摘 要:房地產(chǎn)的商品性,決定了房產(chǎn)價格變化的豐富性。房地產(chǎn)的投資屬性,決定了其價格變化的長期性和逐利特征。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和居民消費的剛性產(chǎn)品,搭配我國消費社會心理的特點,推動了其產(chǎn)業(yè)發(fā)展的廣泛性,影響的深遠(yuǎn)性。分析房地產(chǎn)這些特征,有助于我們理解房地產(chǎn)這些年給我們帶來的困惑;掌握其特點,有助于我國今后的經(jīng)濟發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 屬性 影響
中圖分類號:F293.3 ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
文章編號:1004-4914(2021)05-286-02
1998年國家全面推行住房貨幣化制度改革,停止福利分房,實現(xiàn)住房商品化。20多年來,房地產(chǎn)經(jīng)濟,尤其是住房經(jīng)濟展現(xiàn)了波瀾壯闊的歷史畫卷。一方面全國人民的居住條件得到了極大的改善,人均住房面積由商品化前的10平方米增加到目前近40平方米;另一方面,地產(chǎn)經(jīng)濟成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),帶動了國民經(jīng)濟突飛猛進(jìn)的發(fā)展。其消費需求拉動,成為我國經(jīng)濟發(fā)展的動力。
雖然這20多年來,房地產(chǎn)業(yè)特別是地產(chǎn)商為許多人所病垢;房價高的問題成為老百姓意見最大的話題;許多城市的房價歷經(jīng)多年多項政策的調(diào)控,其增長幅度,絕對價格已經(jīng)橫亙在大家的心中。
但是,我們?nèi)匀徊荒芊裾J(rèn),房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國新時期經(jīng)濟發(fā)展中的巨大作用。不能否認(rèn)商品房制度的改革發(fā)展,根本性提高了人們基本生活中衣食住行“住”這塊的水平,不能否認(rèn),我國經(jīng)濟能邁上100萬億大關(guān),地產(chǎn)經(jīng)濟起到的舉足輕重的作用。
因此,我們在分析討論房地產(chǎn)經(jīng)濟的過程中,既要看到目前整個社會因它引起的巨大反響,更要看到它起到的巨大作用,看到住房制度改革給整個社會帶來的紅利。
從某種程度上可以說,沒有哪件商品或事情可以如房地產(chǎn)這般,對整個社會和人們產(chǎn)生如此深度和廣度的影響力,各階層人士,都對其印象深刻。
仔細(xì)分析這種影響,是由于房地產(chǎn)本身的多重屬性決定的。是由于房地產(chǎn)經(jīng)濟多種特征所決定的。分析這些屬性和特征,我們或許可以找到房地產(chǎn)給我們帶來的許多困惑,從而更好地認(rèn)識它,了解它,進(jìn)而掌握它,推動“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的實現(xiàn)。
一、房地產(chǎn)的商品性,決定了房產(chǎn)價格的豐富性
按照經(jīng)典的商品經(jīng)濟學(xué)理論,商品的價格會圍繞其商品的價值上下波動,有時也會因為供需的變化,背離價值??v觀這些年,人們對房地產(chǎn)的意見,價格變化是主要因素。如果我們把這種商品的基本屬性,賦予到房地產(chǎn)上,我們的思路會更清晰。
既然我們實現(xiàn)的是社會主義市場經(jīng)濟,那么商品的價格會隨著市場供需的變化而變化,這是再正常不過的事情,人們對待市場中許多商品價格的變化,大多能泰然處之??墒?,當(dāng)我們買的新房后來降價時,業(yè)主便開始圍攻售樓部,拉橫幅,極端的甚至跳樓,反應(yīng)十分強烈。房地產(chǎn)這個商品相對我們市場上的其它商品,不同之處在于本價高些,但它仍然只是商品。
全國地級以上的城市幾百個,縣級城市幾千個,市場如果出現(xiàn)個別少數(shù)的城市房價下跌,人們就議論紛紛,媒體也大事炒作,成為輿論的風(fēng)向標(biāo),大有風(fēng)聲鶴唳之感。而當(dāng)市場上某個城市某個樓盤房價上漲時,更是牽動國人神經(jīng),甚至找出在世界上幾十年不變的城市房價來推崇。
如果我們用市場商品的基本屬性來看待房價,把房屋也作為一件普通的商品,價格動態(tài)變化是它的基本規(guī)律,就不會因此形成強烈的社會反響和輿論。
二、房地產(chǎn)的投資屬性,決定了它具有長期性和逐利特征
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),20年來,我國房價的年均復(fù)合增長速度達(dá)到17%,許多城市的房價增長10倍,甚至20倍。
房價的長期上漲,除了消費供需因素外,一個更重要的原因是由于房地產(chǎn)的投資屬性產(chǎn)生的投資需求和投資交易。
投資者買房的直接目的是為了獲取差價,其行為動機是獲取利潤,交易心理是低買高賣。買賣交易并不增加商品的價值,但投資交易行為本身,尤其是人為的炒作,助推了房價的大幅上漲,導(dǎo)致價格變化的幅度更大,變化的周期更長。這也放大了房地產(chǎn)對社會的影響力。以至于我們有了“房子是用來住的,不是用來炒的”這樣的認(rèn)識。
正如商品期貨的發(fā)明者,其初衷是為了平抑商品價格劇烈變化所因此帶來的風(fēng)險,可期貨增加了交易行為,其本身又反過來影響現(xiàn)貨商品的價格。
