陳立定

浙江樹人大學(xué)經(jīng)濟(jì)與民生福祉學(xué)院

一、引言

隨著我國土地有償使用制度改革的不斷深化，改變單一的土地出讓制，積極探索推行租賃制供地模式日益受到各地的重視。2020年下發(fā)的《中共中央國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》明確要求“深化產(chǎn)業(yè)用地市場化配置改革。健全長期租賃、先租后讓、彈性年期供應(yīng)、作價(jià)出資（入股）等工業(yè)用地市場供應(yīng)體系。”相比于出讓供地方式，租賃方式供地在租賃形式、租期確定、租金標(biāo)準(zhǔn)等方面具有更大的靈活性。因此，當(dāng)前政府加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)時，除評估建立對應(yīng)于出讓土地使用權(quán)下的城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系外，很有必要建立與之匹配的租賃土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)體系。

二、租賃制的不同實(shí)現(xiàn)形式及其年租金屬性分析

（一）租賃制的不同實(shí)現(xiàn)形式

租賃制最大的特征是土地租金并非一次性收取，可按年或月收取，且因租金的具體確定、承租期限、收取原則等不同而具有不同的實(shí)現(xiàn)形式，如有年定額租制、年分成租制等。不同實(shí)現(xiàn)形式的租賃制下權(quán)利人的權(quán)能屬性、租金水平及其適用性等也不一。首先，從租賃合同約定的租期長短看，有5年以內(nèi)的短期租賃，10、20年等的長期租賃。一般而言，短期租賃盡管相關(guān)法規(guī)政策賦予權(quán)利人一定的轉(zhuǎn)租權(quán)、處分權(quán)等，但由于租期過短，權(quán)利人很難充分實(shí)現(xiàn)相關(guān)的權(quán)能及其享有土地的預(yù)期增值收益，因而更多體現(xiàn)的是一種債權(quán)屬性。長期租賃，權(quán)利人不僅享有較完整的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等權(quán)能，而且能較好地獲取土地的預(yù)期增值收益。因此，同一宗土地對于承租人而言，理論上獲取長期租賃應(yīng)比短期租賃要支付更高的年租金標(biāo)準(zhǔn)。

其次，從租金的支付、調(diào)整方式、調(diào)整周期等看，有租賃期內(nèi)固定年租金、租賃期內(nèi)固定租金調(diào)整幅度以及年租金彈性確定等不同形式。固定年租金方式一般又有租賃期內(nèi)固定年金、租賃期內(nèi)固定年金調(diào)整幅度及調(diào)整周期等，如有租賃期年內(nèi)固定年租金1年1付、2年1付、3年1付等；或租賃期年內(nèi)租金按固定比率遞增，如年租金1年1付逐年按固定比率遞增、2年1付每1支付周期按固定比率遞增、3年1付每1支付周期按固定比率遞增等等。對于年租金彈性確定方式，一般是采用簽訂短期租賃合同方式，如1年1簽、2年1簽等，相應(yīng)的年租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式等結(jié)合合同約定的租期采用一次性支付固定年租金或分期支付年租金等方式，合同租金標(biāo)準(zhǔn)的確定則依據(jù)租賃合同簽訂時點(diǎn)或續(xù)簽時點(diǎn)的市場租金水平、基準(zhǔn)地價(jià)等狀況進(jìn)行靈活確定或彈性調(diào)整。長期租賃方式的租金確定一般難以采用租金彈性確定方式，比較適合采用固定年租金或固定調(diào)整幅度的方式，而短期租賃方式的租金確定則更具靈活性，既可以采用固定年租金方式也可以采用彈性租金方式，目前各地涉及土地資產(chǎn)處置采用租賃制時一般實(shí)行彈性年租金方式，通過簽訂短期租賃合同，以及租金隨基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整幅度而調(diào)整的方式。

（二）租賃土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)的屬性

出讓制和年租制均屬租賃制范疇，兩者的基本共同點(diǎn)都是土地使用者通過支付地租而換取土地使用權(quán)，在租期內(nèi)擁有對土地使用權(quán)一定的處分權(quán)，租賃期滿后擁有獲取地上物價(jià)值的補(bǔ)償權(quán)；兩者的主要區(qū)別則在于出讓制是用地者一次交付整個出讓期全部年度地租的貼現(xiàn)值總和，年租制則是按年交租。根據(jù)地租地價(jià)理論，地價(jià)本質(zhì)上是地租的資本化，即出讓地價(jià)可以看作是出讓年期的土地（年）租金的資本化。由此定義來看，用地者應(yīng)交地租額的總和在理論上應(yīng)是等值的。但從現(xiàn)實(shí)情況來看，由于租賃制比較靈活，兩者之間的關(guān)系遠(yuǎn)非如此簡單。

