劉慧玲 李爽

摘要：隨著國家經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各領(lǐng)域的不斷進(jìn)步，土地產(chǎn)權(quán)市場日益繁榮，土地交易日趨頻繁，土地價格評估的地位和作用日漸突出，但同時也暴露出一些亟待解決的問題。

關(guān)鍵詞：土地估價;風(fēng)險;預(yù)防對策

引言

我國房地產(chǎn)市場改革較為滯后，行業(yè)發(fā)展規(guī)范性不足，使得在市場經(jīng)營的各環(huán)節(jié)中都存在一定的風(fēng)險類型。土地估價是房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)建設(shè)發(fā)展的重要內(nèi)容之一，對企業(yè)經(jīng)營效益實現(xiàn)和風(fēng)險規(guī)避都有直接性的影響。

1土地估價的概念和作用

1.1土地估價的概念

土地估價是土地估價師依據(jù)估價目的和待估土地狀況，遵循估價原則，按照一定的估價程序，在全面調(diào)查和綜合分析影響地價因素的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價方法，對待估土地在估價期日的價格進(jìn)行估算和判定的行為。在開展土地估價時，需要遵循替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則、謹(jǐn)慎原則等技術(shù)原則和合法性原則、獨立、客觀、公正原則、價值時點原則等一般性原則，以確保估價結(jié)果能公平合理，并有效保障各方面應(yīng)有的利益。

1.2土地估價的作用

在我國土地估價行業(yè)發(fā)展中，常用的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和公示地價系數(shù)修正法等方法。通過對這些方法的應(yīng)用，能有效提升估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性，確保土地交易的順利進(jìn)行，避免土地市場地域性和信息不對稱帶來的交易風(fēng)險。在我國土地市場發(fā)展流程中，做好合理估價工作，能更為準(zhǔn)確地對土地資產(chǎn)進(jìn)行量化，從而為土地市場的規(guī)范運行提供基礎(chǔ)保障。同時，土地估價也是科學(xué)開展土地市場管理的基礎(chǔ)性工作，能有效防止低價波動過大及其中存在的土地投機行為，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2土地估價中的風(fēng)險

2.1經(jīng)濟(jì)學(xué)形勢和政策對土地市場價格的影響

經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化對土地價格有重要的影響。如果經(jīng)濟(jì)在一段時間內(nèi)變動比較大將使土地價格和市場價格存在差異性，對經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定造成不利的影響。此外，土地的價格還受到政策變化的影響。由于政策的發(fā)展不能預(yù)期，一項政策的出現(xiàn)可能對市場中房地產(chǎn)的價格造成影響，這也直接影響了土地價格。因此，如果對市場情況判斷不清楚，就會影響估價的準(zhǔn)確性。

2.2評估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險

（1）評估參數(shù)取值不當(dāng)帶來的風(fēng)險?，F(xiàn)階段，一些行業(yè)的評估參數(shù)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性不能保證。為此，相關(guān)的工作部門和估價師應(yīng)該對參數(shù)值進(jìn)行確定。（2）估價方法選取錯誤帶來的風(fēng)險。一些估價師還能結(jié)合相關(guān)的規(guī)定科學(xué)地選擇合理的估價方式，或者是一些估價師為了滿足客戶的需求而故意回避最適宜的估價方式，這在一定程度上存在一些風(fēng)險。（3）土地估價報告內(nèi)容不完善帶來的風(fēng)險。土地評價報告不完善，對評價對象存在的瑕疵不能進(jìn)行說明，不能列出影響自身權(quán)益的保護(hù)性條款，這些報告不完善的內(nèi)容容易給估價機構(gòu)和估價師帶來一定風(fēng)險。（4）欠缺評估基礎(chǔ)資料帶來的風(fēng)險。土地評價有自身的方式方法，由于任何方式的選擇都需要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)數(shù)據(jù)的支撐，因此在進(jìn)行評價的過程中能否掌握豐富的資料對評價結(jié)果有重要的影響。

2.3承接土地估價業(yè)務(wù)而帶來的風(fēng)險

一些土地評估師整體素質(zhì)高低不等，在面對復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的過程中，個別的估價師為了追求利益而承接一些自身難以勝任的估價業(yè)務(wù)。

2.4委托方提供虛假材料帶來的風(fēng)險

在土地評估的過程中需要的資料比較多，對此，估價師應(yīng)該讓委托方盡量提供所需要的資料，同時對資料進(jìn)行嚴(yán)格的審核，符合條件之后再實施具體的估價。這樣做的目的是避免在建筑指標(biāo)中造假，造成評估師作出錯誤的判斷。

