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        租房市場的新變化

        2021-09-01 01:39:42楊閏然
        南風(fēng)窗 2021年18期
        關(guān)鍵詞:保障性租房租金

        楊閏然

        最近大火的都市劇《我在他鄉(xiāng)挺好的》中,北漂一族喬夕辰的租房經(jīng)歷無比坎坷,被中介騙錢,被房東趕走,道盡了人在他鄉(xiāng)的委屈。

        長期以來,在一些城市的房地產(chǎn)市場,呈現(xiàn)輕租重售的情況,而不少都市打工人,暫時買不起房又租不到好房。正是基于這些痛點,近期保障性租賃住房成為住房建設(shè)的發(fā)展重點,其力度之大,前所未有。

        租房,是民生問題

        最近,部分城市的租房市場持續(xù)火爆??藸柸鸢l(fā)布的《2021年1-6月上海租賃市場月度報告》顯示,上半年私房市場整體呈上升狀態(tài),租金連續(xù)7個月上漲,6月打破近兩年記錄,登頂最高租金,達(dá)89元/平方米/月,月度成交量均處高位。

        不過深圳的局面不太一樣,整體來看,今年的深圳的租房市場也出現(xiàn)了罕見的“不活躍”,比如全市租金最高的南山區(qū)7月租金跌幅為0.83%。這一現(xiàn)象主要是由于深圳一二手房交易市場的降溫。

        目前,中國租房人群總數(shù)已經(jīng)超過了2億人,自如在其發(fā)布的《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》也給出預(yù)測,2022年中國租房人群將會達(dá)到2.4億人。

        從去年個人租金數(shù)據(jù)來看,北京租金領(lǐng)跑全國,中位數(shù)為2367元,上海1925元,深圳1822元。京滬的生活成本相對廣深來說比較高,并且深圳各板塊的房租差價最大,市區(qū)和城中村差價在25%左右,城中村一定程度上可以緩解年輕人的租房壓力。

        而房租壓力的臨界點為稅后收入的30%。以深圳為例,根據(jù)深圳統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)計算,2020年城鎮(zhèn)私營單位就業(yè)人員月平均工資為6216元,30%的房屋支出為1864元。

        流動人口包括畢業(yè)生、沒有住房的戶籍居民,還有維護(hù)城市基礎(chǔ)運行的相對低收入的群體等,他們?nèi)绾卧诰蜆I(yè)地穩(wěn)定居住生活,租賃住房問題是中長期亟待解決的關(guān)鍵問題之一。但一個很現(xiàn)實的問題是,租客認(rèn)為房租很貴,壓力很大,尤其在一線城市。

        長租行業(yè),一度被認(rèn)為是大城市租賃市場的重要支撐。《2021年婚房置業(yè)報告》顯示,有63.2%的人表示不愿接受租房結(jié)婚,但總體來看一線城市中接受租房結(jié)婚的占比已經(jīng)在不斷提升。

        但去年的租房市場,最嚴(yán)峻的問題就是長租公寓爆雷。2016年,國務(wù)院提出“以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。”長租公寓在風(fēng)口時一擁而上,如雨后春筍般在全國各地生根發(fā)芽。

        然而后面幾年,長租公寓一方面通過高收低租拓寬市場,一方面又借“租金貸”玩起了金融杠桿的把戲,使得其經(jīng)營模式風(fēng)險不斷提高。尤其是疫情過后,市場上出現(xiàn)了越來越多長租公寓企業(yè)因“高收低出”“長收短付”“租金貸”等高風(fēng)險經(jīng)營行為而爆雷跑路的現(xiàn)象。

        這些企業(yè)因為過度金融化,也就是過度運用了風(fēng)投及以個人信用為基礎(chǔ)的互聯(lián)網(wǎng)金融,使得其資金周轉(zhuǎn)模式面臨巨大壓力,資金鏈斷裂后最終租戶“住不成房”,房東也“收不了租”繼而造成一系列的民生和社會問題。

        長租房市場成本較高,投資回報期過長,這樣一個具有民生特征的領(lǐng)域如果完全按照市場以及金融的邏輯來發(fā)展,就會出現(xiàn)短暫性的虛假繁榮局面。而近期強調(diào)的保障性租賃住房建設(shè),就是將市場體系和保障體系結(jié)合起來,推進(jìn)這一行業(yè)步入健康的軌道。

        租賃住房“政策紅包”

        全國第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,中國流動人口較2010年人口普查時實現(xiàn)約70%的超預(yù)期增長。截至2020年,流動人口為3.76億人,大幅高于2019年公布的2.36億人。

        《2021年婚房置業(yè)報告》顯示,有63.2%的人表示不愿接受租房結(jié)婚,但總體來看一線城市中接受租房結(jié)婚的占比已經(jīng)在不斷提升。

        租房群體規(guī)模龐大,隨著城鎮(zhèn)化和人口流動進(jìn)程的加速,保障性租賃住房建設(shè)必須加快步伐了。2021年上半年,中國就已經(jīng)累計出臺租賃相關(guān)政策110條,其中市場監(jiān)管類占比最高,達(dá)36%。

        2021年7月2日,國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,首次從國家層面明確住房保障體系的頂層設(shè)計,今后國家的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。保障性租賃住房獲得了許多實實在在的政策支持,包括土地、審批、資金、金融以及稅收政策等幾大方面。

