陳靜 華佳 朱春 袁向東

摘要：存量房交易周期長、環(huán)節(jié)多，可能會因房產(chǎn)中介違規(guī)操作、交易雙方違約以及政策變化等因素引起交易資金風(fēng)險。目前對存量房交易資金進(jìn)行強(qiáng)制監(jiān)管缺乏充分的法律法規(guī)依據(jù)，基于自身利益和現(xiàn)實(shí)條件考慮，房產(chǎn)中介、買賣雙方及銀行方面均對執(zhí)行資金監(jiān)管缺乏動力。現(xiàn)行的政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管、銀行監(jiān)管、第三方監(jiān)管等模式各有優(yōu)缺，實(shí)際監(jiān)管效果并不理想。研究提出對存量房交易各主體進(jìn)行全面管理的設(shè)想，將中介企業(yè)、存量房交易雙方以及房源和資金全部納入閉環(huán)管理網(wǎng)絡(luò)，結(jié)合《民法典》的實(shí)施修正存量房交易規(guī)則，掃清資金監(jiān)管障礙，提高各方參與資金監(jiān)管的積極性和存量房交易的安全性。

關(guān)鍵詞：存量房;資金風(fēng)險;資金監(jiān)管;閉環(huán)管理

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）01-0055-60 收稿日期：2020-12-10

據(jù)統(tǒng)計，2016年全國存量房交易規(guī)模占住房交易總額的41%，在北京和上海這一數(shù)值分別為74%和72%。2019年我國存量房交易額增長2.8%，累計交易金額超過36萬億元。目前全國存量房交易量占比超過50%，房地產(chǎn)交易即將全面進(jìn)入存量房時代。隨著存量房交易量的快速增長，交易資金安全問題日益突出，對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生了一定影響，成為影響社會穩(wěn)定的潛在不利因素。2010-2018年我國房產(chǎn)交易糾紛案件總量達(dá)到1288491件，僅2018年就有30萬件，這些糾紛案件的核心就是交易資金問題。鑒于存量房交易資金被不法經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)占壓、挪用、侵吞、卷逃的案件時有發(fā)生，我國從2006年開始逐步建立存量房交易資金監(jiān)管制度。但是和新建商品房不同，存量房交易資金的強(qiáng)制監(jiān)管缺乏法律法規(guī)依據(jù)，各地監(jiān)管尺度寬松不一，實(shí)際監(jiān)管效果并不理想。

1 存量房交易流程及資金風(fēng)險分析

1.1 存量房交易流程

房地產(chǎn)交易不象其他商品買賣那樣可以實(shí)現(xiàn)一手交錢一手交貨，正常的交易活動也可能要持續(xù)一兩個月甚至更長時間才能完成，不確定性因素較多。特別是存量房交易，交易流程復(fù)雜、交易周期長、單標(biāo)的額高、干擾因素多，中介機(jī)構(gòu)存量房交易服務(wù)流程包含31個環(huán)節(jié)（見圖1），交易過程不確定性強(qiáng)，潛在風(fēng)險點(diǎn)多，再加上消費(fèi)者經(jīng)驗(yàn)不足，防范意識不強(qiáng)，容易引發(fā)以交易資金問題為代表的房產(chǎn)買賣合同糾紛。

1.2 資金風(fēng)險原因分析

1.2.1 資金被中介非法侵占或挪用

在沒有實(shí)施資金監(jiān)管前，房產(chǎn)交易雙方因付款與拿證之間存在時間差等原因而產(chǎn)生不信任，為解決信息不對稱問題，一般將交易資金打到中介賬戶進(jìn)行托管。但托管賬戶中的資金很有可能被中介用于周轉(zhuǎn)、外借甚至非法侵占，導(dǎo)致交易雙方的權(quán)益受損;在實(shí)施資金監(jiān)管后，仍有中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作，代替銀行為買方做資金監(jiān)管，實(shí)際是通過隱瞞客戶將買方的購房款納入自己公司的資金池中，并利用這部分資金違規(guī)高息貸出，作為其他消費(fèi)者的“首付貸”，這種違規(guī)行為嚴(yán)重威脅消費(fèi)者的資金安全。此外，有時還會出現(xiàn)中介倒閉跑路，將買房人支付給中介監(jiān)管的房款卷走，給消費(fèi)者帶來直接的經(jīng)濟(jì)損失。

