宋明明

摘要：不動產(chǎn)所有權(quán)共有方式是不動產(chǎn)物權(quán)的重要概念，也是不動產(chǎn)登記部門在日常工作時經(jīng)常會接觸到的。以案例為切入點，重點對不動產(chǎn)登記部門審查標準、不動產(chǎn)共有權(quán)的制度原理及特征進行論述，從而為不動產(chǎn)登記部門更好地開展登記工作提出對策和建議。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;不動產(chǎn)共有方式;共同共有

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）12-0048-52 收稿日期：2021-11-22

關(guān)于男女朋友能否申請辦理不動產(chǎn)所有權(quán)共同共有問題，不動產(chǎn)登記部門形成了兩種不同的意見。同意的工作人員認為：不動產(chǎn)登記以申請為原則，法無禁止皆可，法律并沒有禁止尚未領(lǐng)證的男女朋友辦理共同共有，因此，不動產(chǎn)登記機構(gòu)就應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人申請辦理共同共有。持反對意見的工作人員認為：共有是物權(quán)的重要內(nèi)容，根據(jù)物權(quán)法定原則，只有法律明確規(guī)定某種關(guān)系存在著共同的關(guān)系，才能申請共同共有，尚未領(lǐng)證的男女朋友并不存在這種共同的關(guān)系，因此不能辦理共同共有。

1 不動產(chǎn)登記審查標準研究

筆者認為：這一問題的產(chǎn)生實際是不動產(chǎn)登記部門在面對共有方式時，采取形式主義審查還是實質(zhì)主義審查標準。通常認為，不動產(chǎn)登記行為是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請依法將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。一般來說，一個民事主體對一個不動產(chǎn)單元提出一個申請，不動產(chǎn)登記部門會將該不動產(chǎn)單元記載于一個民事主體名下，即申請人對該不動產(chǎn)申請了單獨所有。但是當(dāng)多個民事主體對同一個不動產(chǎn)單元提出所有權(quán)主張時，不動產(chǎn)登記部門要將多個民事之間對于此不動產(chǎn)的共有狀態(tài)進行登記，當(dāng)事人可以選擇共同共有或者按份共有。而這種基于民事主體之間的共有關(guān)系是否為不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實質(zhì)審查的范圍。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)合理、審慎地履行登記職責(zé)。在具體辦理登記業(yè)務(wù)時，登記部門應(yīng)當(dāng)嚴格按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》要求，開展受理、審核、登簿等工作。在采取形式主義審查模式時，不動產(chǎn)登記工作人員對申請人提出的申請事項進行詢問，由申請人確認自己申請意思表示的真實性和申請材料的真實性，申請人應(yīng)當(dāng)對自己提出的申請負責(zé)。而采用實質(zhì)主義審查標準時，登記部門的工作人員不僅對當(dāng)事人提出申請的材料進行形式上的紙質(zhì)審查，同時還對其申請事項的合法性進行實質(zhì)審查，主要包括要求當(dāng)事人提供佐證材料、通過大數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)排查、查閱原始登記材料、向有關(guān)部門調(diào)查核實等方式。通過采用實質(zhì)主義審查方式，保證登記材料的真實性，降低登記錯誤的出現(xiàn)。

形式主義審查和實質(zhì)主義審查標準都是不動產(chǎn)登記日常工作經(jīng)常使用的兩種標準，而這兩種標準也各有利弊。采用形式主義審查模式時，可以降低登記部門審查責(zé)任，提高不動產(chǎn)登記審核速度，但是容易出現(xiàn)因虛假材料引起錯誤登記，從而增加不動產(chǎn)登記部門的登記風(fēng)險。采用實質(zhì)主義則可以降低登記風(fēng)險，但是會使申請資料增加，不利于不動產(chǎn)登記提速增效的要求。因此，筆者認為，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)以形式主義審查模式為主，實質(zhì)主義審查方式為輔。對于日常不動產(chǎn)登記事項以形式主義審查為主，通過對當(dāng)事人進行詢問，由當(dāng)事人對所申請的事項進行承諾，不動產(chǎn)登記人員對承諾事項以及書面材料的一致性、完整性進行審查，在核對無誤后進即同意當(dāng)事人辦理相關(guān)的登記事宜。在遇到一些特殊的登記事項時，如共有關(guān)系的審查、非公證繼承登記、更正登記等采取實質(zhì)主義審查模式進行審查，不僅要當(dāng)事人對所申請的事項進行承諾，并且對材料的真實性、對申請主體的正當(dāng)性、對申請登記的原因行為的真實性進行審查。只有這些審查均無誤后，方能進行下一步的登記受理、審核和登簿工作。

