楊貴奇

摘要：作為項目開發(fā)周期長、資金投入規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)，面對的財務(wù)風(fēng)險更甚于其他行業(yè)，這對于企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管控水平提出了更高的要求。本文主要圍繞新時代背景下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險展開論述，為企業(yè)強化財務(wù)風(fēng)險防范水平提供借鑒。

關(guān)鍵詞：新時代;房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;防范策略;探討

一、緒論

（一）研究背景

在1978年，我國提出住房商品化，伴隨著住房制度不斷改革深化，房地產(chǎn)業(yè)逐漸形成了相對完整的產(chǎn)業(yè)體系，并不斷發(fā)展成熟。經(jīng)過長達三十年多年的積淀，現(xiàn)如今不管是人均居住面積、質(zhì)量，還是行業(yè)增長率，都大幅度提升，這在一定程度上推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展。自1998年開始，為實現(xiàn)城市化目標(biāo)，激發(fā)內(nèi)部消費動力，我國加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐，到2010年，為打擊房價虛高，取締投機性炒房現(xiàn)象，我國出臺“限購令”，到2014年，為穩(wěn)定房價，國家取消了部分地區(qū)限購政策。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“限購令”取消雖然緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的壓力，但是面臨購買力透支、投資過剩、房價虛高等問題，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出“虛假繁榮”，這無疑加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，由此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。

（二）研究意義

本文通過研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題，旨在為地產(chǎn)企業(yè)提升財務(wù)管理水平，防范和規(guī)避財務(wù)風(fēng)險提供指導(dǎo)，以促使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健、長效發(fā)展?，F(xiàn)如今，傳統(tǒng)的粗放型管理模式已經(jīng)成為過去式，房地產(chǎn)企業(yè)要增強財務(wù)風(fēng)險管控能力，應(yīng)健全財務(wù)風(fēng)險管控體系，防患于未然，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的內(nèi)部管理環(huán)境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點分析

財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、全面性、復(fù)雜性、不確定性、損益性等特征，作為企業(yè)要在合理評估自身風(fēng)險承受能力的基礎(chǔ)上科學(xué)決策，以增強風(fēng)險應(yīng)對能力。就房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行分析，其財務(wù)風(fēng)險特點主要體現(xiàn)在以下四個方面：

（一）籌資風(fēng)險

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，籌資風(fēng)險可以分為兩類：分別為收支性和現(xiàn)金性，其中收支性風(fēng)險，主要是企業(yè)面臨無法償還債務(wù)的風(fēng)險，即資不抵債。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能合理的控制籌資規(guī)模，嚴重依賴負債，資產(chǎn)負債率過高，會使資金鏈非常脆弱，進而可能會使企業(yè)面臨財務(wù)困境，為有效防范和規(guī)避籌資風(fēng)險，應(yīng)增強自有資金營運水平。現(xiàn)金性風(fēng)險，主要是由于企業(yè)現(xiàn)金流動額較少，在約定期滿未能及時償還債務(wù)本和利息，房地產(chǎn)企業(yè)如果不具備較強的獲利能力，長期依靠外部籌資為保障正常運營，會加劇現(xiàn)金性風(fēng)險。

（二）投資風(fēng)險

房地產(chǎn)屬于高投資、高回報、高風(fēng)險行業(yè)，如果企業(yè)投資項目無法滿足市場需求，則會面臨銷售不暢、產(chǎn)品折價的情況，由此會加劇企業(yè)的投資風(fēng)險，為維持正常持續(xù)經(jīng)營，也會加劇籌資壓力。對內(nèi)投資，主要是達到生產(chǎn)和銷售的目的，而選擇投資設(shè)備或者投資廣告，此時如果不能合理把控投資結(jié)構(gòu)，會導(dǎo)致收益受損。對外投資時，如果在短期內(nèi)，地產(chǎn)項目不能夠迅速出售，資金無法及時回籠，則可能會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險，嚴重情況下會影響擴大再投資。

（三）營運風(fēng)險

營運風(fēng)險主要體現(xiàn)在銷售和收款兩環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，會產(chǎn)生相應(yīng)的成本，銷售效果直接影響企業(yè)營運，如果銷售不暢，就會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)變慢，嚴重情況會影響企業(yè)正常經(jīng)營，不均如此，作為高價值產(chǎn)品，消費者在購買時往往遵循謹慎性原則，這也使得企業(yè)在房產(chǎn)銷售時面臨較大壓力。收款方面，H房地產(chǎn)企業(yè)近年營收連年翻番，管理費用也不斷增加，然經(jīng)營現(xiàn)金流也持續(xù)為負，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)合理的收款機制，也未采取有效的成本管控手段，如此導(dǎo)致資金無法及時回籠，過度依靠外部籌資。

（四）收益分配風(fēng)險

該風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)留存收益和利潤分配不合理，即利潤分配多，收益留存少，這使得企業(yè)的流動資金較為有限，無法在規(guī)定時間內(nèi)清償債務(wù)，從而易誘發(fā)預(yù)期風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)風(fēng)險防范的有效對策