要分析比較年租制年租金與批租制出讓地價(jià)（出讓金）之間的關(guān)系問題，首先需要比較并厘清租賃和出讓兩種方式對土地資產(chǎn)處分權(quán)能的大小。我國現(xiàn)行法律規(guī)定出讓方式取得的土地使用權(quán)，在使用年期內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，即出讓土地使用權(quán)擁有比較完整的權(quán)能。而土地租賃根據(jù)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第六條規(guī)定，承租人取得承租土地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。其次，從租賃制和出讓制適用范圍看，租賃制的適用范圍受到較大的限制，本身具有一定的政策性。如《規(guī)范國有土地租賃若干意見》規(guī)定“對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃”。

第三，從土地市場運(yùn)行特征及價(jià)格形成機(jī)制看，土地市場是一個分級運(yùn)行的不完全市場，土地租賃市場與土地出讓市場是兩個不同性質(zhì)的市場，租賃市場價(jià)格與出讓市場價(jià)格的形成機(jī)制及影響因素并非一致，兩者之間的價(jià)格形成并非完全協(xié)調(diào)統(tǒng)一，特別是當(dāng)前我國普遍存在的租金不漲或增長緩慢，但地價(jià)上漲迅猛，造成租售比價(jià)嚴(yán)重失衡。因此，現(xiàn)實(shí)市場條件下，市場租金與市場地價(jià)之間不等值的情況比較普遍。

第四，盡管對同一地塊而言，承租人采用年租制或批租制取得土地使用權(quán)所付出的年租金總額和出讓金理論上存在等值關(guān)系，但租賃制年租金標(biāo)準(zhǔn)在量的方面并非簡單的等同于出讓土地價(jià)格按相應(yīng)的土地還原率折算得到的等額年值。因?yàn)橥恋刈赓U的方式比較靈活，實(shí)際支付的年租金標(biāo)準(zhǔn)的高低事實(shí)上還與租賃合同約定的租金支付方式、租金調(diào)整方式及調(diào)整時間間隔、幅度等的差異而存在較大差異。如租賃合同約定是年初支付還是年末支付，兩種的租金額存在一定差異；固定年租金與按年不同比例、不同幅度遞增，實(shí)際確定的初期年租金額存在較大差異。因此，租賃制年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定還需要具體分析租金的支付方式、支付期限和調(diào)整方式等不同的管理政策作相應(yīng)的等值換算。

三、租賃土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)的評估方法思路

（一）租賃土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)確定的可行技術(shù)途徑

作為土地市場地價(jià)表現(xiàn)形式之一，租賃年租金理論上可采用市場比較法、租金剝離法、地價(jià)反算法等方法進(jìn)行評估確定。采用市場比較法評估確定年租金的前提條件是土地租賃市場發(fā)達(dá)，特別是與待估租賃宗地的用途相同，租賃方式、租期、租金支付及調(diào)整方式相近，屬于同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常（或可修正為正常）的租賃實(shí)例比較豐富。但我國當(dāng)前土地租賃一級市場尚處于初步階段，現(xiàn)實(shí)土地市場條件很難滿足各類不同情形的租賃制年租金評估。采用租金剝離法評估確定年租金現(xiàn)實(shí)可操作性比較強(qiáng)，但也存在致命的缺陷，即二三級房地產(chǎn)市場收集到的房地租金案例一般僅反映租賃市場的運(yùn)行狀況，且更多反映的評估時點(diǎn)現(xiàn)時的市場租金水平，同時該租金本質(zhì)上是一種債權(quán)屬性，與物權(quán)、準(zhǔn)物權(quán)屬性的長期租賃制在土地權(quán)利上存在本質(zhì)差異。同時，采用此法評估的租金往往很難做到與出讓市場地價(jià)總體相平衡。

出讓地價(jià)反算法，即根據(jù)土地出讓市場地價(jià)水平反算土地租金水平。依據(jù)收益還原法原理和資金時間價(jià)值等值計(jì)算模型，理論上出讓地價(jià)與租賃制固定年租金（年金）之間存在以下的簡單關(guān)系：

a=P＊〔1-1/（1+r）〕/〔1-1/（1+r）n〕

上式中，a為 租賃制固定年租金（年金），P為出讓地價(jià)，r為折現(xiàn)率（土地還原率），n為出讓土地使用年限。

該方法理論上能更真實(shí)地揭示出地價(jià)是土地權(quán)利的購買價(jià)格的實(shí)質(zhì)，有利于確保測算的土地租金與土地出讓金（地價(jià)）總體相平衡。但上述模型是基于權(quán)利人持有土地期間的土地年收益為固定不變、折現(xiàn)率不變的假設(shè)前提之下的理想化模型。現(xiàn)實(shí)條件下，由于不同區(qū)位、不同時期、不同性質(zhì)、不同用途土地的純收益、投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率因土地市場供求關(guān)系等不同而并非固定不變，折現(xiàn)率也并非是固定的技術(shù)參數(shù)，需要綜合考慮兩者在權(quán)能、市場供需關(guān)系、租金支付方式、調(diào)整方式，以及租賃制的特殊政策性及其適用范圍的較大限制等因素的影響，實(shí)際上將市場地價(jià)換算成年租金的折現(xiàn)率應(yīng)大大低于出讓土地還原率。

