邱冬梅

摘要：近年來，房地產行業(yè)得到飛速發(fā)展，商品房數量不斷增加，但在房屋面積劃分方面仍存在諸多問題，尤其是公共面積的分攤，將對房屋銷售率 產生直接影響。對于不同的房屋類型來說，在公共面積的分攤方式采取的方法不盡相同，應嚴格遵循國家相關規(guī)定，采取針對性措施，使公共區(qū)域得到合 理分配。隨著我國房地產行業(yè)的發(fā)展，房產測繪技術水平不斷提升，測繪方法日益多樣，因而對房產測繪的準確性和現實性提出了更高的要求。本文針對 當前房產測繪共用建筑面積分攤方式進行分析和討論，為當前房產測繪提供借鑒和幫助。

關鍵詞：房產測繪;共用建筑面積;分攤方法

測繪部門在對房屋建筑面積計算過程中，需要根據房屋產權面積分攤 標準和產權證明交易進行測量和計算，保證測繪結果精確。本文首先對共 用建筑面積分攤測繪的分類和內容進行分析，然后針對具體的分攤方法展 開論述。

一、房屋共用建筑面積分析

共用建筑面積是整個房屋建筑面積的重要內容，在房屋交易過程中占 有比例較高，對房屋銷售產生十分重要的影響。但是由于房屋共用建筑面 積計算過程非常復雜，在房屋銷售合同和不動產權證書中不能完整的體現，導致購房人和業(yè)主很難獲取準確的房屋共用建筑面積，他們在維護自身合 法權益過程中，經常出現各種糾紛和行政復議問題，影響了房產的正常交 易。根據我國《房產測量規(guī)范》規(guī)定，房屋共用建筑面積主要分為不計入 分攤的共用建筑面積和計入分攤的共用建筑面積兩種類型。一，不計入分 攤的共用建筑面積主要包括消防避難層、人防工程地下室、非機動車庫、?架空區(qū)域、公共交通集散廳、消防通道以及公共管理用房等。二，計入分 攤的共用建筑面積主要包括以下幾方面的內容：首先，建筑物內部共用的 核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直 移動空間及各種管道井、垃圾井道;其次，建筑物內部共用的公共門廳、?過道、走廊、門廊、門斗、檐廊、前室、疏散通道等平行移動空間;再次，突出屋面有維護結構的電梯機房、樓梯間、風機房、設備間等;最后，幢 各套與共用建筑空間之間分隔墻的墻體一半面積，以及外墻水平投影面積 的一半。

二、共用建筑面積分攤層級分析

在傳統(tǒng)共用建筑面積分攤管理中，管理部門主要堅持“誰使用誰分攤” 的理念，即共用建筑部分有哪些房屋使用，這些共用面積就由哪些房屋進?行分攤。但是隨著我國建筑行業(yè)的迅速發(fā)展，房屋功能日益完善，呈現出?多樣化的特點，其中共用的設備用房和管理用房數量不斷增加，服務范圍?日益擴大，增加了測繪單位的測繪難度，并且房屋公共部位的服務范圍又?沒有明確的規(guī)范標準。比如針對當前的智能刷卡電梯區(qū)域共用面積，每層?電梯間投影面積不易界定為具體哪一戶服務。此分攤模式下，很容易出現?相同戶型公攤的共用建筑面積不同的情況，再加上內部分攤層級復雜，不?利于進行有效規(guī)范的管理。根據我國《房產測量規(guī)范》的基本要求，在建?筑房屋設計過程中，設計人員需要明確房屋的使用功能和服務功能，合理?劃分分攤上限，統(tǒng)一建筑分攤方式，做好分攤級別，為以后房屋建筑面積?的測繪提供便利。由此可知，在進行共用建筑分攤過程中，關鍵在于定義?幢的內容，以及合理劃分功能區(qū)。

（一）房屋定幢

共用建筑面積的分攤應按幢為單位，幢內的共用建筑面積在幢內分攤，非本幢的共用建筑面積不在本幢分攤，幢內的共用建筑面積不列入他幢分 攤。根據當前分攤的現狀，我們可以選擇以下定幢的標準：第一，把獨立 的房屋作為一幢。第二，對于綜合性建筑，主樓、裙樓及與裙樓相互連接 的地下部分為一幢。第三，與架空層連接的若干房屋，各自為一幢，其中 架空層需要單獨定幢。第四，與地下相通并且與地上不相連的若干房屋，可以按照多幢進行處理。第五，針對裙房連接的有獨立出入口的房屋部分，以與房屋不相通的變形縫為界，各自定幢。第六，房屋建成后改建、擴建 并形成整體的，應在滿足房屋登記條件下，作為一幢。否則，改建、擴建 部分應單獨計算。

