摘 要 不動(dòng)產(chǎn)是指附著于地面的附屬物，涉及地上地下，范圍較廣。日常生活中常見的不動(dòng)產(chǎn)有房屋建筑、土地等。這些不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于廣大民眾來(lái)說是重要的一筆財(cái)富。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的安全性關(guān)乎每個(gè)人的財(cái)產(chǎn)安全。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記是在2007年由黨中央國(guó)務(wù)院提出的一項(xiàng)保護(hù)群眾權(quán)利的手段。盡管公證制度在我國(guó)的出現(xiàn)時(shí)間不算晚，但由于我國(guó)的法律對(duì)公證無(wú)太多規(guī)定且公證行業(yè)對(duì)自身的定位一直不斷探索，因此公證在我國(guó)的發(fā)展一直尚未成熟。公證行業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)登記中主要作用是輔助不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記部門完成前期審查工作，經(jīng)過多年的應(yīng)用，公證制度的確在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全保護(hù)方面起到了十分積極的作用。

關(guān)鍵詞 公證 不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)變動(dòng) 定位

作者簡(jiǎn)介：肖梅玉， 福建省龍巖市閩西公證處。

中圖分類號(hào)：D926.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.11.011

2015年我國(guó)出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，2016年又出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》取消了原有的強(qiáng)制繼承公證，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的等事宜做出了明確規(guī)定，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的規(guī)范性而言也起到了一定的約束作用。更為重要的是，該條例的提出大大減少了我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方面的糾紛。盡管如此，公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中依然存在運(yùn)用價(jià)值，但是公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的定位尚不準(zhǔn)確。[1]

一、公證制度在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中應(yīng)用的必要性

（一）公證制度的應(yīng)用有利于減少不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方面的糾紛

我國(guó)法律條文中明確規(guī)定了公證機(jī)構(gòu)須獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的性質(zhì)，且強(qiáng)調(diào)公證機(jī)構(gòu)是不以盈利為目的的服務(wù)型機(jī)構(gòu)。公證機(jī)構(gòu)主要為廣大群眾的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供中立證明。近年來(lái)隨著我國(guó)人口的不斷增長(zhǎng)，物權(quán)變動(dòng)的次數(shù)逐漸頻繁，且人們的個(gè)人財(cái)產(chǎn)意識(shí)不斷增強(qiáng)，原有的制度已經(jīng)不能滿足我國(guó)人口對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的需求，在國(guó)家提倡減證便民的制度環(huán)境下，取消了各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)方面的強(qiáng)制公證，經(jīng)過幾年的實(shí)施，相關(guān)部門發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)審查程序過于繁瑣于是開始實(shí)行政府購(gòu)買公證服務(wù)，因此公證是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的前置程序的地位依然存在。同時(shí)公證機(jī)構(gòu)相對(duì)于以往的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記處來(lái)說辦理流程更加嚴(yán)謹(jǐn)，從事公證行業(yè)的工作人員需要具備較高的專業(yè)素養(yǎng)和足夠的法律意識(shí)，有助于在工作過程中加強(qiáng)審查力度，確保群眾財(cái)產(chǎn)安全，減少不必要的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)糾紛。

（二）公證制度的嚴(yán)謹(jǐn)性有助于減少不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的風(fēng)險(xiǎn)

公證機(jī)構(gòu)與以往不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記處的區(qū)別除上述所說以外，還包括公證機(jī)構(gòu)的運(yùn)行需要接受國(guó)家司法部門以及相關(guān)公證協(xié)會(huì)的監(jiān)督且需要承擔(dān)一定的民事責(zé)任。如由于公證機(jī)構(gòu)的工作失誤造成群眾利益受損，公證機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定承擔(dān)民事責(zé)任并在合理的范圍內(nèi)對(duì)當(dāng)事群眾進(jìn)行賠償。公證機(jī)關(guān)工作流程的嚴(yán)謹(jǐn)性再加上地區(qū)政府及國(guó)家的大力監(jiān)督，為廣大群眾提供了足夠的保障，大大削減不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的風(fēng)險(xiǎn)。[2]