2 不動產(chǎn)共有制度研究

2.1 不動產(chǎn)共有制度的概念及分類

不動產(chǎn)共有權(quán)是多個民事主體對同一個不動產(chǎn)享有所有權(quán)。根據(jù)民法一物一權(quán)的基本原則，一物只允許存在一個所有權(quán)，但是此處的共有權(quán)和一物一權(quán)原則并不沖突。共有權(quán)是多個民事主體對同一個物上的一個所有權(quán)進行共有。多個民事主體一般為兩個或者兩個以上的自然人、法人或者非法人組織。共有權(quán)主體在共有時存在對外絕對的對世性權(quán)利和共有人內(nèi)部的相對性權(quán)利。同時，共有權(quán)主體之間存在共有的意思表示或者某種共有的特殊關(guān)系。

依據(jù)我國《民法典》，可以把共有的類型分為按份共有和共同共有兩種。按份共有是共有主體之間依據(jù)各自不同的份額，對于共有物享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。而共同共有是共有主體之間對于共有物不分份額的享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，各共有主體對這個共有物的權(quán)利、義務(wù)是一致的，不存在區(qū)別。每個人對于共有物的權(quán)利都擴展于整個物的全部范圍。同時，《民法典》還規(guī)定了一種特殊的共有制度，即準共有。這種共有的權(quán)利不是所有權(quán)，而是用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)以及知識產(chǎn)權(quán)。因此，準物權(quán)就不再本文的討論范圍內(nèi)，本文探討的共有類型只限于共同共有及按份共有。

2.2 域外不動產(chǎn)共有制度的變遷

共有制度最早起源于羅馬法時代。在羅馬法學(xué)家蓋尤斯的《法學(xué)階梯》曾簡要提及有關(guān)共有制度。但此時的共有制度并沒有形成法律規(guī)范，只能零星見于學(xué)者著作及部分文字記載中，例如夫妻財產(chǎn)共有制、共產(chǎn)合伙制度或者長子遺產(chǎn)繼承制度等。可以說，在羅馬法時代，對于共有制度尚不存在統(tǒng)一的法律規(guī)范體系。不過，對于相關(guān)記載進行研究后，仍然可以將羅馬法時代共有制度的概念抽象出來，即每個共有人對同一個共有物都享有一定份額的所有權(quán)。因此，可以認為羅馬法時代的共有制度與現(xiàn)代共有制度的按份共有制度相似。

相較于羅馬法時代的共有制度，大陸法系起源的日耳曼法開始形成共同共有制度。日耳曼法規(guī)定了總有和合有制度?？傆惺侵溉斩迓湄敭a(chǎn)共同體的所有權(quán)形式，可視作一種團體財產(chǎn)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，總有制度逐漸演變?yōu)榉ㄈ私M織的財產(chǎn)獨有權(quán)。合有是共有人根據(jù)共同關(guān)系對于同一物享有所有權(quán)，它不同于按份共有和總有，而是存在于而二者之間的一種狀態(tài)。日耳曼法出現(xiàn)共同共有制度，與其民族特征有關(guān)。相比于羅馬法時代，羅馬人熱衷于商業(yè)，公民意識強但民族意識不強，因此私法制度發(fā)達。日耳曼民族具有強大的民族意識，他們熱衷家庭主義和集體主義，建立了團體意識強烈的法律制度。如在日耳曼法規(guī)定家庭主人去世后，其遺留的財產(chǎn)由家族其他人員共同繼承，成年的家族長子承擔(dān)維持家庭秩序的任務(wù)?？傆兄贫扰c合有制度雖然不同，但二者的內(nèi)涵具有相同特征，即都是因某種特殊的身份關(guān)系存在，并且這種關(guān)系具有一定的穩(wěn)定性。當(dāng)這種關(guān)系發(fā)生變更或消滅后，總有和合有關(guān)系也將發(fā)生變更，甚至消滅，并且在共有份額之間，總有和合有均是共有人不分份額的對共有物進行所有。因此，日耳曼法律中的總有和合有制度里，蘊含了現(xiàn)代民法中共同共有的精神，日耳曼法可以認為是現(xiàn)代共同共有制度的起源。

