朱莊瑞 藏波

【提要】新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是中共十八大提出的重要發(fā)展目標，其建設(shè)水平直接關(guān)乎我國經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變路徑，房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟運行的重要組成部分，其市場化程度對于城鎮(zhèn)化建設(shè)至關(guān)重要，因此，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化建設(shè)的同步和協(xié)調(diào)發(fā)展是當前中國經(jīng)濟社會發(fā)展亟需解決的現(xiàn)實問題。本文基于理論模型和經(jīng)驗分析，從系統(tǒng)分析入手，通過綜合指標建立“房地產(chǎn)市場—城鎮(zhèn)化建設(shè)水平”系統(tǒng)（系統(tǒng)Ⅰ：房地產(chǎn)市場，系統(tǒng)Ⅱ：城鎮(zhèn)化建設(shè)水平），運用熵值法進行評價指標權(quán)值的求取，進而運用耦合協(xié)調(diào)度模型，重點分析不同等級城市兩個系統(tǒng)的運行成效、耦合階段和協(xié)調(diào)趨勢，以期強化政策制定的針對性和現(xiàn)實性。研究表明：①房地產(chǎn)銷售價格、預(yù)期與信貸和人口流動是房地產(chǎn)市場作用于城鎮(zhèn)化建設(shè)的主要渠道;②系統(tǒng)Ⅰ—房地產(chǎn)市場，序參量的空間規(guī)律表現(xiàn)為：三線城市>二線城市>一線城市;系統(tǒng)Ⅱ—城鎮(zhèn)化建設(shè)水平，序參量的空間規(guī)律表現(xiàn)為：一線城市>二線城市>三線城市;③我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化建設(shè)水平的耦合度還處于較低水平，且地區(qū)差異較大，耦合程度從大到小依次表現(xiàn)為：二線城市>三線城市>一線城市;從協(xié)調(diào)度來看，整體表現(xiàn)為中度協(xié)調(diào)，但應(yīng)注意北京市已表現(xiàn)為低度協(xié)調(diào)狀態(tài)。最后本文提出了相應(yīng)的政策建議：首先要限制一線城市“以速度為綱”的城鎮(zhèn)化發(fā)展思路;二是依靠房價、信貸和戶籍等政策約束引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，有效控制一線城市的體量;三是通過放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制、鼓勵符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)落戶，注重提升三線城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場/城鎮(zhèn)化建設(shè)/耦合協(xié)調(diào)度模型/不同等級城市

房地產(chǎn)市場是助推和促進城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要組成部分，直接關(guān)乎城鎮(zhèn)化建設(shè)的成效和水平，而房地產(chǎn)市場的理性投資是保障城鎮(zhèn)化資金和金融市場資金流動性的重要方面[1]。當前我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展方式均處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場也面臨前所未有的機遇和挑戰(zhàn)，機遇是新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)和發(fā)展勢必將帶來更高層次的房地產(chǎn)需求，從而為房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了有力支撐;挑戰(zhàn)在于房地產(chǎn)市場在目標定位、發(fā)展趨勢等方面與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標尚不協(xié)調(diào)，部分城市在缺乏規(guī)劃約束的前提下，直接進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，出現(xiàn)盲目“造城”的“被城鎮(zhèn)化”問題。因此，如何抓住機遇、應(yīng)對挑戰(zhàn)，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化建設(shè)的同步和協(xié)調(diào)發(fā)展是我國當前經(jīng)濟和社會發(fā)展過程中亟需解決的現(xiàn)實問題。