二、我國(guó)公證機(jī)構(gòu)和公證人的性質(zhì)及法律地位

我國(guó)公證機(jī)構(gòu)的發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)不同的階段，工作流程發(fā)生了改變，機(jī)構(gòu)性質(zhì)也在更加完善。二十世紀(jì)末期，我國(guó)公證機(jī)構(gòu)隸屬國(guó)家或地區(qū)的司法部門，與司法部門之間是上下級(jí)關(guān)系。當(dāng)時(shí)公證機(jī)構(gòu)的工作人員與現(xiàn)階段公務(wù)員的工作性質(zhì)類似。1994年以后，國(guó)家政策及地區(qū)政策的改變使得部分公證機(jī)構(gòu)開始脫離司法行政部門，成為獨(dú)立的事業(yè)單位。但當(dāng)時(shí)的國(guó)家法律并沒有對(duì)司法部門、公證機(jī)構(gòu)并存發(fā)展作出明確規(guī)定。此后《公證法》經(jīng)過重新修訂完善明確了公證機(jī)構(gòu)的社會(huì)性質(zhì)、社會(huì)職能及所需要承擔(dān)的各種民事責(zé)任。通過《公證法》的說明不難看出，公證機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為國(guó)家中立證明的專業(yè)機(jī)構(gòu)，與司法行政部門之間是相互獨(dú)立的。但現(xiàn)階段，合作制公證機(jī)構(gòu)與事業(yè)單位型公證機(jī)構(gòu)在運(yùn)行過程中依然會(huì)考慮市場(chǎng)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)效益。因此可能會(huì)出現(xiàn)為了確保自身利益不受影響私自調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致公證機(jī)關(guān)之間開展惡性競(jìng)爭(zhēng)，公證質(zhì)量下降。這顯然不符合《公證法》的規(guī)定。另一方面，盡管《公證法》規(guī)定公證機(jī)構(gòu)與司法行政部門之間是相互獨(dú)立的，但司法行政部門在公證機(jī)構(gòu)中依然具有一定的決策權(quán)，如人事任命、公證費(fèi)的使用等。因此可以看出，兩者之間并沒有完全獨(dú)立，公證機(jī)構(gòu)的定位依然存在問題。

三、公證在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的具體定位

（一）公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易流域領(lǐng)域的定位

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)居民的生活水平有了很大程度提高，人們對(duì)于房屋建筑的需求越來(lái)越大。但多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域中的應(yīng)用并不充分。不論是國(guó)家型公證機(jī)構(gòu)還是事業(yè)單位型公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中只充當(dāng)檢驗(yàn)的角色，檢驗(yàn)合同的合法性、真實(shí)性，之后對(duì)合同或其他材料進(jìn)行公證，并不會(huì)將不動(dòng)產(chǎn)作為公證對(duì)象。在此情況下，公證機(jī)關(guān)無(wú)法獲知該合同條款下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否已經(jīng)交付，因此還需要進(jìn)一步審查與判斷，不僅復(fù)雜了辦理流程，也增加了公證機(jī)關(guān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由此看來(lái)，公證機(jī)關(guān)在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域中的作用太過表面化，并不能充分發(fā)揮公證的法律性及約束作用且在一定程度上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記制度與交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域之間的銜接并不到位。

（二）公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)非交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的定位

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中非交易流轉(zhuǎn)是指變動(dòng)人與另一方之間的物權(quán)變動(dòng)并不是以交易為前提，大多是個(gè)人贈(zèng)與或家庭財(cái)產(chǎn)繼承。這樣的物權(quán)變動(dòng)與市場(chǎng)等價(jià)交換并無(wú)聯(lián)系，公證制度在此領(lǐng)域作用的發(fā)揮比較充足。1976年，我國(guó)法律法規(guī)針對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)繼承、房產(chǎn)變更及其他非交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域公正作出了明確的規(guī)定，要求所變動(dòng)的物權(quán)必須有公證文書。與上述交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域相比，非交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記制度之間的銜接更加緊密，有助于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)秩序的保障。[3]

隨著時(shí)間的推移，受周圍各種外界因素的影響，公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域中的作用逐漸降低，特別是不同地區(qū)政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)非交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域不同的規(guī)章制度的約束。前文提到，2015年與2016年國(guó)家相繼出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》宣布徹底取消強(qiáng)制繼承公證。2017年司法部發(fā)布了《關(guān)于廢止〈司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知〉的通知》，明確繼承、贈(zèng)與房產(chǎn)辦理登記事項(xiàng)可以不用“強(qiáng)制公證”且將物權(quán)變動(dòng)之間的贈(zèng)與、財(cái)產(chǎn)繼承等一并刪除，這表明物權(quán)贈(zèng)與和財(cái)產(chǎn)繼承不再需要公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證，因此公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域中作用被削弱。經(jīng)此分析可以發(fā)現(xiàn)，公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的地位在節(jié)節(jié)下降。就公證制度是否應(yīng)該作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)在司法界的前置程序，不同地區(qū)的政府有不同的規(guī)定。因此，在筆者看來(lái)，我國(guó)可以借鑒他國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，結(jié)合中國(guó)國(guó)情及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)際情況對(duì)公證制度進(jìn)一步完善，確保公證制度在我國(guó)的重要地位。

