“我買了一套房，70年之后，怎么算？”

“小區(qū)公共停車位被物業(yè)出租，收益歸誰所有？”

“業(yè)主的維修基金應(yīng)該怎么用？”

“居住權(quán)能發(fā)揮什么作用？”

此時，民法典大幕已經(jīng)開啟。它體現(xiàn)著鮮明的時代特點；它反映了人民的意愿，具有非凡的歷史意義；它對整個國家市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對人民權(quán)利的保障也會發(fā)揮更大的作用。

新設(shè)添附制度；增加土地經(jīng)營權(quán)的規(guī)定；完善建筑物區(qū)分所有權(quán)制度；細(xì)化住宅建設(shè)用地、使用權(quán)的自動續(xù)期規(guī)則；居住權(quán)入法實現(xiàn)物盡其用；走向動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押、登記制度的統(tǒng)一；擴(kuò)大擔(dān)保合同的范圍等……所有這些規(guī)定，讓物權(quán)編亮點突出。

民法典的頒行，不是終點，而是一個新的開始。它在“落地”的同時也會產(chǎn)生一系列新的問題亟待解決。在最高人民法院發(fā)布的與民法典配套的第一批司法解釋中，對物權(quán)編相應(yīng)作了更新。

本文擷取物權(quán)編中幾處跟百姓息息相關(guān)的亮點亦是難點，結(jié)合實踐案例，為讀者進(jìn)一步了解物權(quán)編提供一些新的思路。

居住權(quán)如何落地？

“2020年7月27日，漸凍癥患者小魏的離婚官司有了最終結(jié)果：她可以在前夫名下的房產(chǎn)繼續(xù)居住，與前夫共有居住權(quán)，并同時獲得了6歲女兒的撫養(yǎng)權(quán)?！?/p>

2020年夏天，有這樣一個判決闖入了公眾的視野。本案中，“居住權(quán)”一詞在當(dāng)時民法典被表決通過的大背景下，顯得格外有意義。

據(jù)紅星新聞報道，2010年，小魏和小趙相識。兩人都在北京工作，小魏做行政，小趙經(jīng)營一家印刷店并在通州購買了住房。兩年后，兩人登記結(jié)婚。2014年，夫妻倆迎來了女兒。也是從那一年開始，小魏發(fā)現(xiàn)自己走路總是摔跟頭，輾轉(zhuǎn)多家醫(yī)院，終于得出了結(jié)論：漸凍癥。本就經(jīng)受著苦難的小家，后又因小趙的心臟疾病入院而變得更加脆弱。

自小魏懷孕以來，小魏的父母便來北京照顧。小魏被醫(yī)院診斷出患有漸凍癥后，父母更是無法離開，他們不僅要照顧女兒，還要照顧外孫女。而小趙住院時，他的母親也來了。自此，一家六口共處一個屋檐下，矛盾漸漸開始多了起來。直至發(fā)展到小兩口各處一間，有事靠手機(jī)溝通，一家人過成了兩家人。

2017年，小趙向小魏提出離婚，并以夫妻感情破裂為由，向法院提起了訴訟，被法院駁回。當(dāng)時的小魏并沒有同意。2018年小魏病情加重，癱瘓在床，需要靠呼吸機(jī)來維持生命。丈夫?qū)ζ拮右暥灰?，對孩子不管不問，小魏對小趙不再抱有希望，決定離婚。

2019年，在律師幫助下，小魏向北京市通州區(qū)人民法院提起了離婚訴訟。同年12月，小魏的離婚訴訟宣判，通州法院判決：兩人離婚，孩子歸小魏撫養(yǎng)，除了小趙還需負(fù)擔(dān)的撫養(yǎng)費(fèi)、治療費(fèi)等，小魏還享有小趙名下房子的居住權(quán)，直到孩子18歲成年。小趙不服判決，提起了上訴。北京市第三中級人民法院接到了小趙的上訴，并于2020年7月27日作出了終審判決，維持原判。

>>民法典中增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，是物權(quán)編的一大亮點。 資料圖

