蘇志勇

2020年房地產(chǎn)市場在疫情影響下經(jīng)歷了先抑后揚(yáng)的行情，房地產(chǎn)投資和銷售均表現(xiàn)出強(qiáng)勁的韌性。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年1至12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，同比增長7%，其中住宅投資104446億元，同比增長7.6%。商品房銷售面積176086萬平方米，同比增長2.6%;商品房銷售額173613億元，同比增長8.7%。

房價(jià)方面，70個大中城市中43個城市房價(jià)上漲，26個城市下跌。在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)之下，房價(jià)總體漲幅平穩(wěn)，投資和投機(jī)需求得到有效抑制，但是在城市群和城市之間房地產(chǎn)市場分化趨勢愈發(fā)明顯，總體呈現(xiàn)東高西低、南高北低的格局。部分熱點(diǎn)城市供需矛盾突出，新房與二手房價(jià)格倒掛引發(fā)樓市“打新潮”頻現(xiàn)。

2021年，在“因城施策”的調(diào)控原則下，解決好大城市住房突出問題成為重中之重。年初以上海、深圳為代表的核心城市相繼加碼調(diào)控，將有效遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲的沖動，但市場分化的格局會成為房地產(chǎn)市場的常態(tài)，珠三角、長三角兩大城市群依然是市場競爭的焦點(diǎn)。

2020年樓市概況：總體表現(xiàn)強(qiáng)勁，市場分化加劇

2020年，百年未遇的疫情“黑天鵝”為全球經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難性的打擊，中國經(jīng)濟(jì)同樣受到重大影響。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)則表現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性，在經(jīng)歷一季度的短暫下跌之后，二季度開始從投資端和銷售端實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇打下重要基礎(chǔ)。

國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1至12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，同比增長7%，其中住宅投資104446億元，同比增長7.6%。從投資規(guī)?？?，房地產(chǎn)開發(fā)投資占到固定資產(chǎn)投資的27.26%，這一比例比上年提高了3.29個百分點(diǎn);從投資增速看，房地產(chǎn)開發(fā)投資比固定資產(chǎn)投資增速高出4.4個百分點(diǎn)。

商品房銷售方面，2020年商品房銷售面積達(dá)176086萬平方米，同比增長2.6%;商品房銷售額173613億元，同比增長8.7%。兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資和銷售的區(qū)域分化進(jìn)一步加劇。投資端， 2020年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資74564億元，比上年增長7.6%，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的52.72%，比2019年增加0.29個百分點(diǎn);中部地區(qū)投資28802億元，占比20.36%;西部地區(qū)投資32654億元，占比23.09%;東北地區(qū)投資5423億元，占比僅為3.83%。與2015年的數(shù)據(jù)相比較，東北地區(qū)投資占比下降了近兩個百分點(diǎn)。從數(shù)據(jù)可以看出，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占比持續(xù)擴(kuò)大，而中部和東北地區(qū)投資占比顯著下滑，東高西低、南高北低的格局愈發(fā)明顯。

從銷售面積和銷售額數(shù)據(jù)也印證了這一特點(diǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，東部地區(qū)銷售面積71311萬平方米，占比40.5%;銷售額95690億元，占比達(dá)55.12%。而東北地區(qū)銷售面積僅為7069萬平方米，占比4.01%;銷售額5812億元，占比僅為3.35%。

從各大城市群的表現(xiàn)來看，長三角和珠三角兩大城市群是房地產(chǎn)市場最為火熱的區(qū)域，無論是上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州等一二線城市，還是周邊三四線城市，均表現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場需求。兩大城市群新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅同比明顯擴(kuò)大，其中長三角累計(jì)漲幅達(dá)到近4年同期最高水平。相比之下，京津冀城市群的表現(xiàn)要遜色很多，北京在投資和銷售端保持相對穩(wěn)定，環(huán)京區(qū)域受到嚴(yán)格限購影響長期處于“冰凍”狀態(tài);天津盡管祭出落戶等諸多利好政策，依然難以挽回市場頹勢。中西部地區(qū)市場熱點(diǎn)集中在成都、武漢、西安等省會城市，其他三四線城市則乏善可陳。

