龔曉春

摘 要：伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的不動產(chǎn)登記工作也必須與時俱進，提高工作質(zhì)量，保證較高的效率。本文結(jié)合筆者多年的工作實踐，探討不動產(chǎn)登記工作中的疑難問題，并針對存在的問題探討總結(jié)有效的應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記工作;疑難問題;應(yīng)對策略

在《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度》全面實施以后，我國不動產(chǎn)登記問題逐漸凸顯出來，主要原因如分散登記長期遺留而出現(xiàn)的矛盾和問題，形成疑難癥結(jié)。在這樣的背景下，關(guān)于不動產(chǎn)登記的信訪及訴訟也是不斷增加，尤其是涉及群眾的房屋不動產(chǎn)登記。對于不動產(chǎn)工作人員來說，如何妥善處理好不動產(chǎn)登記的歷史遺留問題仍然是他們不斷需要考慮和解決的問題，該問題的解決能夠十分有效地提高我國不動產(chǎn)登記工作的工作效率和質(zhì)量。

1.不動產(chǎn)登記工作的疑難問題分析

1.1不動產(chǎn)超宗地界限面積問題

在以前一塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)在國土部門處進行登記，但是建好的房屋權(quán)屬則是由房管部門負(fù)責(zé)，兩個部門之間缺少一個共同的有效信息數(shù)據(jù)共享體制和溝通制度，就極大可能造成登記的數(shù)據(jù)信息也無法協(xié)調(diào)，需要經(jīng)過嚴(yán)格復(fù)雜的手續(xù)，所以在實際工作中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)房屋實際占用宗地面積與文件上宗地批準(zhǔn)的面積存在差異，一些建筑的面積跨兩個甚至兩個以上的宗地界限。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種問題的出現(xiàn)主要有以下幾個原因：如測量不慎產(chǎn)生誤差、分批次供地引起錯誤、原界址線錯誤導(dǎo)致偏差、違法違規(guī)用地導(dǎo)致偏差等。這種跨宗地界限問題在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，即給合法申請人帶來很多問題，也給不動產(chǎn)登記人員帶來很多問題，甚至出現(xiàn)不動產(chǎn)登記無法辦理的現(xiàn)象[1]。

1.2不動產(chǎn)登記土地使用權(quán)分?jǐn)倖栴}

《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號）以及《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）中規(guī)定，記載獨用土地面積和分?jǐn)偼恋孛娣e。但實際上，這一規(guī)定的執(zhí)行辦法并沒有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以各地區(qū)的處理辦法也不盡相同。一般來說，大部分地區(qū)對商品房等一些共用宗項目，購房者要持有相關(guān)證明，例如國有建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等，在這種情況下，不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機構(gòu)在登記時，需要在不動產(chǎn)權(quán)屬證書上填寫詳細(xì)的宗地面積，并備注標(biāo)記“土地面積共用”。此外，部分地區(qū)規(guī)定了住宅小區(qū)不分?jǐn)偼恋孛娣e，非住宅小區(qū)分?jǐn)偼恋孛娣e這一原則，或者有些地區(qū)的情況更為復(fù)雜，規(guī)定更為模糊，那么按照國家權(quán)籍調(diào)查等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行不動產(chǎn)登記事項，對無法進行劃分的土地暫時不做登記。

1.3不動產(chǎn)登記劃撥土地房屋登記問題

在有關(guān)文件及法律規(guī)定，當(dāng)劃撥房屋所有權(quán)及國有建設(shè)用地使用權(quán)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)持有并提交該地區(qū)或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的相關(guān)批準(zhǔn)文件。當(dāng)需補交土地出讓價款的，則要根據(jù)相關(guān)法律補交土地出讓價款，并且提供土地出讓價款繳納憑證;或需要繳納稅費的，要依法繳納稅費，同時提交稅費繳納憑證。而實際情況當(dāng)中，因為我國各地方政府之間對劃撥土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)政策沒有得到統(tǒng)一和一致，甚至有些政策還存在著不足，導(dǎo)致補交土地出讓價款和相關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)也存在不同，筆者認(rèn)為，就個人住房房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、劃撥土地處置以及出讓金繳納等相關(guān)問題，地方政府不動產(chǎn)登記部門應(yīng)嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第96號）的相關(guān)文件辦法進行處理[2]。