1.2.2 賣方或買方違約

買房人在支付首付款或全部房款后，賣方出現(xiàn)下列違約行為導(dǎo)致買方資金風(fēng)險：一房多賣，賣房人收到首付款后失聯(lián)，導(dǎo)致一個或多個買房人蒙受經(jīng)濟(jì)損失;買房人支付了首付款，在過戶前發(fā)現(xiàn)交易房產(chǎn)被法院查封導(dǎo)致無法過戶;賣房人收到首付款挪做他用，未用于結(jié)清原有貸款導(dǎo)致房產(chǎn)無法過戶;房價上漲，賣房人反悔或中途加價，拒絕履行交易合同;賣方或中介隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)有瑕疵，導(dǎo)致買房人無法過戶，陷入資金糾紛。

有時也會因買方的原因給賣方帶來資金風(fēng)險，比如買方自身原因?qū)е裸y行貸款審批額度不足而無法完成交易，或買方資金無法到位導(dǎo)致賣方在交易過戶時未收到全額房款便喪失了房屋所有權(quán)。

1.2.3 政策因素影響

國家政策變化，導(dǎo)致買賣雙方無法履行原約定合同導(dǎo)致糾紛。此外，與新建商品房相比，存量房沒有價格備案制度和購房套數(shù)限制，首付款比例和貸款利率等規(guī)定也與一手房不同，這些政策都會給存量房交易帶來直接或間接的資金風(fēng)險。

2 資金監(jiān)管推行阻力

鑒于存量房交易資金風(fēng)險較大，我國在2006年開始陸續(xù)推進(jìn)存量房交易資金監(jiān)管制度，但各地資金監(jiān)管政策不同、尺度不一，缺乏相應(yīng)的制約機(jī)制，使資金監(jiān)管工作面臨各方阻力，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

2.1 中介機(jī)構(gòu)的阻力

在沒有實(shí)施資金監(jiān)管時，中介機(jī)構(gòu)可以通過簽訂“陰陽合同”的形式進(jìn)行“兩頭瞞”賺差價，或靠托管部分房款形成資金池賺取融資收益。推行資金監(jiān)管服務(wù)后，中介機(jī)構(gòu)徒增服務(wù)內(nèi)容而不能額外收取服務(wù)費(fèi)，使自己變成了“自行成交”業(yè)務(wù)后面的隱形人。從這個角度講，中介機(jī)構(gòu)對執(zhí)行資金監(jiān)管缺乏內(nèi)在推動力。

2.2 賣方阻力

按照目前存量房交易流程，出賣人收款時間較長，對于一些急需收回資金或想利用首付款還清貸款，以及想用“小房”換“大房”的賣房人而言，希望盡早落袋為安，而大都不愿意接受資金監(jiān)管。另外，房產(chǎn)交易屬于低頻次交易，部分業(yè)主因缺乏經(jīng)驗(yàn)不知道資金監(jiān)管是免費(fèi)服務(wù)，因而主動放棄資金監(jiān)管。再者，由于存量房市場基本是賣方市場，買房人為了順利達(dá)成交易往往遵從業(yè)主意愿，而不選擇資金監(jiān)管?；谶@些原因，存量房交易推行資金監(jiān)管的覆蓋面并不廣，如2018年上海存量房交易實(shí)行資金監(jiān)管的數(shù)量不到實(shí)際成交量的1%。存量房交易沒有全面推行資金監(jiān)管，也就無法起到實(shí)質(zhì)性的風(fēng)險防范作用。

2.3 買方阻力

存量房交易無法全面推進(jìn)資金監(jiān)管還和賣房人征信條件不達(dá)標(biāo)有關(guān)。根據(jù)央行統(tǒng)計，截至2020年上半年，中國住戶部門總債務(wù)余額人民幣58.9萬億元，居民負(fù)債率（即債務(wù)占GDP比率，亦稱杠桿率）近59%。債務(wù)上升同時近年來信用狀況變差，我國央行發(fā)布的《2020年第三季度支付體系運(yùn)行總體情況》中顯示，截止到2020年三季度末，信用卡逾期半年以上的壞賬達(dá)到了906.63億元左右，環(huán)比上漲了6%左右。2020年12月25日，中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中公布中失信被執(zhí)行人數(shù)為6324709人（比2020年3月1日的5719958人增加了10.57%），即我國大約每221個人中就有一個失信人（按14億人口）。這說明我國消費(fèi)群體資金誠信度不高，而且今年失信人數(shù)不斷增長。雖然主管部門要求存量房交易按揭貸款必須進(jìn)行資金監(jiān)管，但征信條件不滿足的買主無法通過信貸審批，因而只能通過中介進(jìn)行資金托管再籌余款，埋下資金安全隱患的種子。。