（二）功能區(qū)的劃分

在對功能區(qū)劃分過程中，需要依據建筑房屋的設計功能，比如單一功?能的建筑可以劃分成單一功能區(qū);商業(yè)住宅樓可以劃分為商業(yè)功能區(qū)和住?宅功能區(qū);多功能綜合樓可以根據其設計功能的不同劃分為成多個功能區(qū)。為了兼顧同一功能區(qū)域內平面布局差異較大而導致共用建筑面積分攤產生的各種不平衡問題，可在功能區(qū)內部結合平面布局的不同分設功能區(qū)。比 如在商業(yè)功能區(qū)有 6 層，其中 1 至 4 層為產權商鋪式布局，共用通道面 積較大;5 至 6 層為超市設計;在這種情況下，為了防止功能區(qū)出現分攤 不均衡的問題，可將 1 至 4 層劃分為一個功能區(qū)，5 至 6 層商業(yè)劃分為 另外一個功能區(qū)。

三、房產測繪共用建筑面積分攤方法分析

為了做好房產測繪共用建筑面積分攤計算，測繪人員要嚴格按照我國 《房產測量規(guī)范》的要求，根據建筑物的性質，選擇合理的分攤方法，確 定幢、功能區(qū)間以及功能區(qū)，并按照這個級別進行合理分攤。在進行幢級 分攤過程中，共用建筑面積按照各功能建筑面積比列進行分攤，功能區(qū)建 筑面積需要扣除需分攤的幢級共用建筑面積。在進行功能區(qū)間級分攤過程 中，對于服務不同功能區(qū)的共用建筑面積，要嚴格按照各功能區(qū)建筑面積 的比例進行分攤。在進行功能區(qū)級分攤過程中，將服務本功能區(qū)內部的共 用建筑面積與各套房屋承擔的幢級、功能區(qū)間級分攤面積之和按照各套房 屋的套內建筑面積比列進行合理的分攤。在進行實際計算過程中，測繪人 員需要結合實際情況進行合理的分析，尤其要做好功能區(qū)建筑面積分攤的 變化量。比如在進行商業(yè)住宅樓共用面積分攤計算過程中，需要先計算幢 級共用建筑部位配電間的面積，在具體分攤過程中，商業(yè)功能區(qū)建筑面積 需要扣除該配電室面積。在進行功能區(qū)間級分攤過程中，各功能區(qū)建筑面 積需要扣除已經分攤的幢級共用建筑面積和功能區(qū)間共用建筑面積。例如 綜合樓，其包含商業(yè)、辦公以及住宅功能區(qū)，其中住宅功能區(qū)包含服務于 辦公和住宅功能區(qū)間級共用建筑部位的水箱間以及幢級共用建筑面積的電 梯機房，在進行水箱間面積分攤過程中，住宅功能區(qū)建筑面積就需要扣除 水箱間和電梯機房的面積。

四、特殊共用建筑面積分攤的計算

對于建筑房屋各層公共墻體面積而言，在進行計算過程中，可以進行 分層切割投影，然后納入到各自的功能區(qū)建筑面積中，但是從實際發(fā)揮的 功能來看，仍應按照不可分割的整體服務整幢進行考慮，以維護好購房人 的合法權益。房屋建筑內部的樓梯、電梯以及管道井等垂直通道不適宜過 度考慮其服務范圍，比如根據服務范圍，頂層的業(yè)主需要承擔樓梯、電梯 各層投影面積分攤，中間業(yè)主需要承擔其下各層的樓梯和電梯分攤，首層 業(yè)主不用分攤，頂層樓戶分攤的共用建筑面積就會最大，而首層戶室公攤 面積最小，這顯然是不合理的。因此，計算人員需要充分考慮到共用建筑 面積的特殊性，根據具體的使用功能，進行合理的分攤處理。

結語

綜上所述，在房產行業(yè)飛速發(fā)展之下，測量問題受到廣泛關注，共用 面積分攤與廣大商戶的切身利益息息相關，需要慎之又慎。在進行房產測 繪共用建筑面積分攤過程中，測繪人員需要根據建筑房屋平面布局和功能 區(qū)，明確共用建筑服務范圍，優(yōu)化分攤思路，防止出現不均衡的問題，在 計算過程中，應采取科學有效的分攤計算方法，對相關因素進行綜合考慮，確保分攤結果公正可靠，維護廣大商戶經濟利益不受侵害，促進房產事業(yè) 的穩(wěn)健發(fā)展。

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