顧韶華

（山東綠達景觀工程有限公司,山東 濰坊 261041）

市場經(jīng)濟條件下，競爭態(tài)勢愈演愈烈，投資項目在符合國家投資方向的情況下，從財務戰(zhàn)略角度進行可行性分析，下文根據(jù)某單位A項目財務視角分析，做出結論，以便于投資參考確定投資決策，投資項目分析依據(jù)國家有關部門頒布的制度、辦法、細則等對項目進行財務評價。

1.投資項目基本數(shù)據(jù)分析

1.1 項目時間周期的確定

根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃確定的項目計算期5年，預計2026年6月建設完成。

1.2 銷售收入和銷售稅金及附加估算

本項目建設完成后，可售物業(yè)面積185473.98平方米，可實現(xiàn)項目銷售收入197109.03萬元；可租物業(yè)面積73489.00平方米，正常年可實現(xiàn)項目運營收入2968.26萬元。根據(jù)國家最新發(fā)布的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》、《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，介于本項目開工日期在2021年4月30日前，可以選擇簡易辦法征收增值稅，即按5%的征收率征收，本項目所有收入均繳納增值稅，增值稅稅率5%；同時按增值稅額隨征7%的城市維護建設稅和4%的教育費附加；土地增值稅按收入的2%預征，為簡化計算暫不考土地使用稅的清算。

1.3 投資項目總成本測算

本項目估算物業(yè)銷售總成本88763.84萬元，正常年運營總成本費用2343.07萬元。一是物業(yè)銷售成本。本項目主要為物業(yè)銷售部分的開發(fā)成本，包含主體工程、公用工程、工程其他費用等，累計總成本88763.84萬元，折合4785.78元/平方米，各期根據(jù)銷售進度同比例結轉銷售成本。二是水電消耗測算，是本項目燃料動力最大支出，自用水耗費約10萬元、電消耗預計20萬元等，兩項合計30余萬元。三是人工成本測算。該項費用特指管理人員的人工成本，不包括施工人員部分，薪酬成本包括工資、福利、國家規(guī)定的五險一金等項，投資項目管理人員工資按當?shù)赝袠I(yè)水平測算，以及每年工資上漲幅度預計平均1.5萬元/人?月估列，福利費支出是根據(jù)會計制度和稅法要求按工資的14%列支，該項目運營工資及福利費經(jīng)過測算預計支出648萬元。四是投資項目固定資產(chǎn)折舊及攤銷。固定資產(chǎn)折舊與攤銷均采用平均年限折舊法，其中：房屋建筑物（租賃及自用部分）原值23471.87萬元，折舊年限30年，殘值率5%，年均折舊額743.28萬元；機械設備原值453.37萬元，折舊年限10年，殘值率5%，年均折舊額43.07萬元；無形資產(chǎn)（租賃及自用部分土地使用權）價值4306.74萬元，攤銷年限按40年，年均攤銷107.67萬元；其他資產(chǎn)價值2615.60萬元，攤銷年限按10年，年均261.56萬元。五是投資項目維護修理費支出。項目運營的固定資產(chǎn)原值，按照一定的比率估列，在本項目中采用1.5%比例計算。六是投資項目其他費用。投資項目其他費用，是上述大項支出外的所有為管理和組織經(jīng)營活動的支出，同樣按照一定的比率估列，本項下按項目運營收入的5%估列。

2.投資項目利潤測算

利潤總額是收入減除成本費用以及稅金后的凈額，企業(yè)所得稅按照國家稅法規(guī)定的稅率為百分之二十五計算，各項數(shù)據(jù)在《利潤與利潤分配表》具體列示，經(jīng)計算預計年均實現(xiàn)凈利潤一億三千一百五十六萬元，預計年均實現(xiàn)所得稅四千三百八十五萬元。利潤與利潤分配表如下：

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3.項目盈利能力測算

3.1 內(nèi)部收益率確定

凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，即財務內(nèi)部收益率（FIRR），計算公式如下：

經(jīng)計算分析該項目內(nèi)部收益率為60%，超出行業(yè)基準收益率。

3.2 凈現(xiàn)值確定

凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值按設定的折現(xiàn)率計算的現(xiàn)值之和，公式如下：