        那么租賃住房從哪里來 ?在用地方面,主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè),適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè),并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。通過對閑置房源的有效整合和改造,能夠有效盤活存量土地,較大程度增加租賃住房的供應(yīng)。

        相比之下,此前的公租房主要由政府投資建設(shè)和發(fā)放貨幣補貼,而保障性租賃住房是要充分發(fā)揮市場機(jī)制作用,引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。這就意味著“誰投資、誰所有”,讓投資主體能夠可持續(xù)經(jīng)營。

        比如企事業(yè)單位可以自建,或者與其他企業(yè)合作運營。在利用自有閑置土地建設(shè)時,企事業(yè)單位在變更土地用途后,不需要補繳土地價款,而且免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。值得注意的是,保障性租賃住房位置還被強調(diào)位于城市的中心區(qū)域,而不是那些偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。

        7月2日當(dāng)天,國家發(fā)改委還印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》,明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目。前面提到過,住房租賃行業(yè)成本高但收益率低,而公募REITs這一工具正好有利于從金融的角度來解決這方面的問題。

        跟過去不同的是,保障性租賃住房重點是在人口凈流入的大城市,對象也很精準(zhǔn)—主要解決新市民、青年人的階段性住房困難問題。對應(yīng)的建設(shè)要求則是小戶型、低租金,并且只租不售。

        住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示,新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市,在“十四五”期間,新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上。

        2021年中央財政預(yù)算數(shù)據(jù)顯示,今年住房保障支出預(yù)算數(shù)為627.03億元,比2020年執(zhí)行數(shù)增加23.54億元,增長3.9%。

        構(gòu)建長效機(jī)制

        根據(jù)住建部消息,有40個城市計劃年內(nèi)籌集建設(shè)93萬套。這40個城市主要是省會城市和一些核心三線城市、地級市,可見保障性租賃住房試點推廣力度之大。

        截至2020年底,中國萬億GDP城市已經(jīng)增至23城,排名前40的都是GDP超過5000億的城市。發(fā)達(dá)地區(qū)的住房租賃保障性需求更突出,也更迫切。近日,它們當(dāng)中多個城市已經(jīng)接連發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)意見。

        廣東走在前列,目前在廣州、深圳全國試點的基礎(chǔ)上,廣東新增了珠海、東莞、佛山為省級試點,今年將籌建22.2萬套/間保障性租賃住房。 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,廣東共籌集建設(shè)保障性租賃住房181484套/間,涉及住房面積2858079平方米,實現(xiàn)投資78.6億元,完成年度任務(wù)占比為 81.6%。

        長三角地區(qū),上海也在落實相關(guān)政策,計劃“十四五”時期,形成供應(yīng)租賃住房超過42萬套(間、宿舍床位),占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。江蘇的南京、蘇州、南通、無錫、常州五市也位列保障性租賃住房試點城市,其中南京、蘇州早已先行開展試點一年多。

        上海租賃用地?zé)o論是累計成交面積還是成交幅數(shù)都排全國首位,遙遙領(lǐng)先于第二、第三位的杭州和南京。

        從克爾瑞2021年7月的租賃用地數(shù)據(jù)來看,上海租賃用地?zé)o論是累計成交面積還是成交幅數(shù)都排全國首位,遙遙領(lǐng)先于第二、第三位的杭州和南京。

        排在第四的則是成都。近日,成都已經(jīng)爭取到首批保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資2.45億元,爭取資金總量位居副省級城市排名前列,將有助于形成保障性租賃住房4041套。成渝城市群另一核心城市重慶,截至7月底累計籌集租賃住房14.13萬套,其中新建改建5.47萬套、盤活存量8.66萬套。

        值得注意的是,2020年數(shù)據(jù)顯示,全國50大中城市的平均售租比為47.7年。也就是說,用租金收回買房成本需要花費47.7年。與此同時,租售比呈現(xiàn)小幅下降趨勢。租金的上漲速度追不上房價,導(dǎo)致租金回報率在降低。

        這組數(shù)據(jù)中排在最后的是廈門,廈門成為租售比最低城市—房價很高但租金不高,也意味著低工資和高房價的懸殊。但今年6月,廈門的住宅租金價格漲幅“領(lǐng)漲”國內(nèi)二線城市,租金達(dá)到每月每平方米53.46元,同比漲幅達(dá)15.89%。

        根據(jù)新華社消息,廈門此輪房租異動的原因,并非單純的市場波動,其中既有“舊改”步伐加快、租賃住房供需關(guān)系失衡因素,也有政府部門政策性租賃住房投入滯后、對產(chǎn)業(yè)工人和靈活就業(yè)人員等對房租變動敏感群體照顧不足的原因。

        在保障性租賃住房推廣的背景下,廈門也出臺了相關(guān)指導(dǎo)文件,主要通過“實物配租”和“租金補貼”相結(jié)合的保障方式,實現(xiàn)來廈新就業(yè)大學(xué)生等青年群體“5年內(nèi)5折租房”。今年以來,廈門市已安排分配各類保障性住房共1.14萬套(間)。

        一旦保障性租賃住房大規(guī)模涌入市場,租金下滑是必然的,同時也能緩解這類城市房價上漲的壓力,穩(wěn)定房價預(yù)期。同時,新市民未來也是有剛性需求的購房群體,偏低的租金有利于他們有時間調(diào)整收入結(jié)構(gòu),提升在城市奮斗的積極性。這些制度逐漸成形,將是城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,形成長效機(jī)制的基礎(chǔ)所在。

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