馬紫娟

甘肅省隴西縣農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營服務(wù)站，甘肅 隴西 748100

隴西縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作在縣委、縣政府的高度重視和省、市業(yè)務(wù)部門的關(guān)心支持下，在確保現(xiàn)有土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變的基礎(chǔ)上，按照“依法、自愿、有償”的原則，創(chuàng)新方法，積極引導(dǎo)村、農(nóng)戶開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，扎實有力地推進(jìn)了農(nóng)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

一、發(fā)展現(xiàn)狀

（一）土地流轉(zhuǎn)方面

截至2019年9月底，隴西縣土地流轉(zhuǎn)面積累計達(dá)到24.42萬畝，2019年新增1.4萬畝，土地流轉(zhuǎn)率達(dá)到20.7%，其中，轉(zhuǎn)包4.8萬畝，轉(zhuǎn)讓0.1萬畝，互換7.8萬畝，入股0.02萬畝，出租5.2萬畝，其他6.5萬畝；土地流轉(zhuǎn)涉及3.8萬戶農(nóng)戶，簽訂流轉(zhuǎn)合同2.4萬余份。從流轉(zhuǎn)去向看，流轉(zhuǎn)給農(nóng)戶15.8萬畝，流轉(zhuǎn)給合作社4.8萬畝，流轉(zhuǎn)給企業(yè)3.1萬畝，流轉(zhuǎn)給其他主體0.7萬畝。

（二）抵押貸款方面

全縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心共辦理各類權(quán)證273筆，其中土地流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證97宗、農(nóng)業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)證176宗；農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)及農(nóng)業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)抵押貸款76宗12 897.8萬元（其中農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證抵押貸款41宗金額7 475.3萬元，農(nóng)業(yè)設(shè)施抵押貸款35宗5 422.5萬元）；縣鄉(xiāng)土地規(guī)模流轉(zhuǎn)備案90宗24 359.99畝、公開拍賣集體資產(chǎn)3宗124萬元。

二、存在的問題及建議

（一）土地流轉(zhuǎn)方面

1.土地流轉(zhuǎn)程序合同不規(guī)范現(xiàn)象較普遍。為了圖方便農(nóng)戶相互私下流轉(zhuǎn)的多，通過政府組織流轉(zhuǎn)的少；口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)的多，采用正式合同的少；小面積流轉(zhuǎn)的多，大面積集中連片流轉(zhuǎn)的少。從規(guī)模土地流轉(zhuǎn)看，個別農(nóng)民由于受傳統(tǒng)思想或其他一些因素的影響，寧愿撂荒，不愿流轉(zhuǎn)土地，成為土地流轉(zhuǎn)的“釘子戶”，影響土地流轉(zhuǎn)業(yè)主規(guī)?；?jīng)營；鎮(zhèn)村組織的土地流轉(zhuǎn)替農(nóng)戶做主，不經(jīng)過農(nóng)戶同意和委托，直接與企業(yè)簽訂土地流轉(zhuǎn)合同；一些企業(yè)和農(nóng)戶簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范，私下簽訂，即不鑒證，也不備案登記；有的流轉(zhuǎn)協(xié)議不能兌現(xiàn)，有些規(guī)模流轉(zhuǎn)合同條款對農(nóng)戶約束多，對業(yè)主約束少挫傷了農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)積極性。

2.土地流轉(zhuǎn)業(yè)主及農(nóng)戶法律意識淡薄。以土地流轉(zhuǎn)名義，改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，如修建農(nóng)產(chǎn)品貯藏設(shè)施、在基本農(nóng)田土地上修建養(yǎng)殖、加工、貯藏設(shè)施、挖沙建廠、打莊蓋房、種植林果等。以土地流轉(zhuǎn)名義，簽明暗兩份合同，私下一次性付款買賣土地，且完全改變了土地的農(nóng)業(yè)用途。

3.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁的服務(wù)體系不健全。由于縣鄉(xiāng)基層政府對農(nóng)經(jīng)管理服務(wù)體系重視程度不夠，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)改革一刀切，造成鄉(xiāng)村農(nóng)經(jīng)管理機構(gòu)和人員職責(zé)不清、崗位不定、人員不定?？h級成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心及服務(wù)大廳、農(nóng)村土地承包仲裁委員會及仲裁庭；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，村級有土地流轉(zhuǎn)信息員，建立了強有力的管理服務(wù)體系。