項目折現(xiàn)率為20%，凈現(xiàn)值計算所得42101萬元。

3.3 項目投資回收期確定

凈收益回收項目投資所需要的時間，即投資回收期，計算如下：

經(jīng)測算投資回收期較快，該項目投資回收期為2.4年。

3.4 項目總投資收益率確定

運營期內(nèi)年平均息稅前利潤與項目總投資的比率，即總投資收益率，來確定投資的盈利水平，計算公式如下：

該投資項目盈利能力較強，經(jīng)計算總投資收益率為80%。

3.5 項目資本凈利潤率確定

運營期內(nèi)年平均凈利潤與項目資本金的比率，即資本金凈利潤率，來確定項目資本金的盈利水平，計算公式如下：經(jīng)計算該項目盈利能力較強，計算所得資本金凈利潤率為32%。

4.項目償債能力測算

項目建設投資借款8億元，計劃從第3年開始分3期還款，各年還款額分別為20000.00萬元、40000.00萬元、20000.00萬元，經(jīng)測算項目計算期第二年即具備還款能力，考慮到受銷售進度影響的可能性，基于謹慎性原則，將還款滯后性的安排在第三年開始。還款年度的償債備付率、利息備付率均大于基準指標，表明項目有較好的償債能力。資產(chǎn)負債率計算公式如下：經(jīng)計算該項目具有一定的籌資能力，資產(chǎn)負債率較低，比較穩(wěn)健。

5.生存能力測算

有足夠的凈現(xiàn)金流量維持正常運營，即財務生存能力的體現(xiàn)，達到各年能收支平衡，并有盈余，項目才能生存，經(jīng)過計算該項目的財務生存能力較強，各項目具體指標見下表。

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6.不確定性指標測算

6.1 項目盈虧平衡指標

項目成本與收入的平衡關系，即盈虧平衡分析，用盈虧平衡點（BEP）表示，顯示適應能力和抗風險能力。計算公式如下：

經(jīng)過計算該項目風險較小，盈虧平衡點為29.2%，項目可行，風險低。

6.2 項目敏感性測算

敏感因素的增減變化，即敏感性分析來評價指標的影響，該項目分別對銷售收入、經(jīng)營成本和建設投資作了提高10%和降低10%，作投資的敏感性分析?；痉桨?，財務內(nèi)部收益率(60.44%)，財務凈現(xiàn)值(42101.91萬元)；銷售收入+10%，內(nèi)部收益率80.85%，財務凈現(xiàn)值66278.44萬元；銷售收入-10%，內(nèi)部收益率42.73%，財務凈現(xiàn)值28925.44萬元；經(jīng)營成本+10%，內(nèi)部收益率59.96%，財務凈現(xiàn)值41762.65萬元；經(jīng)營成本-10%，內(nèi)部收益率60.92%，財務凈現(xiàn)值42441.16萬元；建設投資+10%，內(nèi)部收益率43.67%，財務凈現(xiàn)值32699.63萬元；建設投資-10%，內(nèi)部收益率84.55%，財務凈現(xiàn)值51504.18萬元。敏感性分析表如下

序號 項 目 變動 全部投資(所得稅前)幅度 財務內(nèi)部收益率(%) 財務凈現(xiàn)值(萬元)1 基本方案 60.44 42101.91 2 銷售收入 +10% 80.85 55278.37-10% 42.73 28925.44 3 經(jīng)營成本 +10% 59.96 41762.65-10% 60.92 42441.16 4 建設投資 +10% 43.67 32699.63-10% 84.55 51504.18

經(jīng)過技術分析，敏感性因素的銷售收入、經(jīng)營成本和建設投資三個指標中，建設投資敏感性最強，經(jīng)營成本敏感性最低，銷售收入為中間層，三個指標提高10%或降低10%后，該項目內(nèi)部收益率仍均大于行業(yè)水平，具有一定的抗風險能力。

7.項目小結

利用財務工具分析評價，該項目預計年均實現(xiàn)凈利潤13156萬元，預計年均實現(xiàn)所得稅4385萬元；經(jīng)計算該項目盈利能力較強，計算所得資本金凈利潤率為32%，具有一定的籌資能力；資產(chǎn)負債率較低，比較穩(wěn)?。挥凶銐虻膬衄F(xiàn)金流量維持正常運營，盈虧平衡點為百29.2%，風險低；敏感性分析具有一定的抗風險能力。因此，項目是可行的。