劉文文

從1998年房地產(chǎn)改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，房屋除了滿(mǎn)足硬性居住需求以外，投機(jī)熱潮更是促進(jìn)了房?jī)r(jià)的大幅上漲，商品房平均售價(jià)由1998年的2063元/平方米增加到2018年的8737元/平方米，年均增長(zhǎng)率為7.5%。一方面，我國(guó)金融體系尚不健全，主要以銀行為主導(dǎo)，而房地產(chǎn)作為資金密集型的產(chǎn)業(yè)，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售資金主要來(lái)源于銀行，房?jī)r(jià)快速上漲將導(dǎo)致銀行資產(chǎn)價(jià)值大幅變動(dòng)，從而影響銀行體系的穩(wěn)定性。另一方面，房?jī)r(jià)的快速上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫等問(wèn)題日益凸顯，容易威脅金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。因此，研究房地產(chǎn)價(jià)的波動(dòng)對(duì)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響顯得尤為重要，對(duì)我國(guó)銀行系統(tǒng)的健康發(fā)展和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

1.1 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)分析

銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供應(yīng)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的重要原因。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮加之其作為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)的特殊體位，使得市場(chǎng)主體對(duì)其持有向好的預(yù)期，因而房地產(chǎn)投機(jī)熱持續(xù)升溫，銀行為了賺取高額利息，也較樂(lè)于把錢(qián)投入到房地產(chǎn)業(yè)，致使房?jī)r(jià)持續(xù)走高。我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)如圖1所示。

圖1 2004-2018年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格及其增長(zhǎng)率

上圖顯示2008年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格有所下降，原因是當(dāng)年金融危機(jī)的影響使房?jī)r(jià)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，我國(guó)為緩解經(jīng)濟(jì)下行的壓力，實(shí)施一攬子計(jì)劃促進(jìn)了2009年房?jī)r(jià)的暴漲，總體來(lái)看，除了2008年外，其余年份的房地產(chǎn)價(jià)格保持一路上升趨勢(shì)。而商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率的波動(dòng)主要與我國(guó)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策相關(guān)，中央政府從2010年開(kāi)始重點(diǎn)調(diào)控房?jī)r(jià)，使其增長(zhǎng)率保持在低于10%的水平上。

1.2 我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率是用來(lái)估算銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的質(zhì)量和信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率較低時(shí)，銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量就較高，其控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的水平程度也就越高；反之，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率越高，銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量就越低，其控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的水平程度也就越低。

圖2 2005-2017年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額和不良貸款率

通過(guò)圖2可知我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額和不良貸款率從2005年到2013年逐漸減少，2013年后開(kāi)始反彈，不良貸款率從2013年的0.48%增至2017年的1.10%，但總體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率較低，銀行業(yè)控制房貸風(fēng)險(xiǎn)的程度較高，但是銀行仍需嚴(yán)格防范房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)泡沫給銀行帶來(lái)危機(jī)。

2 房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)我國(guó)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響機(jī)理

金融體系較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，其房地產(chǎn)企業(yè)融資方式多樣，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)被分散，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，間接融資渠道以銀行為主，因?yàn)殂y行主要盈利方式為存貸利差，所以信貸風(fēng)險(xiǎn)可能是銀行最為重要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴(lài)決定了房?jī)r(jià)的波動(dòng)將會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生影響。房?jī)r(jià)的高低能影響到銀行信貸的質(zhì)量，信貸質(zhì)量的好壞對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生不同的影響。

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，由于抵押物價(jià)值上升，即使出現(xiàn)違約情況，銀行也可以通過(guò)出售抵押物來(lái)彌補(bǔ)損失，但實(shí)際情況偏向于抵押物價(jià)值上升時(shí)，客戶(hù)還款能力會(huì)增強(qiáng)，并且為了減少借款成本，他們就會(huì)盡快還款，這使客戶(hù)違約率就會(huì)下降，銀行信貸質(zhì)量上升，其信貸風(fēng)險(xiǎn)也就減小了。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況變好，其出于對(duì)房地產(chǎn)投資高回報(bào)的預(yù)期向銀行增加借款投向房地產(chǎn)業(yè)，此時(shí)銀行為了賺取高額利潤(rùn)，往往同意借貸，這使得房地產(chǎn)信貸規(guī)模和房貸占比逐漸上升，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)也就緩慢升高。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的上升使他們對(duì)未來(lái)持有大幅升值的預(yù)期，因此會(huì)加大按揭貸款的力度投資房產(chǎn)，這同樣會(huì)使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)提升。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上升可增加政府土地拍賣(mài)收入以及房產(chǎn)稅收入，因此政府也是房?jī)r(jià)上漲的受益者和推動(dòng)者。一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌，尤其是跌破成本時(shí)，一方面房地產(chǎn)企業(yè)前期投入將很難收回，導(dǎo)致企業(yè)資金供應(yīng)不足，還款能力下降，另一方面，貸款購(gòu)房的消費(fèi)者因抵押獲得的貸款超過(guò)抵押物的價(jià)值，此時(shí)消費(fèi)者的還款意愿下降，這些會(huì)給銀行帶來(lái)嚴(yán)重虧損，導(dǎo)致銀行信貸質(zhì)量變差，不良貸款率上升，從而承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