房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化建設(shè)這一對有直接關(guān)系的共同體往往被學者割裂研究，房地產(chǎn)市場對城鎮(zhèn)化建設(shè)的作用與消費者的行為密不可分[2]，消費者對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期將引導(dǎo)其投資行為，并通過房地產(chǎn)價格、抵押貸款等渠道影響城鎮(zhèn)化建設(shè)的進程[3]，房地產(chǎn)市場對就業(yè)的拉動作用或人口吸納能力被部分學者描述為提升城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量的主要方面[4， 5];但也有部分學者[6， 7]認為，房地產(chǎn)政策的制定要比房地產(chǎn)市場對城鎮(zhèn)化建設(shè)的影響更大，這使得部分學者從政策構(gòu)建層面，分析快速城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)政策的公平性和有效性[8]。房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化建設(shè)均與地區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展水平密切相關(guān)，因此從全國層面進行房地產(chǎn)相關(guān)政策的制定，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)市場促進城鎮(zhèn)化建設(shè)作用機理的深入揭示。所以，本文從系統(tǒng)分析入手，通過綜合指標建立“房地產(chǎn)市場—城鎮(zhèn)化水平”系統(tǒng)（系統(tǒng)Ⅰ：房地產(chǎn)市場，系統(tǒng)Ⅱ：城鎮(zhèn)化水平），運用熵值法進行評價指標權(quán)值求取，進而運用耦合協(xié)調(diào)度模型，重點分析不同等級城市兩個系統(tǒng)的運行成效、耦合階段和協(xié)調(diào)趨勢，以期強化政策制定的針對性和現(xiàn)實性。

1 房地產(chǎn)市場促進城鎮(zhèn)化建設(shè)的作用機理

城鎮(zhèn)化建設(shè)的高效依賴于房地產(chǎn)市場的健康和有序發(fā)展，房地產(chǎn)市場開發(fā)需要土地作為載體，同時依靠政府或社會資金流的注入，最終作用于城鎮(zhèn)化建設(shè)，從嚴格意義上來說，城鎮(zhèn)化的建設(shè)亦會對房地產(chǎn)市場造成影響，但房地產(chǎn)市場對新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的作用更為直接，其主要的作用渠道有三方面：一是通過價格機制影響城鎮(zhèn)化的空間拓展方向;二是通過市場預(yù)期與信貸的放大效應(yīng)影響城鎮(zhèn)化建設(shè)的規(guī)模;三是通過吸納外來人口的流入影響城鎮(zhèn)化建設(shè)的速度。

1.1 城鎮(zhèn)化邊緣區(qū)的房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格作用于城鎮(zhèn)化建設(shè)主要體現(xiàn)在城市邊緣區(qū)的房地產(chǎn)價格，基于李嘉圖的租金理論[9]，和Denise DiPasquale[10]提出的5條假設(shè)，可以得到這樣的結(jié)論：距離城鎮(zhèn)中心位置越近，交通越便捷，房地產(chǎn)價格也越高?；贒enise的研究結(jié)論，本文將某地段的房地產(chǎn)價格分為兩部分：一是城市邊緣房地產(chǎn)的替代成本;二是該地段到城市邊緣的交通成本。

根據(jù)以上推斷，可以得到命題1：①建筑成本固定時，城市邊緣的房地產(chǎn)價格決定城鎮(zhèn)化的空間拓展速度，價格越低，速度越快;②城鎮(zhèn)郊區(qū)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用成本和位置成本均較低，該地區(qū)最有可能首先成為城鎮(zhèn)化進行空間拓展的地區(qū)。

1.2 房地產(chǎn)市場的預(yù)期與信貸

研究房地產(chǎn)市場對城鎮(zhèn)化建設(shè)作用的預(yù)期以及信貸渠道，銀行信貸市場是繞不過去的關(guān)鍵節(jié)點，其構(gòu)成了預(yù)期和信貸市場的主體[6]。房地產(chǎn)市場的預(yù)期和信貸水平直接對市場整體的均衡價格造成影響，價格的變動最終會引起城鎮(zhèn)化建設(shè)的速度和拓展方位。

由此可以得到命題2：若房地產(chǎn)市場的供給固定：①投資者獲得銀行信貸水平上升，房地產(chǎn)市場的均衡價格將會上升;②投資者獲得銀行信貸水平達到房地產(chǎn)市場供給的2倍時，投資者預(yù)期分歧加大，均衡價格水平將會上升。

