馬兵 楊愛珍

【摘? 要】常州市受到經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和自然資源等多種因素的約束，不能盲目地發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。論文探討了三種養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式，對居家型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式、異地度假型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式、相關(guān)設(shè)施共建互利配套式地產(chǎn)發(fā)展模式進行分析比較，以探索確定符合常州市實際情況的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，并對常州市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提出一定的具體措施與建議。

【Abstract】Changzhou City is restricted by many factors such as economic industrial structure， natural resources and so on， so it can't develop pension real estate blindly. This paper discusses three kinds of development modes of pension real estate， analyzes and compares the development mode of home-based pension real estate， the development mode of remote vacation pension real estate， and the development mode of mutually beneficial supporting real estate with co-construction of related facilities， so as to explore and determine the development mode of pension real estate in line with the actual situation of Changzhou City， and puts forward some specific measures and suggestions for the development of pension real estate in Changzhou City.

【關(guān)鍵詞】人口老齡化;養(yǎng)老產(chǎn)業(yè);發(fā)展模式

【Keywords】aging of population; pension industry; development mode

【中圖分類號】F299.23;D669.6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）10-0139-03

1 引言

中國已經(jīng)步入老齡化國家的行列，老年人的人口數(shù)量增長迅猛，老齡化程度在逐步加深，老齡化的形勢將會越來越嚴峻。2017年末，60歲及以上的老年人口有24090萬人，占總?cè)丝诘?7.3%。而常州市2017年老年人占總?cè)丝诘谋戎貫?3.10%，常州市老齡化形勢同樣已經(jīng)十分嚴峻?！霸谀睦镳B(yǎng)老，誰來養(yǎng)老”必然會成為一個全民關(guān)注的社會性大問題。對可持續(xù)性發(fā)展的養(yǎng)老模式的探索必然會成為一種趨勢。目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)起步較晚，與發(fā)達國家的相對成熟養(yǎng)老地產(chǎn)相比還是有一定的差距。近年來，常州市武進區(qū)內(nèi)由江蘇九洲投資集團有限公司和江蘇亞邦投資控股集團聯(lián)合打造的江蘇金東方頤養(yǎng)中心已經(jīng)推出。另外，常州市金壇區(qū)人民政府牽手龍城旅游控股集團、雅居樂集團在金壇東方鹽湖城簽約，三方將一起投資180億元，聯(lián)手加快升級打造以休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假為主題的“東方鹽湖城·國際養(yǎng)生城”。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式分析

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式不能盲目跟進，應(yīng)當(dāng)以地產(chǎn)為載體，符合市場商業(yè)化運行規(guī)律，既不能完全依靠政府福利性質(zhì)的養(yǎng)老院，也不能依托民間慈善機構(gòu)捐助來進行，可持續(xù)的可靠發(fā)展模式如要以盈利的方式進行良性循環(huán)。同時，必須以遵循市場規(guī)律和房地產(chǎn)市場的開發(fā)與運行的基本原則為前提。

2.1 居家型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式

中國人的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念根深蒂固，養(yǎng)兒防老的思想已經(jīng)滲透人心。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過90%的老人還是希望能在家庭養(yǎng)老，希望能和自己的孩子生活在一起享受天倫之樂的同時，也希望自己在有能力的情況下與子女一同分擔(dān)對下一代照顧的壓力。此外，由于年齡差異導(dǎo)致父母與子女雙方生活習(xí)慣與思想觀念都會有較大差異。因此，普通的居家養(yǎng)老方式容易導(dǎo)致一些家庭矛盾特別是婆媳關(guān)系的處理問題顯得有些困難。民間也常流行一句話叫做父母與孩子的居住距離最好是“一碗湯”的距離，言外之意就是父母做好一碗湯后送給孩子家喝時還是熱氣騰騰的為最佳距離。居家型養(yǎng)老也是結(jié)合我國傳統(tǒng)思想觀念且容易被雙方所接受的一種較好的模式。

這種養(yǎng)老模式一旦確定，即可從源頭上進行管理。例如，在普通住宅開發(fā)設(shè)計初期即可植入養(yǎng)老概念。首先，可以在普通小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)置適當(dāng)比例的專門的老年住宅，此部分住宅在設(shè)計時參考老年住宅設(shè)計相關(guān)標準與參數(shù)，并考慮住戶的實際購房能力設(shè)計小戶型的一居室或者兩居室即可，使得老人和子女能有共同購房的能力和意愿;其次，政府鼓勵開發(fā)商對一些高端小區(qū)推出親子戶型，在同一套房子里面既能有相互聯(lián)系的生活空間，又能有相對獨立的活動區(qū)間。既可以讓父母和子女互相照顧又盡量減少相互之間因為生活習(xí)慣的差異而導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。當(dāng)然，此戶型肯定會比較大，需要購房者具有較強的經(jīng)濟實力，政府可以嘗試讓此部分戶型在購買時降低首付比例，購房貸款還款由父母和子女按比例共同分擔(dān)。

