石天 唐鵬年

【摘要】中國房地產(chǎn)行業(yè)邁上高質(zhì)高效發(fā)展的道路是大勢所趨。在這樣的背景下，前期報建作為項目管理的重要內(nèi)容，也面臨著更高標準的要求。本文從房地產(chǎn)項目前期報建的現(xiàn)狀入手，分析了具體工作內(nèi)容以及現(xiàn)存的問題，并結(jié)合實際對未來的優(yōu)化提升空間做出了若干點展望。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);前期報建;展望

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.015

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，2014-2018年，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來轉(zhuǎn)型分化期，即從高速增長逐漸向提質(zhì)增效轉(zhuǎn)型[1]。與中國經(jīng)濟同步高質(zhì)量發(fā)展，是未來房地產(chǎn)行業(yè)的必然趨勢。在這樣的大背景下，國家對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理會愈發(fā)規(guī)范，這對項目前期報建工作提出了更高的要求。

1、房地產(chǎn)項目前期報建的內(nèi)容

普遍意義上的項目前期報建是指建設(shè)單位從征地、立項到規(guī)劃、設(shè)計，直至取得施工許可證的過程[2]，另外也有研究人員將該過程劃分為前期報建和建設(shè)報建[3]，當中涉及眾多政府部門，多環(huán)節(jié)多程序穿插并進，流程繁雜，耗時較長。

1.1 立項環(huán)節(jié)

立項環(huán)節(jié)主要是對項目進行可行性綜合論證，涵蓋規(guī)劃方案、征地移民、環(huán)境保護、資源利用、投資招商等方面內(nèi)容，并報送相關(guān)政府主管單位審批。以筆者跟進的項目所在地無錫為例，立項環(huán)節(jié)需辦理的材料包括環(huán)評批復(fù)、能評批復(fù)、穩(wěn)評備案、項目申請報告、立項批復(fù)等，涉及環(huán)保局、發(fā)改委等政府部門。

1.2 用地許可環(huán)節(jié)

用地許可環(huán)節(jié)主要目的是獲取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，該證是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地之前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目區(qū)位及范圍合規(guī)的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律通行證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》辦理主管部門為規(guī)劃局，所需材料為立項批復(fù)、地規(guī)證申請表、環(huán)評批復(fù)、土地出讓合同和方案圖等。

1.3 方案設(shè)計環(huán)節(jié)

方案設(shè)計環(huán)節(jié)的報建工作重心在于規(guī)劃，方案設(shè)計完成后，總平圖會放置在規(guī)劃局和項目現(xiàn)場進行公示，同時還需要征詢交警、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等政府職能部門的意見。待各部門審批回復(fù)后，設(shè)計單位根據(jù)意見修改方案文本并報送規(guī)劃局，取得方案批復(fù)。

1.4 總體設(shè)計環(huán)節(jié)

也稱擴初設(shè)計環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的目標是辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。與方案設(shè)計環(huán)節(jié)類似，將符合編制深度的設(shè)計文本及圖紙再次報送各政府職能部門審批，獲得總體設(shè)計文件批復(fù)后深化設(shè)計方案，出施工圖。由專業(yè)施工圖審圖公司審查通過后取得審圖合格證，之后便可向規(guī)劃部門申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，這是項目前期報建最重要的節(jié)點。

此外，在設(shè)計方案和總體方案報審時，各職能部門會要求建設(shè)單位提供專項方案作為設(shè)計深化論證的依據(jù)，例如日照分析報告、環(huán)境影響評價、節(jié)水評估、交通影響評價、節(jié)能評估、水土保持報告等，這些專項方案一般是建設(shè)單位委托第三方單位編制。

1.5 施工許可環(huán)節(jié)

取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》意味著項目得到了當?shù)匾?guī)劃部門的許可，具備了辦理施工證和施工招投標的條件。建設(shè)單位完成施工招標合同備案之后，還需繳納城市基礎(chǔ)配套費用、落實安全質(zhì)量監(jiān)督申報手續(xù)并且確保資金到位，方可申請《建筑工程施工許可證》。至此，前期報建工作取得標志性成果，項目從法律層面具備了正式施工的資格。

2、房地產(chǎn)項目前期報建現(xiàn)存問題

和發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)市場目前的總體表現(xiàn)仍然比較“亂”。項目前期報建工作雖然有明文規(guī)定的審批流程，但是由于行業(yè)遍地開花，轉(zhuǎn)型如火如荼，很多問題也隨之暴露。

2.1 企業(yè)重視度不夠

房地產(chǎn)項目前期報建工作是項目管理的重要內(nèi)容，需要與眾多的政府職能部門打交道，審批過程繁瑣、嚴格。但很多建設(shè)單位對此不重視，認為這只是個整理材料跑腿的差事，從而造成前期報建人員素質(zhì)普遍不高，報建工作頻繁碰壁，耽誤項目的開發(fā)進程。其實整理材料和跑政府部門只是報建的基礎(chǔ)工作，像一些地產(chǎn)巨頭都設(shè)有報建團隊，成員各司其職，統(tǒng)籌考慮成本、設(shè)計、工程、銷售等，為公司贏得更多的利潤空間。

