朱曉輝

【摘要】要做好裝配式百年宅的全過程成本管控，首先需要理清裝配式百年宅項目成本構(gòu)成，掌控好開發(fā)各階段與成本管控能動性的關(guān)系，建立成本管控目標，把握好事前、事中、事后一系列與成本相關(guān)的關(guān)鍵點，運用好成本管控中的關(guān)鍵工作策略，才能將成本管控貫穿項目開發(fā)建設(shè)各個環(huán)節(jié)。

【關(guān)鍵詞】裝配式;百年宅;全過程;成本管控

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.183

1、背景

2017年6月1日在北京市開始執(zhí)行的《〈北京市建設(shè)工程計價依據(jù)——預(yù)算消耗量定額〉裝配式房屋建筑工程》中這樣定義裝配式建筑工程：“結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外圍護系統(tǒng)、設(shè)備與管線系統(tǒng)、內(nèi)裝系統(tǒng)的主要部分采用預(yù)制部品部件集成的建筑”。[1]

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在2012年提出了“百年住宅”設(shè)想，它是指一種長壽化高品質(zhì)住宅，住宅在規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、使用、維護等方面，通過提升建筑結(jié)構(gòu)的耐久性、居住的安全性、建筑的節(jié)能性、功能的適居性、空間的可變性、設(shè)備的可維護性、材料的可循環(huán)性、環(huán)境的潔凈性、建造的集成性和配套的完善性，實現(xiàn)居住與環(huán)境和諧共生。

SI住宅是指住宅的承重結(jié)構(gòu)骨架（SKELETONORSUPPORT）具有高耐久性，而且是固定不變的;住宅所用的分隔構(gòu)件，可以根據(jù)住戶的不同要求而靈活變換，分隔成多種多樣的內(nèi)部空間（INFILL）。

裝配式裝修是在工業(yè)化、集成化的基礎(chǔ)上制造裝修構(gòu)件，一般采用干法施工，主要包括裝配式輕質(zhì)隔墻、整體廚房或整體衛(wèi)浴、預(yù)制薄型地暖等技術(shù)，具有質(zhì)量好、施工快、無污染的特點。

2、裝配式百年宅的成本增量

按照北京市建委下發(fā)的《關(guān)于確認保障性住房實施住宅產(chǎn)業(yè)化增量成本的通知》（京建發(fā)〔2013〕138號），以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)作為成本比較基礎(chǔ)，建筑高度60米以下成本增量為409.00元/m2（包括預(yù)制外墻），此費用隨市場的變化而變化。增加成本主要有兩個方面：一是預(yù)制構(gòu)件本身的造價高于現(xiàn)澆結(jié)構(gòu);二是，因裝配式結(jié)構(gòu)帶來的裝修費用的增加。SI體系在國內(nèi)實踐的較少，普遍認為其成本略高與傳統(tǒng)做法的成本。[2]

3、實踐案列項目

北京市XX商品房項目位于北京市朝陽區(qū)，該商品房定位為改善型三居室，共計160套商品房，每套約135平方米，戶型基本一致。采用裝配式結(jié)構(gòu)及裝配式裝修施工，全精裝交房，裝配率90%，預(yù)制率60%。

該項目以整體工業(yè)化集成建造為理念，以“裝配式結(jié)構(gòu)+預(yù)制混凝土建筑立面表現(xiàn)+ SI住宅體系+裝配式裝修”為特征，如圖1所示。

主要涉及的裝配式工法及特點如下：

——以裝配建造為手段、打造高品質(zhì)百年住宅為目標。

——實施了裝配式建筑技術(shù)經(jīng)濟性研究。

——運用了信息化管理模式，實現(xiàn)了全部預(yù)制構(gòu)件的實時追蹤管理。。

——提出了模塊化戶型，實現(xiàn)了裝配式住宅標準化與個性化的統(tǒng)一。

——提出全生命周期可變戶型理念，成功實現(xiàn)了SI體系的應(yīng)用。

4、裝配式百年宅全過程成本管控關(guān)鍵策略

4.1裝配式百年宅項目成本構(gòu)成

裝配式百年宅項目成本構(gòu)成，包括土地取得費、前期工程費、建筑安裝工程費、精裝修工程費用等10部分內(nèi)容。成本與費用的支出貫穿于項目開發(fā)的全過程，對本案而言，既可控又有效的途徑，是在設(shè)計、招標、施工、結(jié)算幾個重要環(huán)節(jié)做好成本管控與管理。

4.2裝配式百年宅項目各階段與成本管控能動性的關(guān)系

成本管控能動性隨著開發(fā)進程而逐次遞減。

規(guī)劃設(shè)計階段：在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)進行成本管控是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。

招標階段：合理的招標方式、評標方法、付款方式等對造價控制的影響較大。

施工階段：只能通過優(yōu)化施工技術(shù)及組織（包括設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的控制）、做好成品保護，適當降低施工成本，造價調(diào)整的幅度較小。

結(jié)算階段：盡可能正確地將已定的造價揭示出來，造價調(diào)整的幅度最小。

4.3建立成本管控的目標

“成本管控”是通過行之有效的管理方式和手段，達到既定的成本目標的過程;也可以是，在一定的約束條件下，將成本合理地揭示出來，同時運用合理的管控措施、策略和手段進行“成本優(yōu)化”，以達到“效益（利潤、品牌等）最大化”。成本管控的目標是保證成本的支出獲得最有效的收益——提升價值（產(chǎn)品、商譽）。成本管控不等于不花錢，花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵。本案旨在試點裝配式百年宅的技術(shù)應(yīng)用，通過實踐，總結(jié)出成本管控的要點，為今后項目成本管理積累經(jīng)驗。

4.4把握成本管控的關(guān)鍵

——事前有目標：項目總成本目標及分解

——事中有監(jiān)控：月報表

——事后有分析：后評估報告

——過程有關(guān)控：項目成本全過程動態(tài)管控。

4.5成本管控的關(guān)鍵工作策略

三個層次：審算工作、管控體系、產(chǎn)品開發(fā)

三大主題：項目建設(shè)、組織建設(shè)、制度建設(shè)

兩條管理原則：計劃管理、目標管理

一個工作準則：以事實數(shù)據(jù)為依據(jù)、作業(yè)要留痕。

結(jié)論：

本文結(jié)合開發(fā)項目實踐，通過梳理裝配式百年宅項目的全過程成本管理的脈絡(luò)，闡明了裝配式百年宅項目需要在理清清裝配式百年宅項目成本構(gòu)成、掌控好開發(fā)階段與成本管控能動性的關(guān)系的前提下，建立成本管控目標，把握好事前、事中、事后一系列與成本的關(guān)鍵點，運用好成本管控中的關(guān)鍵工作策略，做好開發(fā)過程成本管控，對裝配式百年宅開發(fā)項目全過程管控具有指導(dǎo)的意義。

參考文獻：

[1]王穎，劉敏.裝配式建筑項目的建造成本及管控策略研究[J].項目管理技木，2017年8月第15卷第8期

[2]苗雪.建筑創(chuàng)新 百年住宅——記中國建筑標準設(shè)計研究院“科技百年宅-SI住宅體系樣板間”.特別關(guān)注

[3]朱廷建，彭柳，繆世春，等.裝配式建筑項目的全過程成本管控分析[J].經(jīng)濟嘹望與縱覽