判決書中表述，在小魏的居住問題上，法院認(rèn)為，涉訴房產(chǎn)雖然系趙某的婚前財產(chǎn)，但小魏因病已喪失勞動能力，依據(jù)婚姻法第四十二條的規(guī)定，離婚時，如一方生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個人財產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成時，由人民法院判決。因此，一審法院從照顧婦女兒童權(quán)益的角度出發(fā)，認(rèn)定小魏及其子女在涉訴房屋內(nèi)享有居住權(quán)并無不當(dāng)。而對于子女撫養(yǎng)問題，二審法院認(rèn)為，兩人婚生子女自幼便隨小魏生活至今，小魏父母也愿意撫養(yǎng)，考慮到雙方撫養(yǎng)條件、少年兒童的健康成長等因素，由小魏撫養(yǎng)更為有利。

此案的判決結(jié)果，讓很多業(yè)內(nèi)專家表示，這場離婚訴訟案中，居住權(quán)和撫養(yǎng)權(quán)的歸屬，在司法實踐中具有突破性意義。

居住權(quán)最早產(chǎn)生于羅馬婚姻家庭關(guān)系中，而且與財產(chǎn)繼承制度緊密相關(guān)，最初是作為生活保障的制度設(shè)計而存在的。而在我國，之前居住權(quán)法律雖未明確規(guī)定，但也能隱約看到它的存在：最高人民法院《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》第27條第3款規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！睂嵺`中根據(jù)這條規(guī)定，在離婚后，為無住處的配偶設(shè)定居住權(quán)是相當(dāng)常見的法律現(xiàn)象，并且在司法實踐中，該條款還被類推適用于養(yǎng)老等情形。

民法典中增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，是物權(quán)編的一大亮點。這一項正式被法律物權(quán)化的權(quán)利成為大家熱議的話題。那么問題來了，實踐中的居住權(quán)，應(yīng)該如何依法保障其落實？法律規(guī)定中有哪些關(guān)鍵點是需要百姓注意的呢？

民法典編纂?yún)⑴c人、中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所民法研究室主任謝鴻飛教授，在接受記者采訪時給出了他的見解。謝鴻飛教授認(rèn)為，居住權(quán)作為民法典新增設(shè)的一種物權(quán)，其權(quán)能是對他人房屋的物權(quán)性使用，既然是一種物權(quán)，當(dāng)然應(yīng)有公示方式和公示手段。依據(jù)民法典第三百六十八條，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。雖然未明確登記機(jī)關(guān)，但居住權(quán)是對他人房產(chǎn)的用益物權(quán)，因此登記部門應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)登記部門負(fù)責(zé)。如果沒有登記，則不產(chǎn)生物權(quán)效力，即居住權(quán)不成立，無法對抗第三人（如房屋的抵押權(quán)人等），合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)可依據(jù)合同認(rèn)定。

而關(guān)于有“居住權(quán)一方是否具有優(yōu)先購買權(quán)”的問題，謝鴻飛教授解釋，民法典未規(guī)定居住權(quán)人在所有權(quán)人出售房屋時享有優(yōu)先購買權(quán)，因此，居住權(quán)人無法主張這種權(quán)利。其主要原因可能是，居住權(quán)人作為一種物權(quán)，已經(jīng)可以對抗房屋的買受人，房屋買賣并不影響居住權(quán)，所以賦予居住權(quán)人這種權(quán)利的意義不大。

>>謝崢制圖

“在實踐中，居住權(quán)的設(shè)定情況比較復(fù)雜，完全排除其優(yōu)先購買權(quán)并不妥當(dāng)?！敝x鴻飛教授主張，“個人認(rèn)為，賦予居住權(quán)人以優(yōu)先購買權(quán)，具有物盡其用的意義，建議未來通過司法解釋等方式，賦予居住權(quán)人這種權(quán)利。此外，當(dāng)事人可以在合同中約定優(yōu)先購買權(quán)?！?/p>

另外，當(dāng)居住權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時，該如何保障債權(quán)人利益？謝鴻飛教授解釋，在法律上，處理居住權(quán)和抵押權(quán)的競存問題比較容易，完全可以按照“成立在先，效力優(yōu)先”的一般規(guī)則。如果設(shè)定抵押權(quán)后再設(shè)定居住權(quán)的，則居住權(quán)不影響抵押權(quán)人的利益；若居住權(quán)成立在先，債權(quán)人明知這種情形依然在房屋上設(shè)定抵押權(quán)，表明債權(quán)人愿意接受這種風(fēng)險，抵押權(quán)受居住權(quán)的影響，在處置抵押物時，居住權(quán)并不消滅。可見，居住權(quán)不會影響債權(quán)人的利益。但是，在司法實踐中可能出現(xiàn)抵押權(quán)設(shè)定后，房屋所有權(quán)人惡意將房屋為無住房的父母等設(shè)定居住權(quán)的情況，從而影響抵押權(quán)的實現(xiàn)。

