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        房地產(chǎn)市場風險分析及應對

        2021-06-15 04:04:13杜春紅
        關鍵詞:房地產(chǎn)

        杜春紅

        【摘要】隨著中國國民經(jīng)濟水平的不斷提高,居民住房需求不斷增加,近年來,房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也是迅速增長。房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展過程中,使得其信貸風險也潛伏在此。所以,為了促進房地產(chǎn)行業(yè)更良好的發(fā)展,做好房地產(chǎn)市場風險控制的管理工作就十分有必要。文章在參考大量文獻著作后,研究了房地產(chǎn)市場風險控制。首先,介紹了本文章的研究背景。其次再對房地產(chǎn)市場風險做簡要的概述,為房地產(chǎn)的開發(fā)與信貸分析奠基基礎,然后對房地產(chǎn)市場風險現(xiàn)狀及風險成因進行分析。最后提出了防范風險具體對策。

        【關鍵詞】房地產(chǎn);信貸消費;市場風險應對

        經(jīng)濟的快速發(fā)展使得房地產(chǎn)成為了上世紀末我國發(fā)展最快最為重要的產(chǎn)業(yè)之一,進入21世紀經(jīng)濟發(fā)展使得居民購買力增強,房屋需求也持續(xù)上漲。同時,房地產(chǎn)行業(yè)也是我國最重要的行業(yè)之一。它的發(fā)展與整個經(jīng)濟息息相關。在城市管理的背景下,房地產(chǎn)作為城市資源的主要組成部分,在城市管理中發(fā)揮著不可替代的作用。在資源優(yōu)化配置、利潤最大化的同時,城市管理是我國城市管理設計的基礎。本文通過對經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的條件下對房地產(chǎn)市場風險中所存在的問題進行探討,并提出相應措施及建議,為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供理論意義。

        1、房地產(chǎn)市場風險問題及其成因

        1.1 道德信用風險

        道德信用風險主要是由于借款人沒有遵循合同約定,沒能按時還款導致?lián)p害金融機構利益,這是房地產(chǎn)信貸風險中最常見的一種。簡而言之,就是不履行合同,同業(yè)違反競爭限制協(xié)議這些都是信用風險。

        一是在房地產(chǎn)交易過程中,多數(shù)群眾首選的資金支持一直是信用貸款,而信用貸款作為銀行房地產(chǎn)貸款中的首要風險,使得各家商業(yè)銀行對其也是尤為重視,而誠信的缺失,導致銀行資金流失。也出現(xiàn)因誠信不足導致未能償還貸款造成損失。惡意拖欠甚至不還貸款等。以及抵押物引發(fā)的風險抵押物價值不實,產(chǎn)權不清等。由于銀行過度追求盈利,過度授信于客戶,加上市場已經(jīng)飽和,借款人償還能力較弱無法償還貸款,導致銀行資金流失。

        二是由房地產(chǎn)開發(fā)商沒能遵循合同規(guī)定把房屋交付給借款人使用,從而使得銀行陷入債務牽連,銀行的利益受到破害。倘若開發(fā)商沒有必須存在的經(jīng)濟實力,那么在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時候,擁有大量財力的開發(fā)公司就會出現(xiàn)這種情況。發(fā)展機會和獨特的發(fā)展指標將具有競爭力。同時,即使在競爭激烈的條件下,中小企業(yè)的發(fā)展也是有可能的。發(fā)展項目本身的風險;開發(fā)商對市場因素分析失誤,預售不理想,導致后期資金不足,甚至爛尾。與客戶產(chǎn)生糾紛,其風險便轉嫁給了銀行。商業(yè)銀行作為貸款方不僅僅是房產(chǎn)信貸風險過程中的受害者,同時也是風險規(guī)避的受益人。所以,防范風險是商業(yè)銀行應該自己運行的,沒有適當?shù)膬?nèi)部制度,監(jiān)管不到位。員工的工作準則與公司利益息息相關,以及公司領導部門的監(jiān)管也十分重要,加強對員工的監(jiān)管提高員工素質(zhì),完善信貸體制,減小安全隱患也就是減小損失。

