米祺馨

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國GDP增長的促進(jìn)是有目共睹的，它以其獨(dú)有的經(jīng)濟(jì)地位、社會(huì)地位成為我國新時(shí)代的支柱型產(chǎn)業(yè)，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向前發(fā)展能幫助中國經(jīng)濟(jì)在新形勢(shì)下將迎來新的歷史變革。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)屬于龐大的系統(tǒng)工程，需要高額的成本投入、精準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)防控，管理責(zé)任重大。本文研究新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的普遍問題，并提出針對(duì)性的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;問題剖析

社會(huì)發(fā)展面臨的不確定性因素較多，各行各業(yè)也會(huì)受到波及影響，同時(shí)穩(wěn)定行業(yè)的首要前提是穩(wěn)定市場，所以對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)，做好項(xiàng)目管理是極其重要的，因?yàn)樗苤苯記Q定房地產(chǎn)市場是否穩(wěn)定、是否安全[1]。在復(fù)雜多元的經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)與施工可以借助新的管理理念、管理技術(shù)和管理平臺(tái)，同樣也將面臨新的挑戰(zhàn)和問題。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題

1.1 沒有做好市場調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目需要依靠市場運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)收益，同樣市場的變化也會(huì)影響到項(xiàng)目管理結(jié)果和成效。如：項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，因?yàn)槿狈?duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行準(zhǔn)確定位，導(dǎo)致項(xiàng)目落成后價(jià)值下降;項(xiàng)目開發(fā)商沒有準(zhǔn)確預(yù)估市場變化，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)功能與其建設(shè)環(huán)境不適配;房地產(chǎn)市場因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境影響，行業(yè)發(fā)展減緩，導(dǎo)致項(xiàng)目存在收益風(fēng)險(xiǎn)或資金壓力等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目與市場息息相關(guān)，如果預(yù)先未做好市場調(diào)研，則后續(xù)項(xiàng)目施工、成本投入、質(zhì)量驗(yàn)收等工作也會(huì)問題叢生。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目因沒有預(yù)先做好市場調(diào)研，導(dǎo)致后期管理失去決策依據(jù)、失去前瞻視角，項(xiàng)目管理的效率與質(zhì)量下降是必然的。

1.2 設(shè)計(jì)階段沒有做好預(yù)算控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目最終要實(shí)現(xiàn)效益經(jīng)營，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)角度看，房屋建筑的功能應(yīng)與其價(jià)值相匹配，質(zhì)量及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也要符合規(guī)范要求，這些是設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目完成合理科學(xué)預(yù)算的關(guān)鍵，也是達(dá)到效益目標(biāo)的前提。然而，目前很多房地產(chǎn)項(xiàng)目都沒有在設(shè)計(jì)階段重視預(yù)算控制，項(xiàng)目預(yù)算、工程造價(jià)等工作浮于表面、流于形式，有時(shí)候項(xiàng)目會(huì)因?yàn)橛?jì)劃外成本投入過大而停止或延遲施工，這些問題造成的經(jīng)濟(jì)損失是巨大的。

1.3 項(xiàng)目分轉(zhuǎn)包嚴(yán)重，質(zhì)量得不到控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)樯婕暗胶芏喙こ虄?nèi)容，所以經(jīng)常以“分包”的形式分層管理、分區(qū)域管理，分包能解決工程量過大，企業(yè)或外包公司管理資源有限等問題，但也大大提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的不確定性。一方面，負(fù)責(zé)單位、負(fù)責(zé)部門、負(fù)責(zé)人等無法統(tǒng)一管理，很難保證工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、物資調(diào)配與生產(chǎn)經(jīng)營。另一方面，因負(fù)責(zé)權(quán)限和任務(wù)相互混淆，工程施工交接的時(shí)候亦會(huì)出現(xiàn)矛盾，相互推諉、溝通不暢、問題責(zé)任人不明確、合作意識(shí)差等情況。

2 新形勢(shì)下的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題的解決措施

研究房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題的解決措施，需要立足于房地產(chǎn)行業(yè)和市場調(diào)研，從問題的根本成因入手，采取改革措施，糾正錯(cuò)誤的管理理念、管理方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理全過程進(jìn)行優(yōu)化。具體解決措施如下：