放開落戶帶動核心城市需求旺盛

戶籍制度改革作為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)，近年來有了突破性進(jìn)展。2020年4月，國家發(fā)改委印發(fā)了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，明確提出以深化改革戶籍制度和基本公共服務(wù)提供機(jī)制為路徑，打破阻礙勞動力自由流動的不合理壁壘，促進(jìn)人力資源優(yōu)化配置。督促城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制。推動城區(qū)常住人口300萬以上城市基本取消重點(diǎn)人群落戶限制。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年末全國城區(qū)人口超過100萬的城市有91個，其中大于1000萬的6個，500萬～1000萬的9個，300萬～500萬的13個，100萬～300萬的63個。在這些城市中，超過半數(shù)位于東部地區(qū)，這也與房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)基本吻合。

放開落戶限制，為各大城市人才競爭帶來新的契機(jī)。2020年，包括青島、沈陽、南京、南昌、昆明、濟(jì)南、南寧、惠州、東莞、上海、珠海、蘇州、福州、青島、無錫、廣州等眾多城市出臺了與落戶政策相關(guān)的人才引進(jìn)政策。例如福州，從2021年全面放開落戶限制，實(shí)現(xiàn)落戶“零門檻”;上海規(guī)定五大類人才直接落戶;珠海可申請先落戶后就業(yè);蘇州租房即可落戶。截至目前，實(shí)施“零門檻”落戶的省會城市包括石家莊、濟(jì)南、南昌、昆明和福州;實(shí)施租房可直接落戶的城市包括張家口、濟(jì)南、惠州、秦皇島、南寧、聊城、南通、廊坊、南昌、營口、岳陽、福州、贛州等。

2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策并未因疫情打亂節(jié)奏，但是一些城市將人才政策與購房條款掛鉤，變相放松調(diào)控，很大程度上刺激了消費(fèi)需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2020年一季度，就有超過50個城市發(fā)布了各類人才政策。而此前的2019年，全國已有超過170個城市發(fā)布了不同力度的人才政策。這些人才政策除了放松落戶條件外，購房、租房等方面的優(yōu)惠是重要砝碼。

放開落戶限制，推動了城市間的人口流動。而資源、產(chǎn)業(yè)、營商環(huán)境等因素的巨大差異，造成人口加速向核心城市聚集，并帶動樓市需求和房價(jià)上漲，由此形成房地產(chǎn)市場加速分化的格局。以杭州為例，2015年至2019年，杭州新增人口連年上漲，分別為12.6萬、17萬、28萬、33.8萬和55.4萬。到2019年末，杭州常住人口成功突破千萬。

長三角除了上海、南京、杭州等傳統(tǒng)強(qiáng)勢一二線城市外，還包含了寧波、無錫、金華、南通等強(qiáng)三線城市，其經(jīng)濟(jì)承載力和人口吸納能力強(qiáng)勁，且城市間交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，初步形成了一體化的房地產(chǎn)市場。隨著人才引進(jìn)政策的推進(jìn)，居民向周邊強(qiáng)三線城市的流動增強(qiáng)，帶動周邊的住房需求順勢提升，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱。珠三角與長三角相類似，廣州、深圳兩大一線城市的外溢需求對惠州、東莞、湛江等市場形成了重要支撐。相比之下，京津冀區(qū)域北京的人口和產(chǎn)業(yè)的外溢并未給河北、天津的樓市帶來太多的利好，在嚴(yán)格的限購政策下，環(huán)京區(qū)域樓市基本處于“冰凍”狀態(tài)，京津冀三地并未形成一體化的房地產(chǎn)市場。東北區(qū)域因傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)沒落，經(jīng)濟(jì)缺乏有效的產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致人口持續(xù)流出，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)連年下滑，成為全國房地產(chǎn)市場最冷的區(qū)域。

