違法違規(guī)單位和個人納入社會信用評價體系，實行部門聯(lián)合懲戒。

二是同時追繳建設(shè)項目稅費。涉及政府性基金及稅費、罰沒款等問題，依法、按程序辦理，由小區(qū)所在政府相關(guān)部門向建設(shè)單位追繳。對無能力繳納但有可處置資產(chǎn)的，依法通過轉(zhuǎn)讓或拍賣相應(yīng)資產(chǎn)的方式追繳;對既無能力繳納又沒有相應(yīng)可處置資產(chǎn)的，先行辦理不動產(chǎn)權(quán)證后，由相關(guān)部門依法處置。

三是同時辦理不動產(chǎn)權(quán)證。對尚未完成政府性基金、稅費清繳和開發(fā)建設(shè)手續(xù)不完善的小區(qū)，在保證工程質(zhì)量安全和配套基本完善的前提下，把辦理不動產(chǎn)權(quán)證、追繳稅費、查處違法違規(guī)行為、完善開發(fā)建設(shè)手續(xù)分開進行，同時辦理。經(jīng)專班認定購房者確無責(zé)任并已依法履行相關(guān)義務(wù)的，可持購房合同、房屋證明及契稅征免材料等，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記。

3 不動產(chǎn)登記部門要做好資料的保存工作

歷史遺留問題幾乎都是因相關(guān)手續(xù)無法完善或者部分資料遺失，導(dǎo)致無法直接辦理不動產(chǎn)登記，在此情況下辦理的不動產(chǎn)登記，往往無法完全滿足《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》的要求。從目前大環(huán)境來看，不動產(chǎn)登記人員“弱勢”地位明顯，要合理維護登記人員的權(quán)益。

3.1 集體決策

歷史遺留問題化解工作是特殊歷史時期為了解決群眾需求而啟動的一項工作。譬如采用質(zhì)量安全鑒定報告取代竣工驗收備案，采用規(guī)劃部門的意見書取代規(guī)劃驗收合格證，從短時間看，解決了群眾最迫切辦證要求，但從另一個角度分析，不能辦理驗收肯定有其特殊性，有可能是車位建設(shè)不能滿足小區(qū)涉及指標(biāo)，也可能是綠化率無法達到設(shè)計之初的標(biāo)準(zhǔn)，辦證之后有可能產(chǎn)權(quán)人會認為損害了其生活標(biāo)準(zhǔn)，極易采用群訪等方式維護自己權(quán)益。對化解時的一些個性化問題，特別是缺乏明確文件規(guī)定的，辦理不動產(chǎn)登記時必須集體決策，否則極有可能導(dǎo)致工作人員個人被問責(zé)。

3.2 巧用公示

化解歷史遺留問題時要分清主次，要認清群眾的主要需求是辦理不動產(chǎn)權(quán)證，如果糾結(jié)于綠化率或者開發(fā)商少建部分車庫導(dǎo)致驗收無法通過等問題，會將業(yè)主入住多年無法辦證的矛盾一直延續(xù)，不能解決?；庵?，要將辦證存在的問題和矛盾，以及將要采取的措施和手段對外公示，讓購房人明白辦理不動產(chǎn)權(quán)證還存在哪些欠缺，辦理時可能導(dǎo)致業(yè)主的哪些權(quán)益受損失。當(dāng)然，這些損失并非全部無法彌補，也可引導(dǎo)業(yè)主通過訴訟渠道維權(quán)，在辦好產(chǎn)權(quán)證的同時要求開發(fā)商采用金錢方式賠償自己應(yīng)該享受的權(quán)益。

3.3 留好資料

化解歷史遺留問題有很多個性化的內(nèi)容，雖然出臺了相關(guān)文件或者形成了會議紀(jì)要，但還有很多需要現(xiàn)場察看或者外調(diào)確定，此類資料往往更能真實地反應(yīng)當(dāng)時情況，正是這些資料促使形成辦理決策。另外，前面提及的公示資料以及現(xiàn)場察看或者外調(diào)資料并非辦理登記需要提交的資料，一般作為過程性資料階段性保留。如不妥善保管極易丟失，這些資料將是未來證明辦理的關(guān)鍵資料，此資料可以單獨建檔也可并入不動產(chǎn)資料永久保存，便于日后還原辦理狀態(tài)的情形。