深入分析租賃制和出讓制的區(qū)別，在假定兩種不同供地方式下土地權(quán)利人取得的土地權(quán)能相同的情況下，租賃制特別是長期租賃制作為我國土地使用制度改革不斷深化背景下通過反思出讓制實(shí)踐所存在的問題基礎(chǔ)上而創(chuàng)立的一種更為靈活的供地方式，本質(zhì)上是對出讓制一次性繳納未來年期全部出讓年度地租造成用地者初始投資成本投入過高而對出讓金付費(fèi)方式的一種改良。就此而言，土地租賃制實(shí)際上與銀行為企業(yè)提供租賃融資非常相似，即相當(dāng)于政府為購買土地使用權(quán)的用地者提供零首付的按揭貸款，將本應(yīng)一次性繳納的地價(jià)款按年度逐年向政府支付本金和利息。據(jù)此，為使得土地租賃制租金標(biāo)準(zhǔn)確定的規(guī)范化管理，筆者認(rèn)為實(shí)踐中租賃制年租金的確定方法途徑，可以出讓地價(jià)額作為基礎(chǔ)，按照零首付按揭貸款方式確定年還本付息額的原理和方式來確定年租金標(biāo)準(zhǔn)，更具可行性、合理性。

（二）出讓地價(jià)反算法確定年租金的方法思路

根據(jù)資金時間價(jià)值原理和資金等值計(jì)算方法，出讓地價(jià)反算法確定年租金，即視租賃制年租金為出讓地價(jià)（一筆貸款總額）的年末等額償還額（等值年金），通過投資回收系數(shù)換算得到?？紤]到租賃合同約定的年租金支付時間一般為年初支付，因此調(diào)整后的投資回收系數(shù)即為i(1+i)n-1/[(1+i)n-1]。同時，由于租賃制方式靈活，租金的不同支付方式、調(diào)整方式、調(diào)整期限下的（初期）年租金有所不同，其中最基本的租金支付形式即為租賃期內(nèi)以一年一付固定年租金方式支付，其他的支付方式主要有n年一付固定年租金方式，一年一付每支付周期年租金遞增一個固定比率的方式、n年一付每支付周期年租金遞增一個固定比率的方式等。見表1。

表1 不同形式的年租金測算模型一覽表

上述模型中，貼現(xiàn)率（r）參數(shù)的取值是出讓地價(jià)反算法測算年租金的關(guān)鍵，也是租賃制年租金確定的難點(diǎn)。綜合前述對租賃制供地方式類似于政府為購買土地使用權(quán)的用地者提供零首付的按揭貸款金融支持的基本思想，筆者認(rèn)為折現(xiàn)率（r）參數(shù)取值可參考商業(yè)銀行住房抵押貸款利率確定的一般方法思路，以估價(jià)時點(diǎn)中國人民銀行公布的長期貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，再綜合考慮租賃制適用范圍的嚴(yán)格限定性、特殊的政策性因素，結(jié)合房地產(chǎn)市場實(shí)際租售比價(jià)、商業(yè)銀行實(shí)際執(zhí)行的住房抵押貸款浮動利率以及國家相關(guān)政策性銀行的信貸利率優(yōu)惠折扣政策等進(jìn)行綜合平衡后確定，更具合理性、科學(xué)性、規(guī)范性和可操作性。具體取值時可結(jié)合區(qū)間控制的思路，通過綜合分析當(dāng)前商業(yè)銀行實(shí)際執(zhí)行的長期貸款利率浮動區(qū)間、國家相關(guān)政策性銀行的信貸利率優(yōu)惠折扣，各地房地產(chǎn)市場租售比價(jià)的實(shí)際情況，以及海外房地產(chǎn)市場成熟國家或地區(qū)年租金與市場售價(jià)的合理比價(jià)關(guān)系等，通過政府公共決策程序，確定一個相對合理的貼現(xiàn)率參數(shù)值，以一方面規(guī)范土地租賃行為，另一方面便于形成一個較為穩(wěn)定的市場預(yù)期，引導(dǎo)和促進(jìn)土地租賃制市場健康發(fā)展。