1.3 外來人口的吸納

房地產(chǎn)市場對居民或普通消費者的引力來源于兩方面，居住需求是顯而易見的，這也是城鎮(zhèn)化建設(shè)必須保障的基本層面，但更為重要的是房地產(chǎn)市場對就業(yè)的拉動效應(yīng)。房地產(chǎn)市場的運行依托于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套和支撐，反過來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也將會帶動眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。有學者[11]研究認為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展能帶動建筑、建材、冶金等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門近2000種產(chǎn)品的發(fā)展，是提升和拉動就業(yè)水平的重要一環(huán)。

2 房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展

2.1 房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化建設(shè)的量化表述

“房地產(chǎn)市場—城鎮(zhèn)化建設(shè)”這一系統(tǒng)運行的成效需要通過綜合指標來加以考量，其中系統(tǒng)Ⅰ：“房地產(chǎn)市場”本文選用“住宅完成投資額占房地產(chǎn)投資額的比重”等6項指標反映房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度，系統(tǒng)Ⅱ：“城鎮(zhèn)化建設(shè)”本文選用“人口城鎮(zhèn)化率”等14項指標反映城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展水平。指標的測算方法選用具有客觀賦權(quán)性質(zhì)的“熵權(quán)法”，該方法能夠根據(jù)數(shù)據(jù)的原始信息，通過分析各指標所提供信息量及指標間的關(guān)聯(lián)程度來決定指標的權(quán)重，在一定程度上避免了因主觀因素所帶來的偏差[12]。

2.2 模型的選擇與數(shù)據(jù)來源

2.2.1 系統(tǒng)耦合模型

“房地產(chǎn)市場—城鎮(zhèn)化建設(shè)水平”系統(tǒng)中的房地產(chǎn)市場系統(tǒng)和城鎮(zhèn)化建設(shè)系統(tǒng)是兩個復(fù)雜的系統(tǒng)，需要從系統(tǒng)論角度予以審視。由于物理學當中的“耦合協(xié)調(diào)度模型”是衡量具有相關(guān)聯(lián)系的各系統(tǒng)由無序走向有序的有效工具，其作用機理的關(guān)鍵在于系統(tǒng)內(nèi)部“序參量”之間的協(xié)同作用[13， 14]，模型測算的耦合度將反映這種協(xié)同作用的大小[15]，房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化建設(shè)具有交互耦合的關(guān)系，這一關(guān)系是二者相互作用的非線性關(guān)系的總和。所以，本文選用該模型來進行“房地產(chǎn)市場—城鎮(zhèn)化水平”的耦合度評判，并將兩系統(tǒng)的作用程度分為4個階段，分別為：低水平耦合、頡頏、磨合和高水平耦合。另外，“房地產(chǎn)市場—城鎮(zhèn)化建設(shè)水平”系統(tǒng)運行的特征與經(jīng)濟社會發(fā)展水平大體一致，所以，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平的不同，依據(jù)分層抽樣的原則，選取一線、二線、三線共7個城市為研究樣點[16]，據(jù)此來分析不同等級城市的房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化建設(shè)水平的相互關(guān)系。

2.2.2 系統(tǒng)協(xié)調(diào)模型

房地產(chǎn)市場對于城鎮(zhèn)化的建設(shè)有推動和促進作用，而城鎮(zhèn)化的建設(shè)反過來對房地產(chǎn)市場有拉動效用。若房地產(chǎn)市場化速度快于城鎮(zhèn)化建設(shè)速度，則會出現(xiàn)房價升高，城鄉(xiāng)居民收入增大[18]等問題;若城鎮(zhèn)化建設(shè)速度快于房地產(chǎn)市場化速度，則會出現(xiàn)城市盲目擴張，基礎(chǔ)設(shè)施配套薄弱等問題[19]，所以二者之間只有相互匹配、共同作用，才能實現(xiàn)“房地產(chǎn)市場—城鎮(zhèn)化水平”這一系統(tǒng)的協(xié)調(diào)發(fā)展[8]。