（一）籌資風(fēng)險防范

1.強化內(nèi)控，完善擔(dān)保決策審批機制

為有效防范籌資風(fēng)險，企業(yè)在簽署擔(dān)保合同時應(yīng)明確約定適當(dāng)?shù)谋Ｗo條款。如若出現(xiàn)被擔(dān)保一方違約，則擔(dān)保方可以無責(zé)取消合同，以有效建撒后擔(dān)保方利益損失。在擔(dān)保期限之內(nèi)，由于被擔(dān)保企業(yè)存在較大變數(shù)，風(fēng)險未知，因此應(yīng)避免擔(dān)保期過長;如若擔(dān)保企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機，則勢必會影響到兌現(xiàn)債務(wù)義務(wù)，債務(wù)也可能回轉(zhuǎn)移，因此企業(yè)應(yīng)注重選擇合理的擔(dān)保期。在為期下屬企業(yè)提供擔(dān)保時，要科學(xué)全面評估經(jīng)營狀況，并合理限定其流動資產(chǎn)標(biāo)準，如可以對下屬公司的資產(chǎn)負債率情況進行明確規(guī)定，要求只有在合理區(qū)間，才能為期擔(dān)保。此外，應(yīng)優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)明確擔(dān)保權(quán)限，合理界定審批范疇，禁止超權(quán)限審批，以提升擔(dān)?？尚行?。

2.合理界定銀行貸款時限和額度

為防范風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中應(yīng)全面進行可行性分析，對比不同融資模式的優(yōu)劣性，分析界定最佳融資規(guī)模，從而確保企業(yè)融資計劃能夠順利推進，避免虧損。企業(yè)要綜合評估自身實力，避免過大的融資規(guī)模導(dǎo)致資金閑置浪費。為確保融資計劃的可行性，企業(yè)要堅持以預(yù)算為導(dǎo)向，可以采用滾動預(yù)算編制方法，結(jié)合當(dāng)下資金利用效果實時動態(tài)跟蹤后期計劃，確保企業(yè)經(jīng)營活動資金使用限定在預(yù)算范疇內(nèi)。

（二）投資風(fēng)險防范

投資是否科學(xué)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的效益和風(fēng)險。第一。為確保投資科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目之前要制定項目可行性分析報告，全面分析和評估項目情況，企業(yè)可以組建專業(yè)的項目評估小組進行實地考察，掌握一手的項目基礎(chǔ)信息，明確測算項目投資金額，分析確定最佳投資方式，除此之外，還要預(yù)估項目未來的收益情況，衡量收益風(fēng)險比，對于項目存在的潛在風(fēng)險，如果在自身承受能力之內(nèi)，要提前制定風(fēng)險防范方案，如果不能，要慎重考慮是否投資。第二，注重采取多業(yè)態(tài)模式，為有效分散風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)可以開展多元化投資，如可以將房屋開發(fā)、銷售、租賃等和相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)整合，不斷創(chuàng)新優(yōu)化投資模式，以實現(xiàn)在降低風(fēng)險的同時提升效益。

（三）注重營運風(fēng)險防范

首先，選擇具有靈活性的銷售模式，就房地產(chǎn)業(yè)來看，主要分為淡季和旺季，為有效挖掘市場客戶資源，在銷售淡季時，可以考慮實施銷售優(yōu)惠政策，如推出價格優(yōu)惠活動、看房贈禮活動、減免服務(wù)費活動等，以調(diào)動消費者積極性。在銷售旺季時，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌企業(yè)資源，可以將重點由開發(fā)環(huán)節(jié)向銷售環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，有計劃的調(diào)節(jié)價格，以確保獲取最大收益。在項目開發(fā)前期，要做好市場分析，掌握市場消費者的差異性需求，以實現(xiàn)精準定位目標(biāo)客戶群，進而制定針對性方案。其次，合理制定收款方案，銷售回款是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，作為房地產(chǎn)企業(yè)要及時分析房屋銷售情況并做好動態(tài)跟蹤，并及時統(tǒng)計分析購房群體的債務(wù)償還情況，對資金持有和需求量進行分析，將收款和投資相結(jié)合，根據(jù)用款情況，制定出最佳的收款計劃。在合同簽訂時，可以采取信用評級的方式，合理界定賒銷客戶群體和賒銷額度，對于賒銷訂單應(yīng)采取更為嚴格的審批程序，并做好催款責(zé)任人界定，以降低壞賬風(fēng)險。

（四）健全內(nèi)控風(fēng)險防控體系

搭建財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。為實現(xiàn)防患于未然，提前規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)搭建完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。一方面，可以引入風(fēng)險度量模型、模糊綜合評估模型等風(fēng)險評估方法，提升風(fēng)險評估的準確性和可行性;提前制定風(fēng)險應(yīng)對方案;另一方面，可以搭建風(fēng)險管理系統(tǒng)，可以以大數(shù)據(jù)和云計算技術(shù)為依托，建立風(fēng)險數(shù)據(jù)庫，設(shè)定風(fēng)險評估指標(biāo)，并將風(fēng)險華為“高、中、低”三類，由系統(tǒng)動態(tài)識別和跟蹤分析財務(wù)數(shù)據(jù)，預(yù)測高風(fēng)險、中風(fēng)險，并及時預(yù)警提示，以提升風(fēng)險防范的及時性。

四、結(jié)論

綜上所述，在經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程助推下，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了一個較長的發(fā)展期，也一度成為支柱性產(chǎn)業(yè)。就當(dāng)前來看，過熱的房地產(chǎn)市場在一定程度上透支了人們的購買力，同時也使得大量資金流入地產(chǎn)市場，這無疑對實體經(jīng)濟產(chǎn)生了較為嚴重的沖擊，制約了實體經(jīng)濟的發(fā)展步伐，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)粗放型盲目開發(fā)導(dǎo)致房產(chǎn)嚴重積壓，另一方面，謹慎型貨幣政策也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金管控風(fēng)險加劇，由此要求房地產(chǎn)企業(yè)重視財務(wù)風(fēng)險防范和管控，以提升企業(yè)市場應(yīng)對能力和經(jīng)營管理水平。

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