李雪晴

摘要：中國的房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟有著十分重大的影響，因此國家和投資者對房地產(chǎn)行業(yè)十分關(guān)注，近些年國家出臺了一系列政策，加上“新冠肺炎”的影響，一部分房地產(chǎn)企業(yè)退出市場，人們也注意到房地產(chǎn)行業(yè)存在極大風(fēng)險，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期長等特點，要求企業(yè)加強財務(wù)風(fēng)險管理，促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。本文選取房地產(chǎn)行業(yè)具有代表性的TH集團作為研究對象，通過因子分析法分析TH集團的財務(wù)數(shù)據(jù)，最終得到一個綜合得分，在縱向上對TH集團的財務(wù)績效進行評價。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);財務(wù)績效評價;因子分析法;TH集團

一、引言

近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，極大地促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。但是與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險也逐步顯現(xiàn)，因此，在過度“炒房熱”的情況下，投資者應(yīng)該理智面對，降低風(fēng)險。最近幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資難度日益加大。特別是今年部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步升級，對本地居民限購兩套住房，對新出讓土地建設(shè)的商品房實行現(xiàn)房銷售制度等新的調(diào)控政策使得資金壓力雙雙加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售端和開發(fā)端，進一步加劇了資金壓力，不斷增加融資成本，降低利潤。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中保持穩(wěn)定的生存和發(fā)展，就需要不斷提高自身財務(wù)管理水平。

財務(wù)績效能夠充分體現(xiàn)成本控制的效果、資產(chǎn)管理的效果、資本配置的效果和股東權(quán)益收益率的構(gòu)成，能夠直觀地展現(xiàn)企業(yè)的目前發(fā)展?fàn)顩r。財務(wù)績效評價分析會采用一些財務(wù)指標(biāo)，本文運用因子分析法，對這些指標(biāo)進行提取，最終選取幾個主因子來反應(yīng)樣本的大部分信息，再計算每一個主因子得分和總得分，分析TH集團的財務(wù)績效。

二、研究設(shè)計

（一）財務(wù)指標(biāo)的選取

本文選取的財務(wù)指標(biāo)有流動比率、速動比率、產(chǎn)權(quán)比率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈利潤增長率、營業(yè)收入增長率、總資產(chǎn)報酬率這九個具有代表性的指標(biāo)。

（二）樣本選取與數(shù)據(jù)來源

TH集團曾經(jīng)在公眾的眼里是“千億房企”的明星企業(yè)，2020年卻爆出15億債務(wù)違約，不久東方金誠、聯(lián)合資信就下調(diào)了TH集團的信用等級，一系列連鎖反應(yīng)接踵而來，TH集團面臨史無前例的困境。債務(wù)違約的問題的出現(xiàn)，一定不是偶然，因此本文選擇TH集團作為研究對象，希望由此案例對投資者進行投資時有所啟示。

本文的數(shù)據(jù)來源為TH集團的公司年報，筆者選取2009-2019年的財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析，再對搜集到的數(shù)據(jù)進行整理后，選取9個財務(wù)指標(biāo)對TH集團的財務(wù)績效進行分析，本文所用軟件為SPSS.

（三）實證檢驗與分析

適度性檢驗。筆者對數(shù)據(jù)進行KMO檢驗和Bartlett球形檢驗，得到KMO的值是0.54，大于標(biāo)準(zhǔn)值0.5，且Bartlett球形檢驗的統(tǒng)計觀測值是237，相伴概率P為0。如果顯著性水平為0.05，但是由于相伴概率為0，小于0.05，所以應(yīng)拒絕原假設(shè)，因此認(rèn)為相伴系數(shù)矩陣與單位矩陣有顯著的差異，則本文選取的數(shù)據(jù)適合進行因子分析。

提取主因子。按照特征值大于1且因子累計貢獻(xiàn)率大于等于80%即表明所選的主因子具有代表性的原則，本文采用主成分分析法提取了四個公共因子。主因子F1的貢獻(xiàn)率為51%，主因子F2的貢獻(xiàn)率為25%，主因子F3的貢獻(xiàn)率為11%，這三個因子的累計貢獻(xiàn)率達(dá)到89%，說明這三個因子能夠準(zhǔn)確表達(dá)出所選的9個財務(wù)指標(biāo)的狀態(tài)。從碎石圖中也可以得到這個結(jié)論，前三個主因子的特征值均大于1。

旋轉(zhuǎn)成分矩陣。由前面的分析可知，本文提取出三個公共因子，這3個指標(biāo)已經(jīng)反映了大部分?jǐn)?shù)據(jù)的情況，具有較強的代表性。根據(jù)旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣可知，F(xiàn)1的載荷矩陣主要分布在存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上，這幾個指標(biāo)都反映了企業(yè)的營運能力，因此被稱為營運能力因子，并且我們可以看到，主因子F1的流動比率為-0.2、速動比率為0.8、產(chǎn)權(quán)比率為-0.3、存貨周轉(zhuǎn)率為0.9、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.6、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.7、凈利潤增長率為-0.07、營業(yè)收入增長率為-0.2、總資產(chǎn)報酬率為0.9;F2的載荷矩陣主要分布在流動比率和速動比率上，它們反映了企業(yè)的償債能力，因此被稱為償債能力因子，且主因子F2的流動比率為0.8、速動比率為0.02、產(chǎn)權(quán)比率為-0.8、存貨周轉(zhuǎn)率為-0.01、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.6、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.5、凈利潤增長率為-0.07、營業(yè)收入增長率為0.1、總資產(chǎn)報酬率為0.2;F3的載荷矩陣主要分布在凈利潤增長率和營業(yè)收入增長率上，它們反映了企業(yè)的發(fā)展能力，因此被稱為發(fā)展能力因子，且主因子F3的流動比率為0.4、速動比率為-0.05、產(chǎn)權(quán)比率為0.08、存貨周轉(zhuǎn)率為-0.2、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為-0.04、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為-0.1、凈利潤增長率為0.9、營業(yè)收入增長率為0.8、總資產(chǎn)報酬率為-0.2。