3 房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)我國(guó)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)影響的實(shí)證分析

向量誤差修正（VEC）模型是一種非結(jié)構(gòu)的多方程模型，不以經(jīng)濟(jì)理論為依據(jù)，以變量的動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)為研究對(duì)象，根據(jù)變量自身的變化規(guī)律及其外推機(jī)制預(yù)測(cè)時(shí)間序列的變化，同時(shí)要考慮時(shí)間序列變量的平穩(wěn)性問(wèn)題?？紤]到變量間的相互影響以及時(shí)滯性的存在，選擇VEC模型進(jìn)行分析檢驗(yàn)。

3.1 指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選取2008年第四季度到2019年第四季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，以商業(yè)銀行不良貸款率（NPL）為被解釋變量，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率（HP）、中長(zhǎng)期貸款利率（5年及以上）（LIR）、房地產(chǎn)景氣指數(shù)（RI）、個(gè)人住房貸款規(guī)模（ML）、不良貸款撥備覆蓋率（PC）為解釋變量，共45組樣本數(shù)據(jù)實(shí)證分析房地產(chǎn)價(jià)波動(dòng)對(duì)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響。數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、中經(jīng)網(wǎng)和wind數(shù)據(jù)庫(kù)。

3.2 實(shí)證分析

3.2.1 單位根檢驗(yàn)與協(xié)整檢驗(yàn)

在進(jìn)行計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析之前，時(shí)間序列通常需要是平穩(wěn)的，如果時(shí)間序列數(shù)據(jù)不平穩(wěn)，盡管所做模型看似平穩(wěn)，實(shí)則很可能出現(xiàn)了偽回歸現(xiàn)象。為此首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，通過(guò)ADF數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)可知，HP、PC原序列平穩(wěn)，NPL、LIR、RI、ML一階差分后數(shù)據(jù)平穩(wěn)，因此所有變量都一階單整。因?yàn)橥A單整的時(shí)間序列可能存在協(xié)整關(guān)系，需進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，根據(jù)AIC和SC準(zhǔn)則，得出模型的最佳滯后期為3，通過(guò)跡檢驗(yàn)和最大特征值檢驗(yàn)得出六個(gè)變量在95%的置信水平下有6個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步的VEC模型參數(shù)分析，向量誤差修正模型方程表達(dá)式如下：

由以上方程知6個(gè)變量間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，括號(hào)內(nèi)數(shù)值為系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差，HP、LIR和RI對(duì)NPL均為反向關(guān)系，ML和PC對(duì)NPL呈正向關(guān)系，即商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率上升1個(gè)單位使商業(yè)銀行不良貸款率下降0.092個(gè)單位，5年及以上中長(zhǎng)期貸款利率上升1個(gè)單位使銀行不良貸款率下降0.278個(gè)單位，個(gè)人住房貸款規(guī)模上升1個(gè)單位使銀行不良貸款率增加3.63E-06個(gè)單位，不良貸款撥備覆蓋率上升1個(gè)單位使銀行不良貸款率增加0.007個(gè)單位，房地產(chǎn)景氣指數(shù)上升1個(gè)單位使不良貸款率減少0.029個(gè)單位。

3.2.2 格蘭杰因果檢驗(yàn)

格蘭杰因果檢驗(yàn)可用來(lái)判斷各變量之間是不是存在因果關(guān)系以及所做模型是不是具有經(jīng)濟(jì)意義。通過(guò)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)景氣指數(shù)與商業(yè)銀行不良貸款率之間存在雙向格蘭杰因果關(guān)系，即房地產(chǎn)業(yè)景氣，房地產(chǎn)業(yè)貸款量增加，會(huì)使商業(yè)銀行不良貸款率增加。不良貸款撥備覆蓋率和商業(yè)銀行不良貸款率之間存在單向的格蘭杰因果關(guān)系，即不良貸款撥備覆蓋率提升，不良貸款率升高。不良貸款率是中長(zhǎng)期貸款利率和個(gè)人住房貸款規(guī)模的格蘭杰原因。