3土地估價風(fēng)險的預(yù)防對策

3.1提升大數(shù)據(jù)應(yīng)用水平

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代背景下，土地估價體系運行必須以大數(shù)據(jù)和信息技術(shù)的應(yīng)用為基礎(chǔ)，尤其是在土地估價工作開展涉及因素不斷復(fù)雜化的情形下，將各種數(shù)據(jù)通過數(shù)據(jù)化的形式展現(xiàn)出來，借助各種有效途徑，全面收集數(shù)據(jù)并將其納入統(tǒng)一的信息管理平臺中，利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)提升整體分析水平。在對具體的項目地塊進(jìn)行估價分析時，能將現(xiàn)有數(shù)據(jù)與大數(shù)據(jù)平臺的共性特征相對比，不僅能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有數(shù)據(jù)中存在偏差的部分，使估價人員更為準(zhǔn)確地判斷評估風(fēng)險，還能借助數(shù)據(jù)分析，有效避免估價工作中人為因素的影響，得出更為準(zhǔn)確的估價結(jié)果。大數(shù)據(jù)其相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用，是未來土地估價工作開展的重要技術(shù)保障，對于相關(guān)企業(yè)和機構(gòu)而言，必須不斷加強對這方面技術(shù)應(yīng)用的重視程度，不斷加大硬件設(shè)備的投入力度，為相關(guān)工作開展和未來發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

3.2投保職業(yè)責(zé)任險

職業(yè)責(zé)任險是利用金融手段規(guī)避土地估價行業(yè)發(fā)展風(fēng)險的重要方式，在土地估價行業(yè)發(fā)展水平不斷提升的背景下，通過責(zé)任投保形式，能以較小的代價更好地規(guī)避個人和機構(gòu)面臨的風(fēng)險。在由于人為或技術(shù)因素造成估價偏差的情形下，保險公司能根據(jù)實際情況和條款的規(guī)定，承擔(dān)部分賠償損失，不僅能有效減少委托人由于各方面因素帶來的損失，還能降低評估機構(gòu)的利益風(fēng)險，提升評估機構(gòu)經(jīng)營能力和信譽水平，不斷推動企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

3.3樹立估價師的風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀

相關(guān)的土地估價機構(gòu)應(yīng)該重視對評估師的日常管理和培訓(xùn)，促進(jìn)評估師形成一定的風(fēng)險意識和職業(yè)道德素質(zhì)，培養(yǎng)評估師獨立、客觀和公正的職業(yè)素質(zhì)。評估師應(yīng)該保守商業(yè)秘密，對違反職業(yè)道德的行為進(jìn)行嚴(yán)格的教育。此外，還應(yīng)該定期組織估價師參加教育培訓(xùn)，或者聘請專家對估價師進(jìn)行專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)，在機構(gòu)內(nèi)部舉辦研討會等，為提高評估師的專業(yè)素質(zhì)和技能奠定基礎(chǔ)。

3.4提升行業(yè)經(jīng)營水平

行業(yè)整體經(jīng)營水平的提升，構(gòu)建良好的市場經(jīng)營環(huán)境，才能更好地規(guī)避土地估價的行業(yè)風(fēng)險。對于土地估價行業(yè)整體發(fā)展而言，需要在以下方面做好相應(yīng)的工作：首先是要構(gòu)建行業(yè)估價誠信管理體系，由于我國土地估價行業(yè)本身建立時間較短，在發(fā)展過程中出現(xiàn)的負(fù)面事件都會給行業(yè)公信力帶來負(fù)面影響。因此必須從誠信建設(shè)層面入手，通過完善的誠信管理體系，全面提升行業(yè)整體發(fā)展的良好形象。其次是要能對市場發(fā)展動向有深入的了解，對土地評估所依賴的整體環(huán)境有更為深入的剖析，以此真正提升土地估價的準(zhǔn)確性，提升土地估價行業(yè)整體水平。最后是要能提升行業(yè)內(nèi)部信息資源共享水平，通過資源庫的構(gòu)建和有償交流機制的完善，使更多的公共信息資源能充分發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，也能更好地提升我國土地估價行業(yè)整體發(fā)展水平。

3.5提升工作人員專業(yè)技能

提升工作人員技能水平和綜合素質(zhì)是確保技術(shù)應(yīng)用的基本保障，尤其是新型技術(shù)的應(yīng)用，對操作人員的實際技能應(yīng)用也提出了更高的要求。對土地估價行業(yè)而言，做好這方面工作需要從三個層面入手：一是要能與相關(guān)高等職業(yè)院校等加大合作力度，通過校企合作等多種方式，不僅能有效提升現(xiàn)有工作人員的專業(yè)技能水平，還能為后續(xù)人才培養(yǎng)奠定良好的基礎(chǔ)。二是完善行業(yè)內(nèi)部人才交流渠道，對于違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范要求的工作人員，要將其驅(qū)逐出行業(yè)隊伍，而對于具有創(chuàng)新思維能力的高水平人才，則要能為其晉升和發(fā)展提供更為廣闊的市場空間。三是要能通過遠(yuǎn)程教育體系的構(gòu)建，為人才自我提升提供更加便利的渠道，加大行業(yè)內(nèi)部技能交流力度，通過多種不同形式，共同提升行業(yè)整體專業(yè)技能水平。

結(jié)語

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)水平的提高促進(jìn)了土地估價制度的建設(shè)和完善，在具體的土地估價過程中，應(yīng)該重視對估價技術(shù)人員的素質(zhì)培訓(xùn)和技能提升，加強和院校研究結(jié)合的合作與交流，建立現(xiàn)代化和規(guī)范化的企業(yè)管理制度，認(rèn)真對待委托項目，為提高估價業(yè)務(wù)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

參考文獻(xiàn)

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