2.4 銀行阻力

銀行承辦業(yè)務(wù)要首先考慮客戶需求，在存量房交易雙方都不愿意進(jìn)行資金監(jiān)管時，即使主管部門有資金監(jiān)管規(guī)定，銀行也會為客戶打開方便之門，或每單只做一點(diǎn)象征性監(jiān)管（比如1萬元），以應(yīng)付主管部門的檢查，使得資金監(jiān)管流于形式。即使真正執(zhí)行資金監(jiān)管的銀行，政策要求和執(zhí)行力度也差別很大，沒有統(tǒng)一規(guī)定。

3 資金監(jiān)管模式

3.1 政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管

政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式的優(yōu)勢是利用其強(qiáng)大公信力來有效彌補(bǔ)市場各方信用體系的不足，在一定程度上可以降低銀行的信用風(fēng)險。政府房地產(chǎn)交易中心與不動產(chǎn)登記中心能夠直接掌握交易環(huán)節(jié)的相關(guān)信息，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)及運(yùn)行程序，有條件為房屋交易資金的監(jiān)管提供網(wǎng)絡(luò)一體化監(jiān)管手段。政府機(jī)構(gòu)不以追求利益最大化為目標(biāo)，在監(jiān)管時行政約束力較強(qiáng)，使監(jiān)管得以真正、全面地實(shí)施。政府監(jiān)管必然要采取多元化的手段，如搭建網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)平臺，迅速推進(jìn)監(jiān)管覆蓋面，雖然這會增加人力成本和財政支出，讓納稅人的稅收負(fù)擔(dān)加重，但這種舉措提高了政府公共服務(wù)水平和能力，同其社會收益相比是值得的。

福建省龍巖市實(shí)行的就是政府監(jiān)管的模式。該市住建局是存量房交易資金監(jiān)管主管部門，該局委托龍巖市住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司具體實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管工作，并在市行政服務(wù)中心設(shè)立存量房資金監(jiān)管窗口。通過存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、市行政服務(wù)中心收件系統(tǒng)及開展存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)施存量房交易資金網(wǎng)上監(jiān)管。

3.2 銀行監(jiān)管

即以商業(yè)銀行為監(jiān)管主體監(jiān)管交易資金。這種模式可以避免政府過度監(jiān)管，減少公職人員可能以權(quán)謀私的機(jī)會。再次，商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體，若因監(jiān)管不當(dāng)造成風(fēng)險時，自行承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。政府機(jī)構(gòu)在不用擔(dān)責(zé)的情況下能降低其運(yùn)行成本，同時銀行在對房地產(chǎn)中介企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的過程中能與其形成穩(wěn)定的合作關(guān)系，不需要多花人力、物力和財力就能達(dá)到監(jiān)管的目的。

海口市在2020年9月出臺《?？谑写媪糠课萁灰踪Y金監(jiān)管暫行辦法》，規(guī)定?？谳爡^(qū)內(nèi)的存量房交易時，買賣雙方可各自設(shè)立個人結(jié)算賬戶，由監(jiān)管銀行直接劃撥總房款至出賣人賬戶，中介機(jī)構(gòu)不得代收代付交易資金。

3.3 第三方監(jiān)管

第三方資金監(jiān)管一般都帶有政府背景，目前在我國實(shí)施的很少。上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司是目前上海具體操作存量房交易資金監(jiān)管的唯一第三方平臺。它是一家經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管第三方機(jī)構(gòu)，主要職能是為市民的存量房交易提供資金監(jiān)管專業(yè)服務(wù)。但這種模式資金監(jiān)管業(yè)務(wù)量少、市場化接受度低。單純的第三方中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管不符合《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定，不能避免中介機(jī)構(gòu)挪用和侵占房款的風(fēng)險。

