尹磊

摘 要：共有面積的分攤是房產(chǎn)項目測繪的核心問題，本文通過開發(fā)模式選擇、分攤順序、指定方式、類比庫的設(shè)計，提出了實現(xiàn)共有面積智能分攤的方法。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；智能分攤；AutoCAD

中圖分類號：TM764 文獻標識碼：A

房產(chǎn)測繪是運用測繪儀器和技術(shù)測定房屋的位置、數(shù)量、質(zhì)量等自然狀況以及權(quán)屬、用途、性質(zhì)、利用狀況等社會屬性的專業(yè)測繪。隨著“智慧房管”的提出，如何快速科學(xué)智能化地完成房產(chǎn)項目測繪已成為新的要求，而在房產(chǎn)項目測繪中智能化的進行房產(chǎn)共有共用面積的分攤計算是房產(chǎn)測繪系統(tǒng)開發(fā)的一個核心問題。

1.兩類軟件的比較

目前的房產(chǎn)項目測繪軟件主要分兩類，一類是基于AutoCAD平臺的，如南方數(shù)碼科技有限公司開發(fā)的《房測之友 BMF》，一類是基于GIS平臺的，如北京超圖軟件股份有限公司開發(fā)的《SuperMap Floor》。

1.1 房測之友 BMF

《房測之友 BMF》是以具有強大圖形編輯處理功能的AutoCAD作為底層平臺，以大型數(shù)據(jù)庫SQL Server（或ORACLE）進行數(shù)據(jù)管理，利用Visual C++集成開發(fā)環(huán)境和ObjectARX2002 SDK作為開發(fā)工具的一套集房產(chǎn)測繪工程管理、房產(chǎn)信息采集、房產(chǎn)圖形繪制、房屋面積分攤計算及相關(guān)統(tǒng)計查詢和報表制作等功能于一體的專業(yè)房產(chǎn)測繪軟件。

作業(yè)流程：

（1）建立項目及幢。

（2）繪制（導(dǎo)入）圖形。

（3）添加面積線屬性。

（4）分攤區(qū)劃分。

（5）分攤關(guān)系指定。

（6）分攤計算。

（7）成果輸出。

1.2 SuperMap Floor

SuperMap Floor是基于SuperMap GIS基礎(chǔ)類庫開發(fā)的專業(yè)房產(chǎn)測繪系統(tǒng)，是房產(chǎn)項目測繪作業(yè)生產(chǎn)工具。是一套獨立的產(chǎn)品，無需其他第三方軟件支持，采用了基于GIS的房產(chǎn)智能分攤技術(shù)，實現(xiàn)了測繪圖形和房產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)一體化存儲，避免了信息系統(tǒng)使用測繪數(shù)據(jù)所需的二次加工和處理。

作業(yè)流程：

（1）建立項目及幢。

（2）繪制（導(dǎo)入）圖形。

（3）拓撲構(gòu)面。

（4）編輯面積層。

（5）設(shè)定分攤類型。

（6）生成外半墻。

（7）歸層定區(qū)。

（8）戶室編號和歸屬。

（9）建立分攤模型。

（10）生成面積計算公式。

（11）分攤計算。

（12）成果輸出。

其中設(shè)定分攤類型、外半墻生成、歸層定區(qū)、戶室編號和歸屬一起是設(shè)定房屋各類面對象的各種屬性，軟件在這些屬性的基礎(chǔ)上才能自動構(gòu)建分攤模型。設(shè)定分攤類型和后面的外半墻、歸層定區(qū)、戶室編號，雖然是一步步做的，但是在繪制分戶圖的時候就要對著四步的操作設(shè)置有一定的認識，如知道圖形是哪種功能區(qū)？哪一層？知道哪些面是戶室面（這些面后面要進行戶室編號）、知道哪些面是共用面（通過分攤類型設(shè)定后，后面軟件能夠自動識別分攤類型去做相應(yīng)的計算處理）。較簡單的房屋可以自動分攤，復(fù)雜的房屋還是需要自定義分攤、自選分攤、層比分攤等。

1.3 兩者比較

基于CAD的優(yōu)點：圖形處理功能強，可以處理較復(fù)雜的圖形；面積計算的精確度較高。

缺點：圖形與屬性數(shù)據(jù)的一致性維護比較困難；難以構(gòu)建相應(yīng)的拓撲關(guān)系。

基于GIS的優(yōu)點：GIS軟件屬性數(shù)據(jù)管理能力較強，易于圖形與屬性數(shù)據(jù)的一致性維護；有利于拓撲關(guān)系的建立與維護。缺點：圖形編輯處理等功能的開發(fā)工作量比較大；當(dāng)存在弧線時，面積計算較復(fù)雜；圖形編輯操作性較差。

