武鳳珠

房屋設(shè)施損壞無人維修、房東漲租金、克扣租房押金……記者詢問了數(shù)位正在租房或有租房經(jīng)歷的年輕人，發(fā)現(xiàn)幾乎每一位年輕人都在住房租賃市場中遭遇過或大或小的租房“陣痛”;捆綁服務(wù)收費(fèi)、欺瞞或強(qiáng)制性住房租金貸款等住房租賃市場經(jīng)營亂象更是屢屢見諸報端，“卷款跑路”等部分住房租賃企業(yè)的行為甚至一度成為人們熱議的公共話題。這表明，住房租賃市場亟待正本清源。

9月7日—10月8日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》），面向社會公開征求意見?！稐l例》對出租房屋的室內(nèi)裝修和維護(hù)維修、住房租金和押金返還、住房租賃附加服務(wù)收費(fèi)等諸多住房租賃行為逐一進(jìn)行了規(guī)范，并明確提出扶持住房租賃市場發(fā)展、鼓勵租賃雙方簽訂長期住房租賃合同。

“擬定《條例》，是為了更好地發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場。住房??租賃市場是不是發(fā)展得好，直接關(guān)系到整體房地產(chǎn)市場能不能健康發(fā)展?！痹诮邮鼙究浾卟稍L時，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示。

解決退押金難題，保障租戶權(quán)益

“押金2950元全部扣除，還要補(bǔ)繳885元?！苯衲?0月7日住房租賃合同到期的25歲青年王先生，由于提前兩個月退租，不僅簽訂合同時繳納的租房押金一分錢都沒有得到返還，還于9月25日接到一條催繳物品損毀費(fèi)的短信。

“補(bǔ)繳的費(fèi)用包括床墊損毀費(fèi)600元和其他代繳費(fèi)用285元，但是我退房的時候，床墊好好的，沒有損毀。我打電話給客戶服務(wù)中心，客服人員告訴我，因為床墊臟了，不能使用了。不是損毀，只是臟了，我自己找人清洗一下，花費(fèi)可能不會超過100元，而且房間配備的床墊根本不值600元。”王先生大學(xué)畢業(yè)后選擇到深圳工作，尚未購房的他從2018年10月開始租住了蛋殼公寓的一個房間。

退押金難，是我國住房租賃市場中租戶普遍面臨的“痛點(diǎn)”;房屋和屋內(nèi)設(shè)施出現(xiàn)損毀等，則是出租方克扣租戶押金的常用“手段”?！?013年，我在天通苑社區(qū)租過一間小臥室，每月租金800元，押金是一個月的租金。一年以后，住房租賃合同到期了，驗房的人說我的房間墻壁上墻皮脫落、地板也有磨損，把押金全都扣掉了。我去房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一項一項地理論，負(fù)責(zé)退押金的女生說，如果把押金退給我，她就要被扣工資。我沒有辦法，就只能作罷。”吉林姑娘孫女士向記者講述了自己的租房經(jīng)歷。

此次發(fā)布的《條例》提出：出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間;除住房租賃合同約定的情形以外，出租人不得扣減或者遲延返還押金。記者了解到，針對住房租賃市場中的押金退還難題，此前國務(wù)院各部門已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布多份文件予以規(guī)范。2019年12月，住建部、國家發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦六部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》提出：住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費(fèi)用外，剩余租金、押金等應(yīng)當(dāng)及時退還承租人;2017年5月，住建部印發(fā)的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》也列明了同樣的規(guī)定條文。

而在實(shí)際的住房租賃活動中，“住房租賃合同約定的情形”與“合同約定的費(fèi)用”解釋權(quán)通常掌握在出租方手中，比如因長期使用而出現(xiàn)污漬的床墊是否屬于物品損毀？墻皮脫落等正常的房屋老化現(xiàn)象是否應(yīng)當(dāng)由租戶承擔(dān)責(zé)任？某些扣減租房押金的理由即使并不成立，租戶往往也很難找到有效途徑保障自身權(quán)益。

