王坤

摘要：介紹當(dāng)前不動產(chǎn)登記制度的模式，分析不動產(chǎn)登記制度實(shí)施過程中的問題，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的建議和措施。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;制度;實(shí)施

中圖分類號：F293? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）08-0043-45? 收稿日期：2020-05-29

不動產(chǎn)登記是《物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》落地實(shí)施，2016年1月21日，原國土資源部公布《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對集體土地所有權(quán)登記、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記等各種不動產(chǎn)權(quán)利的登記都做出了更為細(xì)致的規(guī)定。2017年4月，原國土資源部辦公廳印發(fā)壓縮不動產(chǎn)登記時(shí)間實(shí)施方案，要求各地在確保登記資料移交到位、人員劃轉(zhuǎn)到位的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步簡化登記流程，提高登記效率，分類壓縮不動產(chǎn)登記辦理時(shí)限。2018年3月起，我國正式開展農(nóng)村房屋不動產(chǎn)登記發(fā)證試點(diǎn)工作。

1目前不動產(chǎn)登記制度的模式

目前近現(xiàn)代各國的不動產(chǎn)登記制度，大致可歸納為三種模式：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度。第一種契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人。第二種權(quán)利登記制度，又稱實(shí)質(zhì)主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國民法首創(chuàng)，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及我國臺灣地區(qū)所采用。第三種托倫斯登記制度，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。

目前我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度，既不是契約登記制，也不屬于權(quán)利登記制或托倫斯登記制，而是介于權(quán)利登記制與托倫斯登記制之間的一種登記制度。這主要表現(xiàn)在不動產(chǎn)權(quán)屬變動的生效要件、采取實(shí)質(zhì)審查主義、強(qiáng)制登記及實(shí)行登記發(fā)證等方面。上述三種不動產(chǎn)登記模式各具特色，無論是權(quán)利登記制、契據(jù)登記制還是托倫斯登記制，均與各國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合，如果脫離了具體的國情，將很難判斷孰優(yōu)孰劣。

2不動產(chǎn)登記制度實(shí)施中的問題

2.1不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)信息整合難度大

一是不動產(chǎn)登記資料檔案整合工作量很大，原土地、房產(chǎn)、林業(yè)等登記所形成的存量數(shù)據(jù)和檔案資料非常龐大，格式標(biāo)準(zhǔn)各不統(tǒng)一，集體建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地?cái)?shù)據(jù)還不夠詳盡完善，實(shí)行統(tǒng)一登記后，要在短時(shí)間內(nèi)按照新的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對原存量數(shù)據(jù)和檔案進(jìn)行整合存儲，技術(shù)要求高，工作量大，任務(wù)艱巨。二是各部門之間實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享難度大，因部分部門利益化現(xiàn)象仍然存在，在數(shù)據(jù)移交和數(shù)據(jù)共享方面，不夠及時(shí)準(zhǔn)確完整，部門協(xié)調(diào)機(jī)制還不夠完善，以至于不動產(chǎn)登記信息共享效率提速慢。三是部分?jǐn)?shù)據(jù)仍過于分散甚至缺失，直接影響到不動產(chǎn)登記服務(wù)的質(zhì)量和效率，影響群眾對不動產(chǎn)登記工作的滿意度。

2.2不動產(chǎn)登記的依據(jù)還不夠統(tǒng)一

在不動產(chǎn)登記制度實(shí)施以前，各類不動產(chǎn)登記歸屬于不同部門，因此，各部門均以本部門發(fā)布的各種規(guī)章制度來指導(dǎo)本行業(yè)的業(yè)務(wù)工作，各類登記辦法均具有各部門的特色。但從國家層面進(jìn)行信息整合和制度實(shí)施，各部門的規(guī)章制度一定程度上阻礙了登記的實(shí)施。為了不動產(chǎn)登記的高效運(yùn)行，適當(dāng)廢止和修改部分部門規(guī)章是迫切之舉。

2.3不動產(chǎn)登記歷史遺留問題難以處置

隨著統(tǒng)一登記不斷展開，一些分散登記的遺留問題不斷浮現(xiàn)，“有房無地”“有地?zé)o房”“房地不符”等問題導(dǎo)致部分群眾和企業(yè)無法辦理不動產(chǎn)登記，相關(guān)權(quán)益無法得到有效保障。隨著登記工作的深入，群眾對這些問題訴求越來越迫切，相關(guān)信訪案件不斷上升。還有使用存量土地的一部分房產(chǎn)，沒有相關(guān)的測繪數(shù)據(jù)來源，在申請登記的同時(shí)，要收集以前的土地資料和測繪資料，往往很難查找，業(yè)主負(fù)擔(dān)重導(dǎo)致辦證時(shí)間較長。

