張琦

摘要：隨著全國越來越多的城市房地產市場步入“存量房時代”，存量房買賣已經(jīng)成為房地產交易的重要部分。相比于新建商品房，存量房的買賣風險更大，更易引起糾紛。存量房買賣合同網(wǎng)上備案作為房屋交易管理的重要手段，在維護存量房交易安全、保障交易當事人合法權益、增強交易透明度等方面發(fā)揮著重要作用。

關鍵詞：存量房；網(wǎng)上備案；交易安全

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2018）01-0055-58 收稿日期：2017-12-05

1存量房網(wǎng)簽制度的現(xiàn)狀

2010年國務院發(fā)布的《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）規(guī)定，“進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度?！边@是第一次以國務院文件的形式提出存量房網(wǎng)簽制度?！秶临Y源部、住房和城鄉(xiāng)建設部關于做好不動產統(tǒng)一登記與房屋買賣管理銜接的指導意見》（國土資發(fā)〔2015〕90號）規(guī)定，做好房屋買賣合同網(wǎng)簽備案是各地房管部門的履行房屋交易管理職責的內容之一。但迄今為止存量房備案制度并沒有像《城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定預售商品房買賣合同備案制度一樣有法律、法規(guī)或者規(guī)章層面的依據(jù)，這也導致存量房買賣合同網(wǎng)上備案制度強制實施缺乏法律依據(jù)。

在國辦發(fā)〔2010〕4號提出存量房網(wǎng)簽制度之前，全國很多城市就已開展存量房網(wǎng)簽。2006年上海市政府公布《上海市存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》，上海市開始實施存量房買賣合同網(wǎng)上備案。2008年原北京市建設委員會公布《關于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有關問題的通知》，北京市開展存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。2010年廣州市國土資源和房屋管理局公布《廣州市存量房網(wǎng)上交易規(guī)則》開展存量房網(wǎng)上交易。筆者所在的杭州市于2007年開展存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。從上述城市看，存量房網(wǎng)簽的推行都有數(shù)年之久，像上海、杭州已有10年。存量房網(wǎng)簽在存量房買賣交易中已經(jīng)普及，存量房買賣必須經(jīng)過網(wǎng)簽的操作模式已經(jīng)得到公眾認可，并形成了交易習慣。

各地存量房網(wǎng)簽的基本流程大致相同，以杭州為例：買賣雙方委托房地產經(jīng)紀機構或者房產管理部門操作，通過交易管理部門提供的存量房買賣簽約網(wǎng)絡平臺，進行房源核驗，買受人購房資格核驗，輸入買賣雙方確認的合同內容后，將房屋轉讓合同的電子版提交保存。買賣合同一經(jīng)網(wǎng)簽后，在網(wǎng)簽信息有效期內同一房源不能再網(wǎng)簽。

2存量房網(wǎng)簽在提升交易管理、維護交易安全方面具有重要作用

2.1存量房網(wǎng)簽有助于提升交易管理部門的交易管理能力

2.1.1存量房網(wǎng)簽是房產交易管理部門管理房地產經(jīng)紀機構的有效手段

房地產經(jīng)紀機構是存量房交易市場的重要參與者，對房地產經(jīng)紀機構的管理是房屋交易管理部門的重要職責。《房地產經(jīng)紀管理辦法》中第35條、第36條、第37條規(guī)定房地產經(jīng)紀機構有違法發(fā)布房源、擅自劃轉客戶交易結算資金等行為的，由房地產主管部門責令限期改正、取消網(wǎng)簽資格、處以罰款。依照該規(guī)定網(wǎng)簽資格管理是房地產主管部門對房地產經(jīng)紀機構實施管理的手段之一。房屋交易傭金以房屋總價計算，現(xiàn)如今房價高企，房地產經(jīng)紀機構完成一單存量房買賣業(yè)務的傭金基本是以萬元起步。在此情況下，責令限期改正、罰款即使是頂格罰3萬元對于房地產經(jīng)紀機構來說也起不到懲戒作用。而存量房網(wǎng)簽資格直接關系甚至決定著房地產經(jīng)紀機構的存量房買賣業(yè)務的開展。對以存量房買賣承接為主要業(yè)務的房地產經(jīng)紀機構來說，取消網(wǎng)簽資格意味著房地產經(jīng)紀機構喪失了開展業(yè)務的基礎。所以，筆者認為相較于限期改正、罰款，取消存量房網(wǎng)簽資格對于經(jīng)紀機構更具有震懾力，也就更能起到預防違法的作用。

