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        “多測(cè)合一”背景下的房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理

        2021-10-18 18:17:27袁寶華汪德生
        中國(guó)房地產(chǎn)·綜合版 2021年10期

        袁寶華 汪德生

        摘要:隨著政府不斷深化“放管服”改革和優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境工作的開展,全面開展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革已成為各級(jí)政府和部門的共識(shí)。國(guó)土資源部、住建部及省市相應(yīng)的主管部門就行政審批時(shí)涉及的測(cè)繪服務(wù)領(lǐng)域,不斷部署落實(shí)和推進(jìn)“多測(cè)合一”工作,房產(chǎn)測(cè)繪已然是“多測(cè)合一”的組成部分,在此背景下,房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理工作也應(yīng)加快調(diào)整步伐,適應(yīng)新形勢(shì)、新要求。

        關(guān)鍵詞:多測(cè)合一;房產(chǎn)測(cè)繪;備案管理

        中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

        文章編號(hào):1001-9138-(2021)10-0061-64 收稿日期:2021-09-24

        作者簡(jiǎn)介:袁寶華、汪德生,南通市房產(chǎn)交易中心。

        1 房產(chǎn)測(cè)繪成果備案設(shè)定依據(jù)

        房產(chǎn)測(cè)繪成果是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的重要組成部分,其成果一經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門采用,將是建立不動(dòng)產(chǎn)樓盤表和不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的唯一依據(jù),具有法律效力,同時(shí)也是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、財(cái)政稅收、房屋征收征用等方面的重要依據(jù)。

        房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理是備案管理職能部門對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果依法依規(guī)進(jìn)行備案管理的過程。2017年7月1日起修訂實(shí)施的《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》第23條規(guī)定,城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的工程測(cè)量活動(dòng),與房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍相關(guān)的房屋面積的測(cè)量,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、國(guó)務(wù)院測(cè)繪地理信息主管部門組織編制的測(cè)量技術(shù)規(guī)范。2001年5月1日起實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)國(guó)家測(cè)繪局令〔2001〕第83號(hào))第18條規(guī)定,用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果,房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核,審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。2001年6月1日起實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令

        〔2001〕第88號(hào))第34條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪,測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。2015年9月29日《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則〉的通知》(建辦房〔2015〕45號(hào))在第7章房屋面積管理里對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理及其一般程序做了規(guī)定。2020年3月26日《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》(建房規(guī)〔2020〕4號(hào))在全面采集樓盤信息中規(guī)定,市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋面積管理工作,落實(shí)房屋面積測(cè)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等各類市場(chǎng)主體提供規(guī)范、便捷、高效的預(yù)(實(shí))測(cè)繪成果審核服務(wù)。2013年12月6日發(fā)布的《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》(中央編辦發(fā)〔2013〕134號(hào))和2015年7月10日《國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》(國(guó)土資發(fā)〔2015〕90號(hào)),就有關(guān)分工等事項(xiàng)做了規(guī)定,各省市有關(guān)部門也根據(jù)地方實(shí)際出臺(tái)了相應(yīng)的文件進(jìn)行職能分工和調(diào)整。

        本文將上述法律法規(guī)中提及的審核、備案,在論述中統(tǒng)一為備案。因此,房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理是一項(xiàng)法定的工作,房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理部門應(yīng)該也必須按照工作職能要求依法合規(guī)的開展此項(xiàng)工作。

        2 房產(chǎn)測(cè)繪成果備案實(shí)務(wù)