4.銀信部門積極性不高。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資大，周期長，土地流轉(zhuǎn)的企業(yè)主資金周轉(zhuǎn)困難，銀信部門為了自身利益不愿承擔(dān)太大的風(fēng)險，對這些企業(yè)主不愿意放貸款，嚴(yán)重影響了企業(yè)主做好做精的積極性。目前雖然已在政策層面先于法律突破不可抵押的規(guī)定，但是企業(yè)主很難取得握有資金的銀信部門的支持和幫助，土地承包經(jīng)營權(quán)（包括流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)）抵押貸款仍處在政府叫喊推動，銀信部門調(diào)研論證階段。

（二）產(chǎn)權(quán)抵押方面

1.抵押物價值無法確定，缺乏相應(yīng)的一致的評估辦法。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價值沒有可以參考的對照物，現(xiàn)階段沒有一套準(zhǔn)確完善的評估系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)，僅僅憑相關(guān)技術(shù)人員的個人經(jīng)驗或種養(yǎng)產(chǎn)值來確定抵押物價值，主觀帶感情成分很大，通常會產(chǎn)生道德風(fēng)險。在辦理抵押貸款業(yè)務(wù)中，金融機構(gòu)從降低自身風(fēng)險和承擔(dān)責(zé)任的角度，往往習(xí)慣于傾向最低估價，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價值沒有得到公平、客觀的評價。

2.市場交易體系不完善，抵押物處置難變現(xiàn)。目前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)沒有形成完善的交易市場且交易不活躍，土地流轉(zhuǎn)中心主要局限于提供土地流轉(zhuǎn)信息，對交易后的登記管理缺乏完善的制度約束，影響了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)上市流轉(zhuǎn)的交易。而且銀行部門在進(jìn)行抵押產(chǎn)權(quán)處置時，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)較多的受到法律和制度等的限制，交易困難、變成現(xiàn)金更不容易。

二、主要措施

（一）健全機構(gòu)抓管理

隴西縣委縣政府高度重視農(nóng)村改革發(fā)展這一工作，結(jié)合該縣土地流轉(zhuǎn)工作實際，在原有制度機制的基礎(chǔ)上，重新完善制定出臺了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（隴辦發(fā)〔2018〕169號）、《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的實施方案》（隴政辦發(fā)〔2018〕145號）及《關(guān)于印發(fā)隴西縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基準(zhǔn)價格指導(dǎo)意見的通知》（隴政辦發(fā)〔2018〕120號），為有序管理農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)奠定了堅實地基礎(chǔ)。

（二）搭建平臺促流轉(zhuǎn)

由于土地流轉(zhuǎn)中供需雙方信息溝通對接不及時，不集中，導(dǎo)致農(nóng)戶和企業(yè)主雙方在短時間內(nèi)溝通不上，導(dǎo)致農(nóng)戶資源、企業(yè)主資金浪費，開通了“隴西縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心網(wǎng)站”，累計發(fā)布各類土地流轉(zhuǎn)信息300條以上，2019年已發(fā)布土地流轉(zhuǎn)及各類農(nóng)經(jīng)信息33余條，為農(nóng)民和企業(yè)主及時地提供流轉(zhuǎn)信息。

（三）多措并舉優(yōu)服務(wù)

為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化、規(guī)模化進(jìn)程，縣上從加強服務(wù)入手，充分發(fā)揮政府中介作用，當(dāng)好農(nóng)戶與企業(yè)主的“紅娘”。一方面，充分發(fā)揮縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉(zhuǎn)機構(gòu)的職能作用，在加大宣傳工作的基礎(chǔ)上，把開展流轉(zhuǎn)管理與強化流轉(zhuǎn)服務(wù)有效結(jié)合起來，積極向農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)的主體提供有關(guān)法律政策的宣傳、咨詢、流轉(zhuǎn)合同簽訂等一系列的服務(wù)。另一方面，及時組織開展土地流轉(zhuǎn)觀摩活動，通過實地查看、示范對比、推廣典型和總結(jié)經(jīng)驗，鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間相互學(xué)習(xí)、交流，推動了土地流轉(zhuǎn)工作的順利開展。

（四）依法仲裁重維權(quán)

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法》及省上的文件精神，縣上于2011年成立了由農(nóng)業(yè)、林業(yè)、財政、水務(wù)、水保、法制辦、農(nóng)經(jīng)站等相關(guān)部門主要領(lǐng)導(dǎo)和村集體經(jīng)濟組織代表及農(nóng)民代表為成員的隴西縣農(nóng)村土地承包仲裁委員會，在縣農(nóng)經(jīng)站設(shè)立了仲裁委員會辦公室。按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛調(diào)解仲裁法》有關(guān)規(guī)定，聘請仲裁員，建立和完善了民間協(xié)商、鄉(xiāng)村調(diào)解、依法仲裁、司法保障等為主要內(nèi)容的農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)處機制。土地流轉(zhuǎn)雙方在出現(xiàn)矛盾糾紛時通過農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)解決，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。