邱宇博

【摘要】從近幾年發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)的快速發(fā)展使得行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。金融危機(jī)、房地產(chǎn)泡沫等問(wèn)題導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格逐步下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易也逐步萎縮，從而使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，需要高度重視房地產(chǎn)的成本控制，提高房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)有效性。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);成本管理;優(yōu)化策略

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，為了市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)可以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康的發(fā)展，必須改變以往粗放型的管理模式，同時(shí)還應(yīng)該意識(shí)到成本管控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的意義，在當(dāng)下意識(shí)到成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，結(jié)合現(xiàn)代對(duì)成本管控的思想進(jìn)行成本控制，提升企業(yè)在成本控制方面的作業(yè)水平，這是房地產(chǎn)企業(yè)可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈環(huán)境中持續(xù)發(fā)展的有力保障。

1、房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀分析

1.1投資分析不合理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中對(duì)成本方面的控制工作并不重視，沒(méi)有根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)的分析，因?yàn)榭紤]層面不足，使得工作難以獲得良好的效果。目前，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行預(yù)算工作的人員及業(yè)務(wù)能力不足，無(wú)法根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需求開展相關(guān)工作，仍而使成本控制會(huì)因?yàn)樗伎歼^(guò)于片面，為其造成不少的經(jīng)濟(jì)損失。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制質(zhì)量有待提高

預(yù)算編制是房地產(chǎn)企業(yè)做好全面預(yù)算管理工作的重要前提與客觀保證，尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言預(yù)算編制更為重要。房地產(chǎn)企業(yè)需要先進(jìn)行工程施工，然后進(jìn)行房產(chǎn)銷售，最后才能夠形成利潤(rùn)收益，而這個(gè)過(guò)程需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期才能完成，所以如果預(yù)算編制不合理，很容易使得房地產(chǎn)企業(yè)在后期經(jīng)營(yíng)中步履維艱。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用年度編制方法來(lái)進(jìn)行預(yù)算編制，而這無(wú)法反映出房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)預(yù)算情況，在此期間一旦出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很容易使得房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法達(dá)到預(yù)期回報(bào)，所以必須要進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算水平[1]。

2、房地產(chǎn)成本優(yōu)化的有效策略

2.1進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制質(zhì)量，創(chuàng)新預(yù)算編制方法

預(yù)算編制是保證房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理科學(xué)性與全面性的關(guān)鍵，所以必須要保證預(yù)算質(zhì)量。首先，宏觀調(diào)控變化會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制效果，所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制之前，一定要及時(shí)做好對(duì)宏觀政策的解讀工作，防止因政策解讀上出現(xiàn)問(wèn)題而影響預(yù)算編制效果。

2.2劃分清晰的權(quán)責(zé)界限

在目標(biāo)成本的責(zé)任分解方面進(jìn)行改進(jìn)，劃分清晰的權(quán)責(zé)界限。房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修除制定出目標(biāo)之后，還應(yīng)該將目標(biāo)更加細(xì)化，將責(zé)任層層劃分下去，這樣才能確保目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修中運(yùn)用的兩種分解方式較為熟練。“首先是以產(chǎn)品的生產(chǎn)設(shè)計(jì)與銷售信息作為參考依據(jù)，然后在根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修的實(shí)際發(fā)展需求將其分為若干個(gè)不同的目標(biāo)成本”[2]。

2.3嚴(yán)格控制施工成本

項(xiàng)目施工是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的重要內(nèi)容，涉及到人員、設(shè)備、技術(shù)、材料等各方面內(nèi)容，管理難度較大，在成本管控方面，需要企業(yè)加大關(guān)注力度，制定完善的管理制度，確保成本管控工作順利開展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須和施工單位簽訂有效合同，并在施工過(guò)程中加強(qiáng)合同管理，避免出現(xiàn)合同條款規(guī)定不明確而增加施工成本的問(wèn)題。因此，在擬定合同時(shí)，將各項(xiàng)具體內(nèi)容以及相關(guān)負(fù)責(zé)人的職責(zé)、權(quán)限、時(shí)間、范圍等規(guī)定清楚，為合同的執(zhí)行提供支持，并有效預(yù)防合同糾紛、施工索賠等問(wèn)題的發(fā)生。

