作者簡介：陳方勇，佰仕會（北京）投資管理有限公司董事長。

城市更新到底是什么？是不是就是老舊小區(qū)改造？是不是城市微更新？是不是只適合小打小鬧？我認(rèn)為不是，城市更新其實是一個城市戰(zhàn)略。前不久杭州有一個動作“杭州分區(qū)”，把蕭山很大一塊劃入杭州市區(qū)。為什么這么做？因為杭州要爭取進入十大國家中心城市，杭州要想進一步崛起趕超前面的城市，就必須兼并重組、做大做強。有這樣想法不止杭州一個城市，南京、青島、濟南等都雄心勃勃。你會發(fā)現(xiàn)我國是全世界超級城市最多的一個國家，千萬級人口、萬億級GDP的城市我國現(xiàn)在有十幾個，可以對標(biāo)紐約、倫敦。你會發(fā)現(xiàn)我國早已從縣域經(jīng)濟時代轉(zhuǎn)變成都市圈經(jīng)濟時代，我國未來講城鎮(zhèn)化會越來越少，講超級大都市會越來越多。我國早已經(jīng)邁過了城市化率60%的階段，開發(fā)新城已經(jīng)是過去時，未來一定是回歸老城，一定是從開發(fā)轉(zhuǎn)向持有，一定是從銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營，城市更新，就是在存量里挖掘優(yōu)質(zhì)的存在。

是什么力量在推動城市更新？我個人的總結(jié)有五種力量：始于創(chuàng)新，生于科技，成于產(chǎn)業(yè)，久于運營，終于資管。

始于創(chuàng)新，可以舉的例子是文和友。我們需要思考為什么長沙的一個做小龍蝦起家的餐飲企業(yè)能夠在廣州、深圳這樣的一線城市引起這么巨大的反響。為什么它能引起年輕人這么大的共鳴？因為生活在大都市的年輕人太需要文藝的感召。無論它是懷舊或者叛逆，它都是一種創(chuàng)新，或者說文藝復(fù)興，最能打破一潭死水。

生于科技，要以騰訊總部為例。深圳為什么可以用短短四十年的時間就從一個小漁村發(fā)展成超級大都市，從原來需要依附香港的存在變成大灣區(qū)的絕對核心？因為這里有最好的科技生長的土壤。為什么這么多優(yōu)秀的科技企業(yè)會從深圳生長出來，為什么即使深圳房價已經(jīng)全國最高了，他們還愿意留在深圳，還有不斷的新銳勢力源源不斷的生長出來，這是很值得思考的。

成于產(chǎn)業(yè)，我舉的案例是北京的中關(guān)村壹號。中關(guān)村壹號的地理位置已經(jīng)接近昌平，早已超出傳統(tǒng)意識的中關(guān)村核心范圍。但令人吃驚的是，因為它定位精準(zhǔn)，做了很好的產(chǎn)業(yè)聚集，所以在疫情期間它的業(yè)績不降反增，出租率不降反增，早已成為海淀乃至北京市的標(biāo)桿。它把中關(guān)村的范圍從原來清華、北大所在的核心區(qū)域向北足足拉了10公里之遠。它實現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)就是城市的核心驅(qū)動力”。

久于運營，我舉的例子是錦和商業(yè)，錦和商業(yè)在去年成功上市，非常鼓舞人心?，F(xiàn)在很多做園區(qū)的企業(yè)都在排隊等著上市，因為他們把路給打通了，解決了做二房東或做輕資產(chǎn)運營商到底有沒有價值或有沒有估值這個問題。他們的上市讓大家發(fā)現(xiàn)運營其實是有價值的，輕資產(chǎn)公司是有價值的，甚至比做重資產(chǎn)更有價值。從資本市場上的表現(xiàn)來看，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司的市值未必比輕資產(chǎn)公司的市值更高，這代表著資本對長期主義的信心。

終于資管，這是說在城市更新這個賽道里做的所有事情總歸是要能實現(xiàn)退出才能實現(xiàn)價值和變現(xiàn)。退在哪里？退在REITs。招商蛇口在香港REITs上市，也正在積極籌備內(nèi)地的首批REITs上市。國內(nèi)REITs的政策環(huán)境已經(jīng)具備，很多的國企央企都在打包資產(chǎn)排隊等候上市。REITs讓持有變的有意義，資金可以流動，有進有出。

這五點放在一起就是一個閉環(huán)，所以說城市更新這個賽道是有閉環(huán)的，怎么進、怎么玩、怎么退都有講究。在這個閉環(huán)里你要找到自己的定位，要么你是全能的，都把完整的閉環(huán)做完;要么你在某個環(huán)節(jié)做到更強，這就是城市更新之道。