2.4不動產(chǎn)登記效率有待進(jìn)一步提高

不動產(chǎn)登記是一項(xiàng)綜合能力較強(qiáng)的工作，直接涉及著千家萬戶的切身利益。隨著房產(chǎn)證和土地證合二為一，不動產(chǎn)登記窗口工作人員的從業(yè)素質(zhì)有待進(jìn)一步提高，急需建立一支綜合能力和業(yè)務(wù)能力都過硬的干部隊(duì)伍。目前隨著國家進(jìn)一步縮短不動產(chǎn)登記時(shí)間的要求，更需要不動產(chǎn)登記人員業(yè)務(wù)能力和作風(fēng)建設(shè)同步提高。

3完善不動產(chǎn)登記制度的對策

3.1登記信息共享和信息保護(hù)

市場經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)權(quán)保護(hù)是市場經(jīng)濟(jì)的基石。黨的十八大以來，在全面深化改革的大局中，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記作為一項(xiàng)基礎(chǔ)性和前置性改革，成為黨和政府對人民的莊嚴(yán)承諾。不動產(chǎn)登記具有一定的隱私性，是受到保護(hù)的權(quán)益，在對不動產(chǎn)進(jìn)行登記的過程中，必須做好登記信息的共享和保護(hù)工作。首先通過建立統(tǒng)一的登記信息平臺和信息查詢服務(wù)制度，明確具體的平臺建設(shè)和責(zé)任主體的范圍，確保信息得到實(shí)時(shí)共享;進(jìn)一步加強(qiáng)不動產(chǎn)登記部門之間的合作和交流，確保溝通有效;進(jìn)一步增加合法性檢索，便于各相關(guān)機(jī)構(gòu)查詢工作的便捷和高效。其次對于具有查詢權(quán)利的主體，也要對其查詢的范圍進(jìn)行界定，確保不動產(chǎn)登記信息不外露，保障信息安全有效。

3.2加強(qiáng)不動產(chǎn)登記規(guī)范化建設(shè)

規(guī)范化建設(shè)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的必然要求，也是不動產(chǎn)登記服務(wù)提質(zhì)增效的重要保障。不動產(chǎn)登記工作要堅(jiān)持“服務(wù)為民”的工作理念，不斷推進(jìn)不動產(chǎn)登記規(guī)范化建設(shè)。做到嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，確保登記條件、程序以及結(jié)果的合法性。受理審核的各個(gè)環(huán)節(jié)都要職責(zé)明確清晰，確保登記簿記載的每項(xiàng)權(quán)利真實(shí)準(zhǔn)確，都能夠經(jīng)得起歷史的檢驗(yàn)。同時(shí)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記窗口作風(fēng)建設(shè)，為群眾營造舒適、便捷的環(huán)境。

3.3吸收借鑒發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

我國不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度和法律法規(guī)還不夠完善，應(yīng)根據(jù)我國國情的發(fā)展，結(jié)合工作實(shí)際，在吸收和借鑒發(fā)達(dá)國家不動產(chǎn)登記的精華基礎(chǔ)上，大膽創(chuàng)新，進(jìn)一步完善我國的相關(guān)的法律制度，并將制度實(shí)施過程中形成的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行匯總，為后續(xù)相關(guān)制度的出臺提供支持，進(jìn)一步保證不動產(chǎn)登記工作有法可依。

3.4完善不動產(chǎn)便捷化智能平臺

積極制定切實(shí)有效的便民服務(wù)措施，不斷優(yōu)化、規(guī)范辦事流程，縮短辦理時(shí)限，減少群眾往返次數(shù)，提升不動產(chǎn)登記服務(wù)的綜合水平。進(jìn)一步拓展“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)”服務(wù)模式，充分利用不動產(chǎn)登記網(wǎng)站、微信公眾服務(wù)平臺等網(wǎng)絡(luò)平臺研發(fā)、完善在線預(yù)約、網(wǎng)上申報(bào)、抵押登記進(jìn)銀行等服務(wù)模式，全力打造“智慧登記”，讓信息多跑路，群眾少跑腿，提高辦事服務(wù)效率。

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