以上關(guān)于居住權(quán)而延伸出來的各類問題，還需要在司法實踐中進(jìn)一步明確細(xì)化。

“70年產(chǎn)權(quán)”魔咒如何破解？

還記得曾經(jīng)令房主們擔(dān)憂的“70年產(chǎn)權(quán)”的魔咒嗎？

購房后，業(yè)主獲得房屋所有權(quán)，而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)通常設(shè)定為70年，曾經(jīng)因各地政策不一，還出現(xiàn)更短的時限。有了民法典，老百姓終于長吁一口氣，不必再害怕“失去”。

早在2007年，物權(quán)法頒布實施，明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，但對于續(xù)期費(fèi)用如何繳納并未予以說明。

2009年，青島出現(xiàn)了全國首例住宅用地到期的情況。2016年4月，浙江溫州的一批房產(chǎn)引發(fā)了全國的關(guān)注和討論。由于這批房產(chǎn)的土地使用證期限僅有20年，當(dāng)年便面臨到期無法交易的問題。同年12月，原國土資源部辦公廳復(fù)函確立了相關(guān)問題處理的“兩不一正?！狈桨?，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)。但這僅是有關(guān)部門出臺的過渡性措施，最終應(yīng)該如何解決，當(dāng)時仍是空白。

而今，物權(quán)編對此作出了明確規(guī)定。民法典第三百五十九條明確，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。由此看來，自動續(xù)期已是定局，但對于如何續(xù)期、要不要再交錢、按照什么標(biāo)準(zhǔn)交多少，民法典并未明確。

謝鴻飛教授認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的續(xù)期問題，是民法典編纂過程中備受關(guān)注的民生問題。但因為我國的土地權(quán)利受公法較多的管制，承載了豐富的社會政策目標(biāo)，民法典作為私法，并不可能對這一問題作出詳盡規(guī)定。民法典第三百五十九條僅僅在物權(quán)法第一百四十九條的基礎(chǔ)上，增加規(guī)定：“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！边@意味著這一問題最終將通過公法來解決。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免主要考量的因素包括：國家對生存權(quán)的保障義務(wù)、業(yè)主初始取得建設(shè)用地使用權(quán)的成本、社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、國家稅負(fù)政策等。

蘇州大學(xué)王健法學(xué)院教授、副院長程雪陽在接受媒體采訪時曾指出，其個人提出的方案是：“住宅之下的一定面積（比如50平方米或60平方米的面積）的國有土地使用權(quán)應(yīng)自動無償續(xù)期一次，期限以70年為宜?！?/p>

而中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海主張，自動無償續(xù)期，居住的出發(fā)點應(yīng)堅持以人為本的理念。但如果要征收費(fèi)用的話一定要形成共識，消除分歧，用尊重產(chǎn)權(quán)的思維凝聚共識，尋求改革方案。劉俊海認(rèn)為，從公平角度來講，購房者買房時的房款里已包含消費(fèi)者為取得國有土地使用權(quán)而付出的公平合理部分，即獲得了相當(dāng)于永久性使用權(quán)，所以應(yīng)該無償續(xù)期。國家的大方向是給老百姓福祉做加法，而不是做減法，要更關(guān)注老百姓安居樂業(yè)的福祉，以人為本。因此，無償自動續(xù)期是一個重要的選項。

業(yè)主的權(quán)益如何保障？

2020年年底，家住北京市石景山區(qū)的王女士突然接到一封律師函：“某某公司委托本律師，就你欠付該公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)等事宜，致函你方以敦促履行有關(guān)合同義務(wù)及承擔(dān)相關(guān)責(zé)任……”

王女士有些訝異，向物業(yè)反映了兩年的問題久拖未決，竟然被物業(yè)“反咬一口”？況且，物業(yè)費(fèi)離逾期還有半個月之久……而有此“待遇”的業(yè)主不在少數(shù)，很多因反映問題長期得不到解決，無奈采取緩交物業(yè)費(fèi)方式來進(jìn)行“對抗”的業(yè)主，都被采取了同樣的“催繳”方式……

物業(yè)的這波操作，讓王女士更加不滿。這兩年，一到大雨天，王女士家廚房外墻壁就開始往屋內(nèi)灌水。滴滴答答直到雨停，廚房里的米面被淋壞了不少。最危險的是，廚房陽臺上的洗衣機(jī)離漏水墻壁很近，萬一因為淋水漏電，后果不堪設(shè)想。