3.2.3 脈沖響應(yīng)函數(shù)與方差分解

從以上脈沖響應(yīng)圖看出，NPL受自身沖擊響應(yīng)的影響最大，從第一期往后逐漸增加，最大值在10%左右，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)房屋不管是日常居住還是投機(jī)的需求均有所增加，導(dǎo)致貸款需求增加，從而商業(yè)銀行不良貸款率加大。RI對(duì)NPL的沖擊第一期為0，第2期有所上升到第3期下降至負(fù)值，第4期后又逐漸上升，第6期后趨于平穩(wěn)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣時(shí)，銀行為了盈利使信貸擴(kuò)張，導(dǎo)致不良貸款率增加，但隨著房?jī)r(jià)的上升，銀行手中的抵押物增值，可通過(guò)出售抵押物來(lái)彌補(bǔ)損失，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱必然受到宏觀(guān)調(diào)控使房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)的下跌增加銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。HP、LIR、ML、PC對(duì)NPL的沖擊第一期為0，隨后逐漸下降，其中HP和LIR下降幅度更大，這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的升高使投資者對(duì)未來(lái)有較好的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)投資的加大導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步升高，此時(shí)以房子為抵押物的貸款容易收回，銀行不良貸款下降，而中長(zhǎng)期貸款利率的增加會(huì)使投資成本加大，真正的住房需求者仍然會(huì)選擇按揭貸款購(gòu)房，但投資者此時(shí)會(huì)慎重考慮是否進(jìn)入市場(chǎng)，這使得貸款違約率大大降低。

圖4 方差分解結(jié)果

方差分解用于研究每個(gè)變量對(duì)商業(yè)銀行不良貸款率的貢獻(xiàn)程度，從而看出每個(gè)變量的相對(duì)重要性，上圖橫軸表明滯后階數(shù)，縱軸代表沖擊對(duì)內(nèi)生變量的貢獻(xiàn)率。上圖方差分解結(jié)果顯示，在初期商業(yè)銀行不良貸款率對(duì)自身波動(dòng)的貢獻(xiàn)度達(dá)到100%，隨后逐漸下降，在60%左右時(shí)趨于平穩(wěn)狀態(tài)。其他五個(gè)變量最初貢獻(xiàn)度為0，第1期后貢獻(xiàn)程度逐漸加大，第5期后五個(gè)變量貢獻(xiàn)程度均趨向平穩(wěn)，其中商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)景氣指數(shù)對(duì)商業(yè)銀行不良貸款率影響最大，貢獻(xiàn)程度在16%左右，其次是個(gè)人住房貸款規(guī)模，基本維持在9%左右，最后是不良貸款撥備覆蓋率和中長(zhǎng)期貸款利率，他們對(duì)銀行不良貸款的作用要一段時(shí)間后才能體現(xiàn)，具有滯后性。

4 結(jié)論與建議

從前文的理論分析和實(shí)證研究分析表明，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)有反向影響。房?jī)r(jià)的波動(dòng)使抵押物價(jià)值和投資收益發(fā)生改變，進(jìn)而影響借款者的還款意愿，最終影響銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，商業(yè)銀行不良貸款率較小，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)較小，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格增速變慢或下跌，這樣會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款率變高，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)變大。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，如果商業(yè)銀行忽視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)擴(kuò)大信貸規(guī)模，使房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不停上升至形成泡沫，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，積聚的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)因此爆發(fā)，對(duì)銀行體系甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生重大危害。因此提出以下建議：

政府層面，因?yàn)槠椒€(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是避免商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的關(guān)鍵因素，所以政府各個(gè)部門(mén)要密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)狀況，及時(shí)采取穩(wěn)健的貨幣政策和選擇性信貸政策穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)引起的經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。在房?jī)r(jià)快速上漲階段，政府可以采用適度的緊縮性貨幣政策來(lái)減少信貸提供量，使房?jī)r(jià)增速放緩或有所下降；政府應(yīng)更多采用選擇性信貸政策，有針對(duì)性地調(diào)控金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸投放，從而有效抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，進(jìn)而避免出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱現(xiàn)象。

房地產(chǎn)層面，供給方面，因土地資源有限，所以要建立嚴(yán)格的土地開(kāi)發(fā)制度，保持土地價(jià)格穩(wěn)定，加大對(duì)投機(jī)性住房的打壓，以防房?jī)r(jià)的不良上升，合理規(guī)劃住房布局，推動(dòng)人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移，用以改變城市中心過(guò)度擁擠的現(xiàn)狀。需求方面，在保障基礎(chǔ)住房需求的同時(shí)，通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控政策限制投資性需求，以此確保投資占比的合理性，使投資規(guī)模與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)相當(dāng)。針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的城市增加市場(chǎng)供給，建立多渠道的住房保障體系，為大眾提供多樣的住房選擇。通過(guò)建立多元化的房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式降低我國(guó)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還不完善，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道是商業(yè)銀行貸款，使風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行，建立多元化的房地產(chǎn)業(yè)融資形式，有利于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分散到各行業(yè)，減少銀行部門(mén)承受風(fēng)險(xiǎn)所受的壓力。

銀行層面，一方面銀行需要嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，除了要嚴(yán)格把控貸款準(zhǔn)入門(mén)檻外，更要加強(qiáng)貸款前的審查和審批工作，評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力和長(zhǎng)短期償債能力，貸款后的復(fù)核工作，定期檢測(cè)貸款企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況；另一方面銀行業(yè)應(yīng)增強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)抵抗和接收信貸損失的能力，進(jìn)而更好地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，如提高資本充足率、穩(wěn)定銀行存貸比、提高不良貸款撥備準(zhǔn)備金率等。