2.1 做好項(xiàng)目可行性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初應(yīng)該進(jìn)行深入的市場調(diào)研，調(diào)查的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)行業(yè)或市場在近幾年的發(fā)展趨勢(shì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)施工過程中要付出的成本及房地產(chǎn)項(xiàng)目在短期內(nèi)的收益回報(bào)、市場變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值變化影響多大、房地產(chǎn)項(xiàng)目功能調(diào)研等。這些市場調(diào)查工作能夠幫助項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段便擁有較為豐富的可行性依據(jù)，這些信息能為項(xiàng)目管理提供寶貴的財(cái)富，如：對(duì)項(xiàng)目人力資源管理、成本管控、各施工計(jì)劃和方案的制定、效益經(jīng)營等，參考設(shè)計(jì)階段的市場調(diào)研情況，根據(jù)現(xiàn)有市場環(huán)境與項(xiàng)目經(jīng)營生產(chǎn)背景，管理者能迅速做出判斷，采取科學(xué)決策，應(yīng)對(duì)變化情況和突發(fā)性問題[2]。任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其管理的難點(diǎn)都在于項(xiàng)目推進(jìn)過程中有諸多的“變化因素”、“不確定性因素”，前提調(diào)查研究、推進(jìn)項(xiàng)目可行性分析能夠幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在充分了解市場的前提下，制定科學(xué)的管理方案或計(jì)劃，做好財(cái)力投入準(zhǔn)備、人力資源規(guī)劃、物資分配等工作，讓管理充滿“預(yù)見性”，綜合提高管理效率與質(zhì)量。

2.2 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然由多個(gè)部門、機(jī)構(gòu)或是團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，但從管理角度看，項(xiàng)目的管理任務(wù)是統(tǒng)一的，即在規(guī)定的成本范圍內(nèi)落實(shí)建設(shè)完成高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目工程。針對(duì)這一管理訴求，項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)成本，首先，搜集整理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工過程可能遇到的所有成本投入條目，主要是施工階段，固定成本、非固定成本、不確定性因素等，確定成本內(nèi)容后分析成本的流動(dòng)變化情況，能夠幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目建立相對(duì)完善、科學(xué)的預(yù)算體系。其次，重視功能設(shè)計(jì)與價(jià)值管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的流動(dòng)性資金是需要依靠建設(shè)施工來實(shí)現(xiàn)的其對(duì)應(yīng)價(jià)值的，所以項(xiàng)目管理應(yīng)不遺余力地、盡可能地完成對(duì)項(xiàng)目預(yù)期功能價(jià)值的建設(shè)任務(wù)，如：進(jìn)行口碑營銷、落實(shí)聯(lián)檢與考核工作，規(guī)范施工建設(shè)規(guī)程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。最后，成本設(shè)計(jì)應(yīng)融合現(xiàn)代化管理理念，設(shè)定“彈性成本”，通過劃分彈性成本的區(qū)間范圍來規(guī)劃成本投入的各個(gè)程序和步驟[3]。成本設(shè)計(jì)也可以采用科學(xué)管理模式，在不影響工程質(zhì)量的前提下預(yù)先做好成本壓縮，或采用績效激勵(lì)的方式，通過設(shè)計(jì)成本管理的條款、規(guī)則來有效節(jié)約成本。

2.3 做好項(xiàng)目的質(zhì)量管理工作

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，質(zhì)量與安全是最為重要的，日常項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)時(shí)刻以安全為準(zhǔn)繩，并且嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。首先，選擇有資質(zhì)認(rèn)證、經(jīng)驗(yàn)豐富、信譽(yù)度好的分包公司或是施工團(tuán)隊(duì)，與其達(dá)成合作的同時(shí)規(guī)范好各類條款，如：圍繞工程質(zhì)量及施工環(huán)節(jié)設(shè)定明確的權(quán)限職責(zé)，通過及時(shí)監(jiān)督、考核管理的辦法介入房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)全過程。其次，建立系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化管理平臺(tái)，項(xiàng)目施工建設(shè)的每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)責(zé)任人都應(yīng)當(dāng)及時(shí)將施工建設(shè)信息匯報(bào)給管理中心，數(shù)據(jù)信息的集成化能幫助項(xiàng)目管理時(shí)刻了解項(xiàng)目施工建設(shè)進(jìn)程。同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)或電子科技能夠幫助企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位管理，包括成本投入、物料使用、人員培訓(xùn)、工程質(zhì)量考核等。同時(shí)，依靠便捷渠道，信息能夠進(jìn)行無障礙交流，部門、各施工團(tuán)隊(duì)、各監(jiān)理機(jī)構(gòu)的交互溝通也能更加順暢。最后，明確責(zé)任、劃分權(quán)限，責(zé)任到人，從管理角度設(shè)計(jì)管理計(jì)劃，各分包公司、機(jī)構(gòu)或施工團(tuán)隊(duì)都應(yīng)當(dāng)根據(jù)管理計(jì)劃制定工作計(jì)劃，每月、每季度參加聯(lián)合質(zhì)量檢查，部門相互監(jiān)督、相互監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題快速找到相關(guān)負(fù)責(zé)人，責(zé)令整改。

3 結(jié)語

通過分析新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題不難發(fā)現(xiàn)，新形勢(shì)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)建立科學(xué)的管理理念、從項(xiàng)目可行性分析、成本設(shè)計(jì)、質(zhì)量管控等多個(gè)角度，履行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)責(zé)任與發(fā)展任務(wù)，提高管理效率的同時(shí)保障工程質(zhì)量。在復(fù)雜多元的發(fā)展背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)把握好機(jī)遇，通過以往積累的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目管理工作進(jìn)行重新整合，以有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)、市場向前穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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