2.1.2存量房網(wǎng)簽為房屋限購政策實施提供有效抓手

存量房網(wǎng)簽制度為房屋限購政策的實施提供了有效抓手。首先，確定存量房買賣合同簽訂的時間。以杭州為例，存量房買賣過程中要求買賣合同的簽訂與網(wǎng)簽同步進行，合同一經(jīng)網(wǎng)簽，簽約時間便不能更改，有效防止了買賣雙方惡意串通篡改合同簽訂時間規(guī)避限購政策。其次，確定買受人名下的住宅套數(shù)。把已簽訂買賣合同但尚未辦理過戶的房屋計入買受人“已擁有住房”的范圍內，預防購房人簽訂合同但不辦理過戶登記以規(guī)避限購政策。再次，在存量房網(wǎng)簽過程中需要進行購房資格審核，對不具有購房資格的買受人限制網(wǎng)簽，避免了因購房資格引發(fā)房屋買賣合同糾紛。

2.1.3存量房網(wǎng)簽為創(chuàng)新房屋交易管理方式奠定基礎

2017年5月，杭州市推出了“杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺”，該平臺是將房地產經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人以及二手房買賣房源掛牌納入管理。2017年9月，杭州市又推出了“杭州市住房租賃監(jiān)督管理服務平臺”，該平臺是將住房租賃從房源掛牌到租賃合同簽訂納入管理。上述平臺的建立極大地提高了杭州市存量房買賣、住房租賃交易管理水平。平臺的運行與存量房網(wǎng)簽制度密切相關，比如房地產經(jīng)紀人納入平臺管理要求實名從業(yè)，實名從業(yè)進而與存量房網(wǎng)簽關聯(lián)；出售房源或個人出租房源掛牌與網(wǎng)簽關聯(lián)，一旦網(wǎng)簽，掛牌房源在平臺上自動下架?，F(xiàn)今社會處于互聯(lián)網(wǎng)時代，房屋交易管理也應該順應時代潮流創(chuàng)新管理手段，而存量房網(wǎng)簽制度作為最早利用網(wǎng)絡技術的存量房交易管理手段為不斷創(chuàng)新的房屋交易管理手段奠定了堅實的基礎。

2.2存量房網(wǎng)簽在維護交易安全方面具有不可比擬的重要作用

存量房網(wǎng)簽后，在網(wǎng)簽信息有效的情況下，同一套房源不能再進行網(wǎng)簽。而存量房網(wǎng)簽是辦理不動產登記的前置手續(xù)。這一制度安排起到了防止存量房“一房二賣”的作用?，F(xiàn)有觀點認為，可以用預告登記來替代存量房網(wǎng)簽以防止“一房二賣”。但筆者認為存量房網(wǎng)簽有著預告登記不可比擬的優(yōu)勢。首先，存量房網(wǎng)簽制度更方便、快捷并且節(jié)省交易成本和行政資源。預告登記系依申請的行政行為，買賣當事人需要到不動產登記機構申請，提交資料并繳納登記費用。不動產登記機構需要對這一申請進行登記。而存量房網(wǎng)簽無需當事人啟動行政程序，無需繳納費用且無需行政機關介入。其次，存量房網(wǎng)簽制度已經(jīng)成為交易習慣，公眾知曉度更高、涵蓋面更廣、更能有效防范買賣合同糾紛。再次，存量房網(wǎng)簽更能有效防范買賣合同糾紛的發(fā)生。假設出賣方意欲將房屋“二賣”，第二買受人在網(wǎng)簽的房源核查環(huán)節(jié)就可以知道房屋已出售，也就可以拒絕簽訂買賣合同從而避免糾紛的發(fā)生。但如果沒有網(wǎng)簽，買受人通常情況下只有在申請辦理不動產轉移登記時才會知曉房屋已簽訂買賣合同并辦理預告登記的情況，而此時“二賣”的房屋買賣合同已經(jīng)簽訂，合同糾紛在所難免。endprint

3完善網(wǎng)簽制度，充分發(fā)揮網(wǎng)簽制度效用

3.1確立存量房網(wǎng)簽制度的法律依據(jù)