德國法繼承了日耳曼法的立法精神。德國法學(xué)家沃爾夫認為一物之所有權(quán)可以為多人共同共有或者按份共有的形式享有。而德國法學(xué)家鮑爾施蒂爾納則認為，共同共有是某一財產(chǎn)以“共手”之方式屬于多個人，而這一財產(chǎn)只屬于一個物之所有權(quán)。因此，德國民法典對于共有制度的論述以及立法與我國的民法制度相似。在德國民法典中，對共有制度進行了集中編排，并有一個重要特征即對于共同共有的具體概念未用具體條文加以說明，對于其具體所指的范圍也并不在總則中一一列出，而是分散于各部門法之中，即用德國民法總則之一般原理通過物權(quán)、債權(quán)、婚姻家事權(quán)等特別法的規(guī)范條文展示出來。因此，在考察德國民法制度中的共有權(quán)時，必須要深刻領(lǐng)會其共有制度的精髓，方能真正把握德國的共有制度，避免擴大共同共有的適用范圍。

除了德國民法典外，我國臺灣地區(qū)的民法典及日本的民法典均對共有制度有著相關(guān)的規(guī)定。臺灣地區(qū)民法典相比于德國民法典，首次用法律規(guī)范明確了共同共有和按份共有的概念。并且在婚姻、繼承等部門法規(guī)定中，明確提出在以上關(guān)系中存在著共同共有的關(guān)系。臺灣地區(qū)民法典規(guī)定，夫妻之財產(chǎn)屬于夫妻共同共有，被繼承人遺留之遺產(chǎn)在遺產(chǎn)分割之前屬于繼承人共同共有。因此，臺灣地區(qū)的共有制度與我國大陸地區(qū)基本類似。而日本民法典則與德國民法典類似，對于共同共有的概念沒有做出具體的規(guī)定，而是用分散于各個部分法之間的有關(guān)共同共有的法律規(guī)范，構(gòu)建共有制度的體系。

2.3 我國不動產(chǎn)共有制度的變遷

我國是有著悠久歷史的文明古國。早在母系社會，氏族成員通過共同參與勞動，共同分配財產(chǎn)，形成了共有制度的雛形。而在封建時期，隨著財產(chǎn)私有化和家族觀念的發(fā)展，家族成員之間形成了同居共財關(guān)系，其主要特點是：“尊長猶在，子孫多合籍、同居、共財，三代同堂是很自然的，于是共祖父的成員成為一家”。同時，封建國家用法律規(guī)定及倫理道德加以強化同居共財關(guān)系，以此維護社會穩(wěn)定。因此，在家庭中，家庭成員對于家庭財產(chǎn)共有所有。在清末民初時期，《大清民律（草案）》中最早引進了西方的共有權(quán)制度，分別設(shè)有分別共有、推定的分別共有、共同共有及準共有四種類型。但在《大清民律（草案）》頒布生效前，清政府就結(jié)束了統(tǒng)治，因此，北洋政府制定的《民國民律（草案）》是近代最早規(guī)定共有制度的生效法律規(guī)范。對比《大清民律（草案）》，《民國民律（草案）》刪減了“推定的分別共有”，在共有制度中只規(guī)定了分別共有、共同共有、準共有三種類型。1930年，南京國民政府繼承了《大清民律（草案）》和《民國民律（草案）》，頒布了《民國民法典》。在共有制度的規(guī)定中，與《民國民律（草案）》規(guī)定的類型相一致，只是對部分條文進行了修改，仍然將共有制度規(guī)定為分別共有、共同共有、準共有三種類型。