四、公證在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的應(yīng)用

（一）明確自愿公證在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記前的法律效力

前文提到的意思自治是《合同法》中的核心思想，該思想的提出是為了最大程度的保留、尊重并滿足當(dāng)事人的意愿。除此以外，《合同法》還明確了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記在我國(guó)的法律效力，即公證制度及《合同法》可共同對(duì)物權(quán)變動(dòng)當(dāng)事人起到約束作用，一旦當(dāng)事人同意進(jìn)行公證且公證流程辦理完畢就不得隨意對(duì)公證意向等進(jìn)行更改或撤銷。最后，所公證的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)法院確權(quán)后完成物權(quán)變動(dòng)。意思自治體現(xiàn)在物權(quán)變動(dòng)當(dāng)事人屬自愿公證且清楚公職制度在不動(dòng)產(chǎn)登記等方面的法律效力。

（二）有選擇性的將公證程序作為部分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的前置程序

就前文提到的交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域與非交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記制度與公證制度之間聯(lián)系不緊密的問題，國(guó)家及各地區(qū)政府應(yīng)引起高度重視。在審查方式上可將公證制度與登記制度區(qū)分開，明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公職制度作為登記制度的前置程序。公證機(jī)構(gòu)在公證過程中對(duì)當(dāng)事人的物權(quán)享有真正的審查權(quán)利，即可對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)立、進(jìn)展等進(jìn)行審查。若物權(quán)變動(dòng)項(xiàng)目合法、流程正確，公證機(jī)構(gòu)須出示公證文件，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)所需要遞交的材料進(jìn)行審核，綜合審查結(jié)果及公證書所述內(nèi)容進(jìn)行登記備案。有選擇性的將公證程序作為部分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的前置程序是對(duì)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公證制度的優(yōu)化，也能夠?yàn)楣C機(jī)構(gòu)的工作人員減少一定的工作量，更重要的是，既能夠?qū)崿F(xiàn)必要項(xiàng)目及材料的審查，確保公正的合理性及公證制度在我國(guó)司法界的重要地位，又不至于增加公證機(jī)關(guān)及登記機(jī)關(guān)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

公證制度中的審查要側(cè)重于前文提到的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)做需要的各種材料，包含形式材料與實(shí)質(zhì)材料兩部分。另外，物權(quán)變動(dòng)申請(qǐng)人的個(gè)人情況、變更目的及變更方式等在進(jìn)行公證前都需要詳細(xì)的審查。由于公證制度介入時(shí)間過早，幾乎與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為的發(fā)生在同步進(jìn)行，因此物權(quán)變動(dòng)申請(qǐng)人的各種行為及基本情況真實(shí)性較高，能有效確保不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的安全性。我國(guó)法律法規(guī)中明確規(guī)定，公證文獻(xiàn)材料及文書在我國(guó)具有極高的法律效力?；诖?，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中實(shí)施公證制度且作為登記制度的前置程序能夠提高公證人員對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得的合理性及法律性的判斷。公證完成后公證機(jī)構(gòu)須為申請(qǐng)人出示公證文書，登記機(jī)構(gòu)則根據(jù)公證文書及申請(qǐng)人遞交的各種材料進(jìn)行判斷，確認(rèn)該物權(quán)變動(dòng)是否符合登記標(biāo)準(zhǔn)。這樣一來(lái)，公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的定位就足夠明確，公證機(jī)構(gòu)的行政效率也得以提高。[4]

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的定位是比較清晰的。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記、物權(quán)抵押等的辦理都需要經(jīng)過公證制度的審查，與登記制度之間是親密無(wú)間的合作關(guān)系。公證機(jī)構(gòu)的建立將公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的定位進(jìn)一步清晰化，對(duì)于登記處工作人員來(lái)說工作壓力大大減少。雖說截止到目前為止公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的應(yīng)用不夠普及，且日本德國(guó)等國(guó)家的公證制度與我國(guó)實(shí)施情況有所不符，不能直接借鑒，但這不能成為公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中地位低下的原因。公證制度在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的應(yīng)用方向還要進(jìn)一步完善，來(lái)消除各領(lǐng)域與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記制度的隔閡。

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