喻芬芬 祁瓊 亢孟軍 康志強(qiáng)

摘要 從廣西壯族自治區(qū)本級(jí)土地儲(chǔ)備工作實(shí)際出發(fā)，圍繞土地開發(fā)收益，構(gòu)建了農(nóng)墾土地開發(fā)潛力評(píng)價(jià)體系，并建立評(píng)價(jià)模型。根據(jù)廣西城市化進(jìn)程及其對(duì)建設(shè)用地的需求，基于該模型計(jì)算結(jié)果對(duì)地塊收儲(chǔ)潛力進(jìn)行分級(jí)，并依據(jù)分級(jí)結(jié)果安排土地開發(fā)次序。結(jié)果顯示，2020—2030年廣西農(nóng)墾可供開發(fā)的土地規(guī)模為6 960.33 hm2，占農(nóng)墾集團(tuán)總擁有土地面積的5.02%。一級(jí)潛力開發(fā)規(guī)模為 3 379.77 hm2，二級(jí)開發(fā)潛力規(guī)模為3 394.61 hm2，三級(jí)開發(fā)潛力規(guī)模為475.32 hm2，建議分別用作2020—2022、2023—2026、2026—2030年的城市建設(shè)用地。

關(guān)鍵詞 土地開發(fā);潛力評(píng)價(jià);評(píng)價(jià)指標(biāo); 廣西農(nóng)墾集團(tuán)

中圖分類號(hào) F301.2? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A? 文章編號(hào) 0517-6611（2020）20-0071-04

doi：10.3969/j.issn.0517-6611.2020.20.020

Evaluation on the Development Potential of Land Resources of Guangxi State Farms

YU Fen-fen1， QI Qiong2， KANG Meng-jun3 et al

（1. Guangxi Real Estate Group Co.，Ltd.， Nanning， Guangxi 530001;2. Hubei Institute of Land and Resources Research， Wuhan， Hubei 430071;3. School of Resource and Environmental Sciences， Wuhan University，Wuhan， Hubei 43000）

Abstract Starting from the actual work of land reserve in Guangxi Zhuang Autonomous Region， and focusing on the income of land development， an evaluation system of land development potential for agricultural reclamation was constructed and an evaluation model was established.According to the urbanization process of Guangxi and its demand for construction land， the land acquisition and storage potential is classified based on the calculation results of the model， and the land development sequence is arranged according to the classification results. The results showed that the land available for development in Guangxi State Farms Group（GSFG） from 2020 to 2030 is 6 960.33 hm2， accounting for? 5.02% of the total land area owned by the GSFG. The scale of primary development potential is 3 379.77 hm2， the scale of secondary development potential is 3 394.61 hm2， and the scale of tertiary development potential is 475.32 hm2. It is proposed to use the land for urban construction in 2020-2022， 2023-2026 and 2026-2030 respectively.

Key words Land development;Potential evaluation;Evaluation indexes;Guangxi State Farms Group

廣西壯族自治區(qū)直屬機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位用地是廣西壯族自治區(qū)人民政府行政資產(chǎn)的重要組成部分 [1]。長(zhǎng)期以來(lái)，由各自所屬單位分散管理，獨(dú)自開發(fā)利用，互相之間存在不良競(jìng)爭(zhēng)，缺乏統(tǒng)一管理、集中經(jīng)營(yíng)和有序開發(fā)利用。這使得國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值得不到顯化，導(dǎo)致已開發(fā)利用的土地規(guī)模偏小，仍有大量具有很好開發(fā)潛力的國(guó)有土地資產(chǎn)未能充分利用 [2-3]。為了改變廣西區(qū)直國(guó)有土地資產(chǎn)多頭管理、分散經(jīng)營(yíng)、無(wú)序開發(fā)利用的現(xiàn)狀，進(jìn)一步盤活廣西區(qū)直國(guó)有土地資產(chǎn)，提高國(guó)有土地資產(chǎn)效益，為廣西重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌措資金，廣西壯族自治區(qū)人民政府于2012年建立了廣西壯族自治區(qū)本級(jí)土地儲(chǔ)備運(yùn)作機(jī)制。該機(jī)制明確由廣西壯族自治區(qū)土地儲(chǔ)備中心組織對(duì)區(qū)直單位土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲(chǔ)、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng) [4]。廣西壯族自治區(qū)農(nóng)墾集團(tuán)為廣西國(guó)資委管轄的國(guó)有企業(yè)，其下?lián)碛写罅康霓r(nóng)場(chǎng)土地，地勢(shì)平坦且離城區(qū)較近。隨著城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，對(duì)農(nóng)場(chǎng)土地進(jìn)行收儲(chǔ)和開發(fā)，成為緩解城市建設(shè)用地矛盾的首要選擇 [5-6]，也是為廣西重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌措資金的重要措施之一。筆者通過對(duì)廣西農(nóng)墾土地進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)查，基本查明了廣西農(nóng)墾土地的數(shù)量、分布、利用現(xiàn)狀，采用多因子評(píng)價(jià)模型 [7]對(duì)廣西農(nóng)墾土地開發(fā)潛力進(jìn)行評(píng)價(jià)，為廣西開展自治區(qū)本級(jí)土地收儲(chǔ)工作提供參考。

