關(guān)江華

(黃岡師范學(xué)院 地理與旅游學(xué)院，湖北 黃岡 438000)

隨著我國(guó)城市土地制度和住房制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高人民生活水平起到重要作用，但與此同時(shí)我國(guó)的住房市場(chǎng)一直呈現(xiàn)出非均衡狀態(tài)。住房市場(chǎng)的非均衡發(fā)展特別是供求結(jié)構(gòu)的非均衡將導(dǎo)致住房需求者買不起房、資源巨大浪費(fèi)(過高住房空置率)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期過高會(huì)阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，抑制人民生活水平的提高。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)居高不下，中央和地方政府制定了一系列嚴(yán)厲密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如限購(gòu)、限價(jià)、限貸令，抑制房?jī)r(jià)上漲，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，以保證“中低收入者”買得起房，實(shí)現(xiàn)“安居樂業(yè)”的夢(mèng)想。然而，政策實(shí)施未達(dá)到預(yù)期的效果，導(dǎo)致人們對(duì)宏觀政策調(diào)控形成一種“越調(diào)越漲”的不正常心理預(yù)期。為促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供給均衡，2015年11月10日，中央首次提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，2016年底中央財(cái)經(jīng)工作會(huì)議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產(chǎn)政策定位，為房地產(chǎn)去庫(kù)存、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡奠定了基礎(chǔ)[1]。我國(guó)房地產(chǎn)政策總體上經(jīng)歷了“政策支持”“抑制房?jī)r(jià)”“重申支柱產(chǎn)業(yè)”和“促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格合理回歸”的演變歷程，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)波動(dòng)的非均衡發(fā)展形態(tài)[2]。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡發(fā)展?fàn)顩r形成非一日之功，許多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡波動(dòng)發(fā)展進(jìn)行了研究。一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡研究重點(diǎn)從定性的角度分析房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡的特征、狀態(tài)以及產(chǎn)生的原因[3-4]；也有一些學(xué)者用定量方法從房地產(chǎn)總量供需方面研究房地產(chǎn)非均衡[5]，但都局限于宏觀角度，忽略了從微觀角度分析房地產(chǎn)非均衡，也未能就房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)；有研究者通過建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給模型,推導(dǎo)出均衡房?jī)r(jià)的決定方程,從理論上推演了人口需求對(duì)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的影響，但研究基于省域的宏觀視角，對(duì)具體市場(chǎng)缺乏實(shí)際的指導(dǎo)作用。為了厘清住房市場(chǎng)非均衡變動(dòng)的因素，推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，本文以武漢市2005-2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過建立非均衡模型，對(duì)武漢市住房供求市場(chǎng)的非均衡情況進(jìn)行研究，尋求影響武漢住房市場(chǎng)非均衡的內(nèi)在因素，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)非均衡程度最小化，為房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者購(gòu)房行為決策提供參考，為政府制定“房地產(chǎn)去庫(kù)存”政策提供依據(jù)，以期實(shí)現(xiàn)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，特別是新冠肺炎疫情后的房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)發(fā)展提供依據(jù)。

一、理論模型構(gòu)建與指標(biāo)體系選擇

(一)理論模型構(gòu)建

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需理論分析。一般商品市場(chǎng)供求均衡條件是商品的供給量與需求量相等，供給曲線與需求曲線相交點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的為均衡供給量、均衡需求量和均衡價(jià)格。商品均衡價(jià)格是在市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)下形成的。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，就出現(xiàn)市場(chǎng)上供需非均衡現(xiàn)象。非均衡理論認(rèn)為資源配置市場(chǎng)均衡是最有效率的，但它是不穩(wěn)定，非均衡市場(chǎng)是一種常態(tài)。要提高資源市場(chǎng)配置效率就必須改變現(xiàn)有非均衡狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)非均衡程度最小化。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡模型分析。一個(gè)非均衡市場(chǎng)供給與需求模型一般可以描述為[6]：

Dt=β0+β1X1t+μ1

(1)

(2)

Qt=Min(Dt,St)

(3)