計算綜合得分。對因子得分系數(shù)矩陣進行處理，會得到每個公共因子的得分函數(shù)表達(dá)式，再將各個指標(biāo)帶入表達(dá)式中，就可以計算出各個因子得分和綜合得分。根據(jù)計算得出，綜合得分前四名的4年得分均為正數(shù)，其他年份得分均為負(fù)值且綜合得分下降幅度較大，說明這些年份TH集團的財務(wù)績效較弱。

TH集團出現(xiàn)得分下滑的原因主要有以下幾點：2015年我國進入經(jīng)濟新常態(tài)，經(jīng)濟下行壓力加大，與此同時國家逐步出臺相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房價以穩(wěn)定社會穩(wěn)定，國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了較大影響;TH集團高負(fù)債運營，房地產(chǎn)行業(yè)本就是資金回收期長的行業(yè)，且TH集團主要定位是高端品牌，與廣大居民的需求不相符，銷售也較緩慢，TH集團在資金緊缺的情況下質(zhì)押股權(quán)、轉(zhuǎn)賣項目，但是達(dá)到緩解資金緊缺的目的，反而還導(dǎo)致了惡循環(huán)，嚴(yán)重影響著企業(yè)的償債能力;TH集團內(nèi)部管理不夠健全、高管人員變動大，高管的頻繁變動對公司政策和投資者的信心都會產(chǎn)生一定影響。

三、結(jié)論

由以上分析可知，TH集團近幾年的財務(wù)績效并不好，特別是被爆出債務(wù)違約后，市場對TH集團的信心也大幅下降，因此，TH集團必須采取相應(yīng)的措施進行改造升級。

首先，公司應(yīng)加強銷售回款管理，保證銷售資金及時回籠。要加大對營銷部門的考核力度，同時制定獎勵政策來增強員工的積極性。同時也要發(fā)揮財務(wù)部門的監(jiān)督作用，盡量把每一環(huán)節(jié)的風(fēng)險降到最低。要建立嚴(yán)格的內(nèi)部審計制度，使得內(nèi)審部門很好的對企業(yè)經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，提高企業(yè)財務(wù)管理工作效率。要讓審計制度與財務(wù)制度充分結(jié)合，企業(yè)建立財務(wù)內(nèi)控為導(dǎo)向的內(nèi)審制度，使審計人員參與經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)，審計人員要參與企業(yè)項目投標(biāo)、工程結(jié)算等環(huán)節(jié)，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理中的問題，提高企業(yè)經(jīng)營管理效率。

其次，要拓寬融資渠道，降低資金成本。除了銀行貸款外，積極嘗試其他的融資方式，例如很多銀行推出“供應(yīng)鏈”支付工具。TH集團還可以通過資金引入或合作開發(fā)的方式進行運作，房地產(chǎn)開發(fā)前期資金投入量大，合作可以減少前期資金緊缺的問題，也可以降低財務(wù)風(fēng)險?，F(xiàn)在，很多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的可靠性都比較高，其會對客戶的信用情況和資產(chǎn)情況進行合理的評價，這不但能夠保證投資者的利益，也能夠維護客戶的利益。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身需要選擇互聯(lián)網(wǎng)金融平臺來融資，拓寬融資的渠道，對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地進行風(fēng)險的規(guī)避。

最后，公司要建立全面的預(yù)算管理機制，加強對預(yù)算資金執(zhí)行的監(jiān)督。由于房地產(chǎn)資金密集型的行業(yè)性質(zhì)，資金大量投入到項目建設(shè)中，但是公司現(xiàn)金流入以經(jīng)營活動為主，以收回投資、分得股利取得的現(xiàn)金以及銀行借款、發(fā)行債券、接受外部投資等取得的現(xiàn)金為輔，故房地產(chǎn)行業(yè)不同于商貿(mào)流通企業(yè)，現(xiàn)金能力弱是不可避免的，其次房地產(chǎn)行業(yè)大多依靠負(fù)債經(jīng)營，銀行貸款的利率增加使得企業(yè)的籌資成本顯著提高，利潤空間縮減。TH集團存在的一個很大的問題就是過度擴張，目標(biāo)遠(yuǎn)高于公司的實際能力，因此，TH集團在以后的發(fā)展中要根據(jù)實際情況進行財務(wù)預(yù)算，同時在預(yù)算執(zhí)行的每一個環(huán)節(jié)要加強監(jiān)管，一旦超過預(yù)算安全邊際時就應(yīng)該引起重視并采取措施。

參考文獻(xiàn)：

[1]張玉缺.國家嚴(yán)控“信托”背景下房企融資坎坷路——以泰禾集團為例[J].中國房地產(chǎn).