江守明 張亞洲

【摘要】內(nèi)部控制基本上可以視為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系中的重要組成內(nèi)容。一般來說，內(nèi)部控制效果的合理與否往往會對房地產(chǎn)項(xiàng)目整體管理質(zhì)量產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。近些年來，隨著我國房地產(chǎn)建設(shè)事業(yè)的不斷發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部對于房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部控制工作予以了高度重視。為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部控制管理水平，本文立足于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)況，重點(diǎn)針對內(nèi)部控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用策略問題進(jìn)行總結(jié)與歸納，以供參考。

【關(guān)鍵詞】內(nèi)部控制;房地產(chǎn)項(xiàng)目管理;應(yīng)用策略

結(jié)合以往的管理經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)部控制管理方面常常會面臨較多綠地控股集團(tuán)青島置業(yè)有限公司不確定因素的干擾影響而出現(xiàn)風(fēng)險隱患問題。為全面消除風(fēng)險隱患問題的干擾影響，管理人員應(yīng)該主動立足于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，對當(dāng)前內(nèi)部控制管理工作存在的不足問題進(jìn)行動態(tài)把握與優(yōu)化改進(jìn)。并按照科學(xué)合理的內(nèi)部控制管理原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部控制工作的管理水平。但是結(jié)合實(shí)際情況來看，由于受到人員因素以及管理因素等方面的制約影響，導(dǎo)致內(nèi)部控制管理工作在某些層面上難以得到精準(zhǔn)貫徹與落實(shí)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作質(zhì)量造成不利影響，亟待解決。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險表現(xiàn)分析

結(jié)合以往的管理經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營管理期間常常會遇到以下風(fēng)險問題：

一是戰(zhàn)略風(fēng)險問題。所謂的戰(zhàn)略風(fēng)險問題主要是指項(xiàng)目管理人員在制定經(jīng)營發(fā)展策略的過程中，并未嚴(yán)格按照科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾泶胧?xiàng)目管理內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與合理部署，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營管理過程中容易受到措施落實(shí)不到位以及前瞻性戰(zhàn)略目標(biāo)定位不清晰因素的影響出現(xiàn)風(fēng)險隱患問題[1]。

二是人員風(fēng)險問題。所謂的人員風(fēng)險問題主要是指從事于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行管理的工作人員并未嚴(yán)格肩負(fù)起自身的主體責(zé)任，在日常運(yùn)營管理過程中存在工作行為不當(dāng)或者風(fēng)險防范意識不高的問題，導(dǎo)致部分管理措施難以落實(shí)到位，繼而引發(fā)風(fēng)險隱患問題。

三是經(jīng)營管理風(fēng)險。所謂的經(jīng)營管理風(fēng)險主要是指決策人員由于存在不恰當(dāng)?shù)臎Q策行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理存在較大的風(fēng)險。再加上決策人員后期內(nèi)部管控力度不夠強(qiáng)勁，在項(xiàng)目設(shè)計質(zhì)量與消費(fèi)群定位方面存在缺失問題。如此一來，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營管理存在較大風(fēng)險隱患。

2、內(nèi)部控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用策略

為確保上述風(fēng)險問題得以全面規(guī)避，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員應(yīng)該承擔(dān)起自身的主體責(zé)任，通過不斷加強(qiáng)對內(nèi)部風(fēng)險的控制管理，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目管理效益及管理質(zhì)量得以雙重提高。在具體落實(shí)過程中，工作人員可以從以下幾個方面進(jìn)行精準(zhǔn)貫徹與落實(shí)：

2.1 健全與優(yōu)化預(yù)算編制管理體系，加強(qiáng)對內(nèi)部風(fēng)險問題的把控

健全與完善預(yù)算編制體系，基本上可以視為確保房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部控制管理效果科學(xué)合理的重要途徑。在正式構(gòu)建過程中，管理人員應(yīng)該針對房地產(chǎn)項(xiàng)目資源問題進(jìn)行合理配置與應(yīng)用。并主動立足于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的大體趨勢，對現(xiàn)下項(xiàng)目管理工作存在的不足問題進(jìn)行及時改正與優(yōu)化處理[2]。