非均衡模型是以最小原則方程為基礎(chǔ)。由于信息不對(duì)稱等因素存在，市場(chǎng)上住房最終交易量總會(huì)小于供給和需求中較小的變量。因此在研究住房市場(chǎng)非均衡時(shí)采用非均衡市場(chǎng)聚合方程中雙曲線型聚合方程，即:

(4)

式子中r為市場(chǎng)摩擦系數(shù)，對(duì)于任意r，Qt≤Min(Dt, St)。

3.非均衡度模型。非均衡度主要是用來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡狀況。表達(dá)式為：

Z=(D-S)/Q

(5)

其中Z為非均衡度，D為有效需求量，S為有效供給量，Q實(shí)際交易量。Z 絕對(duì)值越大，表明非均衡程度越高，市場(chǎng)供求也越不均衡，非均衡度值區(qū)間及各類區(qū)間的市場(chǎng)狀態(tài)和對(duì)應(yīng)措施見表1。若Z為正值，則說明市場(chǎng)交易中，市場(chǎng)有效需求量大于有效供給量；若Z為負(fù)值，則市場(chǎng)交易中有效供給大于有效需求[7]。

表1 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡度值區(qū)間

(二)指標(biāo)體系選擇分析

1.影響住房需求的因素分析。影響住房需求的因素是多方面的，包括一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)梳理[8-10]，結(jié)合武漢市住房市場(chǎng)的實(shí)際狀況，在分析武漢市住房市場(chǎng)非均衡變化時(shí)，選擇的影響住房需求量變化的因素包括住房?jī)r(jià)格(X1)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(X2)、城市化水平和城市人口(X3)、家庭人口規(guī)模(X4)、經(jīng)濟(jì)政策(X5)以及消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期等因素(X6)。

(1)住房?jī)r(jià)格(X1)：住房?jī)r(jià)格是影響住房需求的主要因素，住房?jī)r(jià)格水平與住房需求量之間存在反向變動(dòng)關(guān)系，在其他條件不變的情況下，價(jià)格水平越高需求量越低。

(2)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(X2)：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是決定家庭消費(fèi)的重要影響因素。住房需求量與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈正相關(guān)，一般情況下城鎮(zhèn)居民人均可支配收入越高，對(duì)住房需求量就越大。

(3)城市化水平和城市人口(X3)：城市化水平與城市人口是直接影響住房需求的直接因素。城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)客觀上決定了住房需求的規(guī)模和建設(shè)速度。城市化水平越高，城市人口數(shù)量越大，人口結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，人們對(duì)住房的需求就越強(qiáng)烈，住房需求量就越大。

(4)家庭人口規(guī)模(X4)：家庭人口規(guī)模與住房需求量呈反向關(guān)系。家庭規(guī)模越小，人們對(duì)住房需求量越大。隨著我國(guó)城市化水平提高，我國(guó)家庭規(guī)模越來與小，2001年我國(guó)家庭戶均人口為3.47，到2014年戶均人口降為3.02，家庭人均居住面積呈上升趨勢(shì)。

(5)經(jīng)濟(jì)政策(X5)：國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施對(duì)住房市場(chǎng)是雙向影響，一般情況下國(guó)家可以實(shí)施不同的財(cái)政、貨幣政策，促進(jìn)或抑制住房市場(chǎng)需求。

(6)消費(fèi)者對(duì)未來預(yù)期(X6)：消費(fèi)者對(duì)未來預(yù)期將直接影響住房的需求量，住房需求有兩種情形:人們?yōu)楦纳谱》織l件而購(gòu)買消費(fèi)性住房和投資性住房。當(dāng)預(yù)期住房?jī)r(jià)格要下跌時(shí)，即使住房?jī)r(jià)格很低，人們也會(huì)持幣觀望，住房需求量可能處于下降或緩慢上升狀況；而當(dāng)預(yù)期價(jià)格要上升時(shí)，就會(huì)增加對(duì)住房需求量。