今年26歲的嚴(yán)女士大學(xué)畢業(yè)后選擇了到上海工作。2018年，她曾經(jīng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在李子園地鐵站附近租住過一間主臥室。半年后，經(jīng)紀(jì)公司要求她提前搬離，并口頭答應(yīng)返還給她租金和押金共約8000元，但是直到現(xiàn)在，她都沒有收到這筆返還款。嚴(yán)女士曾經(jīng)去公安局報案，也曾經(jīng)將經(jīng)紀(jì)公司告上法庭，但最終都因證據(jù)不足而不了了之。“我當(dāng)時是和經(jīng)紀(jì)公司簽的住房租賃合同，但房租是直接轉(zhuǎn)給經(jīng)紀(jì)公司一名員工的，我無法證明這名員工與經(jīng)紀(jì)公司之間存在雇傭關(guān)系。尋求法律幫助需要提供非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖C據(jù)，否則就是證據(jù)不足?！眹?yán)女士說。

“根據(jù)民法的基本原則，合同關(guān)系應(yīng)當(dāng)是對等的，租戶提前辦理退房手續(xù)屬于違約，出租方要求租戶提前辦理退房手續(xù)也屬于違約。如果合同中出現(xiàn)了不對等的條款，那么這份合同是存在問題的。類似嚴(yán)女士這樣的情況，電話錄音、微信記錄、郵件往來等都可以作為證據(jù)提交?！敝袊▽W(xué)會立法學(xué)研究會副會長、天津大學(xué)國家制度與國家治理研究院副院長熊文釗教授對記者說。

規(guī)范附加服務(wù)收費(fèi)，清除收費(fèi)“灰色地帶”

“每個月除了2950元的房租，還要交房租10%的服務(wù)費(fèi)，以及68元的燃?xì)赓M(fèi)、38元的維修費(fèi)，蛋殼公寓的附加費(fèi)用特別多。我專門查過燃?xì)獗?，整座房屋每月使用的全部天然氣，總費(fèi)用不超過40元，而我當(dāng)時租住的房子里有4個房間，無論用不用天然氣，每個房間每月都必須繳納68元的燃?xì)赓M(fèi)?！蓖跸壬鷮τ浾哒f。

“我在天通苑社區(qū)住了幾個月以后，有一天一個四五十歲的阿姨來查水表，說我們這一戶已經(jīng)一年多沒有交水費(fèi)了。我簽訂住房租賃合同的時候，合同上寫的是：‘乙方租住該房期間使用的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電話費(fèi)、收視費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、取暖費(fèi)、治安環(huán)保費(fèi)等由乙方按時繳納或由甲方代繳。乙方自行繳納的，應(yīng)在合同期滿時，出示上述費(fèi)用的繳費(fèi)憑據(jù)，以證明乙方居住期間各項費(fèi)用已結(jié)清。但是整套房子不是只有我一個人居住，我自己的房間沒有獨(dú)立的水表、電表、燃?xì)獗?，其他房間的租戶居住的時長也并不穩(wěn)定，所以這些費(fèi)用都很難由租戶自行協(xié)調(diào)繳納，只能由出租方代繳，而至少水費(fèi)這一塊，出租方一直都沒有繳納?！睂O女士向記者出示了自己保存下來的住房租賃合同。

水電費(fèi)的分?jǐn)?、服?wù)費(fèi)的收取、物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)的數(shù)額……當(dāng)前我國的住房租賃市場中存在許多收費(fèi)的“灰色地帶”。記者了解到，部分出租方向租戶收取每度電1元錢的電費(fèi)，而國家電網(wǎng)平均每度電只向居民收取0.5—0.6元的費(fèi)用，兩種電費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)之間存在巨大的盈利空間;向租戶收取高于標(biāo)準(zhǔn)價格的水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等附加費(fèi)用后，卻長期拖欠自來水公司、物業(yè)公司等服務(wù)提供方相關(guān)費(fèi)用，目的是待住房租賃合同到期后將這筆費(fèi)用最終轉(zhuǎn)嫁給房主，是許多中介性質(zhì)的出租方常用的牟利手法。

