摘要：結(jié)合住建部《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》，基于合肥市存量房交易現(xiàn)狀，針對“自動(dòng)核驗(yàn)交易主體”提出思考。

關(guān)鍵詞：存量房;制動(dòng)核驗(yàn);交易主體

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）08-0024-26 收稿日期：2021-06-28

2020年4月，住建部出臺了《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號）（以下簡稱《意見》），對如何進(jìn)一步提高房屋交易管理服務(wù)效能，向各類房地產(chǎn)市場主體提供規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、便捷的服務(wù)給出了全新的工作思路和要求，這將成為今后各地開展交易管理工作指導(dǎo)性文件?；诖耍P者就《意見》中的“自動(dòng)核驗(yàn)交易主體”并結(jié)合合肥市存量房交易現(xiàn)狀，提出一些自己的理解。

1 合肥市存量房交易管理現(xiàn)狀

一是全面開展存量房網(wǎng)簽服務(wù)。據(jù)住建部和安徽省住建廳對存量房網(wǎng)簽工作要求，合肥市房產(chǎn)局房屋交易管理中心抽調(diào)人員全面入駐全市各不動(dòng)產(chǎn)登記分中心，按照“以點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，層層推進(jìn)”的工作思路，全面推進(jìn)存量房網(wǎng)簽工作，實(shí)現(xiàn)了存量房網(wǎng)簽業(yè)務(wù)全覆蓋。2021年初，合肥市房產(chǎn)局房屋交易中心在各駐點(diǎn)網(wǎng)簽窗口增配人臉識別和身份證識別設(shè)備，開始推進(jìn)實(shí)名認(rèn)證和房源自動(dòng)核驗(yàn)試點(diǎn)工作，目前試點(diǎn)工作已取得階段性成效。二是優(yōu)化提升存量房交易資金托管服務(wù)。2020年底，合肥市房產(chǎn)局提出全面接管存量房資金托管工作要求，房屋交易管理中心按“銀行托管、政府監(jiān)督”新思路，開拓性地開展工作，有效解決原存量房交易資金托管模式辦理時(shí)間長、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)少、存在一定交易風(fēng)險(xiǎn)等問題，獲得群眾一致好評和社會(huì)廣泛認(rèn)可。同時(shí)，建立了存量房交易信息平臺和存量房交易金融服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)同一份交易合同在房產(chǎn)、金融、稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)等多部門流轉(zhuǎn)。

存量房交易合同網(wǎng)簽和存量房交易資金托管工作是存量房交易管理的基礎(chǔ)和核心工作，隨著兩項(xiàng)工作的全面開展，合肥市存量房交易市場管理工作進(jìn)入了快車道。

2 交易主體自動(dòng)核驗(yàn)的重要性

存量房交易的兩大要素是交易當(dāng)事人（交易主體）和交易房產(chǎn)（交易客體），由于存量房市場存在信息不對稱的市場特點(diǎn)，大部分存量房交易需通過中介機(jī)構(gòu)才能完成。但中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門檻低，從業(yè)人員良莠不齊，部分中介機(jī)構(gòu)利用信息不對稱和地位優(yōu)勢，通過鉆政策空子、侵占房源、發(fā)布虛假房源、欺買方騙賣方等違規(guī)操作損害買賣雙方利益。同時(shí)，買賣雙方基于自身利益考慮，也存在刻意隱瞞自身真實(shí)情況的現(xiàn)象，行業(yè)管理部門對經(jīng)紀(jì)行為的事中事后監(jiān)管手段有限且上位法效力不足，造成市場違規(guī)違法行為時(shí)有發(fā)生。

加快建設(shè)大數(shù)據(jù)信息共享平臺，實(shí)現(xiàn)交易主體和客體信息自動(dòng)比對核驗(yàn)，確保交易信息真實(shí)有效勢在必行。交易客體的自動(dòng)核驗(yàn)大家相對了解熟悉，這里不作贅述。交易主體自動(dòng)核驗(yàn)是近年來隨著人臉識別、實(shí)人認(rèn)證技術(shù)不斷成熟以及城市大數(shù)據(jù)信息共享水平日趨完善后提出的一種交易管理新手段，它主要包括兩方面信息的自動(dòng)核驗(yàn)功能：一是通過人臉識別和實(shí)人認(rèn)證技術(shù)核驗(yàn)合同網(wǎng)簽是否為當(dāng)事人本人;二是通過大數(shù)據(jù)信息共享對當(dāng)事人的戶籍、婚姻、社保、個(gè)人征信等信息進(jìn)行自動(dòng)比對，以判斷當(dāng)事人是否具有交易資格。主體自動(dòng)核驗(yàn)功能的實(shí)現(xiàn)將有效解決中介機(jī)構(gòu)侵占房源等問題，為合同意愿真實(shí)性提供工作抓手，同時(shí)也為全面實(shí)現(xiàn)不見面辦理提供了技術(shù)保障。