目前第三方房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管實(shí)質(zhì)是“第三方中介+銀行”的監(jiān)管模式，如貝殼找房自2019年起開始推出的“平臺+銀行”模式。貝殼與工行、中信、光大等多家銀行合作，在此前銀企直聯(lián)模式的基礎(chǔ)上推出“貝殼-銀行資金存管”平臺。這套資金存管方案在貝殼平臺所覆蓋的國內(nèi)92個城市落地，很多城市存量交易資金存管達(dá)到90%以上，大連、煙臺存管規(guī)模更是高達(dá)96%。當(dāng)然，這種監(jiān)管模式中第三方機(jī)構(gòu)自身抵御各種風(fēng)險的實(shí)力較弱，能夠承擔(dān)的民事責(zé)任也相對有限，出現(xiàn)監(jiān)管失誤后能提供的賠償保障少，需要行業(yè)協(xié)會組織行業(yè)各家企業(yè)，配套出臺執(zhí)業(yè)賠償金制度。

4 資金監(jiān)管推進(jìn)現(xiàn)狀

2019年全國出臺針對存量房、新房預(yù)售資金管理政策的地級市超過50個，2020年上半年出臺相關(guān)政策的城市已超過20多個。實(shí)際上，在沒有立法權(quán)的城市強(qiáng)制推動存量房交易資金監(jiān)管是存在法律瑕疵的，也是與推動“放管服”及改善營商環(huán)境等要求不相一致的。但可以將資金監(jiān)管與網(wǎng)簽備案、信用評價、風(fēng)險提示等行業(yè)內(nèi)管理手段結(jié)合起來，提高監(jiān)管率。

無錫市的存量房交易資金監(jiān)管是以無錫市房屋交易管理中心為監(jiān)管機(jī)構(gòu)組織實(shí)施的，資金監(jiān)管是自愿的，沒有強(qiáng)制性要求。2018年1月開始實(shí)施以來共有15家銀行簽約，分布全市143個網(wǎng)點(diǎn)，至2020年9月共監(jiān)管71787筆業(yè)務(wù)、588億元交易資金。根據(jù)統(tǒng)計，2020年4月-9月無錫存量房交易量約6000套/月，其中貝殼無錫交易量均1100套/月，在貝殼無錫大力推進(jìn)資金監(jiān)管背景下，存量房交易貸款占70%，其中資金監(jiān)管占65%，非資金監(jiān)管占35%;存量房交易全款占30%，其中資金監(jiān)管占20%，非資金監(jiān)管占80%，總交易中資金監(jiān)管平均占51.5%。由于沒有強(qiáng)制性推進(jìn)存量房交易資金監(jiān)管，這些數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于貝殼找房在杭州、蘇州、北京、大連以及煙臺等地的統(tǒng)計結(jié)果。

5 資金監(jiān)管閉環(huán)管理初步設(shè)想

5.1 建立全方位資金監(jiān)管大閉環(huán)

第三方監(jiān)管為全面進(jìn)行行業(yè)管理提供了一個契機(jī)，可能成為企業(yè)、人、房源與資金全部入網(wǎng)管理的突破口。中介機(jī)構(gòu)要獲得代收代付客戶交易資金業(yè)務(wù)，必須在住建局完成備案。備案除要求經(jīng)紀(jì)人數(shù)量外，還要求所有符合條件的從業(yè)人員實(shí)名、真人認(rèn)證。中介公司憑備案證明在監(jiān)管銀行設(shè)立“存量房客戶交易結(jié)算資金專戶”，并在經(jīng)營場所公示“監(jiān)管賬戶”信息，且要與住建局網(wǎng)站和房地產(chǎn)交易中心公示的信息相一致。中介服務(wù)合同要求使用《某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居間服務(wù)合同》示范文本，合同要專設(shè)條款明確約定監(jiān)管模式，是客戶自行委托銀行監(jiān)管，還是將代收代付的客戶交易資金存入中介公司在銀行開立的“監(jiān)管賬戶”，如合同不規(guī)范或中介未按約定將代收代付客戶交易資金存入“監(jiān)管賬戶”等行為，消費(fèi)者可向行業(yè)主管部門投訴舉報，主管部門隨即啟動核查程序，實(shí)現(xiàn)交易資金監(jiān)管的閉環(huán)管理。