一二手房價(jià)格倒掛引發(fā)樓市“打新潮”

2020年房地產(chǎn)市場可謂“一半是海水，一半是火焰”，有的城市量價(jià)齊跌，有的城市則是一房難求。

3月中下旬疫情剛剛有所好轉(zhuǎn)，深圳、東莞、杭州等地就率先發(fā)力，接連出現(xiàn)“秒光盤”。進(jìn)入5、6月份，這一勢頭愈演愈烈，深圳金融街華發(fā)融御華府開盤售罄，中簽率僅為4.37%;華強(qiáng)城（3期）中簽率10.7%;中海寰宇時(shí)代開盤“秒光”，中簽率33.3%……

供需失衡和一二手房價(jià)格嚴(yán)重倒掛導(dǎo)致早已銷聲匿跡的“茶水費(fèi)”“排卡費(fèi)”重出江湖，有的項(xiàng)目甚至高達(dá)數(shù)十萬元。這一亂象引起了監(jiān)管層的注意，并直接導(dǎo)致了深圳、東莞等城市的調(diào)控升級。

然而號稱“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策并未從根本上解決問題，9月份深圳的萬象府開盤秒光、石龍茶山的TOD項(xiàng)目、旗云壹號等多個項(xiàng)目開盤秒光。為了遏制樓市“打新”，萬科旗下新盤緊急調(diào)整銷售方案，將打新客戶名單交政府核查。

2021年新年伊始，以上海、深圳、杭州等城市為代表的熱點(diǎn)城市再次掀起“打新”熱潮，引發(fā)樓市新一輪調(diào)控升級，住建部副部長倪虹親赴這些城市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況。

樓市“打新”一方面源于熱點(diǎn)城市住房供需矛盾突出，另一方面，對新樓盤的限價(jià)導(dǎo)致新盤與二手房價(jià)格嚴(yán)重倒掛， “買到即賺到”的心理驅(qū)使購房者產(chǎn)生投機(jī)心理。中國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳二手房價(jià)格達(dá)到8.8萬元/平方米，而新房價(jià)格僅為6.15萬元，兩者價(jià)差達(dá)到2.65萬元。而2020年深圳二手房價(jià)格漲幅高達(dá)34.25%，東莞二手房價(jià)格漲幅更是高達(dá)47.11%。

2021年市場展望：聚焦核心熱點(diǎn)城市

從2020年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議可以看出，2021年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)是解決好大城市住房突出問題。這一問題產(chǎn)生的根源在于大量人口向大城市聚集導(dǎo)致住房供需矛盾突出。國家信息中心信息化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展部近日刊文指出，房價(jià)過高、租房困難、市場混亂成為制約大城市住房領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的重要因素。從人口流動類型上看，91個大城市中有54個城市都屬于人口凈流入類型，特別是城區(qū)常住人口在300萬以上的28個城市中，僅有2個城市為人口流出型，其余26個城市都屬于典型的人口凈流入型，住房問題也最為突出，這將是2021年房地產(chǎn)市場的重要關(guān)注點(diǎn)。

從年初深圳、上海、杭州不斷加碼調(diào)控的舉動來看，2021年房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度會比2020年更大。2020年出臺的房企融資監(jiān)管“三道紅線”和銀行信貸五檔分類管控將在2021年開始顯效，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速較2020年將有所放緩。

房價(jià)方面，鑒于人口的持續(xù)流入，重點(diǎn)一二線城市供需矛盾短時(shí)間內(nèi)難以根本解決。但是保障房和租賃住房供應(yīng)增加一定程度上會緩解房價(jià)上漲壓力。非核心城市由于供應(yīng)過剩和需求飽和，房價(jià)存在持續(xù)下跌風(fēng)險(xiǎn)。特別是今年春節(jié)因疫情原因返鄉(xiāng)受阻，返鄉(xiāng)置業(yè)需求會受到一定影響。（文章來源：中房智庫）