《條例》對住房租賃附加服務(wù)收費(fèi)等住房租賃市場中常見的收費(fèi)“灰色地帶”作出了具體的規(guī)范：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對住房租賃服務(wù)項目實(shí)行明碼標(biāo)價;收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額以及其他與收費(fèi)有關(guān)的事項，收費(fèi)清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn);在住房租賃經(jīng)紀(jì)活動中不得收取任何未予列明的費(fèi)用。記者了解到，《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》和《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》都對住房租賃附加服務(wù)項目的費(fèi)用收取作出了同樣的規(guī)范。

服務(wù)明碼標(biāo)價、收費(fèi)公開透明，是規(guī)范住房租賃市場不可或缺的環(huán)節(jié)，而在當(dāng)下我國的住房租賃市場中，不僅附加服務(wù)費(fèi)用的合理收取缺乏監(jiān)管，從合理收取服務(wù)費(fèi)用到切實(shí)履行服務(wù)責(zé)任之間也存在一段不小的“距離”。多名租房者表示，不同于自己看房時出租方殷勤熱情的態(tài)度，住房租賃合同簽訂后，除了催繳租金以外，許多出租方都長期處于“失聯(lián)”狀態(tài)，對租戶提出的房屋設(shè)備維修等正常服務(wù)要求往往敷衍了事，甚至不予理睬。

“這些都不像是正規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的行為?！毙芪尼摻ㄗh，初入社會的年輕人租房時要選擇在工商局備案登記的正規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。“《物業(yè)管理條例》對這些行為有明確的規(guī)定。如果是有備案的正規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，租戶可以找監(jiān)管部門對它們的行為進(jìn)行審查;但如果是沒有登記的所謂‘公司，監(jiān)管起來就比較困難了，風(fēng)險就比較大?！毙芪尼撜f。

加強(qiáng)住房租金貸款監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)金融行為

“我和其他租戶交流過，有人說蛋殼公寓的房屋租賃合同中隱藏借貸‘陷阱，也有人說自己的合同里不包含借貸內(nèi)容，所以最近我查了一下，想知道蛋殼公寓有沒有在我不知情的情況下以我的名義進(jìn)行小微借貸，發(fā)現(xiàn)自己沒有任何借款記錄，信用良好，就暫時放心了。”王先生對記者說。

近年來，我國長租公寓企業(yè)“爆雷”事件頻發(fā)。鼎家公寓、樂伽公寓、友客公寓、寓見公寓、嵐越公寓……部分長租公寓企業(yè)甚至在未對外發(fā)布任何停止運(yùn)營公告的情況下直接“人去樓空”，留下房主和租戶獨(dú)自處理住房租賃糾紛。記者了解到，因資金鏈斷裂而“跑路”是長租公寓企業(yè)“爆雷”的主因。

“我國的長租公寓市場才剛剛起步。長租公寓行業(yè)前期投入特別大，卻很難在短期內(nèi)收到回報。處于起步階段的長租公寓企業(yè)主要缺少現(xiàn)金流，現(xiàn)金流與資本市場密切相關(guān)?！鳖櫾撇嬖V記者。

為緩解資金壓力，許多長租公寓企業(yè)將金融手段引入租金支付方式中。記者了解到，在住房租賃合同中加入“租金貸”內(nèi)容，誘導(dǎo)租戶辦理住房租金貸款業(yè)務(wù)，以租戶名義向金融機(jī)構(gòu)借取1年的租金，金融機(jī)構(gòu)將1年租金一次性支付給長租公寓，再由租戶按月向金融機(jī)構(gòu)償還貸款，是部分長租公寓企業(yè)在短期內(nèi)聚攏大量資金的常用手法;許多租戶在簽訂住房租賃合同時并未被告知這種租金支付方式屬于“租金貸”，他們只是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的引導(dǎo)下拍了一張照片、上傳了一份證件信息，就在不知情的情況下背上了一身貸款。

