作者簡(jiǎn)介：陳方勇，佰仕會(huì)（北京）投資管理有限公司董事長(zhǎng)。

城市更新到底是什么？是不是就是老舊小區(qū)改造？是不是城市微更新？是不是只適合小打小鬧？我認(rèn)為不是，城市更新其實(shí)是一個(gè)城市戰(zhàn)略。前不久杭州有一個(gè)動(dòng)作“杭州分區(qū)”，把蕭山很大一塊劃入杭州市區(qū)。為什么這么做？因?yàn)楹贾菀獱?zhēng)取進(jìn)入十大國家中心城市，杭州要想進(jìn)一步崛起趕超前面的城市，就必須兼并重組、做大做強(qiáng)。有這樣想法不止杭州一個(gè)城市，南京、青島、濟(jì)南等都雄心勃勃。你會(huì)發(fā)現(xiàn)我國是全世界超級(jí)城市最多的一個(gè)國家，千萬級(jí)人口、萬億級(jí)GDP的城市我國現(xiàn)在有十幾個(gè)，可以對(duì)標(biāo)紐約、倫敦。你會(huì)發(fā)現(xiàn)我國早已從縣域經(jīng)濟(jì)時(shí)代轉(zhuǎn)變成都市圈經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我國未來講城鎮(zhèn)化會(huì)越來越少，講超級(jí)大都市會(huì)越來越多。我國早已經(jīng)邁過了城市化率60%的階段，開發(fā)新城已經(jīng)是過去時(shí)，未來一定是回歸老城，一定是從開發(fā)轉(zhuǎn)向持有，一定是從銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營，城市更新，就是在存量里挖掘優(yōu)質(zhì)的存在。

是什么力量在推動(dòng)城市更新？我個(gè)人的總結(jié)有五種力量：始于創(chuàng)新，生于科技，成于產(chǎn)業(yè)，久于運(yùn)營，終于資管。

始于創(chuàng)新，可以舉的例子是文和友。我們需要思考為什么長(zhǎng)沙的一個(gè)做小龍蝦起家的餐飲企業(yè)能夠在廣州、深圳這樣的一線城市引起這么巨大的反響。為什么它能引起年輕人這么大的共鳴？因?yàn)樯钤诖蠖际械哪贻p人太需要文藝的感召。無論它是懷舊或者叛逆，它都是一種創(chuàng)新，或者說文藝復(fù)興，最能打破一潭死水。

生于科技，要以騰訊總部為例。深圳為什么可以用短短四十年的時(shí)間就從一個(gè)小漁村發(fā)展成超級(jí)大都市，從原來需要依附香港的存在變成大灣區(qū)的絕對(duì)核心？因?yàn)檫@里有最好的科技生長(zhǎng)的土壤。為什么這么多優(yōu)秀的科技企業(yè)會(huì)從深圳生長(zhǎng)出來，為什么即使深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)全國最高了，他們還愿意留在深圳，還有不斷的新銳勢(shì)力源源不斷的生長(zhǎng)出來，這是很值得思考的。

成于產(chǎn)業(yè)，我舉的案例是北京的中關(guān)村壹號(hào)。中關(guān)村壹號(hào)的地理位置已經(jīng)接近昌平，早已超出傳統(tǒng)意識(shí)的中關(guān)村核心范圍。但令人吃驚的是，因?yàn)樗ㄎ痪珳?zhǔn)，做了很好的產(chǎn)業(yè)聚集，所以在疫情期間它的業(yè)績(jī)不降反增，出租率不降反增，早已成為海淀乃至北京市的標(biāo)桿。它把中關(guān)村的范圍從原來清華、北大所在的核心區(qū)域向北足足拉了10公里之遠(yuǎn)。它實(shí)現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)就是城市的核心驅(qū)動(dòng)力”。

久于運(yùn)營，我舉的例子是錦和商業(yè)，錦和商業(yè)在去年成功上市，非常鼓舞人心?，F(xiàn)在很多做園區(qū)的企業(yè)都在排隊(duì)等著上市，因?yàn)樗麄儼崖方o打通了，解決了做二房東或做輕資產(chǎn)運(yùn)營商到底有沒有價(jià)值或有沒有估值這個(gè)問題。他們的上市讓大家發(fā)現(xiàn)運(yùn)營其實(shí)是有價(jià)值的，輕資產(chǎn)公司是有價(jià)值的，甚至比做重資產(chǎn)更有價(jià)值。從資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)來看，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司的市值未必比輕資產(chǎn)公司的市值更高，這代表著資本對(duì)長(zhǎng)期主義的信心。

終于資管，這是說在城市更新這個(gè)賽道里做的所有事情總歸是要能實(shí)現(xiàn)退出才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值和變現(xiàn)。退在哪里？退在REITs。招商蛇口在香港REITs上市，也正在積極籌備內(nèi)地的首批REITs上市。國內(nèi)REITs的政策環(huán)境已經(jīng)具備，很多的國企央企都在打包資產(chǎn)排隊(duì)等候上市。REITs讓持有變的有意義，資金可以流動(dòng)，有進(jìn)有出。

這五點(diǎn)放在一起就是一個(gè)閉環(huán)，所以說城市更新這個(gè)賽道是有閉環(huán)的，怎么進(jìn)、怎么玩、怎么退都有講究。在這個(gè)閉環(huán)里你要找到自己的定位，要么你是全能的，都把完整的閉環(huán)做完;要么你在某個(gè)環(huán)節(jié)做到更強(qiáng)，這就是城市更新之道。