任健

摘要：隨著城市化進(jìn)程的加快，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在不斷崛起，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭非常激烈，要想在這個行業(yè)立足，就必須注重對工程的管理，學(xué)會分析房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展?fàn)顩r，但是還是有很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能充分認(rèn)識到管理的重要性，本文將對房地產(chǎn)工程管理進(jìn)行詳細(xì)分析，保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)營策略;管理

引言

房地產(chǎn)項目具有涉及領(lǐng)域多、經(jīng)營環(huán)節(jié)多以及經(jīng)營模式多等特征，因而其開發(fā)與經(jīng)營難度相較其他傳統(tǒng)項目而言略大。特別是2020年初發(fā)生的新冠肺炎疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊和對消費(fèi)需求的抑制很難在短期內(nèi)全面消除，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營必將面臨有史以來最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須瞄準(zhǔn)目標(biāo)，在經(jīng)營管理上出重拳、下猛藥，從而盡可能減少疫情對房地產(chǎn)企業(yè)的不利影響。

1房地產(chǎn)企業(yè)管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到預(yù)期發(fā)展目標(biāo)，通過完善的資本投入和有效的科學(xué)決策開展項目開發(fā)工作。房地產(chǎn)管理本質(zhì)上是對建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)安全、建設(shè)成本等各方面的管理工作。目前，房地產(chǎn)包模管理模式可以分成管理承包模式、設(shè)計施工總承式、建筑工程管理模式以及設(shè)計招標(biāo)建造模式四種。一般而言，在房地產(chǎn)管理之時，項目管理內(nèi)容根據(jù)參與方不同而不同。例如，建設(shè)單位在房地產(chǎn)項目管理之中具有全局性管理意義，需要對整個項目目標(biāo)做好管理服務(wù)。顧問單位需要受建設(shè)單位委托，對房地產(chǎn)項目的技術(shù)成本等方面進(jìn)行合理控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

2.1土地供求現(xiàn)狀

2008年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速進(jìn)入高速發(fā)展時期。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家看到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對其他經(jīng)濟(jì)的影響。為此，國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。在土地供求方面，政府采取了兩種調(diào)控方法。一是出讓土地的使用權(quán)，并對房子戶型、房價進(jìn)行管控。同時，還對土地出讓方式進(jìn)行了控制，提出了應(yīng)用招標(biāo)形式進(jìn)行土地出讓的政策。這樣就可讓房地產(chǎn)企業(yè)將更多的精力放在方案設(shè)計中。二是儲備土地，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。

2.2資金來源現(xiàn)狀

國家出臺的一系列管控政策也給房地產(chǎn)經(jīng)營資金帶來了一定的影響。比如國家要求銀行加大對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款管理。而當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)資金受到管控時，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展就會受到限制。這樣就能減少房地產(chǎn)企業(yè)的盲目投機(jī)行為，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

2.3供給結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

在多重因素的作用下，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)也發(fā)生了極大的變化。比如其經(jīng)營稅、經(jīng)營成本不斷提升，收益發(fā)生變化。尤其是稅收比例的調(diào)整，使得房地產(chǎn)供給逐漸平衡，民眾也有了積極回應(yīng)。

2.4經(jīng)營環(huán)境現(xiàn)狀

經(jīng)過國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了極大的變化。很多房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尋求新的市場空間。如有些房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型，進(jìn)入了其他行業(yè)。另外，不得不正視的是在市場因素的作用下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境逐漸惡劣，原有的市場空間被壓縮，行業(yè)競爭不斷加劇。這是房地產(chǎn)企業(yè)必須要應(yīng)對的挑戰(zhàn)。

3改善房地產(chǎn)工程管理的有效對策

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)項目開發(fā)前的策劃管理

有效改善房地產(chǎn)項目工程管理的第一步就是加強(qiáng)對項目開發(fā)前的策劃管理，將項目的各個施工階段的計劃具體化，全面優(yōu)化工程策劃，讓后面的計劃和施工能夠有效開展，促進(jìn)工程中各個環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行。首先，在策劃前應(yīng)該針對市場進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，充分掌握市場的相關(guān)信息，對性能、成本、安全和質(zhì)量等進(jìn)行詳細(xì)分析，有效控制風(fēng)險;之后在策劃時，應(yīng)該充分考慮各種因素，將項目的實際情況與市場調(diào)研結(jié)果相結(jié)合，保證計劃的有效性和可實施性;最后進(jìn)行項目的整體設(shè)計，應(yīng)該將預(yù)算與策劃相結(jié)合，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度，各個相關(guān)的部門應(yīng)該及時溝通，將整個項目的施工風(fēng)險降到最低，只有將策劃的流程和管理制度具體化，全面控制策劃中的不定量因素，才能有效保證后期的施工進(jìn)度和工程質(zhì)量。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)員工內(nèi)部的管理，將員工的職責(zé)和工作進(jìn)行具體劃分，保證各項工作的順利實施，這對房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理效果具有一定的重要作用。首先應(yīng)該針對員工整體建立制度，將每個部門的職責(zé)文字化，再對每個人的具體任務(wù)進(jìn)行劃分，保證在出現(xiàn)工作問題時能夠找到第一責(zé)任人，利用這種方式也能夠充分調(diào)動員工工作的積極性。對于員工的工作情況應(yīng)該建立一定的考核制度，對員工平時的表現(xiàn)進(jìn)行定期考核，有效加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理。房地產(chǎn)項目在具體實施的過程中還應(yīng)該按照規(guī)定派專門的管理人員進(jìn)行現(xiàn)場管理，確保施工與計劃一致，如有特殊情況應(yīng)該及時調(diào)查原因并上報，保證后續(xù)工作的順利進(jìn)行。在工程結(jié)束后，應(yīng)該進(jìn)行驗收管理工作，相關(guān)的管理人員通過反饋和對比，有效掌控工程的質(zhì)量。

3.3完善房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想緊跟市場的發(fā)展動向，就要對成本進(jìn)行合理控制，對在規(guī)劃階段進(jìn)行有效的評估和預(yù)測，對成本、售價和利潤進(jìn)行科學(xué)的計劃，盡量讓房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)質(zhì)量和成本的雙贏。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該實施招標(biāo)選擇成本較低，又符合實際施工要求的企業(yè)合作，通過對設(shè)備、材料以及人工成本的控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化。

3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)成本的全面控制

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視財務(wù)管理，充分尊重財務(wù)管理的價值，更好地控制項目成本，明確財務(wù)部門和財務(wù)人員的職責(zé)和權(quán)利，使他們能夠在項目準(zhǔn)備、施工階段和竣工階段進(jìn)行成本和質(zhì)量控制，特別是要做好以下工作。（1）在項目準(zhǔn)備過程中，要充分結(jié)合實際。（2）在施工過程中，要準(zhǔn)確記錄工程造價，并針對存在的問題及時分析對方的計劃。（3）在竣工驗收階段，要準(zhǔn)確計算驗收費(fèi)用，做好與理論費(fèi)用的比較工作，糾正時間差距，為下一步工程竣工提供寶貴經(jīng)驗。

結(jié)束語

綜上所述，只有規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度，提高相關(guān)人員的管理水平，不斷創(chuàng)新發(fā)展，才能讓整個房地產(chǎn)行業(yè)的國際競爭力有效提高，才能讓國民經(jīng)濟(jì)得到顯著提升。

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柳州工學(xué)院 545616