“我在蛋殼公寓住了3個月，退租后手機(jī)總是收到‘還款失敗的提醒，后來才知道這是貸款。貸款逾期會導(dǎo)致我的信用出現(xiàn)問題，在銀行有污點(diǎn)記錄也會影響我以后的借貸?！北本┳鈶絷愊壬f。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，不僅住房租金貸款等房地產(chǎn)金融服務(wù)屬于正常的住房租賃市場融資行為，而且國家對于發(fā)展房地產(chǎn)金融服務(wù)甚至持鼓勵、扶持態(tài)度。而住房租賃企業(yè)通過欺瞞、誘導(dǎo)等方式引導(dǎo)租戶使用“租金貸”，挪用以租戶名義獲得的貸款資金收購房源、擴(kuò)大業(yè)務(wù)，投資失敗后“人去樓空”，使許多房主無法按期收回租金，并將許多租戶置于在住房租賃糾紛處理的過程中“無家可歸”卻要按時還貸的境地，才是“租金貸”已知最大的風(fēng)險來源。

對此，《條例》明文規(guī)定：住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。記者了解到，《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》也就房地產(chǎn)金融行為作出了同樣的規(guī)范。

行業(yè)規(guī)范從法規(guī)條文到落地實(shí)施，離不開監(jiān)管的力量?！稐l例》建議：加強(qiáng)對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管;市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。針對違規(guī)提供房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和服務(wù)的處罰措施，《條例》明確：對于住房租賃企業(yè)將租金消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容寫入住房租賃合同中，以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，利用承租人或房屋權(quán)利人名義套取信貸資金等違規(guī)開展住房租金貸款業(yè)務(wù)的行為，最嚴(yán)重的將由市場監(jiān)督管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;若屬于金融違法行為，將由金融監(jiān)管部門、市場監(jiān)管部門等主管部門依法進(jìn)行處罰。

“租戶既然簽了字、貸了款，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的信用責(zé)任，這是社會運(yùn)行的規(guī)則?！毙芪尼摫硎荆鈶艉炗喠撕贤?，就意味著接受了合同約定的條款，很難解釋清楚自己真的不知道合同中包含貸款內(nèi)容。因此，初入社會的年輕人簽訂住房租賃合同時，在簽字前看清楚合同約定的條款內(nèi)容十分重要。

完善住房租賃市場，讓國民“住有安居”

新中國成立以來，我國住房租賃市場存在的時間比住房銷售市場存在的時間還要長。顧云昌對記者說：“1998年住房制度改革以前，我國一直把住房作為福利品，住房租賃市場始終存在，而很長一段時間內(nèi)都沒有住房銷售市場。19?98年住房制度改革以后，??隨著整體房地產(chǎn)市場的迅速擴(kuò)張，住房??租賃市場也得到了很大的發(fā)展，但是住房租賃活動中仍然存在許多不規(guī)范之處，甚至一些不法行為時有發(fā)生，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和老百姓的居住都受到了一定的影響，因此才會出臺《條例》。”

記者梳理發(fā)現(xiàn)，除解決押金難退問題、規(guī)范附加服務(wù)收費(fèi)、加強(qiáng)住房租金貸款監(jiān)管外，《條例》還明確了租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，并提出完善房屋網(wǎng)絡(luò)備案系統(tǒng)、建立健全行規(guī)行約、強(qiáng)化政府監(jiān)督管理……對我國住房租賃市場的規(guī)范，《條例》涉及了住房租賃活動的方方面面。

“隨意漲租金、隨便趕走房客等一些住房租賃企業(yè)不夠規(guī)范的行為，使很多承租者的權(quán)益無法得到保障。?當(dāng)然，租戶也要遵守住房租賃合同約定的條款，保護(hù)好房主的財產(chǎn)，不能有隨意破壞房屋設(shè)施、拖欠租金等行為。規(guī)范各個市場主體，明確各方的權(quán)利和義務(wù)，這是《條例》制定的目的。”顧云昌說。?

