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關(guān)鍵詞：長租公寓;租金貸;風(fēng)險(xiǎn);法律規(guī)制

中圖分類號：F299.23 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2021）31-0084-03

一、長租公寓“租金貸”的內(nèi)涵與風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）長租公寓“租金貸”的內(nèi)涵與法律關(guān)系

“租金貸”是指，租客在與長租公寓運(yùn)營商簽訂租約的同時(shí)，與該運(yùn)營商合作的貸款機(jī)構(gòu)簽訂帶有消費(fèi)金融性質(zhì)的小額貸款合約。其模式是租客租房的同時(shí)向貸款機(jī)構(gòu)申請貸款，貸款機(jī)構(gòu)把租客所貸的全年（或半年）租金一次性支付給長租公寓運(yùn)營商，租客則按月向貸款機(jī)構(gòu)償還貸款?！白饨鹳J”本質(zhì)上是一種將借款用于居住遞延服務(wù)的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。

長租公寓“租金貸”涉及的法律關(guān)系包括：第一，長租公寓運(yùn)營商與房東的形成租賃法律關(guān)系。實(shí)踐中，長租公寓運(yùn)營商通過“委托合同”取得的“托管權(quán)”，與通過租賃合同所確立的“轉(zhuǎn)租權(quán)”并無實(shí)質(zhì)區(qū)別。第二，長租公寓運(yùn)營商與租客形成轉(zhuǎn)租賃關(guān)系。第三，長租公寓運(yùn)營商與貸款機(jī)構(gòu)間并無借貸法律關(guān)系，但雙方一般通過商業(yè)合同約定彼此之間的其他權(quán)利義務(wù)，如“租金貸”返點(diǎn)及相關(guān)費(fèi)用的支付等。第四，貸款機(jī)構(gòu)與租客之間成立借貸法律關(guān)系。第五，房東與租客之間無直接法律關(guān)系。

（二）長租公寓“租金貸”的風(fēng)險(xiǎn)類型

1.“租金貸”條款隱蔽性強(qiáng)，租客由于欺詐等原因“被貸款”。對租客而言，特別在月付租金的情況下，接受“租金貸”服務(wù)意義不大，對此還要承擔(dān)額外的利息，隨著非銀機(jī)構(gòu)的介入，“租金貸”的利息將更高。長租公寓運(yùn)營商往往通過各種隱性手段異化租戶與承租人之間的租賃關(guān)系鏈條，使租客和貸款機(jī)構(gòu)之間產(chǎn)生信貸關(guān)系，造成租客“被貸款”[1]。實(shí)踐中，租客在不知情以及未進(jìn)行充分風(fēng)險(xiǎn)提示情形下簽訂貸款協(xié)議，協(xié)議多以租賃合同附頁形式出現(xiàn)，租客不仔細(xì)閱讀極易忽略，進(jìn)而產(chǎn)生認(rèn)識錯(cuò)誤。履約階段，租客表面上按“押一付一”方式按月繳納房租，實(shí)質(zhì)上是在按月償還貸款本息。上述“被貸款”本質(zhì)上是長租公寓運(yùn)營商以租客信用換取資金保障和流動(dòng)性，并將貸款履約等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給租客。另外，即便租客后續(xù)知曉存在被誤導(dǎo)甚至欺詐使用“租金貸”的情況，維權(quán)上也有諸多法律障礙。一方面，部分合同約定了仲裁條款或管轄條款，限制相對方選擇更方便的方式維護(hù)自身權(quán)益;另一方面，雙方多通過手機(jī)APP線上完成交易，證據(jù)的調(diào)取及固定存在一定難度[2]。

2.通過“租金貸”違規(guī)建構(gòu)資金池，增加了期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。通過“租金貸”發(fā)放的貸款通常為一年甚至兩年的租金，這些租金將一次性支付給長租公寓運(yùn)營商，并沉淀在平臺(tái)，運(yùn)營商將繼續(xù)利用這些資金拓展業(yè)務(wù)。此模式本質(zhì)上為長租公寓運(yùn)營商以加杠桿的手段獲取資金實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，但資金來源短期化，資金用途長期化，極易造成資金期限錯(cuò)配的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，一旦房屋的空置率過高，租金回款出現(xiàn)問題，容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。以期限錯(cuò)配支撐的長租公寓業(yè)務(wù)擴(kuò)張，本質(zhì)上并非以長租公寓運(yùn)營商自身實(shí)力或信用作為基礎(chǔ)，而是一種風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，即將風(fēng)險(xiǎn)從自身剝離，分散到租客、房東身上，甚至由社會(huì)公眾加以分擔(dān)。上述安排使得整個(gè)長租公寓交易具備了金融屬性，其蘊(yùn)含的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)金融的網(wǎng)絡(luò)傳染性而呈現(xiàn)出較強(qiáng)的負(fù)外部性，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)將可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)[3]。