2.影響住房供給的因素分析。影響住房市場(chǎng)的供給量的因素是多方面的，根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)[8-10]，影響住房供給量的因素涉及到住房?jī)r(jià)格(X1)、住房投資(X7)、土地供應(yīng)量(X8)和開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來預(yù)期(X9)等。

(1)住房?jī)r(jià)格(X1)：住房?jī)r(jià)格是受房地產(chǎn)市場(chǎng)上住房供給與需求影響，因而住房?jī)r(jià)格是影響住房供給量的主要因素。一般情況下，住房?jī)r(jià)格越高，開發(fā)商獲得利潤(rùn)就越大，市場(chǎng)上住房供給量就越多。

(2)住房投資(X7)：住房投資也是推動(dòng)住房市場(chǎng)供給量變化的主要因素，通常與住房供給量呈正相關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)其他生產(chǎn)要素價(jià)格不變動(dòng)時(shí)，增加住房投資，就會(huì)加大對(duì)住房建設(shè)力度，就會(huì)增加住房供給量。

(3)土地供應(yīng)量(X8)：土地供應(yīng)量是影響住房供給量的重要因素。國(guó)家為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往都控制土地供應(yīng)總量，增加土地供應(yīng)量，土地價(jià)格就會(huì)下降，住房開發(fā)成本就會(huì)減少，如果市場(chǎng)住宅價(jià)格不變化，住房的供給量就會(huì)增加。因此土地供應(yīng)量與住房供應(yīng)量呈正相關(guān)系。

(4)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期(X9)：開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也是影響住房供給量的重要因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)投入多少資本，是否投資住房或其他樓盤，開發(fā)商是決策的主體。作為理性經(jīng)紀(jì)人的開發(fā)商往往是利潤(rùn)放在首位。另一方面，由于住房投資大，開發(fā)期長(zhǎng)，對(duì)未來預(yù)期很重要的，如果開發(fā)商看好未來預(yù)期，就會(huì)多投資住房市場(chǎng)，住房供給量就會(huì)增加，反之，則住房供給量就會(huì)減少。

二、實(shí)證分析

(一)研究區(qū)域概況 武漢市地處中國(guó)中部，是中部六省的核心城市，全市面積8494平方公里，2016年常住人口1060萬人，城鎮(zhèn)人均可支配收入36436元，農(nóng)村人均可支配收入為17722元。武漢市作為中部的核心城市，在近幾十年的發(fā)展中已經(jīng)成為集政治、經(jīng)濟(jì)、文化于一體的綜合交通樞紐中心城市。隨著1998年武漢市房地產(chǎn)改革開始，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)得到蓬勃的發(fā)展。2005年武漢房地產(chǎn)商品住宅投資為總額161.40億元，到2016年住房投資為1775.99億元，投資翻了近七倍；商品房均價(jià)從2005年3000元不足發(fā)展到2016年的近9000多元，房?jī)r(jià)上漲了3多倍；住房銷售價(jià)值從2005年的193.75億元發(fā)展到2016年847.31億元。城鎮(zhèn)人均住房面積由2005年的25.50平方米發(fā)展到2016年的37.25平方米；城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易面積從2005年的681.85萬平方米發(fā)展到2016年的2627.19萬平方米①。從商品房?jī)r(jià)格、供應(yīng)面積以及房成交面積可以看出武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于旺盛時(shí)期，需求持續(xù)上升，供給高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格也不斷攀升，住房?jī)r(jià)格的區(qū)域化明顯，并且市場(chǎng)表現(xiàn)出某些不均衡現(xiàn)象。

(二)數(shù)據(jù)來源與處理 研究房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的指標(biāo)有定量指標(biāo)和定性指標(biāo)，本研究主要選擇定性指標(biāo)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。根據(jù)科學(xué)性、數(shù)據(jù)可得性、可量化性等原則，文章選擇的數(shù)據(jù)主要來源于2005-2017年的《武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《湖北省統(tǒng)計(jì)年鑒》以及2005-2017年的武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展公報(bào)。

為了排除數(shù)量級(jí)和量綱不同帶來的影響，首先對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。本文采用極差標(biāo)準(zhǔn)化法，對(duì)各指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行處理[11]。

