鄭曉云　許曼　陳振興

摘要：以房養(yǎng)老是緩解當前養(yǎng)老負擔的途徑之一，分析以房養(yǎng)老風險，對于以房養(yǎng)老的開展有重要意義。根據(jù)影響以房養(yǎng)老風險評價指標因素，按長壽風險、市場風險、或然風險、經(jīng)營風險、政策風險5個要素確定評價指標體系，運用層次分析法計算出權(quán)重，結(jié)合灰色關(guān)聯(lián)分析的方法，對某金融公司開展以房養(yǎng)老風險評價。研究結(jié)果表明：金融公司應(yīng)重點加強對金融公司總資產(chǎn)、城市規(guī)劃、利潤、地質(zhì)條件、匯率、住房制度變更、貨幣供應(yīng)量、支付保險金額、土地制度變更、地域環(huán)境、資產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)方面的風險控制。針對金融公司開展以房養(yǎng)老如何規(guī)避風險提出建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;風險評價;層次分析;灰色關(guān)聯(lián)分析

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）08-0040-46 收稿日期：2021-07-15

自2000年以來我國正經(jīng)歷著人口年齡結(jié)構(gòu)的加速老化，這種快速的人口老齡化加劇了政府的養(yǎng)老負擔。據(jù)《中國家庭發(fā)展報告（2015年）》統(tǒng)計，我國只有28.9%的城市老人和15.9%的農(nóng)村老人沒有養(yǎng)老困難。目前，我國未富先老和社會保障體系不完善的問題，不僅影響著老年人的養(yǎng)老，同時也影響著未來社會的穩(wěn)定發(fā)展，成為當前需要解決的問題之一。因此，尋求其他的養(yǎng)老方式勢在必行。了解以房養(yǎng)老的風險因素，是金融公司開展以房養(yǎng)老的關(guān)鍵，也是金融公司開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的決定性因素。研究以房養(yǎng)老風險因素，有助于推動金融公司開展以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)，滿足現(xiàn)在老年人多樣化的養(yǎng)老需求，對實現(xiàn)積極老齡化，完善我國養(yǎng)老體制，補充養(yǎng)老方式，具有理論和現(xiàn)實意義。

1 相關(guān)研究文獻評述

當前，以房養(yǎng)老的風險研究受到國內(nèi)外廣泛關(guān)注，如Adam W. Shao分析了房價風險和壽命風險對反向抵押貸款定價和風險分布的綜合影響。Jackie Li在考慮房價風險、利率風險和壽命風險的基礎(chǔ)上，采用熵權(quán)法得出反向抵押貸款在財務(wù)上是可持續(xù)的。我國學(xué)者王小平研究大財富管理概念，用銀行的錢消費，用自己的錢理財，讓房屋的擁有形態(tài)多樣化，最終保險可以實現(xiàn)以房養(yǎng)老。李宇嘉主要研究發(fā)揮住房的養(yǎng)老功能，其中包括以房養(yǎng)老。王亞柯借鑒美國的保險機制，提出為推動我國住房反向抵押養(yǎng)老保險的快速發(fā)展，應(yīng)加大政府的保障力度，鼓勵多類金融機構(gòu)以多種形式參與，加快相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)。馬征對“以房養(yǎng)老”政策熱情不夠高漲的原因進行分析。方永恒基于可拓理論對西安市以房養(yǎng)老風險模式進行分析，得出了可拓評價在以房養(yǎng)老風險評價上適用性較好，西安市金融公司適合開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。張杰通過保險公司參與住房反向抵押養(yǎng)老的風險控制提出了建立動態(tài)評估合同、合理控制業(yè)務(wù)規(guī)模、建立健全法規(guī)等建議。張瑜通過分析以房養(yǎng)老政策難以推行的原因，提出加強風險管控，同時政府給予政策支持以及培育新型養(yǎng)老消費理念。岳一鳴分析以房養(yǎng)老發(fā)展阻力和成因，并針對性地提出相應(yīng)對策建議。徐瑛楠闡述了以房養(yǎng)老模式的相關(guān)涵義，重點分析了以房養(yǎng)老模式推行風險與政策應(yīng)對。趙艷朋則關(guān)注影響以房養(yǎng)老的各種經(jīng)濟力量的演變，抓住人口結(jié)構(gòu)變遷的主線，通過分析幾個關(guān)鍵經(jīng)濟變量的變化過程，揭示人口結(jié)構(gòu)變遷可能對以房養(yǎng)老市場造成的風險。柏晶將從開展住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的可行性和面臨的風險進行分析，并提出相關(guān)政策性建議。楊哲提出以房養(yǎng)老服務(wù)模式實施，需要政府的政策支持和監(jiān)管，需要輿論宣傳和國民養(yǎng)老消費理念的轉(zhuǎn)變，而且目前政府只能將以房養(yǎng)老定位于一種養(yǎng)老補充產(chǎn)品。嚴韜分析了以房養(yǎng)老的風險因素，并給出相關(guān)的應(yīng)對策略。雖然國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于以房養(yǎng)老風險評價問題相關(guān)研究取得了一些成果，但還存在很多不足，如評價指標體系不夠完善，經(jīng)營風險考慮不足，缺少定量分析指標等。本文在以往的研究基礎(chǔ)上，從金融公司視角出發(fā)，引入灰色關(guān)聯(lián)分析對以房養(yǎng)老風險進行評價，利用灰色關(guān)聯(lián)分析能夠量化指標之間互相影響的特點。定量研究以房養(yǎng)老的風險因素，為金融公司開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)降低風險提供依據(jù)。