兩個軟件相同點是BMF在添加面積線屬性環(huán)節(jié)完成了Floor拓撲構(gòu)面、生產(chǎn)外半墻、歸層定區(qū)、戶室編號及歸屬的功能，BMF分攤區(qū)劃分及分攤關(guān)系指定的功能完成Floor中設(shè)定分攤類型、建立分攤模型的功能。主要不同點是兩者的分攤模型不同，而且Floor在設(shè)定房屋各種屬性的時候加入了分攤類型。

2.分攤模型設(shè)計

2.1 開發(fā)模式選擇

現(xiàn)階段房產(chǎn)測繪單位進行房產(chǎn)項目測繪普遍采用AutoCAD制作分層分戶圖，而且CAD進行圖形編輯功能較強，靈活性較高，容易盡快掌握使用，基于以上比較分析我們采用了基于AutoCAD的開發(fā)方式。

2.2 分攤順序選擇

現(xiàn)在普遍將層分攤改為子功能區(qū)或參攤區(qū)分攤，有利于計算機程序的實現(xiàn)。對于多級分攤又分為從上往下和從下往上兩種順序。

從上往下的分攤順序分攤時首先將區(qū)內(nèi)房產(chǎn)共有面積分攤到子功能區(qū)，作為子功能區(qū)的一部分，當(dāng)子功能區(qū)分攤時，又將這一部分面積分攤到了它的下一級子功能區(qū)，所以該級的子功能區(qū)可以看作是概念性的功能區(qū)，依此類推每一級功能區(qū)都可以通過所包含的最底層的功能區(qū)來表示，區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)共有面積在分攤過程中分攤掉了。

從下往上的分攤方法是整個分攤過程從最低級功能區(qū)的區(qū)間房產(chǎn)共有面積分攤開始，首先將最低級功能區(qū)的區(qū)間房產(chǎn)共有面積分攤到參與分攤的各個功能區(qū)，成為各個功能區(qū)的區(qū)內(nèi)房產(chǎn)共有面積的一部分，再向上分攤上一級的概念性功能區(qū)，分攤時仍使用最低級的功能區(qū)進行，這時最低級功能區(qū)的區(qū)內(nèi)面積已經(jīng)變化了，分攤到頂后就可以將最低級功能區(qū)的區(qū)內(nèi)房產(chǎn)共有面積分攤到套了。

從上往下的分攤順序需要重復(fù)指定套內(nèi)面積，不利于智能化分攤的實現(xiàn)，基于此我們采用從下往上的分攤，采用這種方式各套內(nèi)及共有面積一般情況下只需指定一次，提供了效率，減少出錯幾率。

2.3 分攤指定方式設(shè)計

多數(shù)的基于AutoCAD的房產(chǎn)測繪軟件都是先添加面積線屬性，然后進行分攤區(qū)劃分，分攤關(guān)系指定，而一棟房屋如何進行分攤，在添加面積線屬性之前就可以確定，基于此我們首先對功能區(qū)進行劃分，設(shè)定分攤關(guān)系，通過增加面積線的屬性值的方式，在面積線提取時就對戶室指定其所屬功能區(qū)，對共有面積指定其分攤功能區(qū)。通過這種方式的改變，減少了分攤指定這個環(huán)節(jié)，這個功能可以大大提高建立分攤模型的效率，一般的住宅樓或商住樓幾乎不用手工修改，直接可以分攤計算，提高了智能化分攤的水平。

2.4 類比庫設(shè)計

絕大部分的建筑形式集中在住宅樓、辦公樓、商住樓、廠房、綜合樓這幾種。通過建立一套類比體系，把可以進行類比的建筑形式逐一進行比較，找出它們的共同點和不同點，如果沒有在本質(zhì)上相區(qū)別，理論上應(yīng)把它們歸為一類。通過這種方法在軟件中建立類比庫，讓軟件自動進行建筑形式的識別并進行相應(yīng)的分攤計算。如在類比庫中建立純住宅樓的特征為戶室均為住宅，商住樓的特征為1至n層為商業(yè)、n至頂層為住宅，計算機通過將一棟樓所有房屋的用途屬性（在提取面積時指定為住宅）與類比庫進行比較，如符合純住宅樓，即選擇整棟分攤模型進行分攤計算。類比庫中參考模型的設(shè)計至關(guān)重要，影響軟件識別的效率。通過建立類比庫的方式讓軟件在分攤方面更加的智能化，減少了人為的干預(yù)和操作。

結(jié)語

房產(chǎn)共有面積的分攤是房產(chǎn)項目測繪工作的關(guān)鍵，是房產(chǎn)測繪智能化的必經(jīng)之路，本文從“智慧房管”的要求出發(fā)，通過對分攤順序、指定方式、類比庫的設(shè)計，研究了實現(xiàn)智能分攤的方法途徑。

參考文獻

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