1 廣西農(nóng)墾土地現(xiàn)狀

廣西壯族自治區(qū)農(nóng)墾集團(tuán)下轄46個(gè)農(nóng)場(chǎng)，管理土地共計(jì)13.87萬(wàn)hm2，分布在全區(qū)12個(gè)地市（表1、圖1）。近年來(lái)，廣西壯族自治區(qū)利用國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地建成了柳州新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)、南寧明陽(yáng)工業(yè)園區(qū)、貴港西江產(chǎn)業(yè)園區(qū)等 [8-10]，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民生活水平提高作出了很大的貢獻(xiàn)，也為如何利用國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地資源，推進(jìn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。因此，廣西農(nóng)墾豐富的土地資源將極大地助力廣西城市化發(fā)展進(jìn)程，作為未來(lái)土地收儲(chǔ)開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。

2 土地儲(chǔ)備潛力評(píng)價(jià)方法

2.1 評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建

目前，土地儲(chǔ)備潛力評(píng)價(jià)研究主要集中于城市存量土地利用方面 [11-13]，其常用的評(píng)價(jià)因子有土地用途、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境因素、區(qū)域因素等 [14-17]。而廣西農(nóng)墾土地大多位于城市周邊，土地類型以農(nóng)用地居多，在評(píng)價(jià)過程中，不宜完全套用現(xiàn)有的土地評(píng)價(jià)體系。該研究從廣西自治區(qū)本級(jí)土地儲(chǔ)備開發(fā)工作實(shí)際出發(fā)，以為廣西重大基礎(chǔ)設(shè)施籌措資金為核心目的，從土地出讓收益最大化角度進(jìn)行土地儲(chǔ)備潛力評(píng)價(jià)體系構(gòu)建。基于目前廣泛使用的層次分析法（AHP） [18-21]構(gòu)建評(píng)價(jià)模型 [22-24]，采用定量和定性相結(jié)合的方法 [25]，優(yōu)選與提高土地開發(fā)價(jià)值緊密相關(guān)的因素，選取規(guī)劃、地段和地形等要素進(jìn)行分析。采用專家打分法進(jìn)行多次論證，得到準(zhǔn)則層、因素層共7個(gè)相對(duì)重要的判斷矩陣。為了使各因素之間進(jìn)行兩兩比較得到量化的判斷矩陣，引入 “1-9”標(biāo)度法。通過求解判斷矩陣特征向量的辦法，求得各因素的優(yōu)先權(quán)重（表2）。

在該評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，規(guī)劃條件分為規(guī)劃用途為商住等經(jīng)營(yíng)性用地和規(guī)劃用途為非商住用途，土地開發(fā)收益和規(guī)劃用途關(guān)系較為緊密，商住等經(jīng)營(yíng)性用地開發(fā)收益相對(duì)較高。地段條件分為所在城市土地成交量、地塊所處城市位置以及是否通達(dá)道路3個(gè)細(xì)類，城市土地成交量直接反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，地塊所處城市位置反映地塊的地段條件，是否通達(dá)道路判斷地塊是否成熟，以上3個(gè)要素能綜合判斷地塊開發(fā)價(jià)值的高低。地形條件分為地形和地塊聚集度，主要是考慮土地平整度、是否適宜連片開發(fā)以引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)不同地塊的現(xiàn)狀條件，評(píng)價(jià)因子賦值也不同，通過分級(jí)賦值法對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果綜合賦值，將結(jié)果量化為0～1之間的數(shù)字，接近1則表示評(píng)價(jià)結(jié)果更高（表3）。

2.2 評(píng)價(jià)模型

基于第二次土地調(diào)查和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果數(shù)據(jù)庫(kù)，提取農(nóng)墾土地的基本信息，疊加土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，然后結(jié)合城市土地成交量、地形、區(qū)位條件、交通條件等因素，對(duì)評(píng)價(jià)單元的開發(fā)潛力進(jìn)行分級(jí)。由于農(nóng)墾單個(gè)農(nóng)場(chǎng)面積較大，該研究以農(nóng)場(chǎng)內(nèi)部不同地塊為評(píng)價(jià)單元進(jìn)行潛力分區(qū)。目標(biāo)地塊土地收儲(chǔ)潛力評(píng)價(jià)模型如下：

式中，P為目標(biāo)地塊土地收儲(chǔ)潛力綜合分值;Ai為第i評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重;

Ci為第i評(píng)價(jià)因子標(biāo)準(zhǔn)化賦分值。

2.3 評(píng)價(jià)結(jié)果認(rèn)定及說(shuō)明

根據(jù)廣西城市化進(jìn)程及其對(duì)建設(shè)用地的需求，基于該模型計(jì)算結(jié)果對(duì)地塊收儲(chǔ)潛力進(jìn)行分級(jí)，并依據(jù)分級(jí)結(jié)果安排土地開發(fā)次序。土地收儲(chǔ)潛力綜合