2 以房養(yǎng)老的風險現(xiàn)狀分析

2.1 以房養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債調(diào)查課題組在《中國金融》發(fā)布的2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況，調(diào)查報告顯示我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為96%，為以房養(yǎng)老的開展提供物質(zhì)基礎(chǔ)。以房養(yǎng)老是指老年人將自己的房子抵押給保險公司，自己繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件從保險公司領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權(quán)，用于償還養(yǎng)老保險相關(guān)費用。這是目前能夠緩解傳統(tǒng)養(yǎng)老的家庭壓力，與現(xiàn)有商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)互補的一款養(yǎng)老產(chǎn)品。我國于2003年開始引入以房養(yǎng)老理念，2013年正式頒布《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干年意見》，2014年開始實施以房養(yǎng)老試點，2015年幸福人壽獲得批準，成為首款以房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。2019年，人壽保險首單以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)行上市，成為第二家承擔此業(yè)務(wù)的保險公司。總的來說，我國住房反向抵押養(yǎng)老保險雖然有所發(fā)展，但發(fā)展速度仍然比較緩慢，而且在發(fā)展中還存在很多障礙。

2.2 以房養(yǎng)老的發(fā)展障礙

2.2.1 風險不確定性

對于我國金融公司來說，風險的不確定性抑制了金融公司參與以房養(yǎng)老保險的積極性，金融公司不僅面臨著房地產(chǎn)市場的不確定性，以及住房政策、利率的變化，還要面臨著老人年齡、身體和家庭關(guān)系的壓力，除此之外，還有可能受到自然災(zāi)害的風險，因此開展以房養(yǎng)老對金融公司有著很高的技術(shù)要求。

2.2.2 養(yǎng)老觀念落后

在我國傳統(tǒng)的觀念里，養(yǎng)兒防老根深蒂固，房子是留給子女的遺產(chǎn)，以房養(yǎng)老與老年人傳統(tǒng)觀念相違背。一方面，容易受到家庭和親人的反對，另一方面，老年人為了子女而放棄追求改善養(yǎng)老條件的意識很難改變。大部分老人主要依賴政府養(yǎng)老的觀念，也會制約著以房養(yǎng)老的發(fā)展。

2.2.3 相關(guān)法律法規(guī)滯后

我國并沒有出臺以房養(yǎng)老專門性法律制度，缺乏具體的操作規(guī)程以及交易環(huán)境，降低了公眾的信任度，限制了公司運營和管理的實施，導(dǎo)致金融公司開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的困難。我國現(xiàn)行法律法規(guī)不能適應(yīng)養(yǎng)老市場，因此，法律依據(jù)滯后是限制以房養(yǎng)老發(fā)展的原因之一。