2.2 政策缺乏合理性

造成房地產(chǎn)項目前期報建工作難以高效開展的另一個重要原因便是政策不合理。相關(guān)部門在制定政策時，未能統(tǒng)籌兼顧，廣泛調(diào)研，忽略了前期報建多環(huán)節(jié)交錯并進的很多細節(jié)問題，進而導(dǎo)致政府部門職能模糊，報建流程繁瑣，審批所需的材料冗雜，時常讓建設(shè)單位感到迷茫，嚴重阻礙了項目進展。

2.3 政府監(jiān)管不到位

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，政府起到主導(dǎo)作用。很多項目前期報建工作不能平穩(wěn)高效推進，很大程度上歸結(jié)于政府監(jiān)管不到位。我國地方政府重視項目的引進，鼓勵優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)落戶本地，例如華僑城受邀入駐無錫，政府僅僅是引進了項目，但是對于具體的開發(fā)過程并未給予足夠的重視和支持，各職能部門僅從自身出發(fā)，對建設(shè)企業(yè)提出報審要求，而沒有提供切實可行的幫助。因此，很多企業(yè)因為不熟悉當?shù)卣吆鸵?guī)則，前期報建時困難重重，返工頻繁，效率低下。

3、展望

中國房地產(chǎn)行業(yè)必然朝著高質(zhì)量邁進，機遇與挑戰(zhàn)并存。行業(yè)的良性發(fā)展必然離不開前期報建工作的不斷優(yōu)化和改進，這值得政府以及所有建設(shè)企業(yè)引起重視。針對房地產(chǎn)項目前期報建未來的優(yōu)化提升空間，本文做出以下幾點展望：

3.1報建審批制度的完善

房地產(chǎn)項目前期報建工作不能順利推進，根源在于報建制度不合理、不科學(xué)。相關(guān)政府部門應(yīng)當更多地從建設(shè)企業(yè)的角度出發(fā)，深入調(diào)研各類公司和項目，通盤考慮項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，制定出科學(xué)合理的政策，在保證審批內(nèi)容充分的前提下刪繁就簡，冗雜的報建流程不僅對建設(shè)單位造成困擾，也加重了政府部門自身的工作量。目前一些城市已經(jīng)率先展開改革，比較典型的就是并聯(lián)審批改革，例如以南京、廈門為首的“864”并聯(lián)審批時限改革和以杭州、寧波為首的“政府代辦”并聯(lián)審批改革[4]。

3.2報建信息化程度的提高

信息化是幾乎所有行業(yè)發(fā)展都繞不開的問題。和發(fā)達國家相比，我國最顯著的就是信息化程度不高。很多地方的報建審批系統(tǒng)仍比較原始，智能化程度較低，且后期維護不力，這在很大程度上降低了前期報建的效率。相關(guān)政府部門和建設(shè)企業(yè)都應(yīng)當重視新技術(shù)、新方法的引進和開發(fā)，緊跟時代潮流，充分利用大數(shù)據(jù)技術(shù)、云平臺、互聯(lián)網(wǎng)+，推動行業(yè)內(nèi)行政審批數(shù)字化，使得前期報建越來越便捷。

3.3報建人員綜合素質(zhì)的提升

房地產(chǎn)項目前期報建是一項綜合性很強的工作，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中具有重要地位。一名合格的前期報建人員應(yīng)當綜合素質(zhì)出眾，一方面，不僅要熟悉分內(nèi)的業(yè)務(wù)知識，還要對設(shè)計、施工、成本等領(lǐng)域均有所涉獵;另一方面，由于前期報建工作需要頻繁和政府部門打交道，出色的溝通能力頁必不可少，對內(nèi)對外都需要維持良好的人際關(guān)系;同時，還需要時刻了解政策走向，尤其是新進駐某城市的項目，更需要對當?shù)氐恼叻ㄒ?guī)做到了熟于心，這樣才能從宏觀層面把控時間節(jié)點，為企業(yè)帶來更好的效益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要注重開發(fā)報建團隊的建立和運作，從人才的選拔上優(yōu)先擇取專業(yè)人士，并且要經(jīng)常組織報建人員進行培訓(xùn)學(xué)習，不斷拓展業(yè)務(wù)能力。

參考文獻：

[1]高雅等.高質(zhì)量發(fā)展背景下房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型研究[J].基于河南省第四次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)，2021（1）： 10-17.

[2]孫紅艷.淺談工程項目前期報建管理[J].中國工程咨詢，2015（3）： 44-45.

[3]黃芙佳.報建在房地產(chǎn)項目運作中的重要性研究[J].現(xiàn)代物業(yè)，2017，391（06）：12-13.

[4]李冰潔.我國建筑工程項目報建流程中并聯(lián)審批優(yōu)化研究[D].華北水利水電大學(xué)，2020.

作者簡介：

石天（1994.06-），男，漢，江蘇泰州人，碩士，助理工程師，房地產(chǎn)開發(fā)報建及工程管理。