李桂芬

【摘要】房產開發(fā)成本具有一定的復雜性，涉及多種不確定因素，各種內外條件的干擾與影響都可能增加成本。房產開發(fā)企業(yè)成本控制最關鍵是要有針對性、有目標性，而且要掌握科學的方法，擁有先進的理念。房產開發(fā)企業(yè)有必要及時、深入、全面地總結自身在成本管控方面存在的問題，并積極地采取針對性措施來解除問題，提高成本管控工作水平。

【關鍵詞】房地產開發(fā);成本管理;策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.198

1、房地產開發(fā)企業(yè)在項目建設成本管控中的問題

1.1成本管控觀念落后

我國房地產企業(yè)普遍存在成本管控觀念落后的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在“重核算，輕管控”。房地產行業(yè)核算及成本管控都極其復雜，只注重事后核算，無疑使企業(yè)陷入被動，很難適應競爭激烈的經濟環(huán)境。成本管控往往只是通過財務人員來兼職，數(shù)據具有滯后性，不能做到事前控制。落后的觀念使企業(yè)沒有關注人才的引進培養(yǎng)，造成人員水平低下，整體團隊素質不高，影響了成本管控的實施，阻礙了企業(yè)管理效率的提高。許多先進的理念和核算方法未得到運用。

1.2管控過程缺乏科學性

一是缺少健全的成本管控制度。房地產行業(yè)的成本控制需要對開發(fā)項目的全過程進行管控。眾所周知，房地產開發(fā)項目周期長、成本高、資金多，使得整個管控過程很有難度。沒有健全的成本管控制度，或者制度執(zhí)行力差，容易使整個成本管控只有形式沒有實質。二是缺少科學的管理手段。在落后觀念的影響下，房地產行業(yè)成本控制以人工控制為主，沒有好好利用信息化技術，無法準確及時全面提供成本控制信息，從而導致成本管控效率低。

1.3缺乏全面性

成本管控是個細致且繁雜的工作，如果管理層關注點只在如何降低單個成本層面上，容易造成只見樹木不見森林。如房地產企業(yè)不重視立項前的成本投入，忽視投資前的市場調研工作，在進行投資之前，沒有很好的進行市場調研，對行業(yè)的發(fā)展狀況不能進行準確的預測，這可能造成房地產項目收益達不到預期，使企業(yè)陷入收不償債的境地。設計是整個工程造價控制的重要階段，設計是否優(yōu)化直接影響整個工程造價。如果只重視控制設計階段的成本節(jié)約，反而會弄巧成拙。

1.4缺少監(jiān)督和激勵機制

房地產開發(fā)周期長、范圍廣，使得在建設過程中牽涉到眾多的利益群體，缺少監(jiān)督和激勵機制就不能保證制度的執(zhí)行，也不能保證成本管控的積極性，就很容易使相關的制度不能發(fā)揮作用。房地產企業(yè)不同部門與崗位差異化比較大，如果沒有構建完善的監(jiān)督及獎懲機制，不僅會對人員的積極性造成影響，一旦有問題出現(xiàn)，容易權責不清，影響成本管理效果的發(fā)揮。

2、如何做好房地產開發(fā)的成本管控工作

2.1從產品設計工作抓起，在設計規(guī)劃階段將成本管控前移

設計階段是房地產開發(fā)項目成本管控的核心，包括方案設計、初步設計和擴初設計。抓成本管控，要從源頭抓起，要從產品設計的建筑、外立面、結構、景觀、裝修等全方位進行考量，確保設計方案的形成較為合理有效，有助于后續(xù)開發(fā)建設中不會出現(xiàn)嚴重的資金損耗問題。首先，要考慮設計費用，提出限價設計的要求，避免無效設計和不必要的成本增加。其次，對設計單位的選擇應遵循招投標的基本原則，做好對設計單位的有效管理，在與設計單位溝通過程中，應提高有效的話語權，把握工作的主動性。第三，產品設計要做好各部門的協(xié)調工作。產品設計部門要將方案預審與圖紙會審工作落在實處，要組織工程、預決算、材料等各部門進行充分討論，切實提高設計質量，有效降低建設成本。最后，嚴把設計變更關。設計變更可能會產生好的影響，如節(jié)省成本，產品在功能上更加符合客戶的需求;也可能產生不好的影響，如帶來成本的嚴重超支。因此，設計部門要嚴格控制設計變更所帶來的對成本的影響。

2.2做好有效的招投標工作

房地產開發(fā)項目成本管控工作的落實，往往還需要重點把握好招投標工作，選擇適合的承建施工單位，這關系到房地產開發(fā)項目的成本管理效果。通過有效的招投標，引入市場競爭機制，增強議價權，不僅能從根本上解決價格虛高的問題，同時也能避免無謂的浪費與扯皮，切實將“先算后干”工作落在實處。在確保施工單位資質的基礎上，優(yōu)先選擇報價合理且價格較低的施工單位，進而有助于成本管控。同時，考慮招投標工作需要一定的前置條件與工作周期，要進一步加強項目整體開發(fā)的進度管理，增強項目開發(fā)工作的計劃性，提高預見性，確保有足夠的時間做好招投標工作。

2.3施工過程加強成本管控

房地產開發(fā)項目成本管控工作的落實，必然圍繞著施工建設階段進行詳細的把關。成本管理人員應關注整個施工流程，確保成本管控切實落到實處。比如材料采購部門，不僅要做好材料設備采購過程中的詢價、比價工作，更要確保材料與設備設施的產品質量，以高性價比的產品，滿足項目開發(fā)與建設的需求。

2.4竣工階段做好決算的核算把關和竣工后總結分析工作

房地產開發(fā)項目的竣工結算是成本管控的最后一道關卡，必須牢牢守住，不能有絲毫懈怠。預決算工作不僅僅是預決算部門的工作，而是涉及項目開發(fā)建設的全過程，產品設計、工程、材料等部門要加強配合，齊抓共管，共同做好預決算工作相關的施工圖紙、設計變更、工程簽證、資料提供等工作，對項目成本管理相關材料進行充分收集、整合，根據最終竣工圖紙、驗收標準等，認真審核工程竣工結算書，審核價格是否合理規(guī)劃、工程量是否準確、手續(xù)是否完善等。同時，及時做好房地產開發(fā)項目的成本統(tǒng)計工作，核算目標成本的執(zhí)行情況，對項目差異進行綜合分析和總結，為以后開發(fā)新項目進行成本預算提供數(shù)據支持。

結語：

綜上說，在房地產開發(fā)的整個過程中，工程管理是一項重要的工作，貫穿整個工程，特別是成本管理效果與整個工程的效益直接相關，從開發(fā)初期的計劃、設計和招投標到后期施工的銷售環(huán)節(jié)，都要樹立成本管理意識，落實成本治理措施，杜絕超支浪費現(xiàn)象。真正達到項目利益的最大限度，促進了房地產開發(fā)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。同時，企業(yè)還可以鼓勵提出減低成本的意見，讓每個工作者認識到自己的成本責任與收入之間存在著關系，從而最大限度地調動員工對成本控制的積極度。

參考文獻：

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