中華人民共和國成立后，1986年通過的《民法通則》對于共有制度做出了新的規(guī)定，其規(guī)定財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為共同共有和按份共有兩種。在2007年通過的《物權(quán)法》中，增加了準共有制度，并用專門章節(jié)對共有制度的具體情況進行了更加詳細的規(guī)定。2020年通過的《民法典》與《民法通則》《物權(quán)法》一脈相承，成為我國目前正在實施的關(guān)于共有制度的法律規(guī)范。

2.4 共同共有的特征與主要類型

相比于各國對按份共有的規(guī)定簡單明了，有關(guān)共同共有的規(guī)定似乎較為復(fù)雜。而實際情況中，按份共有人對于財產(chǎn)的按份共有情況，共有人自達成約定時其各自的份額就已經(jīng)確定，因此可以容易進行辨別。而共同共有的辨別就相對復(fù)雜，它的規(guī)定散見于各個特別法之中，需要有足夠?qū)I(yè)的水平與能力才能正確辨別。同時，共同共有是一種法律上的狀態(tài)。因此，主要對共同共有的特征及主要類型進行論述。

結(jié)合上文所述，筆者認為共同共有具有以下四個特征：一是共同共有依據(jù)某種共有關(guān)系存在而存在，沒有共有關(guān)系就不存在共同共有。這種共有關(guān)系一般為家庭關(guān)系、夫妻關(guān)系、合伙關(guān)系等。二是在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，共有人之間對共有物不分份額的行使所有權(quán)。三是在共同共有關(guān)系中，每個共有人對共有權(quán)共同享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。即每個共有人對共有物的權(quán)利都延伸到整個共有物，對共有物享有整體的所有權(quán)。四是在各共有人對于共有物的權(quán)利平等享有，對于共有物的義務(wù)連帶承擔(dān)。在共同共有關(guān)系中，基于共有物產(chǎn)生的債務(wù)和責(zé)任，每個共有人都要負連帶義務(wù)和責(zé)任。

對于共有關(guān)系，筆者認為共有關(guān)系是基于不同的事實上的結(jié)合關(guān)系和共同的主張而存在?；诠灿嘘P(guān)系的不同，共同共有主要類型應(yīng)包括：家庭共有、夫妻共有、共同繼承遺產(chǎn)和合伙財產(chǎn)共有。家庭共有中，家庭成員應(yīng)包括所有在家庭內(nèi)共同生活的人，所有家庭成員在共同生活時積累形成家庭共有財產(chǎn)。同時，家庭財產(chǎn)共有人，應(yīng)當(dāng)具有共同使用家庭財產(chǎn)的意思和行為表示。我國《民法典》規(guī)定：除共有人具有家庭關(guān)系外，如果共有人對共有財產(chǎn)沒有約定，或者約定不明確，一律視為按份共有。這種共同共有關(guān)系的主體應(yīng)當(dāng)只限于家庭成員之間，并且需要家庭成員確實以家庭共有積蓄購置共有財產(chǎn)。如果成年子女與父母用各自的積蓄去購買財產(chǎn)，并且可以明確區(qū)分，那么這種情況就不應(yīng)當(dāng)視為家庭共有。夫妻共有是夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，如果沒有明確約定為一方所有，就應(yīng)當(dāng)視為共同共有。共同遺產(chǎn)繼承是被繼承人去世后，在繼承人繼承遺產(chǎn)之前，存在的一種臨時的共有狀態(tài)。當(dāng)繼承人對遺產(chǎn)進行了法定繼承后，共同共有的狀態(tài)就會發(fā)生變化，而且也應(yīng)當(dāng)發(fā)生變化，共同共有轉(zhuǎn)化為按份共有或者單獨所有。合伙財產(chǎn)共有是共有財產(chǎn)的一種特殊狀態(tài)，由合伙法律制度特別規(guī)定。在普通合同企業(yè)，合伙人對合伙財產(chǎn)共同共有，對合伙產(chǎn)生的責(zé)任承擔(dān)無限連帶責(zé)任，形成了共擔(dān)風(fēng)險、共享收益的特殊關(guān)系。

