熊會(huì)敏

摘 要：城市更新過程作為對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自我調(diào)節(jié)的一部分，是為了促進(jìn)城市持續(xù)發(fā)展的過程中伴隨著城市自身的新陳代謝。從棚戶區(qū)危房改造、環(huán)境治理到老區(qū)綜合改建等，我國(guó)城市已經(jīng)根據(jù)各自的特點(diǎn)和面臨的實(shí)際情況，開展了大膽的探索與實(shí)踐。實(shí)踐已經(jīng)證明，城市更新產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)?；诖耍疚闹饕芯苛宋覈?guó)城市更新產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。內(nèi)容上，首先對(duì)城市更新的定義與內(nèi)涵進(jìn)行了簡(jiǎn)述;其次，從城市更新已具備成為重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、現(xiàn)階段我國(guó)城市更新的主要經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、現(xiàn)階段城市更新工作中面臨的主要問題三個(gè)維度梳理歸納了當(dāng)前我國(guó)城市更新產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀;最后，根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)實(shí)問題，針對(duì)性地從協(xié)調(diào)城市更新價(jià)值目標(biāo)體系、健全城市更新法律法規(guī)體系和構(gòu)建城市更新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系三個(gè)方面對(duì)優(yōu)化我國(guó)城市更新產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)路徑進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：城市更新;產(chǎn)業(yè);經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

中圖分類號(hào)：F2 ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.35.010

0 引言

當(dāng)下，城市發(fā)展由增量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，“城市更新”成為解決城市擴(kuò)張受限、城市房屋建筑破舊及設(shè)施環(huán)境落后等問題，提升城市效率、帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型的主要驅(qū)動(dòng)力。在這個(gè)過程中，會(huì)出現(xiàn)由城市更新產(chǎn)業(yè)帶來的新要求、新機(jī)會(huì)、新挑戰(zhàn)。從中長(zhǎng)期的一個(gè)角度上說來看，城市更新中我們究竟應(yīng)該如何做好保持城市更新經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三者之間的平衡。未來，城市更新將作為城市綜合運(yùn)營(yíng)的一個(gè)主要方式而存在，新產(chǎn)業(yè)、新人群、新環(huán)境、新金融是其新內(nèi)涵，未來會(huì)形成產(chǎn)業(yè)服務(wù)、城市運(yùn)營(yíng)和金融資本協(xié)同作用的模式。

根據(jù)《深圳市城市更新辦法》以及《上海市城市更新實(shí)施辦法》中，對(duì)于城市更新的范圍進(jìn)行定義，城市更新的定義可以簡(jiǎn)單地理解為：一是對(duì)現(xiàn)有城市建成區(qū)的既有老舊房屋及其公共設(shè)施改擴(kuò)建所采取的拆除措施進(jìn)行重建;二是對(duì)現(xiàn)有城市建成區(qū)的既有房屋及其公共設(shè)施改擴(kuò)建，三是對(duì)現(xiàn)有城市建成區(qū)的既有老舊房屋及其公共設(shè)施的維修保護(hù)。

1 當(dāng)前我國(guó)城市更新產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)現(xiàn)狀

1.1 城市更新產(chǎn)業(yè)已具備成為重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

城市更新已經(jīng)逐漸成了城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新支柱和增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，針對(duì)城市更新已經(jīng)快速分化呈現(xiàn)出眾多比較細(xì)分的市場(chǎng)，有一些聚焦前期開發(fā)服務(wù)與房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的大型企業(yè)，如與中央和地方人民政府共同確立的PPP戰(zhàn)略合作發(fā)展模式的北京華夏幸福;也可能還有一些聚焦于棚戶區(qū)改造房地產(chǎn)開發(fā)的大型傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商，例如北京萬科、遠(yuǎn)洋、陽光城等傳統(tǒng)房企。同時(shí)隨著多主體協(xié)同供應(yīng)，租購(gòu)與銷售并舉等房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整以及改革新政的實(shí)施和引導(dǎo)，也逐漸滋生了諸如一些聚焦棚戶區(qū)改造低坪效辦公空間的大型聯(lián)合房地產(chǎn)辦公企業(yè)，如北京優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間;聚焦于長(zhǎng)租公寓的新型房地產(chǎn)品牌，如廣州萬科泊寓、鏈家自如等。

1.2 現(xiàn)階段我國(guó)城市更新的主要經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