Z=(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

(6)

式子中Z為標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)，Xi為指標(biāo)原始值，Xmax為各指標(biāo)數(shù)列中最大值，Xmin為指標(biāo)數(shù)列中最小值，i為指標(biāo)個(gè)數(shù)。

(三)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需非均衡分析

1.武漢市住房供求市場(chǎng)影響因素的主成分分析。運(yùn)用主成分分析法(PCA)，將原始數(shù)據(jù)用極差標(biāo)準(zhǔn)法處理后，采用SPSS17.0軟件進(jìn)行主成分分析，得出主成分貢獻(xiàn)率。根據(jù)累積貢獻(xiàn)率選取主成分個(gè)數(shù)，當(dāng)前K個(gè)主成分累積貢獻(xiàn)率達(dá)到特定的值(一般以>85%為宜)，則保留前K個(gè)主成分。影響武漢市住房供求的主成分析結(jié)果如表2和表3。

由表2可以看出前兩個(gè)因素的累計(jì)貢獻(xiàn)百分率達(dá)到96.546%，因此可以用這兩個(gè)因素代表影響住房市場(chǎng)需求的公因素，即住房?jī)r(jià)格((X1))、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(X2)為影響武漢市住房需求主要因素。

表2 影響武漢市住房需求市場(chǎng)的主成分析結(jié)果

由表3可以看出前兩個(gè)因素的累計(jì)百分率已經(jīng)達(dá)到96.42%，因此可以用這兩個(gè)因素代表影響住房市場(chǎng)供給的公因素，即影響住房市場(chǎng)供給的主要因素為住房?jī)r(jià)格(X1)、住房投資(X7)是影響武漢市住房供給的主要因素。

表3 影響武漢市住房市場(chǎng)供給的主成分析

2.武漢市住房市場(chǎng)供求非均衡模型

(1)武漢市住房市場(chǎng)供求非均衡模型設(shè)定。根據(jù)影響武漢市住房供求主成分法分析，在建立武漢市住房供求非均衡模型，我們選定影響武漢市住房市場(chǎng)需求量變化的主要因素為住房?jī)r(jià)格(X1)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(X2)，選定影響武漢市住房市場(chǎng)供給量變化的主要因素為住房?jī)r(jià)格(X1)、住房投資(X7)。武漢市住房市場(chǎng)供求非均衡模型為：

住房市場(chǎng)需求模型：

Dt=β0+β1X1+β2X2+μ1

(7)

住房市場(chǎng)供給模型：

(8)

武漢市住房市場(chǎng)供求交易量方程：

(9)

(2)模型參數(shù)估計(jì)與分析。根據(jù)非均衡模型的設(shè)定，本模型的參數(shù)估計(jì)采用統(tǒng)計(jì)軟件Eviews6.0進(jìn)行參數(shù)估計(jì)。

ⅰ.均衡模型參數(shù)估計(jì)。市場(chǎng)均衡即實(shí)在供給、需求以及市場(chǎng)交易量相等條件下產(chǎn)生均衡參數(shù)估計(jì)值，即Q=S=D。對(duì)于武漢市住房市場(chǎng)均衡，我們可以采用普通最小二乘法(OLS)，分別對(duì)有效供給和有效需求方程進(jìn)行估計(jì)，獲得交易量相關(guān)初始參數(shù)估計(jì)值。模型估計(jì)結(jié)果見表4和表5。

表4 武漢市住房市場(chǎng)供給參數(shù)估計(jì)初始值

表5 武漢市住房市場(chǎng)需求參數(shù)估計(jì)初始值

從參數(shù)估計(jì)初始結(jié)果來看，模型的參數(shù)估計(jì)整體較好，樣本可決系數(shù)為0.90左右，擬合優(yōu)度較高。住房?jī)r(jià)格(X1)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(X2)和住房投資(X7)的參數(shù)估計(jì)值T檢驗(yàn)顯著性水平不是很理想，但都通過了顯著性檢驗(yàn)，可以將此次初始參數(shù)估計(jì)值用于交易量方程參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。