3 不動產(chǎn)共有權(quán)登記對策研究

3.1 加快完善相關(guān)法律制度，構(gòu)建不動產(chǎn)共有權(quán)登記體系

目前，關(guān)于共同共有的法律規(guī)定分散于我國《民法典》總則編、物權(quán)編、婚姻家庭編和繼承編，但是對于哪些屬于共同共有關(guān)系并未有明確的列舉。因此，在制定《不動產(chǎn)登記法》時，可以通過列舉的方式，將能夠申請共同共有的情況進行說明，從而構(gòu)建我國不動產(chǎn)共有權(quán)登記體系。

3.2 完善登記賠償制度，加快購買登記保險

物權(quán)公示公信原則，是不動產(chǎn)物權(quán)變動理論的核心。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅必須經(jīng)過登記，否則不發(fā)生效力。不動產(chǎn)共有權(quán)也是物權(quán)重要組成部分，共有人對共有物的所有權(quán)，需要經(jīng)過登記部門的登記方能有效。即使共有人基于先前的原因行為占有了共有物，或者各方進行了約定，但是只要沒有經(jīng)過不動產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，共有權(quán)就并沒有生效。所以就會存在這種情況，即若申請人提供了虛假材料或者不恰當(dāng)?shù)囊馑急硎?，在共有人不具備某種特殊的共有關(guān)系時，申請人對于其共有權(quán)申請辦理共同共有，不動產(chǎn)登記部門也給予辦理共有權(quán)登記，那么不動產(chǎn)登記部門就給申請人創(chuàng)設(shè)了某種共同共有的關(guān)系。由上文已論述共同共有的特征可見，共有人對于共有財產(chǎn)存在連帶的責(zé)任和義務(wù)，在某些情況下，對于僅為一方的責(zé)任就會連帶于所有共有人，而所有共有人之間實際上應(yīng)為按份共有關(guān)系，共有人之間的責(zé)任以各自份額承擔(dān)，并非連帶責(zé)任。所以，這就存在著登記風(fēng)險，導(dǎo)致登記賠償出現(xiàn)。不動產(chǎn)登記部門要完善登記賠償制度，通過購買登記保險方式，將登記風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

3.3 增強登記部門隊伍建設(shè)，加強人員學(xué)習(xí)培訓(xùn)

不動產(chǎn)登記工作涉及法律規(guī)范眾多，需要工作人員非常熟悉之后才能得心應(yīng)手。而不動產(chǎn)登記部門工作人員大多為原國土部門和原房產(chǎn)部門的工作人員，年齡普遍偏大。因此，需要加強不動產(chǎn)登記部門隊伍建設(shè)，通過人員定期培訓(xùn)、輪崗交流等方式提高不動產(chǎn)登記工作人員業(yè)務(wù)水平，提高應(yīng)對復(fù)雜不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的登記能力。

3.4 提高部門數(shù)據(jù)共享質(zhì)量和水平，提升不動產(chǎn)登記便利度

通過前文可見，不動產(chǎn)登記部門對于共有關(guān)系需要進行實質(zhì)上的核驗，但這又與不動產(chǎn)減環(huán)節(jié)、減材料、減時限的要求不一致。因此，需要加快各部門之間數(shù)據(jù)共享的速度并提高共享數(shù)據(jù)的質(zhì)量。不動產(chǎn)登記部門通過大數(shù)據(jù)平臺與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)實時共享的方式，對共有關(guān)系進行核驗，從而提升不動產(chǎn)登記便利度。

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