分值介于0.8～1.0的地塊為一級(jí)潛力區(qū)，介于0.6～0.8的地

塊為二級(jí)潛力區(qū)域，介于0.4～0.6的地塊為三級(jí)潛力區(qū)域，小于0.4則認(rèn)為是暫無(wú)潛力區(qū)，近10年內(nèi)不宜對(duì)其進(jìn)行收儲(chǔ)。

3 結(jié)果與分析

3.1 模型校驗(yàn)

以位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)的廣西農(nóng)墾集團(tuán)九曲灣農(nóng)場(chǎng)為例，對(duì)評(píng)價(jià)模型進(jìn)行校驗(yàn)。九曲灣農(nóng)場(chǎng)共有土地1 735 hm2，位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)，離中心城較近，地理位置優(yōu)越。地塊內(nèi)有昆侖大道主干道通過，地塊集中連片。依據(jù)南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2010—2020年）和南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2011—2030），將整個(gè)農(nóng)場(chǎng)劃分為14個(gè)地塊。根據(jù)三塘鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2010—2020年），地塊2、6、8、12在允許建設(shè)區(qū)，地塊4、5、7、9、10、13、14在有條件建設(shè)區(qū)，1、3、11在限制建設(shè)區(qū);根據(jù)南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2011—2030），地塊2、3、4、5、6、7、8、9、10、13為商住用地，1、11、12、14為非商住用地。

根據(jù)各地塊的實(shí)際情況，綜合各評(píng)價(jià)因子打分（表4）。

根據(jù)潛力分級(jí)，九曲灣農(nóng)場(chǎng)近10年內(nèi)具備開發(fā)潛力土地1 150.67 hm2，占九曲灣農(nóng)場(chǎng)土地的66.32%，其中一級(jí)潛力區(qū)750.03 hm2，二級(jí)潛力區(qū)237.39 hm2，三級(jí)潛力區(qū) 163.25 hm2（表5）。

通過和實(shí)際土地儲(chǔ)備工作相比較，2號(hào)和6號(hào)地塊的部分土地已納入了2020年廣西壯族自治區(qū)本級(jí)土地儲(chǔ)備計(jì)劃，作為盤活重點(diǎn)地塊，該模型評(píng)價(jià)結(jié)果和實(shí)際工作契合度較高，說(shuō)明該模型評(píng)價(jià)結(jié)果可以較好地指導(dǎo)廣西農(nóng)墾土地收儲(chǔ)工作。

3.2 廣西農(nóng)墾評(píng)價(jià)結(jié)果

通過對(duì)各農(nóng)場(chǎng)綜合因子判斷分析，農(nóng)墾土地近10年內(nèi)適宜開發(fā)規(guī)模6 960.33 hm2（表6）。

按照潛力分級(jí)，一級(jí)潛力開發(fā)規(guī)模3 379.77 hm2，為盤活收益較高的商住用地，在城市允許建設(shè)區(qū)內(nèi)，配備道路等基礎(chǔ)設(shè)施后，就可以組織土地供應(yīng)，建議納入2020—2022年土地儲(chǔ)備計(jì)劃;二級(jí)開發(fā)潛力規(guī)模3 175.5 hm2，基本為商住用地，在城市有條件建設(shè)區(qū)，在進(jìn)一步優(yōu)化規(guī)劃條件、配備道路等基礎(chǔ)設(shè)施后，可組織供應(yīng)，建議納入2023—2026年土地儲(chǔ)備計(jì)劃;三級(jí)開發(fā)潛力規(guī)模405.06 hm2，未非商住用地，在城市有條件建設(shè)區(qū)，主要是離城區(qū)較近，地勢(shì)平坦，盤活收益相對(duì)較低，需待一、二級(jí)潛力區(qū)域開發(fā)后才有收儲(chǔ)資金投入，建議納入2026—2030年土地儲(chǔ)備計(jì)劃。

4 結(jié)論

（1）基于層次分析法，優(yōu)選與提高土地開發(fā)價(jià)值緊密相關(guān)的因素，選取規(guī)劃條件、地段條件、地形條件等3大因素7個(gè)因子進(jìn)行分析，建立了土地儲(chǔ)備潛力評(píng)價(jià)體系。以廣西九曲灣農(nóng)場(chǎng)土地為例對(duì)評(píng)價(jià)體系進(jìn)行了模型校驗(yàn)，其結(jié)果對(duì)實(shí)際工作具有指導(dǎo)意義。在九曲灣農(nóng)場(chǎng)評(píng)價(jià)的一級(jí)潛力區(qū)中，2、6號(hào)地塊部分土地已納入2020年廣西壯族自治區(qū)本級(jí)土地儲(chǔ)備計(jì)劃。

（2）廣西農(nóng)墾一級(jí)潛力開發(fā)規(guī)模3 379.77 hm2，建議納入2020—2022年土地儲(chǔ)備計(jì)劃;二級(jí)開發(fā)潛力規(guī)模 3 175.5 hm2，建議納入2023—2026年土地儲(chǔ)備計(jì)劃;三級(jí)開發(fā)潛力規(guī)模405.06 hm2，建議納入2026—2030年土地儲(chǔ)備 計(jì)劃。

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