2.2.3 數(shù)據(jù)來源

房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化建設(shè)的指標體系以兼顧市場化速度和質(zhì)量兩方面為原則，本文以“房屋銷售價格”、“近三年商品住房市場投資增長率”等指標表示市場化速度，以“人均住房建筑面積”、“房價收入比”等指標反映市場化質(zhì)量;以“人口城鎮(zhèn)化率”、“近三年人均地區(qū)生產(chǎn)總值增長率”等指標體現(xiàn)地區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)速度，以“人均地區(qū)生產(chǎn)總值”、“人均道路面積”、“單位GDP能耗”等指標表示地區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量。不同等級城市的房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化數(shù)據(jù)來源于2014年北京、上海等7城市的《統(tǒng)計年鑒》。

2.3 結(jié)果與分析

從綜合序參量來看，房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異與規(guī)律性特征表現(xiàn)為：三線城市>二線城市>一線城市;城鎮(zhèn)化建設(shè)水平的空間規(guī)律表現(xiàn)為：一線城市>二線城市>三線城市（表3）。不同等級城市的房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化建設(shè)表現(xiàn)出不同的耦合和協(xié)調(diào)特征。從總體來看，2014年我國房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化建設(shè)水平的耦合度尚處于低水平，且地區(qū)差異較大，其中，北京市和太原市的耦合度較低，其余城市的耦合度集中在0.4900左右。從耦合度的平均水平來看，一線城市的耦合程度最低，其次為三線城市，二線城市的耦合度最高且標準差較小;之所以形成這種“兩頭小、中間大”的空間格局，原因應(yīng)該是由于一線城市面臨外來人口涌入所帶來的就業(yè)和住房壓力，加之沒有很好地建立房地產(chǎn)市場的長效機制，逼迫城鎮(zhèn)化建設(shè)在空間上盲目拓展，傳統(tǒng)“重體量不重質(zhì)量”的發(fā)展模式造成了城鎮(zhèn)化演化的無序;相對而言，二線城市由于城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施較好，外來人口壓力較弱，投機性需求所占比重較小，保證了房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化建設(shè)步調(diào)的相對一致，所以二者向良性耦合趨勢發(fā)展。

從系統(tǒng)協(xié)調(diào)度來看，整體表現(xiàn)為中度協(xié)調(diào)，說明我國房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化的建設(shè)仍處在快速發(fā)展時期，且向上空間巨大，但應(yīng)注意北京市的房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化建設(shè)已表現(xiàn)為低度協(xié)調(diào)狀態(tài)，這與北京市“攤大餅”的城鎮(zhèn)化建設(shè)模式、外來人口大量涌入等因素有關(guān)。從耦合階段和協(xié)調(diào)強度來看，南京市、重慶市和沈陽市等二線城市表現(xiàn)為“磨合階段”和“中度協(xié)調(diào)”，這一方面源于這些地區(qū)房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中受外界投機性資金流干擾較弱，市場秩序相對較為穩(wěn)定;另一方面是近年來，這些地區(qū)均逐步嘗試放寬戶籍制度的限制，這在很大程度上促進了城鄉(xiāng)資源、人口和信息的共享，進而帶動了城鎮(zhèn)化質(zhì)量的顯著提升。隨著房地產(chǎn)市場和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的持續(xù)深入推進，二線城市將有望成為一線城市人口壓力的承接和分流地區(qū)，成為我國未來城鎮(zhèn)化建設(shè)和發(fā)展的潛力地區(qū)。