3.“租金貸”增加了當(dāng)事人違約風(fēng)險(xiǎn)，亦涉嫌詐騙、非法集資等刑事犯罪。在長租公寓運(yùn)營商出現(xiàn)資金鏈斷裂、倒閉或跑路等狀況時(shí)，按照合同約定，租客仍需繼續(xù)向貸款機(jī)構(gòu)支付貸款本息，房東也應(yīng)繼續(xù)出租房屋歸租客使用。但因房東未按月收到租金，勢必要求租客退房，而租客事實(shí)上損失了押金和一次性預(yù)繳租金，將拒絕繼續(xù)支付貸款。在這種情況下，雙方對是否繼續(xù)履行租賃合同和貸款合同極易產(chǎn)生糾紛。實(shí)踐中，個(gè)別長租公寓運(yùn)營商與貸款機(jī)構(gòu)合謀，在承租人不知情的情況下，以其身份信息辦理貸款，欺騙承租人通過金融平臺(tái)或者長租公寓運(yùn)營商的APP支付房租，但實(shí)際上卻向金融機(jī)構(gòu)償還一年期甚至兩年期借款。在此情況下，長租公寓運(yùn)營商及貸款機(jī)構(gòu)都將涉嫌詐騙。形成“資金池”的長租公寓運(yùn)營商還涉嫌非法集資等犯罪行為。另外，部分長租公寓運(yùn)營商的高管涉嫌職務(wù)侵占、挪用資金等犯罪行為。

4.過度使用“租金貸”容易導(dǎo)致房屋租賃市場價(jià)格紊亂。“租金貸”加快了長租公寓運(yùn)營商的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，將租金的分期付款變相強(qiáng)制變更為一次付清，在一定程度上保證了運(yùn)營商可以快速回籠資金。長租公寓運(yùn)營商獲得充足的資金后，往往通過高于正常市場價(jià)格的方式搶占收購房源，這種不計(jì)后果的擴(kuò)張行為將造成長租公寓行業(yè)的無序競爭，同時(shí)又進(jìn)一步促使長租公寓運(yùn)營商提高“租金貸”比例。在惡性競爭的情勢下，房源價(jià)格被不斷抬高，長租公寓運(yùn)營商為了轉(zhuǎn)嫁成本，必然將提高租賃價(jià)格，進(jìn)而嚴(yán)重?cái)_亂房屋租賃市場價(jià)格秩序。

二、長租公寓“租金貸”的規(guī)制困境

（一）中央以“促進(jìn)型”規(guī)制為主，“監(jiān)管型”規(guī)制相對滯后

近年，為了加快構(gòu)建租購并舉的房屋租賃市場，中央出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》等一系列的規(guī)范性文件。另外，國家積極出臺(tái)相關(guān)金融政策扶持房屋租賃行業(yè)發(fā)展，包括鼓勵(lì)相關(guān)機(jī)構(gòu)特別是資金實(shí)力雄厚的房企發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)社會(huì)民間資本與長租公寓產(chǎn)業(yè)深度融合，為租賃行業(yè)的資產(chǎn)證券化及房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展建構(gòu)良好的法治環(huán)境。租房場景中的一些融資模式整體上得到了政府的認(rèn)可和支持[4]。上述法律措施顯現(xiàn)出超越管制的“促進(jìn)型”規(guī)制意涵，以旨在鼓勵(lì)、促進(jìn)相關(guān)市場主體發(fā)展的各類配套制度為主要內(nèi)容。但“促進(jìn)型”規(guī)制也有一定弊端。一方面，國家對房屋租賃行業(yè)的金融支持規(guī)定較為籠統(tǒng)，很多金融創(chuàng)新的法律規(guī)制尚處探索階段，需要制定位階更高、更為具體的法律、行政法規(guī)等。另一方面，長租公寓“租金貸”本質(zhì)上是房屋租賃領(lǐng)域的一種金融創(chuàng)新，既是金融創(chuàng)新就存在金融監(jiān)管與創(chuàng)新捕獲與逃逸的博弈關(guān)系[5]。很顯然，對“租金貸”的既有規(guī)制缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管，整體過于松緩，造成了長租公寓領(lǐng)域一定程度的金融創(chuàng)新過度，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積并業(yè)已現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)化。