        2.1 房產(chǎn)測(cè)繪成果備案內(nèi)容

        根據(jù)上文所述的法律法規(guī)等規(guī)定,各地房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理部門不斷就規(guī)定中審核的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行探索、細(xì)化、規(guī)范、完善。主要包括房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員資格,規(guī)劃、公安、人防等部門的房屋審批材料,房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告的主要內(nèi)容、成果格式等。如江蘇省《房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》(DB32/T 3695-2019)在7.2.10中就對(duì)此做了詳細(xì)的規(guī)定(以竣工測(cè)繪為例) ——房屋面積竣工測(cè)繪應(yīng)提供以下資料:(1)房屋面積實(shí)測(cè)任務(wù)委托書;(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(3)國(guó)有土地使用證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書;(4)規(guī)劃竣工測(cè)量報(bào)告及竣工圖(含電子文檔);(5)公安部門門牌號(hào)證明;(6)其他相關(guān)證明材料等。上交成果應(yīng)包含以下內(nèi)容:(1)房屋面積預(yù)(實(shí))測(cè)算任務(wù)委托書;(2)測(cè)繪說(shuō)明;(3)房屋建筑面積(幢)匯總表;(4)戶(室)建筑面積匯總表;(5)房屋建筑面積(幢)計(jì)算明細(xì);(6)房屋分丘平面圖(實(shí)測(cè));(7)房屋分層平面圖;(8)房屋(幢)共有建筑面積分?jǐn)傉f(shuō)明(或協(xié)議認(rèn)定表)等。為了更進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告內(nèi)容,在附錄B中又針對(duì)分層分戶圖、房屋面積計(jì)算報(bào)告、幢分?jǐn)倕f(xié)議說(shuō)明書等內(nèi)容,給出了實(shí)例供房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)和成果備案管理部門參照?qǐng)?zhí)行。

        2.2 房產(chǎn)測(cè)繪成果備案的實(shí)務(wù)操作

        房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理部門在不斷探索、細(xì)化、規(guī)范、完善備案管理的過程中,在實(shí)務(wù)操作中主要形成了形式備案和實(shí)質(zhì)備案兩種備案管理模式。形式備案是指?jìng)浒腹芾聿块T在備案過程中,對(duì)開發(fā)建設(shè)單位提供的、經(jīng)有資質(zhì)的測(cè)繪單位生產(chǎn)的房產(chǎn)測(cè)繪成果僅簡(jiǎn)單查驗(yàn)材料齊全,內(nèi)容符合有關(guān)規(guī)定就直接予以通過的備案管理模式。實(shí)質(zhì)備案是指?jìng)浒腹芾聿块T在備案過程中,按照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》規(guī)定的4項(xiàng)內(nèi)容,對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告的內(nèi)容,測(cè)算依據(jù),分?jǐn)偡椒ǖ葏⒄辗慨a(chǎn)測(cè)繪單位質(zhì)檢部門做法逐條深入審查的備案管理模式。

        實(shí)質(zhì)備案模式產(chǎn)生的主要起因有以下幾點(diǎn):(1)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的擔(dān)憂。房產(chǎn)測(cè)繪單位大小不一,技術(shù)力量參差不齊,質(zhì)量管理體系健全完善不同,導(dǎo)致在生產(chǎn)過程中容易出現(xiàn)不同程度的質(zhì)量問題,這些質(zhì)量問題會(huì)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果備案和使用產(chǎn)生不利影響;(2)房產(chǎn)測(cè)繪成果備案后使用引發(fā)的糾紛擔(dān)憂。備案管理部門完成備案后,房產(chǎn)測(cè)繪成果將用于不動(dòng)產(chǎn)登記,一經(jīng)采用,就具有法律效力。如果出現(xiàn)質(zhì)量問題或重大錯(cuò)誤,將會(huì)影響多個(gè)產(chǎn)權(quán)人,進(jìn)而形成信訪糾紛等并造成較為惡劣的影響,會(huì)對(duì)備案管理部門工作造成被動(dòng);(3)市場(chǎng)放開帶來(lái)的公平公正的擔(dān)憂。一些房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)者基于種種因素,容易受到委托方等外在干擾,在生產(chǎn)過程中失去公平公正的立場(chǎng),導(dǎo)致房產(chǎn)測(cè)繪成果出現(xiàn)偏差;(4)主管部門對(duì)下屬企業(yè)生存的擔(dān)憂。大多數(shù)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的企業(yè)是原來(lái)各業(yè)務(wù)主管部門成立的測(cè)繪企業(yè),這些企業(yè)通常業(yè)務(wù)單一,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱,為了保證企業(yè)生存,各業(yè)務(wù)主管部門通常會(huì)采取一定措施來(lái)保證這些企業(yè)的生存和市場(chǎng)份額。雖然保護(hù)了這些企業(yè),但是勢(shì)必會(huì)對(duì)其他房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)造成不公平,無(wú)法充分參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);(5)其他方面的擔(dān)憂。鑒于當(dāng)時(shí)各項(xiàng)制度不夠完善,《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》不夠細(xì)化,加上各單位水平參差不齊,對(duì)規(guī)范的理解執(zhí)行上存在不同程度的偏差,將導(dǎo)致在同一地區(qū)會(huì)對(duì)同一幢房屋有不同的分?jǐn)傆?jì)算方法,形成結(jié)果差異,有失公允。