3 結(jié)論與政策建議

綜合以上分析，本文可以得到以下結(jié)論：

（1）房地產(chǎn)市場促進城鎮(zhèn)化建設(shè)的作用渠道主要有：房地產(chǎn)銷售價格、預(yù)期與信貸和人口流動。從價格渠道來看，城市邊緣的房地產(chǎn)價格決定城鎮(zhèn)化空間拓展速度，在建筑成本固定的假設(shè)前提下，價格越低，速度越快，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)用成本和位置成本均較低的城郊地區(qū)是城鎮(zhèn)化最易突破的地區(qū)。從預(yù)期與信貸渠道來看，在房地產(chǎn)市場的供給固定的假設(shè)前提下，投資者可獲得銀行信貸水平將與房地產(chǎn)市場的均衡價格正相關(guān)，當信貸水平達到一定規(guī)模（房地產(chǎn)市場供給的2倍）時，投資者預(yù)期分歧加大，將引起均衡價格水平的上升，這在一定增加了城鎮(zhèn)化空間擴展的速度。從人口流動來看，房地產(chǎn)市場相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，其顯著的就業(yè)拉動效應(yīng)將促進和加快城鎮(zhèn)化的建設(shè)。

（2）“房地產(chǎn)市場—城鎮(zhèn)化建設(shè)水平”系統(tǒng)的構(gòu)建和“耦合協(xié)調(diào)度模型”的引入更好地解釋了現(xiàn)實問題，同樣為制定二者協(xié)調(diào)發(fā)展的政策提供了新思路。由于房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化建設(shè)具有系統(tǒng)性和綜合性特質(zhì)，依靠單一的市場價格和人口城鎮(zhèn)化率難以對二者的相互關(guān)系進行準確把握，通過構(gòu)建“房地產(chǎn)市場—城鎮(zhèn)化建設(shè)水平”綜合評價指標體系，引入物理學中“耦合協(xié)調(diào)度模型”，評價各子系統(tǒng)的耦合階段和協(xié)調(diào)程度，得到了更為現(xiàn)實可信的研究結(jié)果，這對于更科學更客觀地描繪城鎮(zhèn)化的建設(shè)和發(fā)展路徑有重要的現(xiàn)實意義。

（3）不同等級城市的房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化建設(shè)水平之間的運行成效及協(xié)調(diào)發(fā)展趨勢呈現(xiàn)出不同的規(guī)律。從綜合序參量來看，房地產(chǎn)市場序參量的空間規(guī)律表現(xiàn)為：三線城市>二線城市>一線城市;城鎮(zhèn)化建設(shè)水平序參量的空間規(guī)律表現(xiàn)為：一線城市>二線城市>三線城市。從總體來看，我國現(xiàn)有房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化建設(shè)的耦合度還處于較低水平，且地區(qū)差異較大，耦合程度從大到小一次表現(xiàn)為：二線城市>三線城市>一線城市;從房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化建設(shè)的協(xié)調(diào)度來看，我國城市目前整體表現(xiàn)為中度協(xié)調(diào)，但北京的房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化建設(shè)表現(xiàn)為低度協(xié)調(diào)狀態(tài)。

為了實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的既定目標，促進房地產(chǎn)市場與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的良性耦合和協(xié)調(diào)發(fā)展，結(jié)合前面的研究結(jié)論，本文提出以下政策建議：首先要限制一線城市“以速度為綱”的城鎮(zhèn)化發(fā)展思路，以北京最為典型，由于存在投機性需求擾動市場秩序等問題，市場化的有序性相對弱化，加之外來人口大量涌入和戶籍制度捆綁住房保障等外部因素的共同作用，造成房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化擴張的步調(diào)不匹配，二者協(xié)調(diào)發(fā)展趨于無序;二是依靠房價、信貸和戶籍等政策約束引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，有效控制一線城市的體量;三是通過放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制、鼓勵符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)落戶，注重提升三線城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。

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原文出處：《中國人口資源與環(huán)境》2016年第9期 第116-122頁

轉(zhuǎn)載期刊：《青年文獻·理論研究》2021年第4期

標題注釋：基金項目：國家社會科學基金“ 基于城市融入視角的農(nóng)民工住房保障制度設(shè)計研究”（批準號：13XJY011）;中國人民大學科學研究基金（中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費專項資金資助）項目（批準號：14XNH020）

中圖分類號：F292 ? 文獻標識碼：A ? 文章編號：1002-2014（2016）09-0116-07