2.不動產(chǎn)登記工作中疑難問題的應(yīng)對策略

2.1不動產(chǎn)登記超宗地界限超面積問題的應(yīng)對策略

具體原因具體分析處理，因此，筆者看來，地區(qū)相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)問題產(chǎn)生的原因去進行處理。首先是由測量失誤引起的界址線問題，實際上，測量失誤一般只會導(dǎo)致界址線平移或宗地圖變形，并不會對宗地面積產(chǎn)生巨大影響，所以在登記時，只需將界址線及地圖糾正后即可登記。其次是關(guān)于原界址線錯誤問題，一般來說，不動產(chǎn)房屋作為已建成的建筑物，盡管其跨出讓宗地建設(shè)使宗地邊界發(fā)生了變動，相關(guān)部門也很少下發(fā)拆遷通知，對于不動產(chǎn)登記部門來說，需要申請人出具國土部門及規(guī)劃部門給的宗地調(diào)整意見，意見需要對新設(shè)宗地的使用年限、容積率、用地等基本狀況進行說明，然后補繳出讓金，不動產(chǎn)工作人員方可對其進行登記辦理[3]。最后是關(guān)于建筑物超出宗地面積申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記問題，這個問題應(yīng)根據(jù)程序辦事，先確定用地范圍，登記相關(guān)情況，再聯(lián)合國土部門調(diào)查超宗原因，如果是違法用地就根據(jù)相關(guān)的法律進行處理，未登記則需要申請人出具國土及規(guī)劃部門的批準(zhǔn)文件，方可辦理登記不動產(chǎn)。

2.2不動產(chǎn)登記土地使用權(quán)分?jǐn)倖栴}的應(yīng)對策略

結(jié)合我國建設(shè)用地房屋分?jǐn)偼恋孛娣e實際情況，考慮到我國大部分地區(qū)現(xiàn)狀，筆者建議建設(shè)用地房屋獨用土地面積及分?jǐn)偼恋孛娣e應(yīng)根據(jù)有關(guān)原則來進行分情況的處理。一是住宅小區(qū)以不分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，分?jǐn)倿槔獾牡貐^(qū)，對其登記記錄時，其定著物土地使用權(quán)應(yīng)根據(jù)其所在宗地的共有使用權(quán)來開展登記工作，而針對已經(jīng)完成建造的建筑，不進行分?jǐn)偘l(fā)證。二是，在開展第一次辦理或轉(zhuǎn)移登記工作時，也需要根據(jù)出讓取得土地的范圍來進行宗地的確定，且該宗地需要備注表明其為共有土地使用權(quán)面積。三是對不動產(chǎn)登記制度中關(guān)于建筑區(qū)內(nèi)的共有道路、共用設(shè)施等方面的處理，關(guān)于這方面的使用權(quán)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)在首次辦理房屋所有權(quán)登記時，就應(yīng)申請這些共用設(shè)施為業(yè)主共有，保護自身權(quán)益。四是對過去已經(jīng)分?jǐn)偟?，已?jīng)分?jǐn)偟臅诓粍赢a(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫里有相關(guān)記錄，因此，需要不動產(chǎn)權(quán)利人關(guān)注和辦理相關(guān)變更手續(xù)后，并且注明共有土地使用權(quán)面積。

2.3不動產(chǎn)登記劃撥土地房屋登記問題的應(yīng)對策略

一是部分需要繼續(xù)具有劃撥地性質(zhì)的土地，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)準(zhǔn)確地對該土地信息登記在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書上，要使該土地信息能時刻查詢到。二是關(guān)于補辦出讓手續(xù)并補繳出讓金的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)向地區(qū)政府相關(guān)部門反映，由地方政府出臺相關(guān)政策來進行處理，明確政策意見后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)方可進行辦理不動產(chǎn)登記，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一規(guī)范。三是對一些經(jīng)濟適用住房或其他房屋變更為商品房的登記管理辦法，許多房屋所

有人需要變更房屋性質(zhì)時，按照規(guī)定，經(jīng)濟適用住房、單位集資建房等需要滿5年后，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)繳納土地收益價款后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對其進行產(chǎn)權(quán)變更為商品房，或者辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記等。四是關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定。在進行國有土地使用權(quán)劃撥時，未經(jīng)過批準(zhǔn)無法用于單獨抵押，權(quán)利人只有對依法取得的建筑物進行抵押時，可以把劃撥土地使用權(quán)與其一起抵押。因此，不動產(chǎn)登記辦理機構(gòu)的工作人員面對這種情況時，要注意抵押人出具的資料及相關(guān)憑證，如補交土地出讓金憑證，同時，登記人員應(yīng)在其不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)登記證明、不動產(chǎn)權(quán)證書上注明“該不動產(chǎn)土地使用權(quán)為劃撥土地使用權(quán)”，通過這種備注可以讓其他部門了解，當(dāng)要對房產(chǎn)進行拍賣或者進行抵押時，需要補繳土地出讓金，抵押權(quán)人才能有效享受到受償[4]。

3.結(jié)束語

綜上所述，我國不動產(chǎn)登記工作所存問題多為歷史遺留問題，因此相關(guān)人員必須重視這些問題，具體問題具體分析，探究有效的應(yīng)對策略加以解決，才能促進不動產(chǎn)登記工作的順利開展。

參考文獻

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[2] 成小飛.我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度探析[D].蘇州大學(xué)，2017.

[3] 馬莉娟.我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的困境及其對策研究[D].青海師范大學(xué)，2018.

[4] 孫在宏，丁遠(yuǎn)，彭英.不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合及管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)[J].地理信息世界，2019，5（2）