2.4健全關(guān)于成本管理的制度和規(guī)章

由于房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修是處于快速發(fā)展時(shí)期，從房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修管理層到房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修員工對(duì)于成本管理都意識(shí)淡薄，對(duì)于成本管理所產(chǎn)生的收益都被房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修的快速擴(kuò)張所掩蓋。成本的管理對(duì)于一家房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修來(lái)講一直都是非常重要的問(wèn)題，因此房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修需要從管理層面全面提高對(duì)于成本管理的認(rèn)識(shí)。通過(guò)成本控制，企業(yè)的收益能夠得到有效改觀住宅精裝修應(yīng)該建立健全關(guān)于成本管理的制度和規(guī)章，并嚴(yán)格執(zhí)行。

2.5建立有效的信息管理系統(tǒng)

公司必須建立暢通無(wú)阻的信息交流渠道，高效傳遞，減少?gòu)?fù)雜的交流方式所引起的負(fù)面影響。接下來(lái)需要升級(jí)信息系統(tǒng)，把產(chǎn)品銷售，生產(chǎn)資料的購(gòu)買，付款和財(cái)務(wù)核算等不同的板塊集成到一個(gè)有機(jī)的整體中。讓其能在系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)信息的共享。在執(zhí)行過(guò)程中表現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)反饋、交流，保證執(zhí)行信息為各個(gè)部門所知，并嚴(yán)格根據(jù)計(jì)劃設(shè)定進(jìn)行后續(xù)工作。

2.6提升管理信息化的水平

隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)科技的不斷提高，各社會(huì)行業(yè)進(jìn)入了信息化時(shí)代，為了更好地開展建筑管理和成本控制，各建筑單位還需要提高自身信息化水平。首先，建筑單位要聘用具備一定的互聯(lián)網(wǎng)信息整合能力，這樣有利于建筑單位對(duì)互聯(lián)網(wǎng)資源的高效整合提供參照。例如，可以收集到各建筑材料供應(yīng)商的價(jià)格，使建筑單位能夠選擇價(jià)格最低的材料供應(yīng)商來(lái)進(jìn)行采購(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。

2.7科學(xué)制定目標(biāo)成本

目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修成本管理應(yīng)用過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修需要擁有一個(gè)成本控制的目標(biāo)，并且目標(biāo)應(yīng)該明確，有著這個(gè)前提才能使得成本管理落到實(shí)地。房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修不僅僅要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的根本目標(biāo)，與此相適應(yīng)的則是要實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的可持續(xù)發(fā)展，“在市場(chǎng)化下，房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修需要通過(guò)主動(dòng)與客戶進(jìn)行溝通交流，并積極開展市場(chǎng)調(diào)研、實(shí)地調(diào)查等工作，圍繞客戶與市場(chǎng)的實(shí)際需求確定相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修成本管理目標(biāo)”。

2.8強(qiáng)化招投標(biāo)成本管控

在招投標(biāo)階段，企業(yè)需要盡可能吸引更多的企業(yè)參與到招投標(biāo)中來(lái)，讓企業(yè)之間展開競(jìng)爭(zhēng)，選擇最優(yōu)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目承包。根據(jù)工程量清單，編制科學(xué)、規(guī)范的方案，將承包價(jià)格、施工質(zhì)量、施工時(shí)間等具體因素考慮在內(nèi)，選擇合適的施工單位，進(jìn)行招投標(biāo)成本管控。在實(shí)際招投標(biāo)過(guò)程中，企業(yè)需要認(rèn)真對(duì)比、評(píng)價(jià)不同承包商的報(bào)價(jià)，詳細(xì)分析具體報(bào)價(jià)的經(jīng)濟(jì)性、合理性等要素，秉持公開、公正的原則，選擇最優(yōu)企業(yè)。

結(jié)語(yǔ)：

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要想加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管控，就需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本管控的重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，了解成本管控的基本情況，構(gòu)建完善的成本管控機(jī)制，為成本管控具體措施的實(shí)施提供基本支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]張燦蓮.房地產(chǎn)工程管控中如何有效加強(qiáng)成本控制及其策略[J].四川水泥，2020（12）：203-204.

[2]陳偉民，萬(wàn)青.房地產(chǎn)微信營(yíng)銷成本控制研究[J].電子商務(wù)，2020（11）：56-57.