現(xiàn)階段我國(guó)城市更新的主要經(jīng)濟(jì)效應(yīng)主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是拉動(dòng)投資效應(yīng)，城市更新能夠有效帶動(dòng)勘探（地質(zhì)勘探、打樁）、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑業(yè)、建材、消防、監(jiān)理、裝潢設(shè)計(jì)施工、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、廣告公司、銀行（項(xiàng)目貨款或按揭貨款等）業(yè)務(wù)開展。二是進(jìn)一步清理盤活國(guó)有農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)，村股份公司以其合法經(jīng)營(yíng)擁有的農(nóng)村集體土地和農(nóng)村物業(yè)所有人等權(quán)益的具體形式直接參與依法經(jīng)營(yíng)參加城市更新管理活動(dòng)，這不僅是當(dāng)前新農(nóng)村集團(tuán)股份有限公司利用集體國(guó)有資產(chǎn)依法經(jīng)營(yíng)參與城市更新管理活動(dòng)最重要的組成部分，也是其逐步實(shí)現(xiàn)推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)持續(xù)健康保值穩(wěn)定增值的重要政策手段和有效路徑。三是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)效應(yīng)，城市更新是在原有基礎(chǔ)上的創(chuàng)新和升級(jí)，是從過去的粗放發(fā)展轉(zhuǎn)為集約管理，這有助于刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新以滿足城市更新的需求。四是城市功能提升效應(yīng)，通過城市更新管理運(yùn)營(yíng)有助于打造以新興產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核的現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)綜合體，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，為完善城市功能、推動(dòng)城市發(fā)展注入新動(dòng)力。

1.3 現(xiàn)階段城市更新工作中面臨的主要問題

首先，缺乏識(shí)別改造需求的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，城市更新項(xiàng)目體量大、涉及部門多、牽涉權(quán)益方廣，但因各部門以及企業(yè)之間按照內(nèi)部協(xié)商的改造需求統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益，缺乏社會(huì)效益和環(huán)境效益的均衡考量。對(duì)一些雖然經(jīng)濟(jì)效益偏低，但具有良好社會(huì)效益并滿足環(huán)境效益的項(xiàng)目推動(dòng)積極性不高，導(dǎo)致城市更新未能有效協(xié)調(diào)各方利益，不能很好地滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的對(duì)良好居住條件、便利生活方式、綠色生活環(huán)境的需求，實(shí)施協(xié)調(diào)城市更新價(jià)值目標(biāo)體系勢(shì)在必行。

其次，缺乏相關(guān)法律法規(guī)制度體系的有力保障和支撐，特別多的是我國(guó)城市更新項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程中有關(guān)土地的退出與城市更新、土地使用收益分配與規(guī)定等的關(guān)鍵問題仍存在于缺乏相關(guān)法律法規(guī)的支撐，土地的用途與城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)功能轉(zhuǎn)換的問題甚至某程度上受到了現(xiàn)有的土地和城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)方面相關(guān)法律法規(guī)的約束和限制，同時(shí)存在部分國(guó)家和地方法規(guī)的條文繁瑣，多頭管理，標(biāo)準(zhǔn)不一致等法律制度問題，這些法律制度的問題極大地影響了近年來我國(guó)土地和城市更新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)和我國(guó)城市更新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

最后，缺乏一套科學(xué)合理確定城市更新建設(shè)增量的新理論和技術(shù)手段。一方面，與城市更新傳統(tǒng)的建設(shè)工程項(xiàng)目相比，城市更新傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目在安全、消防、水暖、機(jī)電、交通等專業(yè)技術(shù)方面往往具有明顯的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)和區(qū)別;另一方面，城市更新傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目往往還需要一個(gè)涉及節(jié)能、人文、智慧、景觀等諸多方面的專業(yè)技術(shù)工作管理系統(tǒng)，每個(gè)工作系統(tǒng)都相對(duì)應(yīng)有其自身相對(duì)應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范與相應(yīng)的技術(shù)指南。然而，我國(guó)更新產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存的新理論和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)無法很好地滿足我國(guó)城市更新傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)展需要。因此我國(guó)更新產(chǎn)業(yè)亟須進(jìn)一步構(gòu)建針對(duì)我國(guó)城市更新傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目的客觀發(fā)展實(shí)際的新理論和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系，以契合于我國(guó)的城市更新傳統(tǒng)建設(shè)產(chǎn)業(yè)當(dāng)前與未來的實(shí)際發(fā)展需要。

