滕瑾 張學(xué)鳳 汪玉紅 中國礦業(yè)大學(xué)徐海學(xué)院
WK于1984年5月正式成立,于1988年進入房地產(chǎn)行業(yè),經(jīng)過三十余年的發(fā)展,已成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)業(yè),業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海及中西部重點城市。企業(yè)始終堅持為普通人提供好產(chǎn)品、好服務(wù),以房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù),同時積極拓展其他業(yè)務(wù),已進入物流倉儲服務(wù)、租賃住宅、教育等領(lǐng)域。
(一)償債能力分析
1.短期償債能力。由于地產(chǎn)行業(yè)的特殊性存貨所占比例較大,因此分析速動比率相比流動比率而言最具有參考價值。WK的2017-2019年速動比率分別為0.50,0.49,0.43呈下降趨勢,企業(yè)的即時變現(xiàn)能力逐年變?nèi)酢?018年到2019年能力下降更甚,主要原因在于2019年集團共獲取項目157個,存貨金額較2018年底增長19.6%。可以看出該企業(yè)的存貨量始終保持在一個較高的水平,這是對未來發(fā)展的保障,但是一旦市場出現(xiàn)銷售停滯的現(xiàn)象,會導(dǎo)致資金回籠困難,造成嚴重的流動性問題。再來關(guān)注更貼近企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營過程中償債的實際情況的現(xiàn)金流量比率。該公司的現(xiàn)金流量比率逐年提升,但仍然處于低水平,公司的償債安全性應(yīng)當要受到格外的關(guān)注。單從數(shù)據(jù)來看WK的短期償債能力弱,但在同行業(yè)中相比較來說短期償債能力還是較好的。
2.長期償債能力。資產(chǎn)負債率表示1元的資產(chǎn)里有多少源自負債,該比率越低,企業(yè)償還越有保障,貸款越安全。2019年的資產(chǎn)負債率相比2018年有所下降,企業(yè)的償債能力有所提升,但該企業(yè)的資產(chǎn)負債率仍舊偏高,屬于舉債經(jīng)營,這里我們要注意到地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)都是屬于舉債經(jīng)營的,長期償債能力都偏弱,所以對于地產(chǎn)行業(yè)我們一般結(jié)合凈負債率來分析,截至2019年年底凈負債率為33.9%,在同行業(yè)中繼續(xù)處于低位,長期償債能力較強,這也符合WK一貫穩(wěn)健的經(jīng)營方式。
(二)營運能力分析
企業(yè)營運能力可以反映企業(yè)資金周轉(zhuǎn)狀況,對此進行分析可以了解企業(yè)的營業(yè)狀況及經(jīng)營管理水平。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是分析企業(yè)營運能力的總指標,它取決于企業(yè)其他各項資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的高低。研究三年的數(shù)據(jù)可以看到,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是下降趨勢,主要原因在于固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的逐年降低。其中,2017年到2018年間下降了將近三個百分點,主要原因在于2018年該企業(yè)將存貨和在建工程轉(zhuǎn)為酒店、房屋及建筑物上相比上一年度增加了21%。說明WK在開發(fā)地產(chǎn)行業(yè)之外的其他副業(yè)加大了投資力度。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受宏觀經(jīng)濟與國家政策的影響較大,未來如果國內(nèi)房地產(chǎn)供需關(guān)系進一步改變,則可能對公司房地產(chǎn)項目的銷售產(chǎn)生較大影響,進而導(dǎo)致房地產(chǎn)類存貨的出售或變現(xiàn)存在一定的不確定性,副業(yè)的開發(fā)可以在一定程度上降低存貨帶來的風(fēng)險。企業(yè)在降低風(fēng)險的同時還應(yīng)注重提高存貨的管理水平,提高資產(chǎn)利用效率。
(三)盈利能力分析
地產(chǎn)行業(yè)向來屬于暴利行業(yè),因此銷售毛利率在此行業(yè)中是一個很值得關(guān)注的比率。觀察WK近三年的銷售毛利率保持在35%左右,處于一個很高的水平且在上市的地產(chǎn)業(yè)中也毫不遜色,盈利能力強。2018年的銷售毛利率最為突出,這是隨著一批在市場回暖期銷售、盈利情況相對較好的項目進入結(jié)算所導(dǎo)致的。2019年的毛利率有所下降,原因在于WK的規(guī)模在不斷的擴大,相應(yīng)的潛在成本也會隨之上升。營業(yè)利潤率是衡量一個企業(yè)盈利能力的重要指標??v觀三年的數(shù)據(jù),整體來說企業(yè)的盈利能力還是不錯的。2019年,WK業(yè)績穩(wěn)健增長,營業(yè)外收入相比上一年增加了23.6%,但營業(yè)利潤率為三年最低,這其中有因為經(jīng)營規(guī)模的擴大導(dǎo)致的營業(yè)成本上升所帶來的影響,也有不可避免的主觀因素。受疫情的影響,房地產(chǎn)行業(yè)不可避免受到了沖擊,銷售業(yè)績下降,施工期推延等,會導(dǎo)致2020年的財務(wù)報表不會很好看,通過調(diào)整2019年的數(shù)據(jù),可能沒有列在其中的相關(guān)的節(jié)約稅費,會在2020年的數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來,為2020年的年報做準備。
(一)通過三年的數(shù)據(jù)分析,我們發(fā)現(xiàn)WK的償債能力還是有待提升的。WK每年都存在大量的存貨,需要提高存貨的變現(xiàn)能力。去庫存,促銷售,才能有效預(yù)防因銷售停滯所帶來的資金流風(fēng)險。同時還應(yīng)減少資產(chǎn)負債率,合理利用財務(wù)杠桿,增加資本積累,保證企業(yè)充足的現(xiàn)金流。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入白銀時代的深水區(qū),無論從客戶需求端,還是土地供應(yīng)端來看,增量都在趨于收斂。雖然WK近年來一直力求轉(zhuǎn)型,但在主營業(yè)務(wù)收入中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)仍舊占據(jù)了大額的比例。WK應(yīng)該加快轉(zhuǎn)型的進度,加強投資眼光,加大投資力度,多培養(yǎng)多元化業(yè)務(wù)中的人才。
(三)近年來整個市場趨穩(wěn),地價占售價比例在持續(xù)上升,對于整個行業(yè)來說毛利率的下降會是一個長期的趨勢。WK應(yīng)加大對各項費用的控制,節(jié)約成本支出,使毛利率控制在一個合理的水平,提高盈利能力。