3 交易主體自動(dòng)核驗(yàn)的路徑

目前來看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將是一個(gè)長期政策，作為限購城市之一，合肥市存量房交易管理包括：購房資格核驗(yàn)、存量房合同網(wǎng)簽以及存量房資金托管三個(gè)環(huán)節(jié)。這三個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，相互銜接，構(gòu)成了存量房交易管理總體工作架構(gòu)。根據(jù)工作發(fā)展的需要，可對三個(gè)環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行全面整合，對內(nèi)，理順三者間的邏輯關(guān)系，打通相互間數(shù)據(jù)通道;對外，與不動(dòng)產(chǎn)、稅務(wù)部門之間建立數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，依托大數(shù)據(jù)資源局實(shí)現(xiàn)對戶籍、婚姻、社保、個(gè)人征信等信息的實(shí)時(shí)采集，在此基礎(chǔ)上將交易主體自動(dòng)核驗(yàn)功能分別嵌入存量房限購查詢系統(tǒng)受理環(huán)節(jié)（購房資格數(shù)據(jù)比對）和存量房合同網(wǎng)簽系統(tǒng)的信息錄入環(huán)節(jié)（交易當(dāng)事人實(shí)人比對）。在系統(tǒng)運(yùn)行成熟后，再將交易主體自動(dòng)核驗(yàn)功能在托管銀行客戶端全面鋪開，真正達(dá)到存量房交易全程不見面辦理目標(biāo)。

4 面臨的主要問題

一是數(shù)據(jù)資源質(zhì)量有待提高。由于公安、民政、人社、教育、不動(dòng)產(chǎn)、稅務(wù)等相關(guān)單位的信息化建設(shè)情況及單位特點(diǎn)千差萬別，導(dǎo)致戶籍、婚姻、社保、學(xué)歷等數(shù)據(jù)信息不完整、準(zhǔn)確度不夠高且時(shí)效性差，同時(shí)各單位對信息共享工作認(rèn)識不足，數(shù)據(jù)共享程度有待進(jìn)一步提高，給全面推進(jìn)交易主體自動(dòng)核驗(yàn)工作帶來一定困難。二是存量房網(wǎng)簽工作法律依據(jù)不足。雖然《房屋買賣與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》及《國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》中均對存量房網(wǎng)簽備案工作提出明確要求。但是存量房網(wǎng)簽備案制度的法律依據(jù)、法律效力不足，國家法律法規(guī)層面并未明確存量房網(wǎng)簽備案的地位和作用。三是部門間協(xié)調(diào)配合不積極。由于法律依據(jù)不足，特別是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》未明確存量房網(wǎng)簽合同的相關(guān)條款和規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記部門配合不積極，支持力度不大，交易與登記間業(yè)務(wù)銜接不暢，一定程度上影響交易管理水平的快速提升。四是中介機(jī)構(gòu)職業(yè)素養(yǎng)需要提升。雖然大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)守法經(jīng)營，但仍有部分中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中唯利是圖，不講誠信，利用信息不對稱，蒙騙交易當(dāng)事人，特別是部分從業(yè)人員專業(yè)水平、業(yè)務(wù)素養(yǎng)不高，加上交易當(dāng)事人自我保護(hù)意識差，造成市場違規(guī)違法行為時(shí)有發(fā)生。

5 工作思路與建議

一是完善法律法規(guī)。盡快出臺存量房網(wǎng)簽備案制度相關(guān)法律法規(guī)，從更高層面確立存量房網(wǎng)簽備案的地位和作用。二是加強(qiáng)相關(guān)部門協(xié)調(diào)。一方面，從國家層面加強(qiáng)與自然資源、市場監(jiān)督管理等部門的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，理順存量房備案、網(wǎng)簽、監(jiān)管等方面的程序，加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，形成工作合力;另一方面，對接本市公安、民政、稅務(wù)、人社、市場監(jiān)管、自然資源、法院等相關(guān)單位，需要打破“信息壁壘”，建立跨部門數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，提高數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性和準(zhǔn)確性。三是加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度。首先，提高中介機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入門檻，對注冊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量提出要求，加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員管理和培訓(xùn);其次，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)誠信系統(tǒng)建設(shè)，細(xì)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的信用評分標(biāo)準(zhǔn)，淘汰違規(guī)中介機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員誠信經(jīng)營、依法經(jīng)營。四是穩(wěn)步提升管理手段。結(jié)合合肥市存量房交易管理工作實(shí)際，以提高管理水平、提升服務(wù)效能為目標(biāo)，按照“分步走”的總體工作思路。一方面對內(nèi)通過對各業(yè)務(wù)系統(tǒng)升級改造，優(yōu)化系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，不斷拓展完善管理和服務(wù)手段;另一方面對外進(jìn)一步加強(qiáng)與相關(guān)單位協(xié)調(diào)溝通，加快推進(jìn)對戶籍、婚姻、社保、納稅情況、學(xué)歷等信息數(shù)據(jù)共享工作，建立業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，提升數(shù)據(jù)利用水平，為全面實(shí)現(xiàn)存量房交易業(yè)務(wù)“不見面”打下堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)支撐基礎(chǔ)。

作者簡介：王銀，合肥市房屋交易管理中心。