摘 要：房地產(chǎn)的商品性，決定了房產(chǎn)價格變化的豐富性。房地產(chǎn)的投資屬性，決定了其價格變化的長期性和逐利特征。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和居民消費的剛性產(chǎn)品，搭配我國消費社會心理的特點，推動了其產(chǎn)業(yè)發(fā)展的廣泛性，影響的深遠(yuǎn)性。分析房地產(chǎn)這些特征，有助于我們理解房地產(chǎn)這些年給我們帶來的困惑;掌握其特點，有助于我國今后的經(jīng)濟發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 屬性 影響

中圖分類號：F293.3 ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2021）05-286-02

1998年國家全面推行住房貨幣化制度改革，停止福利分房，實現(xiàn)住房商品化。20多年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟，尤其是住房經(jīng)濟展現(xiàn)了波瀾壯闊的歷史畫卷。一方面全國人民的居住條件得到了極大的改善，人均住房面積由商品化前的10平方米增加到目前近40平方米;另一方面，地產(chǎn)經(jīng)濟成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，帶動了國民經(jīng)濟突飛猛進(jìn)的發(fā)展。其消費需求拉動，成為我國經(jīng)濟發(fā)展的動力。

雖然這20多年來，房地產(chǎn)業(yè)特別是地產(chǎn)商為許多人所病垢;房價高的問題成為老百姓意見最大的話題;許多城市的房價歷經(jīng)多年多項政策的調(diào)控，其增長幅度，絕對價格已經(jīng)橫亙在大家的心中。

但是，我們?nèi)匀徊荒芊裾J(rèn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國新時期經(jīng)濟發(fā)展中的巨大作用。不能否認(rèn)商品房制度的改革發(fā)展，根本性提高了人們基本生活中衣食住行“住”這塊的水平，不能否認(rèn)，我國經(jīng)濟能邁上100萬億大關(guān)，地產(chǎn)經(jīng)濟起到的舉足輕重的作用。

因此，我們在分析討論房地產(chǎn)經(jīng)濟的過程中，既要看到目前整個社會因它引起的巨大反響，更要看到它起到的巨大作用，看到住房制度改革給整個社會帶來的紅利。

從某種程度上可以說，沒有哪件商品或事情可以如房地產(chǎn)這般，對整個社會和人們產(chǎn)生如此深度和廣度的影響力，各階層人士，都對其印象深刻。

仔細(xì)分析這種影響，是由于房地產(chǎn)本身的多重屬性決定的。是由于房地產(chǎn)經(jīng)濟多種特征所決定的。分析這些屬性和特征，我們或許可以找到房地產(chǎn)給我們帶來的許多困惑，從而更好地認(rèn)識它，了解它，進(jìn)而掌握它，推動“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的實現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)的商品性，決定了房產(chǎn)價格的豐富性

按照經(jīng)典的商品經(jīng)濟學(xué)理論，商品的價格會圍繞其商品的價值上下波動，有時也會因為供需的變化，背離價值?？v觀這些年，人們對房地產(chǎn)的意見，價格變化是主要因素。如果我們把這種商品的基本屬性，賦予到房地產(chǎn)上，我們的思路會更清晰。

既然我們實現(xiàn)的是社會主義市場經(jīng)濟，那么商品的價格會隨著市場供需的變化而變化，這是再正常不過的事情，人們對待市場中許多商品價格的變化，大多能泰然處之?？墒?，當(dāng)我們買的新房后來降價時，業(yè)主便開始圍攻售樓部，拉橫幅，極端的甚至跳樓，反應(yīng)十分強烈。房地產(chǎn)這個商品相對我們市場上的其它商品，不同之處在于本價高些，但它仍然只是商品。

全國地級以上的城市幾百個，縣級城市幾千個，市場如果出現(xiàn)個別少數(shù)的城市房價下跌，人們就議論紛紛，媒體也大事炒作，成為輿論的風(fēng)向標(biāo)，大有風(fēng)聲鶴唳之感。而當(dāng)市場上某個城市某個樓盤房價上漲時，更是牽動國人神經(jīng)，甚至找出在世界上幾十年不變的城市房價來推崇。

如果我們用市場商品的基本屬性來看待房價，把房屋也作為一件普通的商品，價格動態(tài)變化是它的基本規(guī)律，就不會因此形成強烈的社會反響和輿論。

二、房地產(chǎn)的投資屬性，決定了它具有長期性和逐利特征

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，20年來，我國房價的年均復(fù)合增長速度達(dá)到17%，許多城市的房價增長10倍，甚至20倍。

房價的長期上漲，除了消費供需因素外，一個更重要的原因是由于房地產(chǎn)的投資屬性產(chǎn)生的投資需求和投資交易。

投資者買房的直接目的是為了獲取差價，其行為動機是獲取利潤，交易心理是低買高賣。買賣交易并不增加商品的價值，但投資交易行為本身，尤其是人為的炒作，助推了房價的大幅上漲，導(dǎo)致價格變化的幅度更大，變化的周期更長。這也放大了房地產(chǎn)對社會的影響力。以至于我們有了“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣的認(rèn)識。