縱觀以房養(yǎng)老市場，相關(guān)的管理政策暫未形成，以房養(yǎng)老發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題日益凸顯，各金融公司的積極性仍處于比較低的水平，嚴重制約其發(fā)展。因此，以房養(yǎng)老風險評價對以房養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展具有非常重要的意義。

3 以房養(yǎng)老風險評價指標體系的構(gòu)建

3.1 層次分析法

本文選取層次分析法確定以房養(yǎng)老風險指標的權(quán)重，層次分析法是一種系統(tǒng)性的研究方法，主要針對多層次、多因素和復(fù)雜問題進行決策，將待決策的目標分成3大層面，包括決策目標、中間層要素和備選方案。采用該層次分析法能將復(fù)雜問題簡單化。

（1）建立以房養(yǎng)老風險評價層次分析結(jié)構(gòu)。

（2）構(gòu)建判斷矩陣U。

采用1～9及其倒數(shù)標度法構(gòu)建判斷矩陣表示同級別指標相對上層元素的重要性，下列公式中用Uij （i = 1 …n， j = 1 …n）表示兩元素Ui和Uj的相對重要程度。

（3）計算以房養(yǎng)老風險指標的權(quán)重。計算矩陣U的最大特征值λmax和特征向量確定權(quán)重，計算公式如下：

（4）一致性檢驗。計算公式如下：

式中：CR小于0.1，RI為隨機性指標，根據(jù)矩陣階數(shù)n進行取值。

3.2 灰色關(guān)聯(lián)分析法

灰色關(guān)聯(lián)分析法計算步驟如下：

（1）根據(jù)以房養(yǎng)老風險評價指標體系，收集并分析專家數(shù)據(jù)結(jié)果，設(shè)n個數(shù)據(jù)序列形成以下矩陣：

式中：m指的是指標的個數(shù);n是評價對象的個數(shù)。對以房養(yǎng)老風險評價指標數(shù)據(jù)進行標準化處理，標準化后的數(shù)據(jù)為：

其中，i=1，2，…，m

（2）確定參考序列為x0：

（3）以房養(yǎng)老風險關(guān)聯(lián)系數(shù)計算，x0與xi關(guān)于第k個元素的關(guān)聯(lián)系數(shù)為：

式中：ρ為分辨系數(shù)，ρ ∈[0，1]，其中ρ值越小，關(guān)聯(lián)系數(shù)差異越大，區(qū)分能力越強，通常取ρ= 0.5。

（4）根據(jù)以房養(yǎng)老風險評價關(guān)聯(lián)系數(shù)計算以房養(yǎng)老風險的灰色關(guān)聯(lián)度：

（5）依據(jù)以房養(yǎng)老風險的關(guān)聯(lián)度排序，得出以房養(yǎng)老的風險評價結(jié)果。

3.3 以房養(yǎng)老評價指標的說明

本文旨在建立以房養(yǎng)老風險的評價指標體系。通過對我國以房養(yǎng)老現(xiàn)狀的分析，考慮以房養(yǎng)老的特點，在文獻調(diào)查和專家訪問的基礎(chǔ)上，將其劃分為長壽風險、市場風險、經(jīng)營風險、或然風險和政策風險。最終得到以房養(yǎng)老風險評價指標體系如表1所示。

長壽風險。金融公司對老年人的預(yù)估壽命低于個人實際壽命，對于金融公司來說，需要額外承擔一大筆支出，因此給金融公司帶來巨大的損失。如果想要避免長壽風險，必須準確預(yù)測被保險人的壽命，影響老人的壽命因素有年霧霾天數(shù)、污水排放量、噪聲年平均值、溫濕指數(shù)、水文指數(shù)、交通事故發(fā)生率、傳染病發(fā)病率、參加醫(yī)療保險人數(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)數(shù)，其中參加醫(yī)療保險人數(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)數(shù)、傳染病發(fā)病率影響較大。