ⅱ.非均衡模型參數(shù)估計(jì)。根據(jù)均衡模型估計(jì)結(jié)果，運(yùn)用非線性最小二乘法(NLS)將參數(shù)初值帶入交易量方程進(jìn)行迭代運(yùn)算。為了模型估算需要采取簡(jiǎn)化的交易量方程，即令r =0，經(jīng)過多次調(diào)試得到非均衡模型估計(jì)，最終參數(shù)估計(jì)結(jié)果見表6。

表6 武漢市住房市場(chǎng)需求模型參數(shù)估計(jì)值

從參數(shù)估計(jì)結(jié)果來看，模型參數(shù)估計(jì)整體效果較好，調(diào)整后的擬合優(yōu)度為 90% 以上，擬合優(yōu)度較好，從t值檢驗(yàn)來看，只有C(4)不是很理想，但是都在90%的概率下通過了檢驗(yàn)。根據(jù)模型參數(shù)估計(jì)，可以得出武漢市住房有效市場(chǎng)供求非均衡模型為：

nDEM=117.4+0.62Inx1+0.64Inx2

(10)

InSUP=559.7+0.42Inx1+0.21Inx6

(11)

InQt≤Min(InDt,InSt)

(12)

ⅲ.非均衡度計(jì)算與分析。運(yùn)用上面武漢市房地產(chǎn)住房市場(chǎng)非均衡模型，將各解釋變量的數(shù)值帶入模型方程，可以計(jì)算出2010-2016年期間武漢市住房市場(chǎng)的有效供給量、有效需求量，根據(jù)實(shí)際交易量，可以計(jì)算出歷年的武漢市房地產(chǎn)住房市場(chǎng)非均衡值，2010-2015年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡度值見表7。

表7 2010-2015年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供求非均衡度表

由表7顯示，武漢市房地產(chǎn)住房市場(chǎng)呈現(xiàn)波動(dòng)性特點(diǎn)，非均衡度(Z)經(jīng)歷了“正向非均衡—負(fù)向非均衡—基本均衡—正向非均衡”的變化過程，研究結(jié)果與相關(guān)研究人員對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡度研究結(jié)論是一致[12]。從總體來說，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于調(diào)控的非均衡狀態(tài)；從非均衡度值(Z)變化趨勢(shì)來看，由于2008年以來為克服美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)影響，政府放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，2010年市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求，造成房?jī)r(jià)大幅度上漲；從2011-2013年，非均衡度值呈下降趨勢(shì)，Z值由正變?yōu)樨?fù)值，這與政府為抑制房?jī)r(jià)暴漲，防止房地產(chǎn)泡沫，出臺(tái)了購(gòu)房政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求的市場(chǎng)特征，并在2013年Z值基本回歸到0左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求趨向穩(wěn)定，到2014年后武漢市住房市場(chǎng)供求非均衡度再次回歸正值，達(dá)到0.22，2015年非均衡度達(dá)到0.35，2016年非均衡度稍有回落，但是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)均表現(xiàn)為供不應(yīng)求的非均衡狀態(tài)，2013-2015期間這種非均衡狀態(tài)處于劇烈變化中，2016年政府相繼出臺(tái)相關(guān)政策，抑制房地產(chǎn)價(jià)格，使得住房?jī)r(jià)格回歸理性區(qū)間。

