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摘要：圍繞物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程精細(xì)化管理研究，分析機(jī)房管理、水系統(tǒng)及電梯設(shè)備、外包工作中的細(xì)節(jié)管理，注重將管理貫徹落實(shí)到每一處角落和每一個(gè)數(shù)據(jù)之中。

關(guān)鍵詞：物業(yè)項(xiàng)目;設(shè)備工程;精細(xì)化管理

引言：

物業(yè)工作的開展在很多情況下都需要借助設(shè)備，整體、合理的設(shè)備管理是進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件，可以發(fā)揮設(shè)備的功能，也落實(shí)了物業(yè)項(xiàng)目的可操作性和實(shí)用性。物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備從弱電、土木到消防、電梯等涵蓋多個(gè)領(lǐng)域，設(shè)備種類繁雜、數(shù)量眾多，對(duì)物業(yè)的管理工作形成較大挑戰(zhàn)。保證這些基礎(chǔ)設(shè)備的質(zhì)量達(dá)標(biāo)、能夠安全運(yùn)行，才能夠?yàn)榫幼≌叩娜粘Ｉ钐峁┓奖?。如果基礎(chǔ)設(shè)施不配套、設(shè)施落后或者損害，不僅影響業(yè)主生活質(zhì)量，也降低了地產(chǎn)的綜合利用價(jià)值。注重精細(xì)化管理，盡量使用較低的維修和保養(yǎng)力度獲取最大收益，可提高物業(yè)管理效率，增強(qiáng)執(zhí)行設(shè)備維修管理的力度。

一、加強(qiáng)機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程為實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，首先要加強(qiáng)機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理?！皹?biāo)準(zhǔn)化管理”是指管理人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)、現(xiàn)物進(jìn)行規(guī)范，營造一目了然的工作環(huán)境，達(dá)到保證物業(yè)管理質(zhì)量、提高管理效率的目標(biāo)。在機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理過程中，管理人員要做到整理、整頓、清掃和素養(yǎng)4個(gè)方面的內(nèi)容：（1）管理人員需要合理安排機(jī)房的設(shè)備擺放位置，保證機(jī)房設(shè)備在運(yùn)行過程中不會(huì)因?yàn)樵O(shè)備間相互干擾引發(fā)運(yùn)行故障;（2）物業(yè)管理人員要查驗(yàn)機(jī)房的整理結(jié)果，查驗(yàn)合格后要進(jìn)一步普查機(jī)房中運(yùn)行設(shè)備的安放位置以及線路連接情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)機(jī)房設(shè)備管理中所存在的問題并加以解決，這樣能夠?yàn)闄C(jī)房設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供保障;（3）物業(yè)管理人員需要定期組織清掃人員對(duì)機(jī)房設(shè)備進(jìn)行清掃，避免機(jī)房設(shè)備出現(xiàn)灰塵或者紙屑等，在機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理中加強(qiáng)對(duì)機(jī)房設(shè)備的清掃，關(guān)鍵原因是出現(xiàn)灰塵可能造成機(jī)房設(shè)備運(yùn)行短路，影響物業(yè)后期的管理;（4）加強(qiáng)對(duì)機(jī)房使用人員的素養(yǎng)教育，如甲方管理人員可以制定機(jī)房使用的素養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，即言談舉止文明有禮、工作精神飽滿、愛護(hù)公共財(cái)物、自覺遵守規(guī)章制度、衣著整潔、儀表整齊大方、有團(tuán)隊(duì)精神、養(yǎng)成節(jié)約習(xí)慣、充分利用可再生資源等，在制定完成素養(yǎng)制度后，機(jī)房管理人員需要加強(qiáng)對(duì)制度落實(shí)的后期監(jiān)管工作。只有在機(jī)房管理中嚴(yán)格落實(shí)以上四項(xiàng)基本管理措施，才能最終實(shí)現(xiàn)機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理。

二、組織成本的嚴(yán)格管理

組織成本屬于物業(yè)管理企業(yè)中非常重要的成本因素，也是難以控制的成本，因此，在實(shí)際工作中必須樹立正確觀念意識(shí)，采用有效措施控制成本，確保企業(yè)的整體效益。第一，應(yīng)該確保組織結(jié)構(gòu)的完善性，對(duì)相關(guān)組織硬件部分進(jìn)行合理改革完善，成本管理部門在實(shí)際工作中必須要合理設(shè)置內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格開展各方面的成本管控活動(dòng)，管理部門在工作中，必須要嚴(yán)格控制組織成本，接到物業(yè)管理的項(xiàng)目以后，結(jié)合項(xiàng)目具體特點(diǎn)和業(yè)主的主要需求，制定完善的組織成本控制方案，保證組織結(jié)構(gòu)的科學(xué)性與合理性，并按照市場(chǎng)、業(yè)主變化情況針對(duì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行不斷調(diào)整。第二，要求針對(duì)運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行改革完善，保證軟件部分的符合要求。相關(guān)管理部門合理設(shè)置內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，完善成本的控制程序與流程，全面提升整體的成本管控效果，降低具體的運(yùn)行工作成本，使得企業(yè)按照要求執(zhí)行任務(wù)。