“住在租來的房子中，租戶常會有租金漲價、房主收回房屋的擔(dān)憂，踏實(shí)感比較薄弱。沒有人愿意三天兩頭地搬家，因此，給租房者提供一個穩(wěn)定的預(yù)期非常重要，這也需要國家在??法律和??政策上進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)范。”住建部房地產(chǎn)決策咨詢專家、中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞向記者表示。

《條例》提出，構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展?！敖】蛋l(fā)展的住房租賃市場，應(yīng)當(dāng)是一個供求關(guān)系相對和諧、住房性價比相對合理的市場。”牛鳳瑞說。

在顧云昌看來，良好的住房租賃市場首先應(yīng)當(dāng)規(guī)范，其次應(yīng)當(dāng)活躍，再次應(yīng)當(dāng)公平、公正、公開?！叭绻皇且?guī)范，市場交易不活躍，也不是一個好市場;良好的市場對于參與市場活動的市場主體各方都應(yīng)當(dāng)是公平、公正、公開的?！鳖櫾撇f。

“此外，健康的住房租賃市場還應(yīng)當(dāng)具備3個基本要素：??供求??總量基本平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、?供求價格基本??平穩(wěn)。其一，??每個城市對住房??租賃市場的需求不同，大城市需求相對較多，??中小城市需求相對較少，??因此在供需兩個方面要做好??配合與協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系的總體平衡;其二，在結(jié)構(gòu)方面，對外出租的?高端房屋、中端房屋??和政府??建造的偏低端的??公租房??結(jié)構(gòu)??要相對合理，在住房租賃市場發(fā)展的過程中，結(jié)構(gòu)要不斷進(jìn)行調(diào)整;其三，??我國一直在控制房價的大幅上漲，住房??租賃市場中的房屋租金也應(yīng)該相對平穩(wěn)，保持在出租方能有合理收益、租戶也可以接受的水平，如果租金忽漲忽跌，也是住房租賃市場不夠健康的表現(xiàn)?！鳖櫾撇a(bǔ)充道。

記者留意到，《條例》對我國住房租賃市場的發(fā)展提出了多條扶持措施，并強(qiáng)調(diào)：國家鼓勵多渠道增加租賃住房供應(yīng)，鼓勵將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房?！罢w的房地產(chǎn)市場可以分為兩個子市場，一是住宅市場，二是包括商場、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等在內(nèi)的非住宅市場?，F(xiàn)在我國有不少城市??商業(yè)用房??占比過高，在建或建成的商業(yè)房產(chǎn)??大量空置，而住宅相對不足，這是國家提出‘商改住的一個重要原因。此外，在一些城市中，有很多空置的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地段很好，而住房租賃市場中的多數(shù)租戶都希望能居住在較好的地段，很少有人愿意住在郊外、每天長時間通勤上下班，所以這些寫字樓、商場等就改成了用于居住的租賃住房。國家提出‘商改住的政策，一方面是響應(yīng)市場的需求，另一方面也有利于調(diào)整我國房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。”顧云昌向記者分析道。

顧云昌告訴記者，當(dāng)前，在我國住宅市場的銷售市場和租賃市場兩個子市場中，租賃市場的份額仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于銷售市場?！暗撬闹匾圆豢傻凸?，??因為在每個國家的每座城市中，總有一部分人要通過住房租賃市場來保障自己的??居住權(quán)利。我國新一代??年輕人走上工作崗位之初，恐怕都要有一個??租房居住的階段，因此，住房租賃市場涉及我國社會中的??很多人群?！?/p>

談及住房租賃市場未來的發(fā)展，顧云昌表示：中小城市房價相對便宜、人口流動性較弱，住房租賃市場發(fā)展的空間不算大，而在人口流動性較強(qiáng)的大城市，在人口聚集的過程中，住房租賃市場的重要性會逐漸顯現(xiàn)出來，未來住房租賃市場會有很大的發(fā)展空間。

“我們常說‘住有所居，其中一個很重要的條件是‘住有安居。創(chuàng)造一個租戶、出租方等市場主體各方共同擁有的良好市場環(huán)境，人們才能夠安安心心地居住?！鳖櫾撇f。