        不可否認(rèn),房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理部門過去實(shí)質(zhì)備案的做法有其存在的歷史意義,但是在“多測(cè)合一”背景下以及目前各方面的制度、規(guī)范不斷完善,特別是分?jǐn)傆?jì)算規(guī)定的不斷細(xì)化對(duì)測(cè)繪單位自由裁量權(quán)進(jìn)行了限制的技術(shù)環(huán)境下,應(yīng)該改變傳統(tǒng)做法,解放思想,果決執(zhí)行政府優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的規(guī)定,加大簡(jiǎn)政放權(quán),營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定,依法作為,加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的監(jiān)督管理,放棄過去測(cè)繪單位“質(zhì)檢部門”的慣性思維,讓測(cè)繪單位真正對(duì)自己的測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé),實(shí)現(xiàn)測(cè)繪單位優(yōu)勝劣汰。同時(shí),根據(jù)備案管理職能,積極做好備案房產(chǎn)測(cè)繪成果的糾紛協(xié)調(diào)工作,改變過去一手包辦的做法,適應(yīng)組織者、協(xié)調(diào)者的身份。

        3 多測(cè)合一背景下的備案工作建議

        隨著“多測(cè)合一”工作的不斷推進(jìn),房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理部門應(yīng)當(dāng)不斷解放思想,大膽創(chuàng)新,依法作為,積極推進(jìn)、規(guī)范和完善房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理工作。

        (1)制定和完善房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理部門的職責(zé)內(nèi)容,明確實(shí)施形式備案并制定詳細(xì)的備案管理操作規(guī)定,明確備案管理過程中應(yīng)審查的具體內(nèi)容、注意事項(xiàng)等;(2)規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪成果備案所需的材料,詳細(xì)列出所備案管理過程中的各項(xiàng)材料,能夠通過部門共享獲取的,不再要求提供;(3)制定和完善房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告的備案標(biāo)準(zhǔn)。如房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告中應(yīng)提供明確的圖文并茂分?jǐn)傉f(shuō)明,以便于分?jǐn)偛轵?yàn);須提供與規(guī)劃相符的材料說(shuō)明,確保成果符合規(guī)劃要求;須提供符合房屋面積管理和不動(dòng)產(chǎn)登記部門需要的其他成果內(nèi)容以滿足管理部門工作的需要;(4)強(qiáng)化技術(shù)研究與指導(dǎo),要加強(qiáng)新情況、新問題的研究,尤其是分?jǐn)傆?jì)算未覆蓋的盲點(diǎn)或不夠明確的地方,要及時(shí)進(jìn)行歸納研究,加以補(bǔ)充完善,從而規(guī)范各測(cè)繪單位做法,形成相對(duì)一致的測(cè)算規(guī)則;(5)大力采用信息化手段提高備案管理的服務(wù)效能,開發(fā)統(tǒng)一的房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理平臺(tái)或接入省市有關(guān)業(yè)務(wù)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)備案房產(chǎn)測(cè)繪單位管理、信用評(píng)價(jià),房產(chǎn)測(cè)繪成果網(wǎng)上申報(bào)、網(wǎng)上預(yù)審、網(wǎng)上備案、后臺(tái)質(zhì)檢自動(dòng)化等,從而提高備案管理的服務(wù)效能。

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