居家型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式符合我國國情，相對常州市經(jīng)濟發(fā)展水平較高的地方有一定的可行性。目前，市場上也有一些開發(fā)商推出相關(guān)親子概念戶型，如A+B戶型，只是因為目前受到居多因素的影響暫時還沒有大面積地推廣開來，是否能受到市場的關(guān)注與認可還需要進一步完善相關(guān)制度的保障措施。此種居家養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式能較好地解決政府部門在面對養(yǎng)老問題時人員服務(wù)十分匱乏的窘境，相對而言最大限度地節(jié)約了人力成本。

2.2 異地度假型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式

受到目前經(jīng)濟發(fā)展水平和諸多因素的影響，也有一部分人轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，老年人在對子女的照顧上顯得力不從心而尚且身體和經(jīng)濟情況都能允許的情況下，也會考慮不和子女居住在一起，而是走出戶外回歸自然，希望過著閑云野鶴般的自在養(yǎng)老生活。異地度假型養(yǎng)老模式既可以購買產(chǎn)權(quán)房獲得房產(chǎn)的形式進行推廣，也可以已長租方式進行推廣。這種方式不僅可以帶動老年消費市場，同時，對旅游度假地區(qū)而言，在傳統(tǒng)節(jié)假日時期，子女也可以看望父母與父母小聚，既可以達到度假放松的目的，又能達到?；丶铱纯吹哪康?，讓父母體會到了團圓相聚的歡樂。以此為契機，有開發(fā)商就看到了蓬勃發(fā)展的商機。以常州市為例，常州市金壇區(qū)人民政府與龍城旅游控股集團、雅居樂集團在金壇東方鹽湖城簽約，三方將共同投資180億元，著力聯(lián)手加快升級打造以休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假為主題的“東方鹽湖城·國際養(yǎng)生城”。

不過此種養(yǎng)老方式受到的限制條件也比較多。第一，配套設(shè)置會相對比較困難，例如，在度假區(qū)的醫(yī)療服務(wù)配套設(shè)置需要專門配備，第二，對老年人消費能力有較高的需求，一方面度假模式的休閑養(yǎng)老往往與高端消費相對應(yīng);另一方面建筑成本中對本身建筑材料的選擇要求較高，要考慮對環(huán)境的適宜性，所以會導(dǎo)致市場相對容量有限，對一些景區(qū)的管理壓力也會相對較大。相對于常州市本地的度假風(fēng)景區(qū)而言，溧陽天目湖比較合適，山水森林資源豐富，也是難得的天然氧吧，從多元化的養(yǎng)老模式入手具備一定的可行性。

綜合分析，此種養(yǎng)老模式是多元化養(yǎng)老服務(wù)中的一種方式，只適合特定的部分老年人需求，只可作為一種輔助養(yǎng)老模式推廣。

2.3 相關(guān)設(shè)施共建互利配套式地產(chǎn)發(fā)展模式

近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)項目與幼兒園、學(xué)校或者相關(guān)醫(yī)療機構(gòu)等配套設(shè)施建設(shè)在一起。緊密聯(lián)系學(xué)校和醫(yī)療機構(gòu)是將養(yǎng)老地產(chǎn)與教育和醫(yī)療資源捆綁在一起，借助其獨特的資源條件來發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項目，有利于項目的持續(xù)性發(fā)展并促進項目商業(yè)化盈利能力的提高。

學(xué)區(qū)房的概念深入人心，促進了一大批學(xué)區(qū)房性質(zhì)的地產(chǎn)項目發(fā)展，矚目焦點是孩子將來的教育問題，借助教育資源發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)讓兒童可以上學(xué)的同時，在老年人身體條件允許的情況下也可以接送孩子以減輕子女上班勞累后的壓力。如果與一些非寄宿制學(xué)校建設(shè)在一起，還可以白天讓孩子接受教育，放學(xué)后老年人同樣可以利用校園的優(yōu)勢，進行一些文娛活動或者相關(guān)業(yè)余愛好學(xué)習(xí)，既最大限度地合理利用相關(guān)資源，又實現(xiàn)了老年人對物質(zhì)與精神的雙重要求，對提高老年人的生活品質(zhì)非常有利。如果能進一步推動老年人與小孩子一起開展活動，可以讓其感受到少年兒童的朝氣蓬勃，在消除孤單寂寞的同時更能保持一顆年輕活力的心。

