葛紅玲 楊海燕 宋坤儀

摘要：在我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)也在蓬勃發(fā)展。通過全面分析房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，結(jié)合北京市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和投融資情況，客觀指出北京市房地產(chǎn)行業(yè)面臨的金融風(fēng)險及產(chǎn)生原因。并針對其存在的金融風(fēng)險，提出風(fēng)險防范的針對性措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;金融風(fēng)險;防范對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）04-0040-44 收稿日期：2021-03-30

1 北京市房地產(chǎn)市場及投融資情況

1.1 北京市房地產(chǎn)市場情況

1.1.1 北京市房地產(chǎn)市場供給減少

表1為2015-2020年北京市房地產(chǎn)企業(yè)施工、新開工、竣工房屋面積及增速。房地產(chǎn)企業(yè)施工房屋面積近6年總量呈先下降后上升的趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)竣工面積由2015年的2631.5萬平方米急速降低到2020年的1545.7萬平方米，降幅非常明顯，但近兩年有所回暖。圖1為北京市與全國房地產(chǎn)企業(yè)房屋建筑面積竣工率對比，北京市房地產(chǎn)企業(yè)房屋建筑面積竣工率近5年在15%左右，且有逐年放緩的趨勢，與全國竣工率下降的趨勢保持一致。這說明北京房地產(chǎn)企業(yè)竣工意愿正在下降，企業(yè)有意通過放緩施工和竣工的速度來規(guī)避銷售不利的局面，同時也反映出北京市房地產(chǎn)企業(yè)對未來的市場預(yù)期并不樂觀，但下降幅度正在進(jìn)一步收窄。因此，北京市房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢，但基于政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場的供給有所減少。

1.1.2 北京市房地產(chǎn)市場需求減弱

表2為2015-2020年北京市商品房銷售面積、銷售額、待售面積，圖2為其增速，可發(fā)現(xiàn)近6年北京市房地產(chǎn)市場銷售情況變化波動比較大。2015-2016年北京市房地產(chǎn)市場交易火熱，房價迅速上揚，因此商品房銷售面積、銷售額增速均為正值。如果價格增加到一定水平后，較高房價會限制后續(xù)購房者進(jìn)入市場，他們的購房需求會下降。因此，2017年銷售額、銷售面積、待售面積全面驟跌。再加上限購限售等調(diào)控政策的出臺，消費者的購房需求減弱，市場由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供過于求。

1.1.3 北京市房地產(chǎn)價格增長速度放緩

圖3為全國和北京市商品房平均銷售價格對比，2005-2019年雖然歷經(jīng)了不同階段的房價調(diào)控政策，但整體來看，北京市商品房的平均銷售價格仍處穩(wěn)步上升趨勢，從22632.46元/平方米增至35903.5元/平方米，漲幅約58.64%。但可以發(fā)現(xiàn)，房價增長速度在逐漸放緩。與全國商品房平均銷售價格做對比，北京市房價遠(yuǎn)高于全國的平均水平。而且全國房價的增速呈現(xiàn)波動狀態(tài)，遠(yuǎn)低于北京市房價的增長速度。北京市房地產(chǎn)價格的持續(xù)增長易形成房地產(chǎn)泡沫，由于當(dāng)下信用體系尚未完善，行業(yè)過度依賴以商業(yè)銀行為主的金融機(jī)構(gòu)，會在一定程度上影響信貸資產(chǎn)質(zhì)量，從而引發(fā)市場風(fēng)險沿金融體系傳導(dǎo)。

1.2 北京市房地產(chǎn)市場投融資情況

1.2.1 北京市房地產(chǎn)市場投資增速放緩

表3為2015-2020年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及占比，可以發(fā)現(xiàn)二者的變化趨勢大體保持一致，但房地產(chǎn)開發(fā)投資額的轉(zhuǎn)變趨勢快于全社會固定資產(chǎn)投資額。房地產(chǎn)開發(fā)投資額在2015-2016年為上升趨勢，且占全社會固定資產(chǎn)投資比重高達(dá)58%左右。此時北京市房地產(chǎn)市場交易火熱，房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)大規(guī)模舉借債進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，致使企業(yè)投資規(guī)模的增大。但從2017年開始房地產(chǎn)開發(fā)投資額轉(zhuǎn)為下降趨勢，這是由于2017年房地產(chǎn)市場供應(yīng)遠(yuǎn)超實際居住需求，房價隨之下降，再加上限購限售等調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場有所降溫，給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來消極影響。

