摘要：合同是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要申請(qǐng)材料之一，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在力所能及的范圍內(nèi)，對(duì)作為登記申請(qǐng)材料的以設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的合同生效與否作查驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;合同;查驗(yàn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）01-0044-46 收稿日期：2021-01-01

作者簡(jiǎn)介：劉守君，北京城市學(xué)院眾城智庫(kù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)（自然資源）登記研究院。

在因合同產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)登記中，對(duì)作為登記申請(qǐng)材料的以設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的合同，登記機(jī)構(gòu)是否對(duì)其生效與否作查驗(yàn)？《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》均沒(méi)有作明確規(guī)定。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，任何一個(gè)用于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)材料都不應(yīng)尚未生效，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記記載物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果正是基于申請(qǐng)材料。申請(qǐng)材料如果無(wú)效，登記結(jié)果也無(wú)效。合同屬于申請(qǐng)材料，因此，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查合同是否生效。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)合同效力的審查，屬于人民法院裁判權(quán)范圍，其他任何部門(mén)都無(wú)權(quán)對(duì)合同效力進(jìn)行審查。在不動(dòng)產(chǎn)登記中采用的很多合同，被人民法院裁定為無(wú)效，在合同無(wú)明顯瑕疵的情況下，并未因此讓登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，可見(jiàn)對(duì)合同效力的審查不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的權(quán)限范疇。只要成立的合同，登記機(jī)構(gòu)就可以用作辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的證據(jù)材料。

筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在力所能及的范圍內(nèi)，對(duì)作為登記申請(qǐng)材料的以設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的合同生效與否作查驗(yàn)。

1 合同的成立與生效

按《民法典》第158條規(guī)定，一般情形下，民事法律行為可以附條件，附生效條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)生效。按該法第160條規(guī)定，一般情形下，民事法律行為可以附期限，附生效期限的民事法律行為，自期限屆至?xí)r生效。該法第502條規(guī)定。依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。據(jù)此可知，作為民事法律行為的合同，其成立與生效是二個(gè)不同的概念，即合同成立不等于合同生效，合同成立是合同生效的前提。一般情形下，依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，當(dāng)事人須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后合同方生效。當(dāng)事人約定有生效期限或生效條件的，約定的生效期限屆至或生效條件具備時(shí)，合同方生效。在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，用作登記申請(qǐng)材料的僅僅是成立的合同，還是生效的合同？

2 用作登記申請(qǐng)材料的應(yīng)當(dāng)是生效的合同

《民法典》第211條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。按該法第212條第1款第1項(xiàng)和第3項(xiàng)規(guī)定，查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)是登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。據(jù)此可知，對(duì)申請(qǐng)人提交的權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等登記申請(qǐng)材料作查驗(yàn)并按登記申請(qǐng)材料上載明的相關(guān)信息在登記簿上如實(shí)、及時(shí)登記是登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。

《民法典》第216條第1款規(guī)定， 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。質(zhì)言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利主體和權(quán)利內(nèi)容，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載為準(zhǔn)。換言之，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容是有公信力的，但公信力的支撐是登記簿上記載的內(nèi)容必須合法、真實(shí)、有效。如前所述，登記簿上記載的內(nèi)容來(lái)自于登記申請(qǐng)材料上的相關(guān)信息，因此，登記申請(qǐng)材料也應(yīng)當(dāng)合法、真實(shí)、有效，否則，有損登記簿的公信力。如甲、乙于2020年8月1日向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一般抵押權(quán)登記，但提交的借款合同約定該合同于2020年11月1日生效，即自2020年11月1日合同生效時(shí)起債權(quán)才產(chǎn)生，換言之，甲、乙申請(qǐng)登記的一般抵押權(quán)保全的債權(quán)還不存在。但是，《民法典》第394條規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。據(jù)此可知，債權(quán)的存在是設(shè)立抵押權(quán)的前提。因此，登記機(jī)構(gòu)如果將甲、乙申請(qǐng)的抵押權(quán)記載在登記簿上，明顯違反《民法典》第394條規(guī)定，有損登記簿的公信力。所謂公信力，即法律對(duì)第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容而取得的該項(xiàng)權(quán)利予以強(qiáng)制保護(hù)，使其免受任何人追奪的強(qiáng)制力。

因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，作為登記申請(qǐng)材料的以設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的合同應(yīng)當(dāng)是生效的合同，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)其是否生效作查驗(yàn)。

3 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在力所能及的范圍內(nèi)查驗(yàn)合同是否生效

在司法實(shí)務(wù)中，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號(hào)）第12條規(guī)定，申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。質(zhì)言之，登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人提交的虛假申請(qǐng)材料，沒(méi)有盡到合理審慎的查驗(yàn)職責(zé)致使登記錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果。申言之，登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人提交的登記申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性和有效性的查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)履行的是合理審慎的查驗(yàn)職責(zé)。所謂合理審慎的查驗(yàn)職責(zé)，是指登記機(jī)構(gòu)在現(xiàn)有的設(shè)備、設(shè)施條件下，以一般社會(huì)人的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)申請(qǐng)人提交的登記申請(qǐng)材料的合法性、真實(shí)性和有效性盡到力所能及的查驗(yàn)職責(zé)。

按《民法典》第144條、第145條、第146條、第153條、第154條和第155條規(guī)定，下列民事法律行為無(wú)效：（一）無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為;（二）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的民事法律行為;（三）行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為;（四）違反法律、行政法規(guī)關(guān)于效力性強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為和違背公序良俗的民事法律行為;（五）行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為。此規(guī)定系當(dāng)事人或相關(guān)利害關(guān)系人就作為民事法律行為之合同的效力性問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，申請(qǐng)仲裁或提起民事訴訟后，仲裁員或法官根據(jù)庭審舉證、質(zhì)證情況及其他途徑掌握的材料、信息進(jìn)行綜合分析、判定后據(jù)以認(rèn)定合同效力的依據(jù)，屬于應(yīng)當(dāng)以專(zhuān)業(yè)的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)履行查驗(yàn)職責(zé)的仲裁員、法官把握的依據(jù)。

按《民法典》第490第1款規(guī)定。當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時(shí)合同成立。在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，按《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.2.2條規(guī)定，申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)為紙質(zhì)介質(zhì)，其他形式的材料應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)化為紙質(zhì)介質(zhì)后方可用作登記收件。據(jù)此可知，作為不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料的合同應(yīng)當(dāng)是合同書(shū)。因此，登記機(jī)構(gòu)在力所能及的范圍內(nèi)查驗(yàn)作為登記申請(qǐng)材料的合同是否生效的標(biāo)準(zhǔn)為：合同書(shū)上雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的前提下，一是當(dāng)事人沒(méi)有約定該合同生效期限或生效條件的，合同已經(jīng)生效。否則，須在生效期限屆至或生效條件具備時(shí)，合同方生效;二是法律、行政法規(guī)沒(méi)有規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，合同已經(jīng)生效。否則，當(dāng)事人須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后合同方生效。