房地產(chǎn)成為投資品后,在作為投資品的交易過程中,放大了價格的變化幅度,讓人民對它的認(rèn)識更趨復(fù)雜,這也是我國各級政府多年、多種調(diào)控政策實施下,房地產(chǎn)價格仍然上漲的重要原因之一。
商品交易規(guī)律反映,有投資就有投機。與商品交易投資行為想伴隨的投機特征,加之房地產(chǎn)標(biāo)的物的高價值特點,更加劇了其價格變化所產(chǎn)生的社會心理影響,使之成為當(dāng)今社會多年來最重要的社會心理特征。
三、房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和居民消費的剛性需求,推動了其產(chǎn)業(yè)發(fā)展的廣泛性,影響的深遠(yuǎn)性
我國改革開放幾十年來,沒有哪種行業(yè)、哪種產(chǎn)品有房地產(chǎn)如此廣泛的影響力。房地產(chǎn)行業(yè)直接影響鋼鐵、水泥、化工等30多個行業(yè),我國面對幾次世界經(jīng)濟困局,都主要靠投資拉動經(jīng)濟,而這些投資里邊,有很大一塊就是房地產(chǎn)建設(shè)投資。
與此同時,在我國國民的消費需求中,“住”往往又?jǐn)[在了很突出的位置?!熬诱哂衅湮荨笔俏覈鴤鹘y(tǒng)文化中最重要的價值觀和社會思想。從消費學(xué)的角度講,“衣食住行”是我們的基本消費需求,我國的社會心理特征顯示:可以不吃好的,不穿好的,但是不能沒有自己的住房。
要提高消費對經(jīng)濟的拉動作用,住房往往是價值最大、最普遍、最大眾化的消費品。
正是由于房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位,“住房”在居民消費領(lǐng)域的突出地位,宏觀和微觀雙重結(jié)合影響,賦予了房地產(chǎn)行業(yè)巨大的社會效應(yīng)。
四、尊重和運用好房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)律,助推新時期國民經(jīng)濟再上新臺階
進(jìn)入“十四五”時期后,我國的經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了許多新的情況,一方面社會經(jīng)濟發(fā)展的“三駕馬車”中,出口和投資都受到了種種限制。刺激經(jīng)濟的資金很多在金融領(lǐng)域空轉(zhuǎn),難以形成實體投資效應(yīng);出口順差的增大,加劇了地區(qū)貿(mào)易沖突,尤其美國對我國實施貿(mào)易制裁后,出口貿(mào)易動力受到影響。因此,當(dāng)前和今后一個時期,我國經(jīng)濟的發(fā)展主要靠消費內(nèi)需拉動。這也是國家提出國際國內(nèi)雙循環(huán)戰(zhàn)略的動因。但是隨著人口紅利的消失,人口老齡化加劇,新出生人口的減少,都會直接導(dǎo)致消費總量的不足。
在住房方面,經(jīng)過20多年的高速發(fā)展,城鎮(zhèn)戶均住房已經(jīng)達(dá)到1.2套,人均住房面積近40平方米。因此,我們很難再靠“量”來發(fā)展房地產(chǎn)從而推動經(jīng)濟。黨的十九大報告提出的高質(zhì)量發(fā)展,是我們要尋求的發(fā)展方向。
對房地產(chǎn)而言,發(fā)展的重點不再是新建多少面積,而是建設(shè)高質(zhì)量的住房。
一是開發(fā)低密度住宅,滿足人們“住”好的需求,隨著我國農(nóng)村建設(shè)用地政策出臺,農(nóng)村宅基地改革試點推行,土地供應(yīng)范圍擴大,建設(shè)低密度住宅成為可能。相對高層住宅而言,低層住宅,尤其是聯(lián)排屋會讓人住得更舒適。實際上從住房市場反饋過來的信息表明,像碧桂園房產(chǎn)商開發(fā)的低密度住宅,在市場上就很有消費需求。
其次,推行房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化。我國的房地產(chǎn)行業(yè),尤其住宅,除少數(shù)大城市外,提供精裝房少,大多是毛坯房,附加值不高。根據(jù)國外專家測算,房地產(chǎn)如果達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、智能化,可以提高20%~30%的房產(chǎn)價值。
總之,在我國全面建成小康社會后,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展應(yīng)該朝著住好方向努力,這既是不斷滿足人民美好生活愿望,建設(shè)中國特色社會主義的本質(zhì)要求,更是我們推動國民經(jīng)濟再上新臺階的有效途徑。我們要更好地應(yīng)用和掌握好房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)律,推動經(jīng)濟社會的不斷進(jìn)步。
參考文獻(xiàn):
[1] 2020年中國商品房銷售情況分析.國家統(tǒng)計局
[2] 于佰民.房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用研究.現(xiàn)代營銷(經(jīng)營版)
(作者單位:武漢商貿(mào)集團有限公司 湖北武漢 430015)
[作者簡介:盧怡,經(jīng)濟師,中南財經(jīng)政法大學(xué)經(jīng)濟學(xué)學(xué)士,香港理工大學(xué)財務(wù)學(xué)碩士;歷任福建省投資開發(fā)集團有限責(zé)任公司投資部高級辦事員,武漢國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司高級主管,現(xiàn)任武漢商貿(mào)集團高級主管。]
(責(zé)編:賈偉)