徐志強 黃煒

摘 要：近年來，隨著南昌城市建設(shè)不斷發(fā)展，作為房地產(chǎn)稅收組成部分的二手房交易稅收逐年增長的同時。受各種因素制約，存量房交易中涌現(xiàn)出紛繁復(fù)雜的各種新問題，現(xiàn)實稅收征管會面臨一系列困難，這些困難和問題亟待有效解決。

關(guān)鍵詞：存量房 稅收征管 對策 建議

一、二手房交易稅收現(xiàn)狀

二手房成交面積的高速增長。以南昌市某區(qū)為例，2016年二手房成交套數(shù)為2877套，而2017年1至10月灣里區(qū)二手房成交套數(shù)達2910套，2016年，灣里區(qū)二手房累計成交面積為150014.5平方米，2017年1至10月累計成交面積達165071.5平方米，蓋過上年全年的成交數(shù)量。二手房交易的品種和類型增多。2013年之前，走入二手房市場的多半為居民住宅，而現(xiàn)在伴隨經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的商鋪、寫字樓、廠房等流入二手房市場。房產(chǎn)交易類型也由原先單一的買賣，逐步衍生出贈予、置換等多種形式。

二、當前二手房交易稅收征收管理存在的問題

（一）合同交易價格偏低

二手房交易一般是自擬協(xié)議私下成交，這種情況隱蔽性較強，實際成交價格很難控制；另一種是通過中介機構(gòu)交易，這種情況相對透明一些，但是中介機構(gòu)為了招攬生意，往往會協(xié)同納稅人隱瞞收入。通過隱匿收入，從而降低房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的營業(yè)稅，城建及教育費附加，最大限度的偷逃稅款。

（二）信息資料缺乏，稅源不清

在實際工作中，稅務(wù)機關(guān)對存量房房源信息的檢索、梳理、登記和日常征管工作很難按既定要求一一落實，各種分戶資料、檔案信息往往殘缺不全，加上部門之間信息傳遞不完整，難以建立稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫。

（三）監(jiān)督制約機制不完善，影響稅負公平

交易雙方為了減輕稅收負擔，經(jīng)常不如實申報交易價格，其提供的銷售合同等佐證材料也往往有水分；各部門之間獨立操作，既無信息共享，也無監(jiān)督機制。

（四）稅收優(yōu)惠政策的擦邊球，影響交易行為的真實性

對于異地購房者，地稅部門無法嚴格審核、把關(guān)。導致少數(shù)人鉆稅收政策空子，少繳稅款，造成辦稅工作效率偏低。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)商將自留房以二手房名義銷售，申報價格偏低

個人購買開發(fā)商銷售的自留房，申報繳納契稅時，存在申報價格偏低現(xiàn)象，而且房管部門僅憑個人繳納的契稅稅票即可辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，這樣的話即存在開發(fā)商銷售自留房銷售不入賬的現(xiàn)象，造成其他地方各稅繳納延誤甚至的流失。

三、二手房交易稅收征管建議

（一）認真審核申報價格，嚴把銷售價格關(guān)

對當?shù)胤績r進行定期測定。改進稅法宣傳手段。通過典型案例彰顯稅收違法的現(xiàn)實危害，提高納稅遵從度，提高涉稅風險控制意識，暢通群眾監(jiān)督、舉報存量房交易相關(guān)虛假申報和其他涉稅違法行為。鼓勵納稅人在存量房交易中能提供完整、準確的涉稅佐證材料，準確計算應(yīng)納稅額，如實申報。對合同價明顯低于正常市場價又無正當理由的，依法核定征收稅款。

（二）注重分散稅源管理，完善稅收信息建設(shè)

采用“先稅后證”的控管措施，牢牢把握二手房交易稅源的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加強和當?shù)胤慨a(chǎn)、土地管理部門的信息溝通，在信息交換中確定真實的銷售收入。利用征管系統(tǒng)建立二手房產(chǎn)交易臺賬，并通過信息比對，對辦結(jié)的已成交房屋價格進行縱向比對，完善二手房信息的分析方法。

（三）規(guī)范中介執(zhí)業(yè)標準，促進稅收公平公正

引進中介機構(gòu)評估，作為計算契稅、增值稅、土地增值稅、個人所得稅的重要參考。購買中介服務(wù)的形式，政府部門為中介機構(gòu)提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料，據(jù)以測算評估價格，加強對中介機構(gòu)的監(jiān)督。加強地稅部門與住建局、物價局及房屋中介所之間的協(xié)同合作，進一步完善評估系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)。

（四）嚴格執(zhí)行稅收政策，及時辦理減免稅

嚴格審核納稅人提供的減免稅申請資料。由專人將享受稅收減免等稅收優(yōu)惠的房產(chǎn)信息錄入統(tǒng)一的征管信息系統(tǒng)，建立減免稅信息庫和減免稅電子信息檔案，建立跨部門統(tǒng)一的房屋交易數(shù)據(jù)庫，納稅人進行存量房交易時，必須先依法繳納各項稅費，或提供稅務(wù)部門開具的免稅證明，才能辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記。

（五）認真評估涉稅數(shù)據(jù)，采取有效監(jiān)督措施

充分利用現(xiàn)有稅收征管手段和稅源數(shù)據(jù)庫的信息，對納稅申報、稅款入庫數(shù)據(jù)進行多維度的比對，組織開展對房地產(chǎn)中介行業(yè)的專項納稅評估。充分發(fā)揮稅務(wù)部門現(xiàn)有的稽查職能，對納稅評估發(fā)現(xiàn)的疑點問題進行重點稽查，依法嚴厲打擊二手房交易稅收中的各種違法犯罪行為。采取受理舉報與主動查處并舉的方式，進一步暢通群眾對存量房交易采取假合同、虛假贈與等手段騙取稅收減免以及房產(chǎn)中介機構(gòu)弄虛作假的舉報渠道。

參考文獻：

[1]王敏加強“二手房”稅收征管助推地稅“二次創(chuàng)業(yè)” 江西地稅 2017（10）.

[2]南昌市地稅局關(guān)于應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)評估我市城區(qū)非住宅存量房交易和存量房租賃申報計稅價格的公告 2017年9.

[3]李會聯(lián)、宋春紅：我國二手房市場信息共享系統(tǒng)構(gòu)建研究工程管理學報，2013（1）.