        據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示,2019年,房地產(chǎn)信貸4132784億元,占貸款總額的66%。所以房地產(chǎn)信貸在銀行業(yè)務中占據(jù)重要地位,但由于信用風險問題導致銀行貸款不良率提升從而影響銀行對經(jīng)濟的支持能力,不良率的提升,有可能增加財政風險。因此,做好信用評估,避免過度授信,進而降低信用風險造成的資金流失。

        1.2 市場利率風險

        由于政府進行市場干預,假如市場利率下降必然導致銀行利潤減少,如果利率一直往不好的方向發(fā)展,銀行就將面臨對應的風險,不僅會減少利潤,嚴重則會負債。許多研究表明,負利率與房地產(chǎn)價格之間存在著顯著的同向增長關系,由于前期價格對之后所預期價格的形成起著決定性的作用。這可能導致房地產(chǎn)價格泡沫的形成和加劇。從而體現(xiàn)了房地產(chǎn)消費市場的利率風險。利率改變,匯率、股票價格的變化,抵押物品大規(guī)模的市場價格變化就會產(chǎn)生市場風險。2020年4月20日,中國人民銀行向我國銀行間信貸中心授權,公布下調(diào)信貸市場利率,通過下調(diào)利率使得房價和后期預期得以穩(wěn)定發(fā)展?,F(xiàn)在正處于存量浮動房貸利率調(diào)整定價基準的階段。對于購房者來說無疑是很好的機會,LPR下降,月供也將降低,它對房地產(chǎn)市場有著重大的影響,特別是在疫情蔓延的時候,它促進了商品化,對房地產(chǎn)市場起到了積極的作用。雖然利率的變化并不能直接決定房地產(chǎn)價格,但它可能會影響房地產(chǎn)價格。由于房地產(chǎn)供求的控制,加息導致房地產(chǎn)購買成本上升,房價下降,控制過高收費,對降溫有積極影響。因此,房地產(chǎn)價格又是合理的。對于小城市來說,利率上調(diào)更是對房地產(chǎn)市有著重要意義,首先對房地產(chǎn)投資者來說,由于利率上升,融資成本提高,投資利潤下降,容易導致其轉移投資方向,其次,居民購買力下降,致使需求下降,開發(fā)商無法回籠資金,導致風險。

        2、房地產(chǎn)風險應對對策

        為能夠進一步有效的控制房地產(chǎn)市場風險業(yè)務,經(jīng)過調(diào)查分析,得出下列應對措施。

        2.1 政府部門完善對房地產(chǎn)行業(yè)的管理

        第一,政府應當合理運用經(jīng)濟手段等適當?shù)拇胧Ψ康禺a(chǎn)市場進行有必要的干預,規(guī)范秩序,調(diào)整市場供需平衡,完善房地產(chǎn)市場發(fā)展結構,促使房地產(chǎn)市場可以健康平穩(wěn)的發(fā)展。使資源得到合理化的配置。其二,對房地產(chǎn)市場實行指導性管控,約束房價,抑制房價上漲,遵循商品在其市場運行中的價值,加強市場監(jiān)管,控制炒房,哄抬房價等現(xiàn)象,做到房產(chǎn)保質(zhì)保量,而不是過猶不及。第三,在進行市場干預同時制定完備的管理制度,無論是對市場還是對政府,要內(nèi)憂外患,規(guī)范金融機構的管理,加強對開發(fā)商的管控,政府對土地市場的制約,以及消費者權益及信用問題,建立優(yōu)良的信貸環(huán)境,降低風險。第四,增強人均消費水平,提高GDP水平,多方面舉措,實現(xiàn)資源的合理配置,對旅游及新興產(chǎn)業(yè)升級,順應時代發(fā)展,提高居民生活幸福指數(shù)。增加居民可支配收入,從而達到降低風險的目標。

        2.2 商業(yè)銀行的監(jiān)管機構應完善對房地產(chǎn)信貸市場的管控

        商業(yè)銀行在向房地產(chǎn)金融機構提供金融支持時,應完善對房地產(chǎn)信貸管理規(guī)章制度,增強風險管理的防控能力。首先,完善信用機制,加強客戶管理,合理規(guī)范個人征信問題,掌握客戶實際經(jīng)濟情況,嚴格管控,從而降低風險。其次,作為市場經(jīng)濟活動的參與者,掌握市場動態(tài),適應市場變化發(fā)展,加強對市場風險的抵抗力。然后,整理規(guī)范的操作流程,增強防控管理,加強公司內(nèi)部對風險管理的能力水平,大力投入對風險的管理。最后,無論是對自身還客戶,都應當自上而下的深化對信貸風險的認識,認識到風險管控的重要性??偠灾?,只有不斷完善信貸體系,加強對風險的管理,由內(nèi)而外的進行管控,層層把關,做好相關工作,順應市場,從而降低風險。