在不動產統(tǒng)一登記前，房屋登記與房屋交易管理職能同屬于房管部門一家，把存量房網(wǎng)簽設置為辦理房屋轉移登記前置條件的操作模式運行順暢，這也使得存量房網(wǎng)簽得到了全面推行。不動產統(tǒng)一登記后，房屋交易管理與不動產登記分屬不同的管理部門。不動產登記部門對于把存量房網(wǎng)簽作為不動產轉移登記前置條件的操作有頗多質疑。質疑的最大理由就是存量房網(wǎng)簽制度沒有法律依據(jù)。雖然國辦發(fā)〔2010〕4號文件規(guī)定建立存量房網(wǎng)簽備案制度，但該文件的效力不足以使存量房網(wǎng)簽成為不動產轉移登記的前置條件。一旦存量房網(wǎng)簽與不動產轉移登記脫鉤將不利于存量房網(wǎng)簽制度的推行?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第38條第2款規(guī)定，“不動產買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時需提交經(jīng)備案的買賣合同?！痹摋l中的“法”在沒有明確是法律的情況下，應做廣義的解釋，也即包括法律、法規(guī)、規(guī)章，這符合法的解釋的邏輯，也符合行政機關依法行政原則。住房和城鄉(xiāng)建設部起草的《住房銷售管理條例（送審稿）》第11條規(guī)定，“出賣人和買受人應當通過住房銷售信息服務于監(jiān)管平臺簽訂住房銷售書面合同，進行網(wǎng)上備案，如實申報成交價格?！比绻撍蛯徃逯写媪糠烤W(wǎng)簽的條文能順利通過，存量房買賣合同網(wǎng)上備案成為不動產轉移登記的要件就有了合法依據(jù)。

3.2存量房網(wǎng)簽信息應對外利用

房屋交易糾紛產生的很大原因就是當事人之間交易信息不對稱。存量房網(wǎng)簽信息作為房屋已出售的證明，是影響房屋交易的重要信息。為增加交易透明度，房產交易管理部門應將網(wǎng)簽信息以適當?shù)姆绞竭M行公示或者能為交易當事人查詢利用，從而起到交易公示作用，增加交易的透明度。

3.3存量房網(wǎng)簽信息應實時共享給房產交易相關部門

3.3.1存量房網(wǎng)簽信息應共享給不動產登記部門

北京市第二中級人民法院曾審理過一起與存量房網(wǎng)簽有關的抵押權登記行政案件（〔2015〕二中行終字第10620號），案情大致是：在房屋已網(wǎng)簽未過戶的情況下，房屋所有權人將房屋抵押并辦理了抵押權登記，導致買賣合同難以履行，買受人起訴登記機構要求撤銷該抵押權登記。法院認定登記機構在抵押權登記審核時沒有審查出房屋已出售并辦理網(wǎng)簽的事實，對有爭議的財產進行抵押登記，沒有對此盡到審慎審查的義務，違反了《物權法》第180條的規(guī)定，抵押權應予撤銷。類似的行政案件已有多起司法判例，裁判理由及結果與上述案例大致相同。通過判例可知在辦理抵押權登記時，登記機構應查看網(wǎng)簽信息判斷房屋是否已出售，以審核房屋是否存在財產爭議。可見，存量房網(wǎng)簽信息直接關系到相關的不動產登記。在不動產統(tǒng)一登記后，雖然從行政法規(guī)的《不動產登記暫行條例》到部門文件的國土資發(fā)〔2015〕90號都要求房屋登記信息和交易信息要在房管部門與登記機構之間實現(xiàn)共享。但實踐中，存量房網(wǎng)簽信息在兩個部門間仍然沒有完全實現(xiàn)共享。而存量房網(wǎng)簽信息不僅關聯(lián)到房屋買賣不動產轉移登記還關聯(lián)到不動產抵押權登記，對不動產登記機構審慎履行登記職責有著重大影響。信息實時共享有利于登記機構提高行政效率，也有利于保護購房人等交易當事人的合法權益。

3.3.2存量房網(wǎng)簽信息應共享給與存量房交易相關的其他部門

在中央多次提出簡政放權和“放管服”的改革大背景下，各地政府各部門開始推行部門業(yè)務聯(lián)辦、簡化辦事流程。不同政府部門實現(xiàn)業(yè)務聯(lián)辦的要件之一就是信息互通。存量房網(wǎng)簽信息作為房屋買賣的證明，國土、金融、稅務、住房公積金等與存量房交易有關的諸多部門都需要對該信息加以利用。存量房網(wǎng)簽信息的共享既有利于相關部門更好地履行職責、更高效地提供行政服務，也有利于提高存量房網(wǎng)簽信息的利用率，從而提高存量房網(wǎng)簽制度的影響力，增強制度的生命力。endprint