市場風險。對于金融公司來說需要承擔市場的變動造成的風險，因此必須深入了解市場信息，掌握市場的動態(tài)變化，減小因為市場波動而引起的風險。住宅商品房平均銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置單價、城市綠地面積、房屋建筑年限、客戶認知度、通貨膨脹、利率、稅率、匯率、貨幣供應(yīng)量、60歲以上人口數(shù)、房產(chǎn)供應(yīng)量、居民消費價格指數(shù)因素將直接或間接的影響市場的波動。

或然風險。影響或然風險的因素有地域環(huán)境、地質(zhì)條件、火災(zāi)、澇災(zāi)、地震等自然災(zāi)害類的不可抗力。自然災(zāi)害等不可抗力是無法避免的，甚至會導(dǎo)致很多人失去生命。

經(jīng)營風險。金融公司的經(jīng)營管理水平不高，也會造成經(jīng)營風險，要想開展以房養(yǎng)老，高水平的經(jīng)營管理是必不可少的，因此需要加強金融公司的經(jīng)營管理，減小金融公司的經(jīng)營風險。資產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)、委托代理公司資質(zhì)、利潤、以房養(yǎng)老管理人才數(shù)量、支付保險金額、金融公司總資產(chǎn)、銀行不良貸款記錄因素將直接或間接地影響經(jīng)營風險。

政策風險。開展以房養(yǎng)老政策風險也是不可避免的，因此需要時刻關(guān)注政策變化，了解政策詳情，避免因為政策變動而引起的風險。影響政策風險的因素有城市規(guī)劃、住房制度變更、土地制度變更、金融制度變更、產(chǎn)業(yè)制度變更等。

3.4 計算權(quán)重的結(jié)果

通過對房地產(chǎn)與金融保險機構(gòu)領(lǐng)域的專家進行問卷調(diào)查，由30位專家共同完成。專家們按照1～9標度法進行賦值，通過兩兩比較的方法，確定同層次元素之間的相對重要性。對30位專家打分結(jié)果的幾何平均數(shù)作取整處理后，通過Yaaph軟件計算各級指標的權(quán)重，并進行判斷矩陣一致性檢驗計算每層的因素權(quán)重，最終得出相對重要權(quán)重結(jié)果如表1所示。

4 實證分析

4.1 以房養(yǎng)老風險評價

研究數(shù)據(jù)由專家打分獲得，評價方法選取灰色關(guān)聯(lián)分析法，選定某金融公司為研究對象，邀請30位保險與房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家對5個將要開展的保險業(yè)務(wù)進行打分。然后，依據(jù)待評價的指標，設(shè)計了以房養(yǎng)老風險因素打分表，對各指標風險進行打分，滿分為10分，評價得分取各人的平均值。

根據(jù)公式（6） ～ （10）計算出的以房養(yǎng)老風險評價關(guān)聯(lián)度及排序結(jié)果如表2所示。

由表2數(shù)據(jù)表明：金融公司總資產(chǎn)、城市規(guī)劃、利潤、地質(zhì)條件、匯率、住房制度變更、貨幣供應(yīng)量、支付保險金額、土地制度變更、地域環(huán)境、資產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)、稅率、利率、住宅商品房平均銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置單價、通貨膨脹、委托代理公司資質(zhì)的風險系數(shù)明顯高于其他指標。

由此可以看出，金融公司開展以房養(yǎng)老應(yīng)當注意對政策的變化重點加強把握，其中城市規(guī)劃、住房制度變更、土地制度變更的風險更高;經(jīng)營風險應(yīng)重點把握金融公司總資產(chǎn)、利潤、資產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)、委托代理公司資質(zhì)、支付保險金額;市場風險應(yīng)重點加強匯率、貨幣供應(yīng)量、稅率、利率、住宅商品房平均銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置單價、通貨膨脹;或然風險應(yīng)注意地質(zhì)條件、地域環(huán)境。

4.2 建議

根據(jù)本文建立的以房養(yǎng)老風險評價指標體系得出的結(jié)果，對金融公司開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)如何規(guī)避風險提出以下建議。

