易憲容

最近召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。即發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)成為化解大城市住房問(wèn)題的主要方向。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，中國(guó)發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)最好的借鑒應(yīng)該來(lái)自德國(guó)。其之所以能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的國(guó)家，可能與德國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位及住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)有很大關(guān)系。1970年至2015年，德國(guó)新建住房名義價(jià)格指數(shù)上漲了90%，扣除通貨膨脹的影響，其實(shí)際價(jià)格下跌11.3%，實(shí)際房?jī)r(jià)收入比下跌62%。德國(guó)把住房市場(chǎng)定位為滿足居民基本居住條件的市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)只是國(guó)家福利體系的一個(gè)重要組成部門，而不是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，更不是賺錢的投資工具。德國(guó)的《住房扶持法》《住房租金補(bǔ)助法》《住房租賃法》和《私人住房補(bǔ)助金法》為社會(huì)保障住房供給、中低收入者的房租補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)規(guī)范以及私有住房建設(shè)提供了法律框架，其目的就是絕對(duì)保證每一個(gè)居民的基本居住條件。在這些法律制度保障下，德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)，市場(chǎng)化程度也很高，但想在住房市場(chǎng)牟取暴利幾乎是不可能的。

德國(guó)居民為何喜歡租房而不愿意持有住房？在德國(guó)，住房的交易成本高，住房資本利得稅以累進(jìn)制方式征稅，基本上無(wú)法讓住房交易獲利，這自然會(huì)減弱居民持有住房的動(dòng)機(jī)。《住房租金補(bǔ)助法》規(guī)定，住房租金補(bǔ)助的目標(biāo)是從經(jīng)濟(jì)上保障一個(gè)適當(dāng)以及適合家庭的居住條件。為此，每一個(gè)德國(guó)公民都能夠獲得政府的住房租金補(bǔ)貼。其中10%左右的家庭租用政府提供的保障性住房，90%的家庭獲得住房租金補(bǔ)貼。在《住房租金補(bǔ)助法》的安排下，如果租賃住房的消費(fèi)遠(yuǎn)優(yōu)于持有住房的消費(fèi)，那么居民寧可選擇租賃了。

為了進(jìn)一步鼓勵(lì)居民租賃，德國(guó)政府不僅對(duì)社會(huì)租賃住房建造進(jìn)行了全方位的補(bǔ)貼，也要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造更多優(yōu)質(zhì)的住房，以保證住房租賃市場(chǎng)供給。同時(shí)，德國(guó)政府設(shè)立了一系列法律制度對(duì)住房租賃者進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)保護(hù)。比如，政府會(huì)根據(jù)房屋的大小、地段和素質(zhì)，給所有的住房打分，然后根據(jù)分?jǐn)?shù)來(lái)劃定相應(yīng)租值。房東不但不能收取高于相應(yīng)租值的租金，每年租金加幅也受到嚴(yán)格限制。租客的續(xù)租權(quán)也受到全面保障。租約期間業(yè)主不得趕走租客，租約結(jié)束，除非租客出現(xiàn)重大過(guò)失，業(yè)主必須繼續(xù)再租。同時(shí)，根據(jù)相關(guān)法律，租賃住房者成立了強(qiáng)大的協(xié)會(huì)。該組織不僅與各個(gè)相關(guān)部門協(xié)調(diào)租賃者的利益關(guān)系，也參與城市住房發(fā)展規(guī)劃、住房法律法規(guī)及住房政策的制定，以此全方位地保護(hù)租賃者利益。

中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的初始條件有自身特殊性，主要表現(xiàn)為終極所有權(quán)缺位的土地產(chǎn)權(quán)制度、極高的居民住房擁有率、高房?jī)r(jià)、以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)、復(fù)雜的住房產(chǎn)權(quán)制度等。這些是中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，也是相關(guān)法律及制度安排的依據(jù)，要制定適應(yīng)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的政策，就得從這些初始條件入手，并在此基礎(chǔ)上對(duì)現(xiàn)有的一些制度進(jìn)行改革。

從德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)可以看出，現(xiàn)代住房租賃市場(chǎng)的本質(zhì)及核心是如何來(lái)保證中低收入者的基本居住條件，實(shí)現(xiàn)社會(huì)居住正義。而要做到這點(diǎn)，中國(guó)住房市場(chǎng)一定要回到居住消費(fèi)功能上來(lái)，而不是成為投資賺錢的工具。在這個(gè)前提條件下，政府需通過(guò)不同的方式與途徑對(duì)住房租賃市場(chǎng)有大量財(cái)政投入，制定相應(yīng)法律法規(guī)及政策保證財(cái)政投入的有效性、租賃性住房分配的公正性及租賃住房市場(chǎng)運(yùn)作的市場(chǎng)化，并制定一套全方位保護(hù)住房租賃者利益不受侵害的法律及政策。

由于住房這類商品及服務(wù)的特殊性，同時(shí)住房租賃者在市場(chǎng)中處于絕對(duì)弱勢(shì)的地位，住房租賃市場(chǎng)如何定價(jià)就顯得十分重要。對(duì)于公共租賃住房來(lái)說(shuō)，應(yīng)完全由政府定價(jià)，并對(duì)租客收取象征性費(fèi)用。對(duì)于個(gè)人持有及農(nóng)村集體土地建造起來(lái)的住房租賃市場(chǎng)，考慮到其剛剛起步，相關(guān)制度安排和法律準(zhǔn)備都不足，所以不能夠完全由市場(chǎng)來(lái)定價(jià)，可以考慮將住房租金限制在租客收入中位數(shù)的30%以下，而不是以住房租金房?jī)r(jià)比水平及整個(gè)社會(huì)居民收入中位數(shù)水平來(lái)設(shè)定。實(shí)際上，包括英國(guó)、德國(guó)在內(nèi)的一些發(fā)達(dá)國(guó)家，在住房租賃發(fā)展特殊階段都會(huì)對(duì)租金實(shí)行嚴(yán)格價(jià)格管制。對(duì)于目前國(guó)內(nèi)不少企業(yè)把住房租賃市場(chǎng)當(dāng)作一種金融工具，比如市場(chǎng)流行的“租金貸”，政府應(yīng)該堅(jiān)決取締，這是中國(guó)長(zhǎng)租房市場(chǎng)得以建立的關(guān)鍵。▲

（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）