正如商品期貨的發(fā)明者，其初衷是為了平抑商品價格劇烈變化所因此帶來的風(fēng)險，可期貨增加了交易行為，其本身又反過來影響現(xiàn)貨商品的價格。

房地產(chǎn)成為投資品后，在作為投資品的交易過程中，放大了價格的變化幅度，讓人民對它的認(rèn)識更趨復(fù)雜，這也是我國各級政府多年、多種調(diào)控政策實施下，房地產(chǎn)價格仍然上漲的重要原因之一。

商品交易規(guī)律反映，有投資就有投機。與商品交易投資行為想伴隨的投機特征，加之房地產(chǎn)標(biāo)的物的高價值特點，更加劇了其價格變化所產(chǎn)生的社會心理影響，使之成為當(dāng)今社會多年來最重要的社會心理特征。

三、房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和居民消費的剛性需求，推動了其產(chǎn)業(yè)發(fā)展的廣泛性，影響的深遠(yuǎn)性

我國改革開放幾十年來，沒有哪種行業(yè)、哪種產(chǎn)品有房地產(chǎn)如此廣泛的影響力。房地產(chǎn)行業(yè)直接影響鋼鐵、水泥、化工等30多個行業(yè)，我國面對幾次世界經(jīng)濟困局，都主要靠投資拉動經(jīng)濟，而這些投資里邊，有很大一塊就是房地產(chǎn)建設(shè)投資。

與此同時，在我國國民的消費需求中，“住”往往又?jǐn)[在了很突出的位置?！熬诱哂衅湮荨笔俏覈鴤鹘y(tǒng)文化中最重要的價值觀和社會思想。從消費學(xué)的角度講，“衣食住行”是我們的基本消費需求，我國的社會心理特征顯示：可以不吃好的，不穿好的，但是不能沒有自己的住房。

要提高消費對經(jīng)濟的拉動作用，住房往往是價值最大、最普遍、最大眾化的消費品。

正是由于房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，“住房”在居民消費領(lǐng)域的突出地位，宏觀和微觀雙重結(jié)合影響，賦予了房地產(chǎn)行業(yè)巨大的社會效應(yīng)。

四、尊重和運用好房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)律，助推新時期國民經(jīng)濟再上新臺階

進(jìn)入“十四五”時期后，我國的經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了許多新的情況，一方面社會經(jīng)濟發(fā)展的“三駕馬車”中，出口和投資都受到了種種限制。刺激經(jīng)濟的資金很多在金融領(lǐng)域空轉(zhuǎn)，難以形成實體投資效應(yīng);出口順差的增大，加劇了地區(qū)貿(mào)易沖突，尤其美國對我國實施貿(mào)易制裁后，出口貿(mào)易動力受到影響。因此，當(dāng)前和今后一個時期，我國經(jīng)濟的發(fā)展主要靠消費內(nèi)需拉動。這也是國家提出國際國內(nèi)雙循環(huán)戰(zhàn)略的動因。但是隨著人口紅利的消失，人口老齡化加劇，新出生人口的減少，都會直接導(dǎo)致消費總量的不足。

在住房方面，經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，城鎮(zhèn)戶均住房已經(jīng)達(dá)到1.2套，人均住房面積近40平方米。因此，我們很難再靠“量”來發(fā)展房地產(chǎn)從而推動經(jīng)濟。黨的十九大報告提出的高質(zhì)量發(fā)展，是我們要尋求的發(fā)展方向。

對房地產(chǎn)而言，發(fā)展的重點不再是新建多少面積，而是建設(shè)高質(zhì)量的住房。

一是開發(fā)低密度住宅，滿足人們“住”好的需求，隨著我國農(nóng)村建設(shè)用地政策出臺，農(nóng)村宅基地改革試點推行，土地供應(yīng)范圍擴大，建設(shè)低密度住宅成為可能。相對高層住宅而言，低層住宅，尤其是聯(lián)排屋會讓人住得更舒適。實際上從住房市場反饋過來的信息表明，像碧桂園房產(chǎn)商開發(fā)的低密度住宅，在市場上就很有消費需求。

其次，推行房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化。我國的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其住宅，除少數(shù)大城市外，提供精裝房少，大多是毛坯房，附加值不高。根據(jù)國外專家測算，房地產(chǎn)如果達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、智能化，可以提高20%～30%的房產(chǎn)價值。

總之，在我國全面建成小康社會后，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展應(yīng)該朝著住好方向努力，這既是不斷滿足人民美好生活愿望，建設(shè)中國特色社會主義的本質(zhì)要求，更是我們推動國民經(jīng)濟再上新臺階的有效途徑。我們要更好地應(yīng)用和掌握好房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)律，推動經(jīng)濟社會的不斷進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

[1] 2020年中國商品房銷售情況分析.國家統(tǒng)計局

[2] 于佰民.房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用研究.現(xiàn)代營銷（經(jīng)營版）

（作者單位：武漢商貿(mào)集團有限公司 湖北武漢 430015）

[作者簡介：盧怡，經(jīng)濟師，中南財經(jīng)政法大學(xué)經(jīng)濟學(xué)學(xué)士，香港理工大學(xué)財務(wù)學(xué)碩士;歷任福建省投資開發(fā)集團有限責(zé)任公司投資部高級辦事員，武漢國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司高級主管，現(xiàn)任武漢商貿(mào)集團高級主管。]

（責(zé)編：賈偉）