三、充分利用設(shè)備，節(jié)約用水

“水是生命之源”，水是日常生活中的必需品，對(duì)生活的健康程度產(chǎn)生重要影響。物業(yè)作為后勤保障部門，要對(duì)供水設(shè)施的管理加大力度，不僅要保證住戶用水穩(wěn)定，更要對(duì)水質(zhì)設(shè)立嚴(yán)格的關(guān)卡，生活污水要達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)才能排放，定期抽查生活用水的化學(xué)物質(zhì)組成成分等，特殊設(shè)備的用水不摻雜有毒有害物質(zhì)。另一方面，在水資源短缺引起社會(huì)關(guān)注的背景下，物業(yè)項(xiàng)目的精細(xì)化管理除了要保證供水設(shè)施供水的數(shù)量和質(zhì)量，更要盡可能消除水資源跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象的發(fā)生，對(duì)于可以再次循環(huán)利用的生活用水，通過物理和化學(xué)方式進(jìn)行處理，使之再次循環(huán)利用，提高水資源的利用率，為社會(huì)呼吁節(jié)約用水貢獻(xiàn)一份力量。憑借物業(yè)設(shè)備項(xiàng)目的努力，帶動(dòng)小區(qū)甚至更多居民加入到節(jié)約用水的行列之中，提高社會(huì)意識(shí)，營造出杜絕浪費(fèi)水資源的優(yōu)良社會(huì)風(fēng)氣。

物業(yè)管理部門對(duì)生活水箱、控制柜、穩(wěn)壓裝置以及消防水箱等一系列供水設(shè)備定期檢修和維護(hù)，將檢修維護(hù)的日期、檢修員和檢修情況進(jìn)行分類匯總，以表格形式存檔記錄，便于日后審查設(shè)備的使用情況。精細(xì)分析不同設(shè)備具有不同的檢修保養(yǎng)年限，例如水泵或者閥門等是每季度需要一次檢修保養(yǎng)，用于消防供水的設(shè)備是每半年進(jìn)行啟動(dòng)維修保養(yǎng)。如果對(duì)期限沒有明確的認(rèn)知，在一個(gè)周期內(nèi)進(jìn)行多次審查不僅浪費(fèi)人力物力，而且多次開啟機(jī)器對(duì)設(shè)備也會(huì)造成一定損耗。雨季到來有可能引發(fā)雨水排泄不暢、堵塞的情況，要根據(jù)季節(jié)提前安排工作人員清理排水渠道，對(duì)諸如排水管道、地下井、地溝等地方進(jìn)行清理，保證清理到位。為了保證生活用水的質(zhì)量，物業(yè)要對(duì)生活水箱每年進(jìn)行兩次消毒處理，保證業(yè)主的用水安全。要最大限度地應(yīng)用設(shè)備的供水功能，在不浪費(fèi)設(shè)備資源的情況下，盡量消除因?yàn)樵O(shè)備冒水、漏水等問題引起的水資源消耗。

管理不僅從保證用水質(zhì)量入手，更要尋求措施盡量循環(huán)利用水資源，達(dá)到節(jié)約用水的目標(biāo)。為了檢驗(yàn)水是否可以再次利用或經(jīng)過處理是否達(dá)到了再次利用或排放的標(biāo)準(zhǔn)，主要將BOD、COD、SS、pH值等4個(gè)方面作為考量標(biāo)準(zhǔn)。首先通過設(shè)備的物理功能將廢水中含有的較大顆粒物等可過濾的雜質(zhì)去除，然后對(duì)難溶性雜質(zhì)例如可溶性鈣、鎂等通過水中有機(jī)物的吸附氧化分解和催化來去除，最后對(duì)水進(jìn)行消毒和檢驗(yàn)。這需要物業(yè)從業(yè)人員具備一定的設(shè)備操作技術(shù)和專業(yè)知識(shí)，與相關(guān)部門建立良好的溝通協(xié)作，重視對(duì)水資源的再利用處理工作。

四、創(chuàng)建多元化經(jīng)營模式

首先，物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，除了為社區(qū)提供基礎(chǔ)性的服務(wù)之外，還需要充分利用自身現(xiàn)有條件，在社區(qū)內(nèi)合理進(jìn)行多元化的經(jīng)營，這樣不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)，還能滿足客戶的不同需求，與此同時(shí)，還可以通過多元化的經(jīng)營管理方式，有效控制服務(wù)成本，全面提升自身經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在創(chuàng)建多元化經(jīng)營管理模式的過程中，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，創(chuàng)建出符合客戶需求的經(jīng)營機(jī)制，在滿足客戶多元化需求的情況下，有效進(jìn)行成本的管理，從根本上降低企業(yè)的成本，全面增強(qiáng)其經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到預(yù)期的工作目標(biāo)[3]。其次，應(yīng)該節(jié)約各類費(fèi)用，制定完善的水電統(tǒng)計(jì)月報(bào)表的相關(guān)工作制度，針對(duì)各級(jí)水電分表還有總表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對(duì)比分析，如果存在差異性，就應(yīng)該明確問題的發(fā)生原因，注意進(jìn)行合理的分析，一旦出現(xiàn)誤差問題，就必須要嚴(yán)格管理和控制，以免出現(xiàn)偷電的問題，從而預(yù)防因?yàn)橥惦妴栴}所帶來的高成本。最后，在多元化經(jīng)營的過程中，應(yīng)該采用日光燈，安裝節(jié)電器設(shè)備，合理利用LED燈，在節(jié)約電力能源的情況下，全面控制成本并提升經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)論：

物業(yè)項(xiàng)目中涉及到的設(shè)備管理種類雖然繁多，但可以依據(jù)主要功能分成以上幾大類。對(duì)設(shè)備的精細(xì)化管理，除了保證設(shè)備質(zhì)量達(dá)標(biāo)能夠正常使用之外，更要從小處例如提高住民對(duì)設(shè)備的保護(hù)意識(shí)等方面開展工作，將精細(xì)化管理的工作理念植入每位工作者的思想中，幫助從業(yè)者樹立嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，為小區(qū)的后勤工作提供保障。

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