2 優(yōu)化我國(guó)城市更新產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)路徑分析

2.1 協(xié)調(diào)城市更新價(jià)值目標(biāo)體系

目前，我國(guó)許多城市的推進(jìn)城市更新的發(fā)展目標(biāo)主要側(cè)重于從根本上解決城市土地開發(fā)利用成本低效等結(jié)構(gòu)性問題，雖然一些國(guó)有前沿的城市已經(jīng)充分強(qiáng)調(diào)了完善城市的功能、完善了城市的活力，但是在現(xiàn)有的政策中沒有根據(jù)未來中長(zhǎng)期的促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計(jì)來確定城市更新的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向和目標(biāo)，未將促進(jìn)城市更新的發(fā)展上升至與促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)相融合的戰(zhàn)略性層面。因此要協(xié)調(diào)對(duì)城市更新在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃維度、片區(qū)規(guī)劃維度、城市整體規(guī)劃維度的共同價(jià)值導(dǎo)向認(rèn)知，均衡維護(hù)城市建筑虛擬實(shí)體空間和社會(huì)經(jīng)濟(jì)虛擬實(shí)體空間各方的共同利益，才能有效保障和推動(dòng)城市更新及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。

2.2 健全城市更新法律法規(guī)體系

要加快建立完善城市更新法律法規(guī)和政策保障機(jī)制，根據(jù)深圳城市更新的新實(shí)際情況、新的特點(diǎn)，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)和優(yōu)化整體政策布局，提高城市更新政策法規(guī)的時(shí)效性和政策的系統(tǒng)性，建立高效的城市政策反饋和監(jiān)督機(jī)制，簡(jiǎn)化政府工作流程、提高效率。再比如深圳自2009年全面正式啟動(dòng)了城市更新試點(diǎn)工作以來，市人民政府先后印發(fā)和出臺(tái)了《深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》等一系列城市更新政府規(guī)章和城市更新規(guī)范性政策文件，取得了顯著成效?，F(xiàn)階段，應(yīng)進(jìn)一步豐富城市更新法律法規(guī)體系規(guī)章法律層級(jí)，確認(rèn)城市更新產(chǎn)業(yè)中的敏感復(fù)雜權(quán)屬，解決城市更新項(xiàng)目推進(jìn)滯緩，拆除缺乏強(qiáng)制措施，補(bǔ)償缺乏定量標(biāo)準(zhǔn)，公眾參與和理解程度不夠，更新項(xiàng)目難以順利實(shí)施等制約城市更新工作有效推進(jìn)的問題，通過地方立法進(jìn)行規(guī)范和引領(lǐng)等，進(jìn)一步激發(fā)我國(guó)城市更新產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

2.3 構(gòu)建城市更新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系

為進(jìn)一步地優(yōu)化我國(guó)發(fā)展城市更新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效應(yīng)，通用更新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定能夠有效使得我國(guó)的城市更新更加具有較強(qiáng)的可持續(xù)操作和經(jīng)濟(jì)可實(shí)施性，為此，應(yīng)進(jìn)一步地?cái)U(kuò)展與建立旨在完善我國(guó)城市更新產(chǎn)業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用體系。一是構(gòu)建我國(guó)城市更新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，對(duì)產(chǎn)業(yè)涉及的城市給水、排水、供電、通信、供熱、燃?xì)?、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境資源保護(hù)、防洪、地下空間的開發(fā)利用和其他涉及人防、消防、抗震防災(zāi)等諸多領(lǐng)域的專業(yè)城市更新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)通用規(guī)范體系。二十三條五是進(jìn)一步研究構(gòu)建我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代城市更新和旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展建設(shè)過程中國(guó)家歷史遺跡文化名城建設(shè)保護(hù)的過程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和過程規(guī)范管理體系。地方各級(jí)政府部門應(yīng)在2005年1月頒布的《歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃規(guī)范》的主要基本內(nèi)容基礎(chǔ)上，進(jìn)一步地研究構(gòu)建與我國(guó)歷史人物文化名城相關(guān)的歷史名城景區(qū)保護(hù)規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范服務(wù)體系，更好的保護(hù)城市歷史建筑，使歷史文化保護(hù)在城市更新過程中進(jìn)一步得到充實(shí)和完善。

3 結(jié)論

城市的持續(xù)發(fā)展和有限的土地資源使城市更新成為必然趨勢(shì)。城市更新過程中要綜合考布局和規(guī)模，從生態(tài)、游憩和審美出發(fā)，從保存自然景觀和協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，對(duì)對(duì)國(guó)家森林風(fēng)景區(qū)、修養(yǎng)休閑勝地、自然保護(hù)區(qū)、防護(hù)綠地等現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)景區(qū)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)和規(guī)劃。本文針對(duì)性地從協(xié)調(diào)城市更新價(jià)值目標(biāo)體系、健全城市更新法律法規(guī)體系和構(gòu)建城市更新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系三個(gè)方面提出優(yōu)化建議，這對(duì)于改善我國(guó)城市更新產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)路徑具有一定的理論指導(dǎo)意義。

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