        2.3 銀行應完善對房地產(chǎn)市場的管理

        銀行在房地產(chǎn)信貸管理中,最主要的目的就是降低不良率的產(chǎn)生,增強信貸安全性及資金可流動性,促進銀行穩(wěn)定健康發(fā)展。而整個貸款過程中主要有貸前,貸中,貸后三大流程,做好這三環(huán)節(jié)工作,才能實現(xiàn)資金合理流動。

        貸前:完善貸前核查,對客戶進行必要的評估,完善防控體系,各部門做好工作銜接,規(guī)范貸前的征信評估,管控好信貸的第一道關卡,嚴格執(zhí)行制度管理要求。經(jīng)過再三核查才能進行貸款發(fā)放。做好信用甄別。

        貸中:反復核查客戶資料,確保資料真實性,必須確立良好的防控標準,遵循五證齊全原則,各項手續(xù)必須齊全,嚴格對風險管控。

        貸后:做好貸后管理,跟蹤資金東西,預防亂用現(xiàn)象發(fā)生。增強風險意識,貸后工作不容忽視,調(diào)節(jié)信貸結構,明確風險責任,做好備案預防風險發(fā)生。

        2.4 市場完善對房地產(chǎn)信貸管理

        加強市場管理,縮小土地差距,增加城市居民的可支配收入,減少城鎮(zhèn)居民的收入差距,加大資金來源,鼓勵和支持有信心的企業(yè),對股票發(fā)行和債券直接融資。房地產(chǎn)市場基金會為房地產(chǎn)市場提供激勵和支持。最后,從擔保的角度看,目前我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款多為抵押貸款。在房地產(chǎn)領域,商業(yè)銀行應完善監(jiān)管體系,落實保障措施,這些宏觀經(jīng)濟措施降低了房地產(chǎn)信貸市場的整體風險。商業(yè)銀行必須加強內(nèi)部控制,降低交易風險,積極運用數(shù)據(jù)管理模式進行風險分析和有效控制。

        綜上所述,加強房地產(chǎn)信貸風險的控制,政府部門應進行合理干預,完善相關制度,合理配置資源,商業(yè)銀行銀行各部門各司其職,完善管理制度,增強防控意識,做好貸款工作,層層防控,規(guī)范操作。

        結論:

        本文通過對房地產(chǎn)信息的收集,資料查找,以及文獻研究,采用調(diào)查法以及文獻研究法對房地產(chǎn)市場風險進行研究,通過風險分析,得出房地產(chǎn)市場消費風險的成因以及其應對策略,得到下列結論:

        通過調(diào)查研究,本文得出房地產(chǎn)貸款風險產(chǎn)生的原因主要是以下幾種:

        (1)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景不明確;(2)經(jīng)濟發(fā)展速度放緩;(3)政府調(diào)控力度不足;(4)借款人信用風險原因;(5)商業(yè)銀行貸款管理不完善的原因。

        基于以上風險成因,為防范的房地產(chǎn)貸款的風險,本文提出如下對策:(1)各級政府部門應當發(fā)揮政府職能,有效進行適度干預,完善對房產(chǎn)行業(yè)管控,加強市場監(jiān)管,完善配套措施,對房地產(chǎn)市場加強管理的同時多方面舉措,提高居民可支配收入;(2)商業(yè)銀行完善制度問題,加強監(jiān)管措施完善貸款流程,完善風險管理,加強風險意識以及規(guī)范各項操作,防止操作風險,防范房地產(chǎn)貸款的風險;(3)各商業(yè)銀行應全面完善貸款過程中的管理標準,完善信用管理體系降低因信用給銀行帶來的不必要風險問題,完善對商業(yè)銀行的監(jiān)管措施。

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