這件事，王女士反映了兩年。第一年捱到雨季已過，也沒見上物業(yè)。到了年底，即便再生氣，王女士還是把全年物業(yè)費(fèi)交了。第二年，漏雨的情況更加嚴(yán)重，在王女士多次催促下，物業(yè)終于叫來師傅上門查看，給了“等待集體維修”的回復(fù)，便不再溝通此事……直至她又去催物業(yè)處理，物業(yè)的一句“這是開發(fā)商的責(zé)任，不歸物業(yè)管”的答復(fù)，把“鍋”甩得干干凈凈。

接到律師函的那一刻，王女士感到非常困惑：面對這樣的物業(yè)，弱勢的業(yè)主該去哪里維權(quán)？維修資金該怎么啟用？

其實，在現(xiàn)實生活中，業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛遠(yuǎn)不止于此。公共車位被物業(yè)出租獲利、電梯里貼滿廣告、維修資金長期“沉睡”等問題，都是業(yè)主和物業(yè)之間解不開的“結(jié)”。實踐中業(yè)主想要維權(quán)，想要獲得共有部分的收益，常常遇到各種障礙。那么，民法典在實施過程中，應(yīng)如何確保業(yè)主的權(quán)益切實“落地”？

謝鴻飛教授解釋，業(yè)主共有部分歸業(yè)主所有，其產(chǎn)生的收益自然也歸業(yè)主共有。基于此，民法典新增第二百八十二條，規(guī)定建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

“但如果小區(qū)未成立業(yè)委會，業(yè)主要主張權(quán)利依然非常困難，畢竟單個業(yè)主并非這些收益的權(quán)利人。為能讓業(yè)主的權(quán)利落地，當(dāng)務(wù)之急是小區(qū)盡可能成立業(yè)委會?！敝x鴻飛教授說，“為此，民法典第二百七十七條第二款修改了物權(quán)法第七十五條第二款，要求居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。在小區(qū)業(yè)委會未成立時，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)取得這些收益的返還請求權(quán)，處于無法行使的狀態(tài)，其訴訟時效應(yīng)處于中止?fàn)顟B(tài)。業(yè)主委員會成立后可行使這一權(quán)利?！?/p>

實際上，像王女士這種因小區(qū)業(yè)委會未能成立，導(dǎo)致維修資金無法正常使用的小區(qū)不在少數(shù)。民法典在一定程度上對公共維修資金的使用做了一定的松綁，第二百八十一條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

如何界定緊急情況？依申請的使用如何監(jiān)督？這些問題都需要制定進(jìn)一步的法律法規(guī)予以規(guī)范。

謝鴻飛教授說，民法典為破解這一難題，其第二百七十八條降低了業(yè)主決議通過的門檻。盡管如此，它還是采取了資本多數(shù)決（以建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)）和人頭多數(shù)決（業(yè)主人數(shù)），在業(yè)委會未成立的小區(qū)，業(yè)主通過決議的難度依然不小。

謝鴻飛教授認(rèn)為， 民法典第二百七十八條區(qū)分了對維修資金的使用和籌集的表決門檻，值得肯定。為解決實踐中出現(xiàn)緊急情況，需要使用維修資金，業(yè)主卻無法及時作出或者無法作出時，民法典第二百八十一條第二款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會“可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”。但是，目前尚沒有具體的配套規(guī)則。

謝鴻飛教授建議，未來可通過修改物業(yè)管理條例的方式落實民法典的這一規(guī)定，可以考慮規(guī)定緊急情況的類型（比如建筑物因自然災(zāi)害等原因急需維修，否則會導(dǎo)致安全問題等），緊急情況由行政主管部門認(rèn)定、維修資金的使用由主管部門和業(yè)委會共同進(jìn)行監(jiān)督、業(yè)委會向全體業(yè)務(wù)公示維修資金的使用情況等。

物善其用，物盡其用。除了上述制度之外，物權(quán)編在很多方面的修改均體現(xiàn)著人民的意志。如落實承包地“三權(quán)分置”，推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化；又如革新?lián)Ｎ餀?quán)理念，助力優(yōu)化營商環(huán)境等。

總之，民法典物權(quán)編的落地，必將“讓一切創(chuàng)造社會財富的源泉充分涌流，讓發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民?！?/p>