（二）地方規(guī)制不統(tǒng)一，輻射范圍有限，難以化解風(fēng)險(xiǎn)

2017年后隨著長租公寓“租金貸”問題的爆發(fā)，各地開始陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，如《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》（深圳）、《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的通知》（北京）、《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實(shí)施意見》（上海）等。但從這些政策來看存在以下問題：首先，地方規(guī)制的整體約束力較弱。地方規(guī)制未通過地方立法實(shí)現(xiàn)，由當(dāng)?shù)匦姓C(jī)關(guān)甚至行業(yè)協(xié)會(huì)制定，采用提示、通知、指導(dǎo)意見、實(shí)施意見等形式，法律位階很低。另外，在規(guī)制措施和法律責(zé)任方面，很多不合規(guī)行為尚未構(gòu)成犯罪，很大程度上僅依靠約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示等手段進(jìn)行處理，規(guī)制力度顯然不夠。其次，各地規(guī)制的重點(diǎn)不同，缺乏統(tǒng)一性。有些地方主要對“租金貸”的合規(guī)行為加以規(guī)定，對自營、誘導(dǎo)締約等違規(guī)行為加以規(guī)制，有些地方則著重從租賃資金監(jiān)管入手，譬如成都、深圳。在規(guī)制強(qiáng)度上各地也存在很大差異，以上海、北京最為嚴(yán)格，以深圳最為寬松。最后，地方規(guī)制較為籠統(tǒng)，缺乏可操作性。這些文件僅對“租金貸”的規(guī)制作出原則性規(guī)定，大部分條文都較為簡略，大部分是在2018年下半年長租公寓“租金貸”業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升級的背景下陸續(xù)出臺(tái)的，很多條文都是權(quán)宜性規(guī)定。

三、長租公寓“租金貸”法律規(guī)制的制度優(yōu)化

（一）統(tǒng)一國家立法，明確政府職責(zé)，形成權(quán)責(zé)清晰的監(jiān)管制度

作為公共利益代表和市場秩序的維護(hù)者，政府應(yīng)該及時(shí)行動(dòng)，深入了解市場情況，解決市場失靈問題。而政府介入的先決要素就是在中央層面制定統(tǒng)一的法律。如前所述，近年各地政府紛紛出臺(tái)的政策存在諸多缺陷。為克服這些缺陷，應(yīng)該制定具有可操作性的法律，政府職能部門之間的權(quán)責(zé)應(yīng)該進(jìn)一步厘清，對風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營建立事前預(yù)警、事中監(jiān)管、事后追責(zé)機(jī)制，加大對違法違規(guī)行為的懲戒力度。2020年后雖然地方規(guī)制日趨嚴(yán)苛，但各地各自為政，顯然不能從全國范圍內(nèi)有效統(tǒng)一規(guī)制“租金貸”。因此，對“租金貸”從國家層面進(jìn)行立法進(jìn)而形成權(quán)責(zé)清晰的監(jiān)管體制就顯得尤為重要。

（二）明確“租金貸”準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，建構(gòu)主體和產(chǎn)品雙重準(zhǔn)入機(jī)制

可對貸款機(jī)構(gòu)及長租公寓運(yùn)營商設(shè)定市場主體準(zhǔn)入資格。具體而言：第一，設(shè)定注冊資本最低限額，且明確規(guī)定實(shí)繳資本比例;第二，存續(xù)一定期限且其年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告經(jīng)審計(jì)達(dá)到設(shè)定條件;第三，由金融監(jiān)管部門、市場監(jiān)督管理部門實(shí)行市場準(zhǔn)入授牌核準(zhǔn)制，未經(jīng)核準(zhǔn)不得從事“租金貸”業(yè)務(wù);第四，建立完善的行業(yè)懲戒及退出機(jī)制，引導(dǎo)市場主體合規(guī)經(jīng)營。當(dāng)然，貸款機(jī)構(gòu)與長租公寓運(yùn)營商因?yàn)樾袠I(yè)和風(fēng)險(xiǎn)屬性不同，在具體的量化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定上應(yīng)有所差異。另外，對“租金貸”產(chǎn)品的利率、發(fā)放模式、風(fēng)險(xiǎn)管控等須經(jīng)注冊備案后方能上市，以實(shí)現(xiàn)“租金貸”產(chǎn)品、服務(wù)創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)管控的平衡。