1.2.2 北京市房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

表4為2015-2020年北京市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，本年實際到位資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際撥入的，用于房地產(chǎn)開發(fā)的各種貨幣資金，包括國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款和其他資金。以2020年為例，定金及預(yù)付款在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所占比例最大，約占籌集資金總額的42%。其次是國內(nèi)銀行貸款和自籌資金，約占籌集資金總額的24%左右，占比較低的是其他資金和利用外資籌集的資金。而相當(dāng)一部分購房者也是通過銀行貸款來預(yù)付房屋定金和款項。由此可見，北京市房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是以向銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)貸款為主，一旦這種融資渠道出現(xiàn)問題，會使企業(yè)無法得到需要的資金，影響企業(yè)的健康穩(wěn)固發(fā)展。融資渠道的單一也使本該流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的金融機(jī)構(gòu)貸款大量流入房地產(chǎn)市場，不利于金融業(yè)的穩(wěn)定。

1.2.3 北京市房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高

房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行進(jìn)行融資的成本為8%～10%，通過其他金融機(jī)構(gòu)的融資成本在15%～18%，而通過社會資本融資的成本則高達(dá)20%～50%。有部分中小房地產(chǎn)企業(yè)無法通過正常的金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，又為了能在短期內(nèi)快速獲得足夠資金，會冒著巨大的風(fēng)險選擇融資成本較高的民間借貸，抵押固定資產(chǎn)進(jìn)行融資，一旦企業(yè)資金鏈斷裂，將會停工停產(chǎn)，進(jìn)一步提高融資成本，致使惡性循環(huán)。

2 北京市房地產(chǎn)金融風(fēng)險存在的原因

2.1 北京市房地產(chǎn)金融體系尚未健全

目前我國的房地產(chǎn)金融市場化較低，現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)采用間接融資的方式，基金和證券等直接融資的比重較低，不利于降低開發(fā)成本，阻礙了房地產(chǎn)市場上金融產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展。且注冊制改革尚未健全、金融監(jiān)管尚未完善、發(fā)債限制條件多，導(dǎo)致市場亂象叢生。

2.2 北京市房地產(chǎn)市場面臨高信用風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)容易面臨信用風(fēng)險，假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況較差，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂而無力還款，導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)遭受嚴(yán)重的信貸風(fēng)險，造成其不良貸款增加，經(jīng)營風(fēng)險上升。對逾期無力償還或無法追索等情況，即便以房地產(chǎn)作為還款擔(dān)保抵押，也無法保證抵押的房地產(chǎn)容易轉(zhuǎn)手出售，銀行仍舊面臨經(jīng)濟(jì)效益差的風(fēng)險。

2.3 北京市房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理

圖4為2015-2020北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)，一直保持在80%左右。而商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款要求是資產(chǎn)負(fù)債率最高不得超過75%，因此北京市的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高。過高的資產(chǎn)負(fù)債率會導(dǎo)致企業(yè)貸款信用級別降低，增大貸款難度，加上過高的負(fù)債還會帶來高額利息費用，這不僅使得企業(yè)融資成本加劇，同時導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險相對較高。

3 北京市房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控的對策建議

3.1 積極拓寬融資渠道

北京市房地產(chǎn)的資金來源主要為銀行等金融機(jī)構(gòu)的傳統(tǒng)貸款方式，存在較大的融資風(fēng)險，所以需要不斷創(chuàng)新金融工具，豐富房地產(chǎn)的融資渠道，建立合理的資本結(jié)構(gòu)，科學(xué)分散風(fēng)險。比如加速推進(jìn)房地產(chǎn)貸款證券化，建立房地產(chǎn)投資基金及其他信托、債券、基金融資渠道，或在原始抵押、按揭貸款的模式下，根據(jù)實際情況專門設(shè)計適合不同房地產(chǎn)企業(yè)支付能力的多樣化貸款品種。

3.2 建立和完善個人信用制度

首先要加強(qiáng)相關(guān)信用立法的建設(shè)，需要對個人信息披露、使用等作出明確規(guī)定，使信用制度能夠健康發(fā)展。其次要完善個人信用的科學(xué)評級，利用多種渠道獲取債務(wù)人的信息，充分利用當(dāng)代網(wǎng)絡(luò)科技手段，積極完善“中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)”“個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”等多種網(wǎng)絡(luò)化數(shù)據(jù)平臺，擴(kuò)大個人和組織機(jī)構(gòu)的使用范圍。

3.3 政府宏觀調(diào)控和引導(dǎo)

首先建立合理的監(jiān)管體系，銀行等金融機(jī)構(gòu)需將房地產(chǎn)企業(yè)的融資等全面納入監(jiān)測范圍，對房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實施監(jiān)督，從而改善消費者在房地產(chǎn)市場中的不利地位，提高市場效率。其次政府應(yīng)通過合理的制度安排完善住房保障體系，依據(jù)居民需求因城施策，進(jìn)行危舊房改造、擴(kuò)大公共住房等，緩解住房需求。

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作者簡介：葛紅玲，北京工商大學(xué)國際經(jīng)管學(xué)院教授。

楊海燕、宋坤儀，北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院。

基金項目：北京市社會科學(xué)基金項目“京津冀地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險傳遞及預(yù)警研究”（項目編號：17YJA003）的階段性成果。