三、研究結(jié)論及建議

(一)研究結(jié)論 文章通過主成分法確定了影響住房市場(chǎng)有效供求的因素，以武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)2005-2016年相關(guān)數(shù)據(jù)，研究了武漢市住房市場(chǎng)供求的非均衡性。從武漢市住房市場(chǎng)供求非均衡模型來看，住房市場(chǎng)有效供求與住房?jī)r(jià)格、住房投資資本以及居民人均可支配收入有著一定的相關(guān)關(guān)系。由需求模型可以看出，武漢市住房有效需求與住房?jī)r(jià)格的彈性為0.62，說明住房需求與住房?jī)r(jià)格成正相關(guān)關(guān)系，并且作為人們衣食住行必須生活品，無論住房怎樣漲價(jià)，人們都會(huì)購(gòu)買住房，不能通過住房高價(jià)阻擋人們買房的需求。武漢市住房有效需求還與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有關(guān)，從模型來看，他們之間的彈性為0.64，說明隨著人們的收入水平提高，用于人們改善住房條件、提高生活質(zhì)量消費(fèi)就越高，從而促進(jìn)住房市場(chǎng)有效需求增加。由供給模型來看，武漢市住房市場(chǎng)有效供給住房?jī)r(jià)格和住房投資量成正相關(guān)關(guān)系。武漢市住房市場(chǎng)供給量隨著住房?jī)r(jià)格上漲而增加(彈性價(jià)格為0.42)，房地產(chǎn)商用于住房開發(fā)投資資本(彈性價(jià)格為0.21)越多，住房供給量就越大，住房的有效供給就增加。通過對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡度的研究，武漢市住房市場(chǎng)經(jīng)歷“正向非均衡—負(fù)向非均衡—基本均衡—正向非均衡”的非均衡發(fā)展過程，2010年表現(xiàn)為供不應(yīng)求、2011-2013年表現(xiàn)為供過于求趨于均衡，2013-2015年武漢市住房市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)正向非均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)，表現(xiàn)為供不應(yīng)求狀態(tài)，2016年這種狀態(tài)稍有回落，但是變化幅度不是很大，需要政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，以抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，影響整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)。

(二)政策建議 影響住房市場(chǎng)供需均衡的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，除了受住房?jī)r(jià)格、市場(chǎng)投資、市場(chǎng)預(yù)期及居民收入外，還會(huì)收到市場(chǎng)體系、市場(chǎng)機(jī)制、市場(chǎng)信息等因素的影響。目前武漢市住房市場(chǎng)正向非均衡特征非常明顯，為了保障民生，抑制房?jī)r(jià)快速上漲，保持住房市場(chǎng)的穩(wěn)定，必須從維持住房市場(chǎng)總供給和總需求之間基本平衡入手，加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)供需的均衡發(fā)展?；诖颂岢鋈缦聦?duì)策建議：

第一是加強(qiáng)城市住房市場(chǎng)的總量供給管理，增加有效供給；在用地供應(yīng)方面，適當(dāng)與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策相協(xié)調(diào)，增加城市住房市場(chǎng)中土地有效供給，增加有效住房供給量從而抑制房?jī)r(jià)上漲過快，以防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)；

第二是加強(qiáng)對(duì)住房需求的引導(dǎo)和需求管理。首先區(qū)分投資與投機(jī)兩種需求，采取適當(dāng)?shù)恼吆痛胧?，適時(shí)調(diào)控住房投資，抑制住房投機(jī)，促進(jìn)住房市場(chǎng)規(guī)范；其次通過差異化的貨幣政策，對(duì)首套房、第二套房等購(gòu)房首付及貸款進(jìn)行規(guī)定，保障必要的居民的住房需求及提高生活質(zhì)量的愿望；最后是引導(dǎo)消費(fèi)者形成“房子是用來住”的觀點(diǎn)；

第三是構(gòu)建多層次的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系。不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)具有顯著的地域差異性，不同地域住房市場(chǎng)，其居民收入水平、市場(chǎng)預(yù)期等因素對(duì)住房市場(chǎng)供需均衡變化的影響也不同。通過建立不同層次的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，根據(jù)不同消費(fèi)者收入水平和市場(chǎng)預(yù)期，培育不同住房消費(fèi)市場(chǎng)，進(jìn)而有效滿足不同層次住房的需要；

第四是發(fā)揮兩類住房市場(chǎng)作用。發(fā)揮政府在保障房、市場(chǎng)在商品房領(lǐng)域作用，形成住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)住房市場(chǎng)供需均衡發(fā)展；同時(shí)要發(fā)揮租賃市場(chǎng)和商品房買賣市場(chǎng)作用，保障各類人群的住房權(quán)益。

注釋：

①數(shù)據(jù)來源于武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒2005-2016和2005-2016武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展公報(bào)。