醫(yī)療設(shè)置設(shè)備是基本需求，老年人的身體狀況自然是會不如之前，各種疾病開始出現(xiàn)，給予老年人全方位的體檢，以及治療康復(fù)和療養(yǎng)都是非常有必要的。在“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式中以開發(fā)商為主體，政府和專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)輔助，將三者融合起來，對于尤為重視和關(guān)心身體健康的老年群體具有巨大優(yōu)勢。使這些曾經(jīng)為社會作出貢獻的老年人，安享健康的晚年也是一種社會意識和社會責(zé)任的表現(xiàn)。

在常州市武進區(qū)，由江蘇九洲投資集團有限公司和江蘇亞邦投資控股集團聯(lián)合打造的江蘇金東方頤養(yǎng)中心就是在社區(qū)內(nèi)部引入常州市第二人民醫(yī)院金東方院區(qū)，小區(qū)一經(jīng)推出受到的關(guān)注度極高，銷售情況亦是異常火爆。

這種與相關(guān)設(shè)施共建互利配套式地產(chǎn)發(fā)展模式具有較大規(guī)模，配套完善，對于開發(fā)商的投入資金量較大以及對其資源整合能力和運作能力要求較高，如果能從政策層面上給予一定的扶持，可能會取得比較好的效果。這種模式比較適合養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟期，也不失為未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一個方向。

3 其他具體措施與建議

常州市常住人口數(shù)量471.73萬，并在持續(xù)增長，老齡化呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢，對養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)市場需求遠遠大于供給，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有極大的發(fā)展空間和發(fā)展機遇。市中心區(qū)域可利用的土地資源較為有限，養(yǎng)老地產(chǎn)成本很高，最終需要入住老人為其買單，養(yǎng)老住宅成本價格較高，制約其快速發(fā)展。而養(yǎng)老地產(chǎn)選址方面，要綜合考慮居住環(huán)境、生態(tài)條件、交通狀況等方面的因素。目前，已經(jīng)建成在售的養(yǎng)老地產(chǎn)項目在選址方面考慮養(yǎng)生、健康、兩代居等較多，從老年人的自身實際需求來選址。常州市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展建議重點考慮金壇區(qū)茅山風(fēng)景區(qū)與溧陽天目湖風(fēng)景區(qū)為主要發(fā)展地區(qū)，以武進區(qū)西太湖地區(qū)為輔助發(fā)展地區(qū)。

常州市老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不成熟，“無產(chǎn)業(yè)標準、無知名品牌、無專業(yè)行業(yè)分類、無成型商業(yè)渠道、無專業(yè)交易市場”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供了目標和方向。在養(yǎng)老地產(chǎn)項目的實際建造過程中，注重適合老年人的房型、無障礙設(shè)計、相關(guān)配套設(shè)施等。市政府加大資金扶持力度，投資已經(jīng)建成小區(qū)以配套相關(guān)設(shè)備設(shè)施，對將建小區(qū)從設(shè)計圖紙審核入手引導(dǎo)建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施。完成建設(shè)之后開發(fā)商為老年人提供多樣性、多元化的支付方式。實際運行中，建議常州市對以房養(yǎng)老方式進行試點，如對養(yǎng)老支付方式的積極探索，為老年人居住養(yǎng)老地產(chǎn)提供了新的突破口。在居住養(yǎng)老地產(chǎn)費用方面，積極探索新方法為老年人解除后顧之憂，例如，提供購買養(yǎng)老保險產(chǎn)品，讓一些壽險企業(yè)開始嘗試一些新的方式供老年人選擇，在退休之后就居住在其提供的養(yǎng)老地產(chǎn)里。除此之外，市政府應(yīng)謀劃和完善多元老地產(chǎn)發(fā)展體系，構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險防范機制和提供相應(yīng)的法律保障等，為企業(yè)的聯(lián)合行動和市場化運營保駕護航。

4 結(jié)語

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的選擇絕不是一蹴而就的事情，目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展尚且不成熟，無論是理論研究還是實例分析印證，對于常州市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展暫且都不能提供較好的發(fā)展經(jīng)驗，而且養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)展涉及的范圍大，涉及土地、金融、建造、運營、物業(yè)管理等多方面的配合。但是全社會老齡化加劇的發(fā)展趨勢已經(jīng)十分明朗，多方面的足夠重視才能盡量解決這一社會問題。在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的過程中難免會遇到各種難題，甚至是阻礙，但是社會發(fā)展的腳步不會停歇，歷史前進的車輪不會停止，期待未來從理論和實踐層面對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式做進一步研究。

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