（1）與房地產(chǎn)公司的合作。金融公司可以通過與房地產(chǎn)公司的合作，了解市場信息，進而對市場的發(fā)展趨勢做出準確的預(yù)判，降低由于住宅商品房平均銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置單價變動產(chǎn)生的市場風險。

（2）采用分期續(xù)約的合同模式。金融公司可以創(chuàng)新產(chǎn)品類型，對產(chǎn)品進行優(yōu)化設(shè)計，滿足不同類型的老年人。例如：金融公司可以設(shè)計多種支付方式、不同年限等，通過嘗試將以房養(yǎng)老合同進行分期續(xù)約的模式，縮短合同期限，動態(tài)更新合同條件，進而降低由于匯率、稅率、利率、貨幣供應(yīng)量、通貨膨脹等波動產(chǎn)生的市場風險。

（3）設(shè)計多種類型的以房養(yǎng)老產(chǎn)品。金融公司可以通過創(chuàng)新產(chǎn)品類型，對產(chǎn)品進行優(yōu)化設(shè)計，最大程度滿足不同類型的老年人的需求。例如可以“以大換小”“以近換遠”等。

（4）建立多層次的保險保障制度。金融公司可以建立多層次的保險保障制度，提前做好防范，由其他保險公司分散風險，例如：可以購買其他類型的保險、組織其他公司融資等，降低由于地質(zhì)條件、地域環(huán)境產(chǎn)生的或然風險。

（5）對保險行業(yè)人才的培訓(xùn)。金融公司通過引進國外專家以及其他合作交流等方式對保險行業(yè)人才進行培訓(xùn)。并且投入一定的基金加強教育培訓(xùn)提升技能，通過培養(yǎng)行業(yè)保險人才，加強專業(yè)性和管理水平，提高創(chuàng)新能力，降低由于金融公司總資產(chǎn)、支付保險金額、利潤而產(chǎn)生的經(jīng)營風險。

（6）與資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托代理公司的合作。金融公司可以通過與資產(chǎn)評估機構(gòu)的合作，降低由于資產(chǎn)評估不準確而產(chǎn)生的經(jīng)營風險。金融公司通過與委托代理公司的合作，降低由于信息不匹配產(chǎn)生的經(jīng)營風險。

（7）加強國家和地區(qū)政策的研究。實時掌握國家和地區(qū)的政策信息，深入研究和解讀，及時更新最新政策，降低由于城市規(guī)劃、住房制度變更、土地制度變更等產(chǎn)生的政策風險。

（8）定期檢查老人的身體。金融公司可以通過與醫(yī)療機構(gòu)的合作，例如，制定老年人身體健康檢查方案，定期檢查老人的身體，對于老年人的身體情況及時作出篩查，建立老年人身體健康檔案，及時的監(jiān)測身體狀況，及時掌握老人的身體狀況，降低由于壽命預(yù)估不準確而造成的風險。

（9）加強以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)宣傳。通過對以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)宣傳，提高客戶的認知度，讓老年人摒棄落后的養(yǎng)老觀念，接受新的養(yǎng)老方式，自覺提升自己的生活品質(zhì)，自愿加入以房養(yǎng)老保險。

5 結(jié)論

本文通過篩選長壽風險、市場風險、經(jīng)營風險、或然風險和政策風險5個一級指標和39個二級指標對以房養(yǎng)老評價，運用層次分析和灰色關(guān)聯(lián)構(gòu)建評價模型，最后根據(jù)以房養(yǎng)老風險評價的結(jié)果，提出建議措施。本文利用灰色關(guān)聯(lián)分析能夠精確的計算以房養(yǎng)老風險因素之間影響，提供了可量化的以房養(yǎng)老風險評估指標，有利于抓住以房養(yǎng)老風險的重點加強管理的因素。本研究結(jié)果對提升以房養(yǎng)老風險的管理能力、降低金融公司風險等都具有重要意義。

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作者簡介：鄭曉云，東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院副教授，碩士生導(dǎo)師。

許曼、陳振興，東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院碩士研究生。