與此同時，管理人員應(yīng)該結(jié)合本房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部運(yùn)行特點(diǎn)，選擇合適的預(yù)算編制方式，對預(yù)算管理內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與合理部署。除此之外，管理人員應(yīng)該積極對各部門的考核工作予以高度重視。通過不斷加強(qiáng)對各部門之間的考核力度，確保事前控制、事中調(diào)節(jié)與事后評價等工作內(nèi)容得以全面貫徹與落實(shí)。在上述措施的共同作用下，房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部風(fēng)險問題基本上可以得到有效控制，利于深化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理效益。

2.2 構(gòu)建科學(xué)合理的資金管理制度，全面消除資金風(fēng)險問題

資金問題基本上可以視為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目體系中的關(guān)鍵影響因素。對于資金問題的把控與管理，管理人員應(yīng)該立足于房地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)內(nèi)部資源的配置與應(yīng)用問題進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與合理部署。并主動結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)際情況，對內(nèi)部資金管理工作存在的風(fēng)險問題進(jìn)行動態(tài)把握。在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建科學(xué)合理的資金管理制度，確保資金流動性與安全性得以全方位提高[3]。

與此同時，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理體系中的存貨以及固定資產(chǎn)，管理人員應(yīng)該加強(qiáng)對此類資金問題的把控力度。舉例而言，在正式管理過程中，管理人員可以對存貨以及固定資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化管理?？蛇m當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行管理要求，從資產(chǎn)采購以及使用等環(huán)節(jié)入手，確保各項(xiàng)資金的配置合理與應(yīng)用安全。除此之外，管理人員應(yīng)該對房地產(chǎn)內(nèi)部資產(chǎn)進(jìn)行不定期盤點(diǎn)，確保賬實(shí)相符，減少資產(chǎn)風(fēng)險問題。

2.3 全面提高管理人員的風(fēng)險防范意識，深化內(nèi)部控制管理效果

為確保房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部控制管理效果得以達(dá)到預(yù)期，建議從事于房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部控制管理工作的相關(guān)人員應(yīng)該樹立良好的風(fēng)險防范意識，可以針對當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部控制管理現(xiàn)狀問題進(jìn)行動態(tài)把握與分析。并根據(jù)分析反饋結(jié)果，對房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部控制問題進(jìn)行準(zhǔn)確識別與風(fēng)險分析。

一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險隱患問題，必須查明原因并采取針對性措施加以預(yù)防處理。與此同時，管理人員應(yīng)該具備前瞻性戰(zhàn)略目光，可以主動立足于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，對當(dāng)前行業(yè)內(nèi)部存在的內(nèi)部控制管理不足問題進(jìn)行深化分析。并在此基礎(chǔ)上，采取針對性的風(fēng)險防范措施加強(qiáng)管理，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部控制管理效果得以深化加強(qiáng)。

結(jié)論：

總而言之，為確保房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)，管理人員應(yīng)該主動從健全與優(yōu)化內(nèi)部控制體系方面入手，通過動態(tài)掌握當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理存在的風(fēng)險因素，減少房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理期間存在的風(fēng)險問題。與此同時，管理人員應(yīng)該確立風(fēng)險防范意識，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理過程中涉及到的風(fēng)險問題進(jìn)行精準(zhǔn)識別與合理定位。并根據(jù)分析反饋結(jié)果，采取針對性措施消除風(fēng)險隱患問題。相信在全體人員的不斷努力下，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部控制管理水平將會得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王盟剛.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制現(xiàn)狀及其完善對策探究[J].建材與裝飾，2018（50）：112-113.

[2]張曉林.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中內(nèi)部控制的運(yùn)用途徑[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（27）：122.

[3]梁敏思.淺析財務(wù)預(yù)警在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中的運(yùn)用[J].中國市場，2019（36）：159-160.