摘要：通過(guò)對(duì)我國(guó)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行分析，剖析其存在的問(wèn)題及原因，認(rèn)為在縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)中，必須結(jié)合縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，通過(guò)合理改造，把縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)打造成縣域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：縣域城市;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);房地產(chǎn)調(diào)控

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）05-0046-47 收稿日期：2021-04-01

作者簡(jiǎn)介：董聰杰，河北省文安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

自1998年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)取得了舉世矚目的成就。我國(guó)居民在住房數(shù)量、規(guī)模、品質(zhì)等方面都發(fā)生了翻天覆地的變化，住房面積和總體條件得到大大改善。一方面，生活更加舒適、便利;另一方面，工作效率、生活效率和現(xiàn)代化等方面都得到顯著提升。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加政府財(cái)政收入、推動(dòng)社會(huì)繁榮和現(xiàn)代化建設(shè)等方面都做出了重大貢獻(xiàn)。

但應(yīng)看到的是，在我國(guó)房地產(chǎn)飛速發(fā)展取得舉世矚目成就的同時(shí)，也出現(xiàn)了超高房?jī)r(jià)、高閑置率等問(wèn)題。我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正面臨自身的結(jié)構(gòu)調(diào)整和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在此關(guān)鍵時(shí)期，平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的安全成為關(guān)鍵一環(huán)。面對(duì)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，在近兩年房地產(chǎn)調(diào)控取得了明顯成效的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控成為主流。但要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，必須著力于供求關(guān)系的調(diào)整，著眼于供給側(cè)改革，“著力化解房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾”。

本文通過(guò)對(duì)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)研，把握其住宅需求特征，剖析其存在的問(wèn)題及原因，提出縣域城市發(fā)展房地產(chǎn)的意見(jiàn)建議。

1 縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)

目前，我國(guó)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)正在積極調(diào)整，存在市場(chǎng)分化、后勁仍有的特征。一是基礎(chǔ)設(shè)施帶動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高質(zhì)量發(fā)展，諸如高速公路、高鐵的建設(shè)，縣域城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)持續(xù)改善，將拉動(dòng)縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也成為房企投資的新板塊、新熱點(diǎn)。二是改善型住房需求主導(dǎo)。隨著縣域城市群眾生活的持續(xù)改善，對(duì)于居住環(huán)境的要求也將越來(lái)越高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)要求也將發(fā)生根本性變化。因此，縣域城市的改善型住房需求將得到極大提高。三是土地的稀缺性和各項(xiàng)成本的提升。隨著城市化進(jìn)程加快，土地將成為稀缺資源，也成為影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。而各項(xiàng)建筑原材料價(jià)格的提高，也加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。

2 存在問(wèn)題及原因分析

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全?？h域房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，單靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)不能保障房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)平衡，政府需造就市場(chǎng)得以發(fā)揮的環(huán)境。

二是受全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)低靡。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)缺乏信心，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資下降，與房地產(chǎn)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也深受影響。

三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體水平不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模較小，專業(yè)水平不高，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)質(zhì)量偏低，房地產(chǎn)設(shè)施不甚齊全。

四是物業(yè)管理意識(shí)淡薄。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可忽視的重要一環(huán)，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)序列?？h域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在重開(kāi)發(fā)、輕管理，重盈利、輕服務(wù)，重宣傳、輕兌現(xiàn)的現(xiàn)象。物業(yè)管理不配套，發(fā)展嚴(yán)重滯后。

3 工作措施和建議

推進(jìn)縣域房地產(chǎn)理性健康發(fā)展，關(guān)鍵在于發(fā)展觀和政績(jī)觀，途徑在于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，重點(diǎn)在于提高產(chǎn)業(yè)層次，總體思路是“把握節(jié)奏、調(diào)整規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、注重品質(zhì)、資源統(tǒng)籌、管控風(fēng)險(xiǎn)”。

一是統(tǒng)籌謀劃房地產(chǎn)發(fā)展。把房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃統(tǒng)籌到全縣城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃當(dāng)中，更好地服務(wù)城市發(fā)展;科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，堅(jiān)持統(tǒng)籌考慮，確保與城市建設(shè)、城市承載發(fā)展相統(tǒng)一，尤其是城鄉(xiāng)的統(tǒng)一。

二是強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，落實(shí)調(diào)控政策?？茖W(xué)把握發(fā)展節(jié)奏，采取適度調(diào)控措施，對(duì)每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量、投入市場(chǎng)商品房數(shù)量進(jìn)行適度調(diào)整，引導(dǎo)投資。強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管措施，尤其注重加強(qiáng)預(yù)售和商品房合同履約管理，加大開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的違法違規(guī)行為的查處力度，依法打擊各種經(jīng)濟(jì)犯罪行為，避免發(fā)生大規(guī)模群體維權(quán)事件。

三是兼顧需求規(guī)律，調(diào)整供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)。按照需求增長(zhǎng)情況，及時(shí)調(diào)整住宅土地供應(yīng)計(jì)劃，合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)規(guī)模和用地規(guī)模，切實(shí)管住總量供應(yīng)。加大住房保障的投入力度，最大限度地做好保障性住房供應(yīng)，全力滿足好本地群眾的居住需求，實(shí)現(xiàn)低端居住需求兜底保障。

四是提高項(xiàng)目建設(shè)水平，綜合配套設(shè)施建設(shè)。支持本地品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快發(fā)展，積極引進(jìn)實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，加快提升房地產(chǎn)企業(yè)整體水平。著力發(fā)展高端、綠色地產(chǎn)，建設(shè)精品項(xiàng)目，形成高品質(zhì)建筑和特色城市景觀。整合區(qū)域交通，加大路網(wǎng)建設(shè)投入，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)努力建設(shè)功能完善的配套設(shè)施和優(yōu)美宜居的居住環(huán)境，逐步改變大建住房、缺少配套的發(fā)展模式。

五是著眼統(tǒng)籌發(fā)展需求，推進(jìn)機(jī)制不斷創(chuàng)新。房地產(chǎn)理性健康發(fā)展涉及諸多深層問(wèn)題，是一個(gè)具有全局性的復(fù)雜工程，需要縣委縣政府各部門(mén)轉(zhuǎn)變發(fā)展思維和方式。更好地發(fā)揮發(fā)改、財(cái)政、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、房管等相關(guān)職能部門(mén)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)作用，共同研究制定全縣房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)、分年度計(jì)劃，協(xié)調(diào)推動(dòng)房地產(chǎn)統(tǒng)籌發(fā)展各項(xiàng)工作。

參考文獻(xiàn)：

1.張思遠(yuǎn) 張巨才.縣級(jí)市住宅需求特征及對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的啟示.企業(yè)研究.2019.04

2.葛順明.縣級(jí)城市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策.城市開(kāi)發(fā).2018.20