（三）限定“租金貸”的使用比例，且將其納入第三方銀行托管

立法中應(yīng)嚴(yán)格限定“租金貸”在長租公寓運(yùn)營商中的營收比例，并嚴(yán)格防范長租公寓運(yùn)營商在隔離自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的情況下套用租客信用進(jìn)行“租金貸”變相融資。另外，可比照目前非金融支付機(jī)構(gòu)、小額貸款公司的銀行存管模式，將“租金貸”類長租公寓信貸創(chuàng)新金融產(chǎn)品產(chǎn)生的資金池進(jìn)行托管或集中存管，降低資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在租金貸款的發(fā)放中，應(yīng)重視并加強(qiáng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，建立積極的風(fēng)險(xiǎn)評估、預(yù)警、防控制度，嚴(yán)格管理經(jīng)營過程中可能產(chǎn)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)[6]。

（四）建立第三方保險(xiǎn)或備用金制度，充分維護(hù)租客及房東的合法權(quán)益

在處理租金貸糾紛過程中應(yīng)對承租人進(jìn)行適當(dāng)性傾斜保護(hù)，確立承租人權(quán)益優(yōu)先原則，在長租公寓運(yùn)營商破產(chǎn)倒閉后，最大限度保障承租人的承租權(quán)和索賠權(quán)。鑒于公寓運(yùn)營商崩盤后，租客一次性支付的租金貸基本上無法得到返還，因此為了避免承租人及房東的追索權(quán)落空，如前所述應(yīng)對租金貸的資金進(jìn)行第三方托管并監(jiān)督使用。除此之外，還可積極探索以第三方商業(yè)保險(xiǎn)方式轉(zhuǎn)化經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，或根據(jù)長租公寓運(yùn)營商的信用評價(jià)，由行業(yè)或監(jiān)管部門對運(yùn)營商征收一定比例的保證金，以充分保證對受損房東和租客進(jìn)行賠付。

（五）加強(qiáng)行業(yè)自律監(jiān)管，建立“租金貸”行業(yè)考核評價(jià)機(jī)制

應(yīng)由監(jiān)管部門及行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭建立以“誠信”為核心要義的行業(yè)考核評價(jià)機(jī)制，在“租金貸”業(yè)務(wù)中，應(yīng)加強(qiáng)格式合同的制定，強(qiáng)化信息披露，對嚴(yán)重影響租客重大權(quán)益的條款，如“租金貸”性質(zhì)、是否選擇使用“租金貸”、利率、其他費(fèi)用、中途退租處理方案等應(yīng)予以充分提示，充分保護(hù)租客的合法權(quán)益。完善行業(yè)考核評價(jià)機(jī)制，還應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)信用體系建設(shè)，加強(qiáng)信用披露及評價(jià)，建立行業(yè)黑名單制度，弘揚(yáng)推廣誠信企業(yè)，淘汰不誠信企業(yè)?，F(xiàn)階段我國的信用體現(xiàn)建設(shè)應(yīng)以政府為主導(dǎo)，這樣一方面有利于形成統(tǒng)一的信用體系，另一方面有利于保護(hù)隱私，防止個(gè)人信息泄露。

（六）建構(gòu)適合我國國情的多層次房屋租賃融資法律體系

我國可借鑒美國、日本、德國等國外成熟租賃市場經(jīng)驗(yàn)，大力推動(dòng)長租公寓運(yùn)營商發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS）及大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（Reits）等，構(gòu)建多層次、多渠道的市場融資體系。從我國現(xiàn)有政策及法律規(guī)定可以看出，在我國房屋租賃金融市場，無論是銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)、“長租公寓+租金貸”，還是類REITS的發(fā)展，法律監(jiān)管都明顯滯后于房屋租賃市場的爆發(fā)式增長。因此，面對新生事物導(dǎo)致的社會(huì)亂象從國家層面予以規(guī)制就顯得尤為重要。

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