隨著房價上漲，各地房地產(chǎn)中介傭金也在提高，若將中介服務(wù)費(fèi)納入資金監(jiān)管范圍，將會對中介產(chǎn)生強(qiáng)大的約束力，使逼訂、吃差價等違規(guī)行為得以減少或杜絕，一定程度上可以提升中介的服務(wù)質(zhì)量。另外，如將房屋租賃過程中預(yù)先交到租賃企業(yè)的租金也可納入資金監(jiān)管業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，將會大大減少目前房屋租賃市場亂像，并形成涵蓋房產(chǎn)交易、經(jīng)紀(jì)、租賃等各層面、全方位的資金監(jiān)管大閉環(huán)。

5.2 修正交易規(guī)則主動執(zhí)行監(jiān)管

要消費(fèi)者全面主動接受資金監(jiān)管的前提是改變存量房交易規(guī)則，資金監(jiān)管復(fù)雜化是資金監(jiān)管市場接受度低的重要原因。目前，存量房資金監(jiān)管申請除需買賣雙方都認(rèn)可外，還需具備一項(xiàng)條件，即出售的房屋內(nèi)沒有任何抵押登記存在。事實(shí)上，在實(shí)際操作中，往往賣房方需要使用買房方的首付款去償還銀行或私人的抵押借款，這樣買方的首付款就無法納入資金監(jiān)管范圍內(nèi)。如果在交易市場上居主導(dǎo)地位的賣方不愿意執(zhí)行資金監(jiān)管，則整個存量房交易市場的資金監(jiān)管就難以大面積推廣。即將實(shí)施《民法典》規(guī)定，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)不受影響，即房產(chǎn)過戶不以償清貸款為前提，這可能為推進(jìn)存量房交易資金監(jiān)管掃除一個重要障礙，存量房交易規(guī)則也應(yīng)加以修正。

此外，在確保達(dá)到資金監(jiān)管目的的前提下，主管部門應(yīng)給資金監(jiān)管做“減法”，讓買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)從心里認(rèn)可和接受資金監(jiān)管服務(wù)。通過完善交易流程，精簡手續(xù)，盡可能實(shí)現(xiàn)“一窗受理”和“一網(wǎng)通辦”，讓消費(fèi)者少跑路，實(shí)現(xiàn)手續(xù)簡、到賬快，使得交易主體各方能夠自愿、主動地選擇資金監(jiān)管。

6 結(jié)束語

我國房地產(chǎn)交易即將全面進(jìn)入存量房時代，存量房交易過程中的資金安全問題日益突出。中介違規(guī)操作、交易雙方違約以及政策變化等因素都可能引起交易資金風(fēng)險。但強(qiáng)制推動資金監(jiān)管存在法律瑕疵，也與推動“放管服”及改善營商環(huán)境等要求不相一致?；谧陨砝婧同F(xiàn)實(shí)條件考慮，房產(chǎn)中介、買賣雙方及銀行方面均對推行資金監(jiān)管熱情不足?，F(xiàn)行的三種資金監(jiān)管模式各有優(yōu)缺，實(shí)際監(jiān)管效果并不理想。本研究提出對存量房交易各主體進(jìn)行全面管理的設(shè)想，將中介企業(yè)、從業(yè)人員、交易雙方以及房源和資金全部納入閉環(huán)管理網(wǎng)絡(luò)，同時結(jié)合《民法典》的實(shí)施修正存量房交易規(guī)則，掃清資金監(jiān)管障礙，提高交易各主體主動參與資金監(jiān)管的積極性，提升存量房交易的效率和安全性。

作者簡介：陳靜，無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院教授、博士。

華佳，無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院教授副教授、博士。

朱春，無錫市住房建設(shè)綜合行政執(zhí)法支隊(duì)副支隊(duì)長。

袁向東，無錫市住房建設(shè)綜合行政執(zhí)法支隊(duì)監(jiān)察二科科長。

基金項(xiàng)目：江蘇省住房城鄉(xiāng)建設(shè)2019-2020年度行政執(zhí)法課題（房產(chǎn)中介企業(yè)違法行為查處研究）;無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院科研創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目（KYCXTD201901）;無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院“青藍(lán)工程”優(yōu)秀教學(xué)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目（裝配式建筑施工教學(xué)團(tuán)隊(duì)）。